深圳地理中心、广深间首条大动脉——广深铁路串联起来深圳平湖、布吉等深圳中部区域，可能是深圳房价最被低估的区域。
有深圳，就有深特发。再出发的深特发目前深耕平湖，首发之作天鹅湖一举夺下深圳1至8月双料冠军，意料之外，情理之中。目前…
深圳中轴红盘迎来收官之作
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——特发·天鹅湖畔——
3.6万/平起买湖居学府
❗开盘倒计时3天❗
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深圳旧改城市更新项目流程及周期（建议收藏）
做一个旧改项目的原则，有三点，注意一下：
1，低风险运作。
2，合理的利润率。
3，平稳的销售速度。
这三点很大程度上决定了旧改项目的选址，以及决定项目的区域。当然其实还有其他的一些目的，比如营造区域竞争力价值等。但是最基本的三点是最重要的。
因为旧改需要钱，政府需要，开发商也需要，而且以深圳现在的旧改成本，需要的资金量巨大。并且周期都不短。这三点是政府以及开发商做项目的基本准则。
从一个老破旧的村子到一座新城的崛起，中间有哪些流程，又有哪些单位参与其中呢？一定要了解清楚，为什么？深圳的旧改时间长的十几年前就有消息了，但是现在还没拆的都有。
这是周期问题。还有作为投资拆迁房的客户来说，有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆和没拆又是两个价。所以进度不同，你的购房成本就不一样
也可以说是投资成本。毕竟投资讲究的还是低入高抛嘛。流程有很多，一个一个细节的讲，看得人多点耐心。
我们把前面四大步一一分开来讲。
01
需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。
(当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的）
02
区旧改办同意之后做出审批之后递交给区政府批复。区政府批复之后，可以说是完成了基本的第一步，立项。
03
立项完成之后镇政府就要确定核实旧改的范围，并核查范围内物业归属，编制初期的旧改规划设计。
04
区旧改办根据镇政府的旧改方案进行一个评估，审查。在此基础上拟定一个更详细，更具体的规划。交由区政府。
05
区政府批复，并公示预案，区政府公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意。至此，完成第二个步骤，【审批公示】
06
接下来就是招标，这招标过程要讲一下，就是政府把项目放出去，各地产开发商来竞标，评标方包括村民代表，镇政府代表，区旧改办小组代表，国土局代表。一堆人挑。一般都是谁有钱挑谁。哈哈哈
07
开发商竞标成功呢就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户，不过现在的开发商都是从银行借钱出来做这个，和大家买房一样，都是喜欢杠杆从银行拿钱。
08
资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署【城中村改造单位确认书】。算是完成了【确认开发商】
09
开发商确认好了，国土局和旧改办签订【土地出让征用协议】，同时开发商拿到国土规划单位的【土地选址意见书】和【建设用地规划许可证】.重点来了，划重点！！开发商和村民签订【拆迁补偿协议】嘿嘿嘿，然后国土规划单位才给开发商签【房屋拆迁许可证】还有【土地出让合同】，开发商才能开始报建。至于报建之后就不知道了，反正就是可以破土动工了。各位等着收房子吧
为了更详细，内容难免有点多。其实看懂了就很简单。对于我们，关心的就是那四步走到哪一步就够了。
一般拿地报建之后两到三年交房。就是这样子。当然，为什么之前说这么多关于流程的事呢，是因为现在很多人想买小产权博拆迁，本来的博拆迁是就买一套房子放在那儿，希望他能在几年内拆迁。
然后赚一套商品房回来。但是其实不是这样的。为什么呢？旧改项目一般来说整个周期都在十年以上，当然也有快的。
我是说普遍的，有的甚至二十多年的都有。那你如果卡好了点去买这个房子，你的一个投资变现周期就不一样。
