#租房# “难道说，我的房子，因为承租人跑了，他又租给了别人，我就不能收回自己的房子，任由他人无期限的占有使用吗？”
辽宁营口，廖某把自己的房子租给别人，现在要不回来了，打官司法院竟然判自己败诉。对此，廖某发出了灵魂拷问。（来源：辽宁省营口市中级人民法院，2022年2月18日宣判）
事情要从两年前说起。
2019年12月18日，廖某与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定以11万元的价格购买刘鹏一处29平方米的房屋，并以现金方式付了全款，然后双方办理了过户登记手续，廖某取得了房屋不动产权证书。
双方约定刘某应当在一个月内将该房屋交付给廖某，并保证房屋交付时没有产权纠纷和债权债务纠纷。
2019年12月22日，卖家刘某考虑到自己和68岁的老母亲暂时没找到地方住，就和廖某商量，能不能把房子返租给自己一年。
廖某同意了，然后双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限12个月，租期至2020年12月22日止，租金1000元/月，一次性付清所有租金。
让人意想不到的是，后来刘某不知所踪了，房子就一直是刘某的母亲在居住。一年合同到期后，刘某母亲还住在那里，廖某也没提出要赶对方走，毕竟刘某找不到了，把对方一个老太太赶走也不太好。
2021年10月15日，想着之前明明说好的1年，现在都住了快2年了，廖某坐不住了，就去找刘某母亲要求对方把房子腾出来给自己。结果被刘某母亲赶了出来。
于是廖某起诉到法院，要求法院判决刘某母亲搬离房屋，归还属于自己的房子。
法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。廖某和刘某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，应为有效。在双方约定的一年租赁期限届满后，刘某继续占有使用房屋，廖某对此没有提出异议，因此视为原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。
按照双方原合同约定，如果合同未到期，廖某提出终止合同，需经双方协商后签订终止合同书。现廖某要求刘某母亲搬离房屋，实际是要求终止租赁合同，但其并未提供终止合同书，因此双方的租赁合同仍有效。
在租赁合同有效的情况下，廖某要求刘某母亲搬离该房屋，没有依据。于是法院判决：驳回廖某的起诉。
然后廖某就发出了本文开头的灵魂拷问：难道说，我的房子，因为承租人跑了，有其他第三人继续占有使用，我就不能收回自己的房子，任由他人无期限的占有使用吗？是不是只要刘某躲着我不出现，我的房子就成了他的房子了，就永远无法收回了？
廖某整理了3点意见，向上级法院提起了上诉：
1、房屋的承租人是刘某，不是刘某母亲，刘某母亲都不是承租人，她继续占有房屋当然不属于法院说的“承租人继续使用租赁物”进而形成不定期合同的情形，她就是违规占有房屋，没有和我形成不定期租赁关系。
2、我起诉的要求不是解除租赁合同，我起诉的要求是刘某的母亲搬离属于我的房屋，她没租我的房子却住着我的房子，难道法院支持这种行为么？
3、法院明知道刘某找不着了，还要让我和刘某签订终止合同书才能解除租赁关系，如果刘某永远不出现，这房子是不是永远就拿不回来?
