最近遇到一个购买小产权房的集体诉讼案件
然后助理在办案过程中拿出来给大家讨论

案件背景：当事人在2018年购得案涉小产权房
在签订合同当时 出卖人人即向当事人转移占有
现在因为无法办理产权证 当事人想要解除合同

当事人诉请：想要解除合同 退还支付的购房款

助理的思路：以无法办理产权证、无法实现合同目的为由解除合同，或者确认合同无效

我的想法：从解除合同角度出发
首先，要去判断是否可以以合同目的不能实现解除合同，因为案涉标的物为小产权房，作为正常的买受人而言，在购买案涉房屋时对标的物以及可能存在的风险应当具有理性的认识；
其次，2018年出卖人即向买受人交付小产权房，由买受人对小产权房实现占有、使用，现在声称才知晓合同目的不能实现、要求解除合同，是否符合诚信原则；
再次，小产权房本身就是不具有产权证的房屋，双方通过合同实际上转移的是对房屋的使用权，既然买受人都实现对房屋的占有使用，目前是否构成合同目的不能实现；
最后，合同解除权要受到除斥期间的限制，从2018年交付至今，合同解除依据的合同目的不能实现是在何时成就，是否超过除斥期间。

从确认合同无效角度出发：确认合同无效的理由是什么？农村集体经济组织以外的人购买案涉小产权房，所签订的合同无效？所违背的是法律规定是否构成效力性强制性规定？即使合同无效后，买卖双方对于合同无效均具有过错，考虑到房屋价值在上涨，如何确定出卖人返还的数额以及是否需要补偿买受人。

另外，针对小产权房的案件，在实践中有另外一种裁判思路：即由于案件涉及小产权房修建的合法性、所有权性质的认定、买卖双方是否具有农村集体经济组织成员资格的认定以及涉及行政机关对用地性质、建设审批程序、集体土地保护等诸多问题，属于行政机关的处理范畴，不属于人民法院民事诉讼受案范围，直接裁定驳回起诉，并不会进入实体审理。

。小村落固不待言；即普通墟市，亦嫌过小，不能给他以不断的工作。散布在荒凉的苏格兰高地一带的人迹稀少的小乡村的农夫，不论是谁，也不能不为自己的家属兼充屠户、烙面师乃至酿酒人。在那种地方，要在二十哩内找到二个铁匠、木匠或泥水匠，也不容易。离这班工匠至少有八九哩之遙的零星散居人家，只好亲自动手作许多小事情；在人口众多的地方，那些小事情一定会雇请专业工人帮忙。农村工人几乎到处都是一个人兼营几种性质很类似因而使用同一材料的行业。农村木匠要制造一切木制的物品；农村铁匠要制作一切铁制的物品。农村木匠不仅是木匠，

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2021年12月20日
南阳吴女士向大象新闻·大象热线求助，称两年前自己在南阳购买了一套房，装修后被告知该房产有纠纷不能住。现在吴女士要求退回房款及装修费共计40余万元，但遭到原房主拒绝。

2022年1月30日
河南乡村频道·大象助农团栏目关注并播出节目，原房主称阻挠吴女士入住的人，跟自己前夫有经济纠纷，但离婚时法院已将房子判给了自己，所以前夫的债主不该阻挠吴女士入住。至于吴女士的退款要求，原房主表示钱已花完无法退款。

记者采访律师了解到，由于该房屋是农村自建房，土地性质属于农村宅基地，而吴女士又非当地村民，因此该房屋买卖合同并不受法律保护。律师建议吴女士可向当地法院起诉维护自己的合法权益。