这是我的一个理解。现在市面上已经立项的小产权有些价格比较贵了，稍高于普通的小产权。特别是已经可以确权的，就是那种开发商在拿地阶段的房子，龙岗的要两万多，南山的要四五万多。不过这种能拆迁房源拿出来卖的不多。
一般业主不是急缺资金不会拿出来卖，等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博拆迁主要就是存在不确定性，如果之前没有消息，那整个流程走下来周期就比较长。
所以选择哪一种看自己的资金能力和需求。这些只是我分享的对旧改拆迁这方面的信息。欢迎大家探讨的交流。
完毕，谢谢鉴赏！
无论你是投资还是刚需，精英还是小白请关注（老缪讲房）咨询与联系，让购房更理智更有价值；有价值的问题需要有价值的答案！
一对一回答深圳买房疑难杂症问题！深耕深圳房地产，一线房地产从业人员：关键时刻为你楼市决策保驾护航。
做一个旧改项目的原则，有三点，注意一下：
1，低风险运作。
2，合理的利润率。
3，平稳的销售速度。
这三点很大程度上决定了旧改项目的选址，以及决定项目的区域。当然其实还有其他的一些目的，比如营造区域竞争力价值等。但是最基本的三点是最重要的。
因为旧改需要钱，政府需要，开发商也需要，而且以深圳现在的旧改成本，需要的资金量巨大。并且周期都不短。这三点是政府以及开发商做项目的基本准则。
从一个老破旧的村子到一座新城的崛起，中间有哪些流程，又有哪些单位参与其中呢？一定要了解清楚，为什么？深圳的旧改时间长的十几年前就有消息了，但是现在还没拆的都有。
这是周期问题。还有作为投资拆迁房的客户来说，有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆和没拆又是两个价。所以进度不同，你的购房成本就不一样
也可以说是投资成本。毕竟投资讲究的还是低入高抛嘛。流程有很多，一个一个细节的讲，看得人多点耐心。
我们把前面四大步一一分开来讲。
01
需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。
(当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的）
02
区旧改办同意之后做出审批之后递交给区政府批复。区政府批复之后，可以说是完成了基本的第一步，立项。
03
立项完成之后镇政府就要确定核实旧改的范围，并核查范围内物业归属，编制初期的旧改规划设计。
04
区旧改办根据镇政府的旧改方案进行一个评估，审查。在此基础上拟定一个更详细，更具体的规划。交由区政府。
05
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06
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07
开发商竞标成功呢就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户，不过现在的开发商都是从银行借钱出来做这个，和大家买房一样，都是喜欢杠杆从银行拿钱。
08
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09
开发商确认好了，国土局和旧改办签订【土地出让征用协议】，同时开发商拿到国土规划单位的【土地选址意见书】和【建设用地规划许可证】.重点来了，划重点！！开发商和村民签订【拆迁补偿协议】嘿嘿嘿，然后国土规划单位才给开发商签【房屋拆迁许可证】还有【土地出让合同】，开发商才能开始报建。至于报建之后就不知道了，反正就是可以破土动工了。各位等着收房子吧
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一般拿地报建之后两到三年交房。就是这样子。当然，为什么之前说这么多关于流程的事呢，是因为现在很多人想买小产权博拆迁，本来的博拆迁是就买一套房子放在那儿，希望他能在几年内拆迁。
然后赚一套商品房回来。但是其实不是这样的。为什么呢？旧改项目一般来说整个周期都在十年以上，当然也有快的。
我是说普遍的，有的甚至二十多年的都有。那你如果卡好了点去买这个房子，你的一个投资变现周期就不一样。
