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居间服务合同中返佣纠纷案例分析
一、谢洁洪、中原地产公司代理(深圳)有限公司居间合同纠纷二审民事判决书,(2019)粤03民终14252号,广东省深圳市中级人民法院
一审法院认为:
谢洁洪称中原地产公司、武建宇承诺给予5个99折加5万元优惠,计583923.71元。中原地产公司、武建宇不予确认。谢洁洪未提交充分证据予以证明。谢洁洪还主张武建宇书写的《返佣承诺书》承诺大康公司支付佣金给中原地产公司后,由中原地产公司向谢洁洪返成交价1.5%的佣金,计175159元,但未见中原地产公司、武建宇签名或签章确认。且大康公司出具书面说明未向中原地产公司支付涉案房产的佣金,支付前提条件暂不存在。故谢洁洪请求中原地产公司、武建宇支付购房折扣、优惠款及利息,事实依据不足,法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:驳回谢洁洪的诉讼请求。
案件受理费7829元,由谢洁洪负担。
二审法院认为:
本院认为,本案系居间服务合同纠纷。谢洁洪主张中原地产公司应向其返还承诺的购房优惠差额396827.71元。谢洁洪提供了中原地产公司工作人员武建宇书写的《返佣金承诺书》。在该承诺书中,武建宇承诺返佣金为成交价格的1.5%。中原地产公司主张该承诺书并无武建宇签名和中原地产公司盖章,且开发商大康公司亦未将涉案房产交易的佣金支付给中原地产公司,故该返佣金承诺的条件并未成就。
对此,本院认为,虽然该承诺书并无武建宇的签名或中原地产公司的盖章,但中原地产公司及武建宇均确认该承诺书系武建宇本人书写,且武建宇在将该承诺书交付谢洁洪后也未有任何撤回或撤销该承诺的意思表示,故该承诺书应视为武建宇的真实意思表示。而在涉案房产居间服务过程中,武建宇一直代表中原地产公司与谢洁洪沟通、商谈及进行交易,由此说明谢洁洪有理由相信武建宇的承诺行为系代表中原地产公司。而武建宇也表示其在出具《返佣金承诺书》时与中原地产公司进行过沟通。中原地产公司无证据显示其在知晓该承诺书后至本案诉讼前曾对该承诺书的内容提出过异议。
因此,本院认为武建宇书写《返佣金承诺书》系代表中原地产公司作出的承诺。该承诺应具有法律约束力。中原地产公司与武建宇并未提供证据证明其在出具该承诺书时曾明确告知谢洁洪,该佣金的返还需以谢洁洪作为中原地产公司有效客户为条件,也无证据显示在该承诺书出具前,谢洁洪对其首次到访涉案房产的情况作出过虚假陈述。
至于《返佣金承诺书》中对于“开发商大康把佣金给中原地产公司,中原地产公司返于客户”的约定,因其同时载明“时间2016年1月12日至2016年7月12日”,故本院认为,该约定仅是对返还佣金的时间约定,而非对返还佣金条件的约定,即在2016年1月12日至2016年7月12日期间内,中原地产公司向谢洁洪返还佣金的时间以大康公司把佣金支付给中原地产公司为准。且即使谢洁洪不属于大康公司应向中原地产公司支付佣金的范围,武建宇和中原地产公司在向谢洁洪出具《返佣金承诺书》时也应审查谢洁洪是否符合返还佣金的条件。武建宇和中原地产公司在未查清谢洁洪是否符合返还佣金条件的情况下就出具承诺书,系其自身存在过错,其也应按承诺向谢洁洪返还相应的佣金。
因此,本院认为,中原地产公司应按《返佣金承诺书》承诺的标准向谢洁洪返还佣金175159.4元(11677295×1.5%)。另外,因《返佣金承诺书》明确返还佣金的期间是在2016年1月12日至2016年7月12日,中原地产公司未在该期间内按承诺返还佣金,应从2016年7月13日开始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止。一审此项处理有误,本院予以纠正。
二审裁判结果:
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初30664号民事判决;
二、被上诉人中原地产公司代理(深圳)有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谢洁洪返还佣金175159.4元及其利息(以175159.4元为基数自2016年7月13日起按同期人民银行贷款利率支付利息至实际支付之日止);
三、驳回上诉人谢洁洪的其他诉讼请求。