二审法院审理认为：根据《合同法》第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。
本案中，双方租赁合同于2020年12月22日到期，因合同签订一方刘某不知所踪，无法继续履行合同，故其母亲作为合同租赁方的承继人继续履行该合同，即租赁使用该房屋。而且，在租赁合同到期后，刘某母亲继续占有使用房屋，廖某对此并未提出反对，因此可以认定其双方形成了不定期租赁合同。
根据双方原合同约定，提前解除合同需要双方签订终止合同书，现廖某提前解除不定期合同，需按约定签订终止合同书。
现廖某未提供终止合同书，据此，二审法院驳回了廖某的起诉。
这案子对廖某来说就是个悲剧，但也只能怪自己当初签订租赁合同太草率。买房涉及租房的类似案例非常多，这里再跟大家说两点要紧的原则：
1、买卖不破租赁。根据《民法典》第725条的规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这一条非常厉害，举个例子，你跟我买房子，我把房子卖给你，但是卖给你之前，我已经把房子租给了我朋友，并且约定租期10年。那好了，就算你买了我的房子，我跟我朋友的租赁合同依然有效，你还没办法把他赶走。这条规定的初衷是为了保护租赁者的合法权益，但目前被一些不法分子利用了。
2、房屋租赁期要书面约定，合同怎么解除要慎重。根据《民法典》第707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
不定期租赁合同的解除，如果没约定随时可以解除，如果约定了那就要遵从约定。所以千万不要像本案中的廖某这样，约定解除合同要签什么终止合同书。
最后，你认为法院这样判决对么？
辽宁营口，廖某把自己的房子租给别人，现在要不回来了，打官司法院竟然判自己败诉。对此，廖某发出了灵魂拷问。（来源：辽宁省营口市中级人民法院，2022年2月18日宣判）
事情要从两年前说起。
2019年12月18日，廖某与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定以11万元的价格购买刘鹏一处29平方米的房屋，并以现金方式付了全款，然后双方办理了过户登记手续，廖某取得了房屋不动产权证书。
双方约定刘某应当在一个月内将该房屋交付给廖某，并保证房屋交付时没有产权纠纷和债权债务纠纷。
2019年12月22日，卖家刘某考虑到自己和68岁的老母亲暂时没找到地方住，就和廖某商量，能不能把房子返租给自己一年。
廖某同意了，然后双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限12个月，租期至2020年12月22日止，租金1000元/月，一次性付清所有租金。
让人意想不到的是，后来刘某不知所踪了，房子就一直是刘某的母亲在居住。一年合同到期后，刘某母亲还住在那里，廖某也没提出要赶对方走，毕竟刘某找不到了，把对方一个老太太赶走也不太好。
2021年10月15日，想着之前明明说好的1年，现在都住了快2年了，廖某坐不住了，就去找刘某母亲要求对方把房子腾出来给自己。结果被刘某母亲赶了出来。
于是廖某起诉到法院，要求法院判决刘某母亲搬离房屋，归还属于自己的房子。
法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。廖某和刘某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，应为有效。在双方约定的一年租赁期限届满后，刘某继续占有使用房屋，廖某对此没有提出异议，因此视为原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。
按照双方原合同约定，如果合同未到期，廖某提出终止合同，需经双方协商后签订终止合同书。现廖某要求刘某母亲搬离房屋，实际是要求终止租赁合同，但其并未提供终止合同书，因此双方的租赁合同仍有效。
在租赁合同有效的情况下，廖某要求刘某母亲搬离该房屋，没有依据。于是法院判决：驳回廖某的起诉。
然后廖某就发出了本文开头的灵魂拷问：难道说，我的房子，因为承租人跑了，有其他第三人继续占有使用，我就不能收回自己的房子，任由他人无期限的占有使用吗？是不是只要刘某躲着我不出现，我的房子就成了他的房子了，就永远无法收回了？
廖某整理了3点意见，向上级法院提起了上诉：
1、房屋的承租人是刘某，不是刘某母亲，刘某母亲都不是承租人，她继续占有房屋当然不属于法院说的“承租人继续使用租赁物”进而形成不定期合同的情形，她就是违规占有房屋，没有和我形成不定期租赁关系。
2、我起诉的要求不是解除租赁合同，我起诉的要求是刘某的母亲搬离属于我的房屋，她没租我的房子却住着我的房子，难道法院支持这种行为么？
3、法院明知道刘某找不着了，还要让我和刘某签订终止合同书才能解除租赁关系，如果刘某永远不出现，这房子是不是永远就拿不回来?