这是我的一个理解。现在市面上已经立项的小产权有些价格比较贵了，稍高于普通的小产权。特别是已经可以确权的，就是那种开发商在拿地阶段的房子，龙岗的要两万多，南山的要四五万多。不过这种能拆迁房源拿出来卖的不多。
一般业主不是急缺资金不会拿出来卖，等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博拆迁主要就是存在不确定性，如果之前没有消息，那整个流程走下来周期就比较长。
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【欧陆通：全球客户加持 业绩质量兼备】
深圳欧陆通电子股份有限公司（以下简称“欧陆通”）作为创业板注册制首批企业，将于8月24日上市。届时，创业板交易制度也将随之调整，创业板股票日涨跌幅限制将从目前的10%调整为20%。
欧陆通此次拟募集约9.31亿元资金加码主业，募投项目分别为赣州电源适配器扩产项目、赣州电源适配器产线技改项目、研发中心建设项目、补充流动资金项目。
股市动态分析记者发现，欧陆通深耕开关电源产品多年，产品广泛应用于办公电子等诸多领域，“朋友圈”遍布全球。公司重视研发，自主研发开关电源核心技术、氢能源电池离子交换膜、氮化镓（GaN）半导体功率器件应用技术等，并取得了诸多专利。公司业绩也因此而稳步增长。
“朋友圈”遍布全球
欧陆通主要从事开关电源产品的研发、生产与销售。公司主要产品包括电源适配器和服务器电源等，公司产品广泛应用于办公电子、机顶盒、网络通信、安防监控、音响、金融POS终端、数据中心、电动工具等众多领域。
公司凭借技术创新、质量控制等优势，树立了良好的市场形象，与众多优质客户展开了业务合作。报告期内与欧陆通存在业务合作关系的境内外知名客户包括LG、富士康、华为、海康威视、大华股份、惠普（HP）、希捷（Seagate）、霍尼韦尔（Honeywell）、Roku、汤姆逊（Technicolor）、ARRIS、萨基姆（Sagemcom）、美国网件（NETGEAR）、哈曼（Harman）、谷歌、TTi、京东方、沃尔玛、浪潮、星网锐捷、和硕等。
客户能遍布全球，得益于欧陆通始终高度重视产品质量，公司已通过了ISO9001:2015质量管理体系及QC080000:2017有害物质过程管理体系、ANSI/ESDS20.20：2014静电防护体系认证，并依据体系实施了完善的质量控制。报告期内，欧陆通产品通过中国CCC、新加坡PSB、韩国KC、泰国TISI、墨西哥NOM、南非NRCS、美国UL、美国FCC、德国GS、欧盟CE等多国和地区的产品安全及电磁兼容认证。
目前，欧陆通电源适配器产品系列已经十分丰富，覆盖从3w到300w宽功率范围；服务器电源已开发出系列产品，覆盖60w到3000w瓦数段。
公司表示，将充分发挥产品协同配套作用，为下游客户提供更多高品质、多元化的优质产品。公司紧跟合作伙伴，大力拓展新业务、新市场。
重研发铸就过硬产品
欧陆通符合创业板创新、创造、创意定位，公司坚持科技创新，拥有完整的开关电源设计、制造能力。公司持续投入技术创新，研发投入逐年增加，可满足全球范围大多数国家和地区技术标准，可广泛应用于众多下游领域的终端设备。
报告期内，欧陆通研发投入年年递增，2017年-2019年的研发费用分别为3487.13万元、4492.79万元、5197.96万元，2018年增长28.84%，2019年增长15.70%。
欧陆通设有深圳市博士后创新实践基地和广东省高能效智能电源及电源管理工程技术研究中心，自主研发开关电源核心技术，氢能源电池离子交换膜、氮化镓（GaN）半导体功率器件应用技术等。
报告期内，欧陆通研发人员数量持续增加，截至2019年12月31日，公司拥有各类研发人员共209人，其中核心技术人员4人，共同组成了专业结构合理、专业性和技术能力较强的研发队伍，且不断壮大，为公司电源产品的研发创新提供了有力的技术支撑。
得益于持续较快增加的研发投入和较为完整的研发体系，截止招股书签署日，欧陆通拥有了86项专利技术，另外还有40项软件著作权和多项专有技术，包括第三代半导体应用技术、5G网络电源技术、PLC、零待机功耗、15KV雷击、PD标准电源、全数字化服务器模块电源、网络数据传输电源等技术均为行业先进技术。