二、深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书,(2018)粤13民终1312号,广东省惠州市中级人民法院
一审法院认为:
被告一向两原告出具的《返佣承诺》是其真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,双方之间存在居间合同关系。原告已购买涉案房产并开始供楼,被告一应当依约向原告返佣,被告一为有限责任公司分公司(自然人投资或控股),不具有法人资格,其民事责任应当由被告二承担。故原告诉请两被告共同支付佣金款15354元,依据充分,本院予以支持。原告诉请两被告支付交通费及经济损失,缺乏法律依据,本院不予支持。被告一提出原告是通过开发商坐车前往购房现场导致被告一没有实际收到佣金的抗辩理由不成立,本院不予采信。
一审裁判结果:
一、被告深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐云飞、冯燕共同返还佣金款15354元;二、驳回原告徐云飞、冯燕的其他诉讼请求。
二审法院认为:
本院认为,本案系居间合同纠纷,结合上诉人的上诉请求和理由,本案二审中双方争议焦点是:上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么,条件是否成就,应否给被上诉人返租。具体评述如下:
关于上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么,条件是否成就,应否给被上诉人返租的问题。
深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司于2017年4月4日向冯燕、徐云飞出具《返佣承诺》,载明:“今冯燕、徐云飞成功认购<太东天地花园>2栋2单元404号房,定金已交50000(伍万元),现中力地产承诺返佣金:15354元(壹万伍仟叁佰伍拾肆元正),公司承诺客户按揭供楼时公司开始返现。(一次性返完)”由此可知,返佣条件是客户按揭供楼时。现冯燕、徐云飞依约办理了按揭贷款手续并于2017年7月1日开始供楼,返佣条件已经成就,上诉人应当一次性支付返佣款,但该公司未履行合同义务,依法应当承担违约责任。上诉人辩称被上诉人通过开发商内场派车到楼盘现场了解过涉案房屋影响其收取销售涉案房产的佣金,未收到佣金故不予返佣。
本院认为,首先,上诉人对于被上诉人对其辩称的事实未能提交充足证据加以证实。其次,上诉人出具的承诺函中并未设置并告知存在上述返佣限制条件,因此被上诉人是否通过其他途径了解涉案楼盘并不影响该返佣承诺的成立,上诉人是否收到销售涉案房产的佣金也不是本案双方当事人之间返佣条件成立的前置条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故此,一审法院认定上诉人应向两被上诉人返还佣金款15354元并无不当,本院予以维持。

杨登基律师总结:
关于返佣的承诺如系中介人员的个人行为,则中介公司对此不承担连带责任。

南無阿彌陀佛 阿彌陀佛 阿彌陀佛

《佛說大乘無量壽莊嚴清凈平等覺經》經文及讀誦

安定徐为。  ———重重诲勉第三十六
尊者憍陈如。  ———法会圣众第一
天下和顺。日月清明。风雨以时。灾厉不起。国丰民安。兵戈无用。崇德兴仁。务修礼让。国无盗贼。无有怨枉。强不凌弱。各得其所。 ———如贫得宝第三十七
十力无畏。 ———勤修坚持第四十六
人在愛欲之中, 獨生獨死,獨去獨來,苦樂自當,代者。  ———劝谕策进第三十三
纵使身止诸苦中,如是愿心永不退。 ———法藏因地第四
生时苦痛。老亦苦痛。病极苦痛。死极苦痛。恶臭不净。无可乐者。 ———心得开明第三十四
善护口业。不讥他过。善护身业。不失律仪。善护意业。清净无染。 ———积功累德第八
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炉香赞
炉香乍爇,法界蒙熏,诸佛海会悉遥闻,随处结祥云,诚意方殷,诸佛现全身。
南无香云盖菩萨摩诃萨(三称)
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莲池赞
莲池海会,弥陀如来,观音势至坐莲台,接引上金阶,大誓弘开,普愿离尘埃。
南无莲池海会菩萨摩诃萨(三称)
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开经偈
无上甚深微妙法
百千万劫难遭遇
我今见闻得受持
愿解如来真实义
南无本师释迦牟尼佛(三称)
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回向偈
願以此功德 莊嚴佛淨土
上報四重恩 下濟三途苦
若有見聞者 悉發菩提心
盡此一報身 同生極樂國

