【#专家谈#丨曹鹏：聚焦服务科技创新 促进陕西科技成果转化】#3月第一天# 近日，《陕西省“十四五”科技创新发展规划》印发，以专门的章节强调要“加力加速建设秦创原创新驱动平台”，提出把“秦创原”打造成为陕西高质量发展的强大引擎。
而在2021年12月，西安市举办“奋力谱写西安高质量发展新篇章”系列新闻发布会（第二场），在进一步优化“秦创原”创新生态方面，要求深化包含法律、财务、评估等与科技成果转化紧密相关的专业服务，围绕金融服务、知识产权服务、政策兑现、上市辅导等方面，建立企业服务需求库，掌握企业需求，提供点对点的精准服务。其中，法律服务更是有别于其他专业服务，因为其贯穿于每个项目的每个环节，在科技创新的发展过程中无处不在。
科技成果转化需要精准法律服务
事实上，目前全国科技创新方面的法律服务正处于“供不应求”的状态。基于近十年的行业现状，陕西乃至全国在科技创新法律服务领域亟待发力，原因在于相关的法律业务并不普及。该领域需求门槛较高，导致一般的法律服务机构不能精准解决高校院所、科创企业在科技成果转化过程中遇到的问题。
当前，随着国家供给侧结构性改革不断深化以及创新驱动发展战略的持续推进，科学技术进步与社会经济发展如何紧密、有效地结合成为当前经济发展的重中之重。因此，加快科技服务业的发展、构建合理有效的科技服务体系对于推动科技成果转化、实现科技与经济的深度融合、深入实施国家创新驱动战略、进一步促进产业结构转型升级具有极为重要的意义。
基于陕西省科技创新富集的资源优势以及中国创新驱动高质量发展的趋势，近年来陕西科技服务载体数量发展迅速。截至2020年末，全省共培育各类双创孵化载体563家。众创空间156家，其中国家专业化众创空间2家、国家备案84家、省级156家、省级示范众创空间9家。科技企业孵化器97家，其中国家级37家、省级60家。国家大学科技园4家，省级1家。
与此同时，科技对经济的支撑作用显著增强。2020年，全省技术合同交易额达1759亿元，居全国第六位；2020年，全省高新区园区生产总值占全省GDP比重接近30%，战略性新兴产业增加值占全省GDP比重达到11.7%，科技进步对经济增长的贡献率达到60%。
种种迹象表明，陕西科技服务业发展水平与经济增长之间的良性互动机制已经初步形成，发展科技服务业，提升技术创新水平，是陕西省经济发展实现内生增长的一条重要路径。
实际上，以法律、金融等为代表的科技创新专业服务与促进经济高质量发展紧密相关，着力点通常位于科技成果转化全周期的4-6阶段，即科技研发阶段与产业化阶段之间的中试、孵化阶段。
科技创新法律服务团队一方面协助全国各地高校院所、科创企业、新型研发机构等梳理和制定成果转化相关的流程制度及配套文件，为其提供一套有实操价值、指导价值的“游戏规则”，另一方面为科技成果转化项目落地提供全生命周期的法律支持。
在此期间，团队要紧跟行业最新动态、产业发展形势以及专业技术问题，接触和参与各个科研院所体系的科技成果转化工作。除此之外，还要下功夫做行业研究，才能真正懂得科学家们的服务需求，做好成果转化或者要服务好科技成果转化。
不过，目前全国仅有少量特别关注科技创新领域的律师事务所，其中大多关注的是处于成熟期的企业，所以需要在服务科研院所和处于早期成果转化阶段确立独特经验优势，对该领域的相关规则尤其是实操问题进行深入的理解和把握，顺应时代发展要求和市场需求。
立足秦创原促进陕西科技成果转化
今年3月，为突破陕西科技成果就地转化瓶颈，解决陕西科技经济“两张皮”问题，实现创新驱动高质量发展，“秦创原”创新驱动平台横空出世。作为陕西最大的孵化器和科技成果转化“特区”，“秦创原”汇聚各方资源，通过彼此高效结合，实现科技成果转化落地、共性技术研发突破、校地企协同合作、创新人才教育培养、政产研深度融合。
《秦创原创新驱动平台建设三年行动计划（2021—2023年）》提到，到2023年，建成双创服务平台30个以上。针对双创服务平台，应当发挥行政机制、市场机制、社会机制的合力，集聚各类科技服务机构，通过融合政府服务与社会化、专业化服务平台资源，为广大科技企业、高校院所、科技服务机构等创新主体搭建科技创新服务桥梁、促进科技成果转移转化的服务平台。