目前，欧陆通电源适配器产品已经做到供应链全国产化，可搭载国产芯片，完全摆脱对国外芯片厂家的依赖；公司服务器电源产品兼容多种主流品牌技术平台及结构，可完全替换国外同类产品。
2020年3月以来，中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。欧陆通紧跟趋势，凭借着先进的技术与产品良好的口碑，公司已成为“新基建”产业链优选供应商之一，在通信机房、数据中心、5G微基站产业链中具有大量市场机遇。公司表示，在电源适配器产品专业化、规模化生产的基础上，未来还会逐步布局服务器电源的研发和生产。
业绩“质量兼备”
得益于过硬的产品和诸多实力客户的持续加持，报告期内欧陆通业绩持续增长。
2017年-2019年，欧陆通的营收金额分别高达8.14亿元、11.02亿元、13.13亿元，同比分别增长16.91%、35.44%、19.09%。今年上半年，在新冠疫情的不利背景下，欧陆通客服重重困难，实现营收8.27亿元，同比大增54.34%。
2017年-2019年，欧陆通实现归母净利润分别为0.36亿元、0.59亿元、1.12亿元，同比分别增长-28.87%、63.50%、92.01%，今年上半年更是取得0.79亿元、同比增长145.38%的靓丽数据。可以发现，欧陆通的经营效益在2017年克服增收不增利的不利因素后，效益越来越好、增长越来越快。体现在盈利能力上便是加权ROE（归属于母公司所有者）在2017年-2019年分别达16.36%、18.33%、27.72%。
盈利质量方面，报告期内，欧陆通经营活动产生的现金流量净额逐年快速增加，金额分别达0.47亿元、0.66亿元、0.92亿元，同比分别大增32.41%、38.91%、39.28%，今年仅上半年就实现0.80亿元，同比暴增290.49%。
能取得这么优异的业绩，主要还是主营产品“给力”。2018年、2019年，欧陆通的电源适配器产品分别取得36.95%、13.70%的销售收入增长，这是在市场做大、客户订单增加两方面叠加的推动下取得的。公司另一业务——服务电源业务，虽然占比较小，但是收入也从0.40亿元增长至约0.71亿元，接近翻倍。（股市动态分析 作者：李兴然）https://t.cn/A6Uk3pmX
深圳欧陆通电子股份有限公司（以下简称“欧陆通”）作为创业板注册制首批企业，将于8月24日上市。届时，创业板交易制度也将随之调整，创业板股票日涨跌幅限制将从目前的10%调整为20%。
欧陆通此次拟募集约9.31亿元资金加码主业，募投项目分别为赣州电源适配器扩产项目、赣州电源适配器产线技改项目、研发中心建设项目、补充流动资金项目。
股市动态分析记者发现，欧陆通深耕开关电源产品多年，产品广泛应用于办公电子等诸多领域，“朋友圈”遍布全球。公司重视研发，自主研发开关电源核心技术、氢能源电池离子交换膜、氮化镓（GaN）半导体功率器件应用技术等，并取得了诸多专利。公司业绩也因此而稳步增长。
“朋友圈”遍布全球
欧陆通主要从事开关电源产品的研发、生产与销售。公司主要产品包括电源适配器和服务器电源等，公司产品广泛应用于办公电子、机顶盒、网络通信、安防监控、音响、金融POS终端、数据中心、电动工具等众多领域。
公司凭借技术创新、质量控制等优势，树立了良好的市场形象，与众多优质客户展开了业务合作。报告期内与欧陆通存在业务合作关系的境内外知名客户包括LG、富士康、华为、海康威视、大华股份、惠普（HP）、希捷（Seagate）、霍尼韦尔（Honeywell）、Roku、汤姆逊（Technicolor）、ARRIS、萨基姆（Sagemcom）、美国网件（NETGEAR）、哈曼（Harman）、谷歌、TTi、京东方、沃尔玛、浪潮、星网锐捷、和硕等。
客户能遍布全球，得益于欧陆通始终高度重视产品质量，公司已通过了ISO9001:2015质量管理体系及QC080000:2017有害物质过程管理体系、ANSI/ESDS20.20：2014静电防护体系认证，并依据体系实施了完善的质量控制。报告期内，欧陆通产品通过中国CCC、新加坡PSB、韩国KC、泰国TISI、墨西哥NOM、南非NRCS、美国UL、美国FCC、德国GS、欧盟CE等多国和地区的产品安全及电磁兼容认证。