回向偈
願生西方淨土中
九品蓮華為父母
華開見佛悟無生
不退菩薩為伴侣
南無阿彌陀佛(三稱)
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《無量壽經》四十八品
法会圣众第一            德遵普贤第二      
大教缘起第三            法藏因地第四
至心精进第五            发大誓愿第六
必成正觉第七            积功累德第八
圆满成就第九            皆愿作佛第十
国界严净第十一        光明遍照第十二
寿众无量第十三        宝树遍国第十四
菩提道场第十五        堂舍楼观第十六
泉池功德第十七        超世希有第十八
受用具足第十九        德风华雨第二十
宝莲佛光第二十一    决证极果第二十二
十方佛赞第二十三     三辈往生第二十四
往生正因第二十五     礼供听法第二十六
歌叹佛德第二十七    大士神光第二十八
愿力宏深第二十九    菩萨修持第三十
真实功德第三十一    寿乐无极第三十二
劝谕策进第三十三    心得开明第三十四
浊世恶苦第三十五    重重诲勉第三十六
如贫得宝第三十七    礼佛现光第三十八
慈氏述见第三十九    边地疑城第四十
惑尽见佛第四十一    菩萨往生第四十二
非是小乘第四十三    受菩提记第四十四
独留此经第四十五    勤修坚持第四十六
福慧始闻第四十七    闻经获益第四十八
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居士亭書館
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《历史杂谈13-汉儒是西汉灭亡的原因之一》
汉儒是前汉灭亡的原因之一,甚至是主要原因!毒死汉平帝的王莽便是儒家集团的领袖人物,王莽得以崛起离不开前汉儒家的强势,同样,王莽也给了儒生极大的权利和权力,以至于王莽变法就是一场抱有浪漫主义理念的儒家变法。

汉武帝时虽称为罢黜百家独尊儒术,但是武帝本质还是非常重用法家,武帝朝出现了一大批酷吏,比如张汤、宁成。武帝迷信,使得一部分儒生与宣传迷信思想的方士合二为一。(秦始皇便有这种经历,儒生和方士结合坑骗始皇,结果秦始皇焚书坑儒)董仲舒是当中的代表人物,系统性的提出了天人学说,将神权、君权、父权、夫权相结合,也是董仲舒彻底的扭曲了以孔孟为代表的儒家学术。董仲舒为响应时代号召,为响应汉武帝之需求创造的一系列理论,诸如三纲五常等,严重的危害了中华民族,致使中国在很长一段时间里裹足不前,最终受外族欺凌。

武帝死,孙宣帝刘询大有作为,依旧延续汉武帝刘彻的政治路线,即儒法道融合,但是宣帝比较反感儒生。
(《汉书·元帝纪》载:宣帝的太子刘爽“柔仁好儒,见宜帝所用多文法吏,以刑名绳下,大臣杨恽、盖宽饶等坐刺讥辞语为罪而诛,尝侍燕从容言:‘陛下持刑太深,宜用儒生’。宣帝作色日:‘汉家自有制度,本以霸王道杂之,奈何纯任德教,用周政乎!且俗儒不达时宜,好是古非今,使人眩于名实,不知所守,何足委任!’)

宣帝死,元帝继位,西汉开启全面衰败。元帝不同其父的政治主张,重用儒生,而此时的儒家已经异化或者已经另化到极致,与孔孟的儒家理论大相径庭,推崇五行、复古、谶纬之术,俨然已经和术士(长生不老忽悠术研究者)阴阳家融合,就这样诞生了新式儒学。

在宣帝后,元帝、成帝大用儒生,在最顶峰时,儒生居然可以发表这样的言论——刘汉是尧的后人,如今汉室衰弱刘汉应该禅让于舜后人,这样百姓才会好。(汗颜,这样的言论如果是在元明清三朝,不知道要准备多少棺木。)至于王莽而从懂事时就深受新儒学的影响,做事为人方面都标榜儒家圣贤,又因为家族的势力步步高升,反过来影响儒生,大兴太学,大肆宣传谶言、复古。


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