政府服务方面，应当贯彻落实国家支持双创主体发展的优惠政策，着力构建双创生态环境；鼓励高校院所、各行业龙头企业等主体充分发挥自身优势，大力发展多样化的众创发展模式；改善融资环境，鼓励银行、融资性担保机构等为创新创业小微企业提供融资服务，提高小微企业融资风险补偿额度；以政府资金为引导，撬动社会资本投入双创发展，为战略新兴产业和高新技术产业的初创期企业提供资金支持；树立双创典型与模范，促进双创文化活动常态化、品牌化，营造积极的双创氛围。
专业服务方面，开展天使投资人、创投机构及技术外包服务机构之间的深度对接活动，加强项目孵化能力，为创业者提供技术、投融资、行业导师等专业化服务；加快建立健全知识产权、技术创新、第三方检测认证、信息网络、电子商务、创业孵化、企业融资、人才培训等服务体系，形成覆盖整个创新链的公共服务平台体系；提供或对接投资、人力、品牌等资源，构建创新创业的生态雨林，帮助科学家转型为企业家。
由于科学家与企业家在知识结构、思维方式、行事风格等方面存在天壤之别，因此，需要借助外力让科学家了解并适应商业游戏规则。政府还可以选聘一批跟科技创新工作紧密相关的优质服务机构，做好这些机构的遴选与考核评价的工作，确保他们能给入驻“秦创原”的科创项目、科创公司提供针对性的高效专业服务。
新的一年已经到来，“秦创原”三年建设周期的余额正不断减少。科技创新法律服务团队要继续秉持“躬身入局”的态度，聚焦于“服务科技创新”，配合“秦创原”布局，派驻与科技成果转化工作相关的专业团队，响应各方服务需求，为“秦创原”建设作出贡献。
而在2021年12月，西安市举办“奋力谱写西安高质量发展新篇章”系列新闻发布会（第二场），在进一步优化“秦创原”创新生态方面，要求深化包含法律、财务、评估等与科技成果转化紧密相关的专业服务，围绕金融服务、知识产权服务、政策兑现、上市辅导等方面，建立企业服务需求库，掌握企业需求，提供点对点的精准服务。其中，法律服务更是有别于其他专业服务，因为其贯穿于每个项目的每个环节，在科技创新的发展过程中无处不在。
科技成果转化需要精准法律服务
事实上，目前全国科技创新方面的法律服务正处于“供不应求”的状态。基于近十年的行业现状，陕西乃至全国在科技创新法律服务领域亟待发力，原因在于相关的法律业务并不普及。该领域需求门槛较高，导致一般的法律服务机构不能精准解决高校院所、科创企业在科技成果转化过程中遇到的问题。
当前，随着国家供给侧结构性改革不断深化以及创新驱动发展战略的持续推进，科学技术进步与社会经济发展如何紧密、有效地结合成为当前经济发展的重中之重。因此，加快科技服务业的发展、构建合理有效的科技服务体系对于推动科技成果转化、实现科技与经济的深度融合、深入实施国家创新驱动战略、进一步促进产业结构转型升级具有极为重要的意义。
基于陕西省科技创新富集的资源优势以及中国创新驱动高质量发展的趋势，近年来陕西科技服务载体数量发展迅速。截至2020年末，全省共培育各类双创孵化载体563家。众创空间156家，其中国家专业化众创空间2家、国家备案84家、省级156家、省级示范众创空间9家。科技企业孵化器97家，其中国家级37家、省级60家。国家大学科技园4家，省级1家。
与此同时，科技对经济的支撑作用显著增强。2020年，全省技术合同交易额达1759亿元，居全国第六位；2020年，全省高新区园区生产总值占全省GDP比重接近30%，战略性新兴产业增加值占全省GDP比重达到11.7%，科技进步对经济增长的贡献率达到60%。
种种迹象表明，陕西科技服务业发展水平与经济增长之间的良性互动机制已经初步形成，发展科技服务业，提升技术创新水平，是陕西省经济发展实现内生增长的一条重要路径。
实际上，以法律、金融等为代表的科技创新专业服务与促进经济高质量发展紧密相关，着力点通常位于科技成果转化全周期的4-6阶段，即科技研发阶段与产业化阶段之间的中试、孵化阶段。