二审法院审理认为：根据《合同法》第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。
本案中，双方租赁合同于2020年12月22日到期，因合同签订一方刘某不知所踪，无法继续履行合同，故其母亲作为合同租赁方的承继人继续履行该合同，即租赁使用该房屋。而且，在租赁合同到期后，刘某母亲继续占有使用房屋，廖某对此并未提出反对，因此可以认定其双方形成了不定期租赁合同。
根据双方原合同约定，提前解除合同需要双方签订终止合同书，现廖某提前解除不定期合同，需按约定签订终止合同书。
现廖某未提供终止合同书，据此，二审法院驳回了廖某的起诉。
这案子对廖某来说就是个悲剧，但也只能怪自己当初签订租赁合同太草率。买房涉及租房的类似案例非常多，这里再跟大家说两点要紧的原则：
1、买卖不破租赁。根据《民法典》第725条的规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这一条非常厉害，举个例子，你跟我买房子，我把房子卖给你，但是卖给你之前，我已经把房子租给了我朋友，并且约定租期10年。那好了，就算你买了我的房子，我跟我朋友的租赁合同依然有效，你还没办法把他赶走。这条规定的初衷是为了保护租赁者的合法权益，但目前被一些不法分子利用了。
2、房屋租赁期要书面约定，合同怎么解除要慎重。根据《民法典》第707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
不定期租赁合同的解除，如果没约定随时可以解除，如果约定了那就要遵从约定。所以千万不要像本案中的廖某这样，约定解除合同要签什么终止合同书。
最后，你认为法院这样判决对么？
扎心了！房东感谢租客：54万买的房，一天没住过，租了8年，卖了114万，记住，租房是消费，买房是置业！#买房者说#
房价再高是资产，房租再低是消费！
“你真辛苦，一个人打两份工。你帮房东买了一套房，他最后只有一句：谢谢！”
“先别买，晚点可能会降价！”关于买房，这是观望者说过最多的一句话。
但楼市是变幻莫测的。在你不相信房价会涨的时候，房价已经上行了。在你努力赚着首付钱的时候，调控来了，利息变高了，房贷的还款压力又让你不敢贷款买房。
于是你决定租房过日子，奈何房东把租金上涨。你每个月的房租，实际上是帮房东还房贷。而你，还是没房！最近被这段话刷屏，打拼十年最有成就感的事就是，帮房东付完剩下的房贷！
到底应该租房还是买房?
有些人算了笔账，购买一套100平方买房总花费可能高达400万元。如果租房子，按照每月2000元来计算，租70年只需要支付168万元的房租费用，足足省了232万元。
乍看起来，这笔账似乎并没有什么不妥，但仔细想想就会发现，这其实是一笔极不划算的糊涂账。
第一种人：买房
假设一套50万的房子，买的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万。
第二种人：
租房租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：
15000+15900+16854+...+25342=197709=20万。
B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算，20*1.05^10≈32.6万。
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约为31万。
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设：
假设1：
未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。
假设2：
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3：
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。买房人胜出！
单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
可能有些人预期10年后房价还不如今天，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房。如果你是刚需，那么，不要在乎房价涨跌，赶紧上车！
买不买房，你心里已经清楚了。毕竟世界这么大，连一盏属于你的灯都没有，去哪儿看都觉得苍凉。其实，我们需要的不仅仅是一个住房，而是一个能够装住心的地方。#房产知识#
房价再高是资产，房租再低是消费！
“你真辛苦，一个人打两份工。你帮房东买了一套房，他最后只有一句：谢谢！”
“先别买，晚点可能会降价！”关于买房，这是观望者说过最多的一句话。
但楼市是变幻莫测的。在你不相信房价会涨的时候，房价已经上行了。在你努力赚着首付钱的时候，调控来了，利息变高了，房贷的还款压力又让你不敢贷款买房。
于是你决定租房过日子，奈何房东把租金上涨。你每个月的房租，实际上是帮房东还房贷。而你，还是没房！最近被这段话刷屏，打拼十年最有成就感的事就是，帮房东付完剩下的房贷！
到底应该租房还是买房?
有些人算了笔账，购买一套100平方买房总花费可能高达400万元。如果租房子，按照每月2000元来计算，租70年只需要支付168万元的房租费用，足足省了232万元。
乍看起来，这笔账似乎并没有什么不妥，但仔细想想就会发现，这其实是一笔极不划算的糊涂账。
第一种人：买房
假设一套50万的房子，买的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万。
第二种人：
租房租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：
15000+15900+16854+...+25342=197709=20万。
B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算，20*1.05^10≈32.6万。
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约为31万。
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设：
假设1：
未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。
假设2：
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3：
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。买房人胜出！
单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
可能有些人预期10年后房价还不如今天，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房。如果你是刚需，那么，不要在乎房价涨跌，赶紧上车！
买不买房，你心里已经清楚了。毕竟世界这么大，连一盏属于你的灯都没有，去哪儿看都觉得苍凉。其实，我们需要的不仅仅是一个住房，而是一个能够装住心的地方。#房产知识#
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