目前，欧陆通电源适配器产品系列已经十分丰富，覆盖从3w到300w宽功率范围；服务器电源已开发出系列产品，覆盖60w到3000w瓦数段。
公司表示，将充分发挥产品协同配套作用，为下游客户提供更多高品质、多元化的优质产品。公司紧跟合作伙伴，大力拓展新业务、新市场。
重研发铸就过硬产品
欧陆通符合创业板创新、创造、创意定位，公司坚持科技创新，拥有完整的开关电源设计、制造能力。公司持续投入技术创新，研发投入逐年增加，可满足全球范围大多数国家和地区技术标准，可广泛应用于众多下游领域的终端设备。
报告期内，欧陆通研发投入年年递增，2017年-2019年的研发费用分别为3487.13万元、4492.79万元、5197.96万元，2018年增长28.84%，2019年增长15.70%。
欧陆通设有深圳市博士后创新实践基地和广东省高能效智能电源及电源管理工程技术研究中心，自主研发开关电源核心技术，氢能源电池离子交换膜、氮化镓（GaN）半导体功率器件应用技术等。
报告期内，欧陆通研发人员数量持续增加，截至2019年12月31日，公司拥有各类研发人员共209人，其中核心技术人员4人，共同组成了专业结构合理、专业性和技术能力较强的研发队伍，且不断壮大，为公司电源产品的研发创新提供了有力的技术支撑。
得益于持续较快增加的研发投入和较为完整的研发体系，截止招股书签署日，欧陆通拥有了86项专利技术，另外还有40项软件著作权和多项专有技术，包括第三代半导体应用技术、5G网络电源技术、PLC、零待机功耗、15KV雷击、PD标准电源、全数字化服务器模块电源、网络数据传输电源等技术均为行业先进技术。
目前，欧陆通电源适配器产品已经做到供应链全国产化，可搭载国产芯片，完全摆脱对国外芯片厂家的依赖；公司服务器电源产品兼容多种主流品牌技术平台及结构，可完全替换国外同类产品。
2020年3月以来，中央政治局常委会会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。欧陆通紧跟趋势，凭借着先进的技术与产品良好的口碑，公司已成为“新基建”产业链优选供应商之一，在通信机房、数据中心、5G微基站产业链中具有大量市场机遇。公司表示，在电源适配器产品专业化、规模化生产的基础上，未来还会逐步布局服务器电源的研发和生产。
业绩“质量兼备”
得益于过硬的产品和诸多实力客户的持续加持，报告期内欧陆通业绩持续增长。
2017年-2019年，欧陆通的营收金额分别高达8.14亿元、11.02亿元、13.13亿元，同比分别增长16.91%、35.44%、19.09%。今年上半年，在新冠疫情的不利背景下，欧陆通客服重重困难，实现营收8.27亿元，同比大增54.34%。
2017年-2019年，欧陆通实现归母净利润分别为0.36亿元、0.59亿元、1.12亿元，同比分别增长-28.87%、63.50%、92.01%，今年上半年更是取得0.79亿元、同比增长145.38%的靓丽数据。可以发现，欧陆通的经营效益在2017年克服增收不增利的不利因素后，效益越来越好、增长越来越快。体现在盈利能力上便是加权ROE（归属于母公司所有者）在2017年-2019年分别达16.36%、18.33%、27.72%。
盈利质量方面，报告期内，欧陆通经营活动产生的现金流量净额逐年快速增加，金额分别达0.47亿元、0.66亿元、0.92亿元，同比分别大增32.41%、38.91%、39.28%，今年仅上半年就实现0.80亿元，同比暴增290.49%。
能取得这么优异的业绩，主要还是主营产品“给力”。2018年、2019年，欧陆通的电源适配器产品分别取得36.95%、13.70%的销售收入增长，这是在市场做大、客户订单增加两方面叠加的推动下取得的。公司另一业务——服务电源业务，虽然占比较小，但是收入也从0.40亿元增长至约0.71亿元，接近翻倍。（股市动态分析 作者：李兴然）https://t.cn/A6Uk3pmX
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