科技创新法律服务团队一方面协助全国各地高校院所、科创企业、新型研发机构等梳理和制定成果转化相关的流程制度及配套文件，为其提供一套有实操价值、指导价值的“游戏规则”，另一方面为科技成果转化项目落地提供全生命周期的法律支持。
在此期间，团队要紧跟行业最新动态、产业发展形势以及专业技术问题，接触和参与各个科研院所体系的科技成果转化工作。除此之外，还要下功夫做行业研究，才能真正懂得科学家们的服务需求，做好成果转化或者要服务好科技成果转化。
不过，目前全国仅有少量特别关注科技创新领域的律师事务所，其中大多关注的是处于成熟期的企业，所以需要在服务科研院所和处于早期成果转化阶段确立独特经验优势，对该领域的相关规则尤其是实操问题进行深入的理解和把握，顺应时代发展要求和市场需求。
立足秦创原促进陕西科技成果转化
今年3月，为突破陕西科技成果就地转化瓶颈，解决陕西科技经济“两张皮”问题，实现创新驱动高质量发展，“秦创原”创新驱动平台横空出世。作为陕西最大的孵化器和科技成果转化“特区”，“秦创原”汇聚各方资源，通过彼此高效结合，实现科技成果转化落地、共性技术研发突破、校地企协同合作、创新人才教育培养、政产研深度融合。
《秦创原创新驱动平台建设三年行动计划（2021—2023年）》提到，到2023年，建成双创服务平台30个以上。针对双创服务平台，应当发挥行政机制、市场机制、社会机制的合力，集聚各类科技服务机构，通过融合政府服务与社会化、专业化服务平台资源，为广大科技企业、高校院所、科技服务机构等创新主体搭建科技创新服务桥梁、促进科技成果转移转化的服务平台。
政府服务方面，应当贯彻落实国家支持双创主体发展的优惠政策，着力构建双创生态环境；鼓励高校院所、各行业龙头企业等主体充分发挥自身优势，大力发展多样化的众创发展模式；改善融资环境，鼓励银行、融资性担保机构等为创新创业小微企业提供融资服务，提高小微企业融资风险补偿额度；以政府资金为引导，撬动社会资本投入双创发展，为战略新兴产业和高新技术产业的初创期企业提供资金支持；树立双创典型与模范，促进双创文化活动常态化、品牌化，营造积极的双创氛围。
专业服务方面，开展天使投资人、创投机构及技术外包服务机构之间的深度对接活动，加强项目孵化能力，为创业者提供技术、投融资、行业导师等专业化服务；加快建立健全知识产权、技术创新、第三方检测认证、信息网络、电子商务、创业孵化、企业融资、人才培训等服务体系，形成覆盖整个创新链的公共服务平台体系；提供或对接投资、人力、品牌等资源，构建创新创业的生态雨林，帮助科学家转型为企业家。
由于科学家与企业家在知识结构、思维方式、行事风格等方面存在天壤之别，因此，需要借助外力让科学家了解并适应商业游戏规则。政府还可以选聘一批跟科技创新工作紧密相关的优质服务机构，做好这些机构的遴选与考核评价的工作，确保他们能给入驻“秦创原”的科创项目、科创公司提供针对性的高效专业服务。
新的一年已经到来，“秦创原”三年建设周期的余额正不断减少。科技创新法律服务团队要继续秉持“躬身入局”的态度，聚焦于“服务科技创新”，配合“秦创原”布局，派驻与科技成果转化工作相关的专业团队，响应各方服务需求，为“秦创原”建设作出贡献。
这类基金快速降温！高点回落14个百分点
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
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但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
Image
但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
大金融，创投信托这类好几个票异动，大东方、鲁创信投、趋势新高，越秀金控、华金资本涨停。消息面上收购今日头条旗下证券业务的华林证券大幅冲高。
整体上看是主赛道和大金融并涨，有一种要做好春季行情的气势。保持关注，至少目前短期不看空。强势的话，这几天还是有机会上冲3506点。
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