#房地产# 我国房地产法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按照质量保证书的约定承担保修责任。需要注意的是，如果开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限低于国家标准或地方标准的，应当以更为严格的国家标准或地方标准承担相应的质量责任。#买房者说#
#买房指导#【多银行发力房企项目并购金融服务（下）】
监管鼓励为房企项目并购提供金融服务
银行的上述举措正是为了响应监管的相关要求。去年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好...
https://t.cn/A6igqWiO
监管鼓励为房企项目并购提供金融服务
银行的上述举措正是为了响应监管的相关要求。去年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好...
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【开发商频频更改规划且被行政处罚，购房者为何不能拒绝收房？】地产开发，规划先行。然而，有的开发商却视规划如儿戏，肆意更改规划，不按规划施工。
厦门一开发商堪称“典型”，在房地产开发建设中，破坏绿地、侵占消防车道、扩建别墅区围墙……开发商我行我素的行为遭到了主管部门的行政处罚，购房者也因此拒绝收房，直到诉至法院，不过，法院并未支持购房者退房。这是怎么回事？
不靠谱开发商屡屡更改规划
2013年，曾女士与YG公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买后者开发的FL湾项目房屋一套。合同约定：
该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；
小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。
合同签订后，曾女士依约支付了购房款。
2014年，FL湾经消防验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。
2015年4月14日，消防部门对FL湾进行消防监督检查，发现消防车道被绿化占用，向YG公司发出责令限期改正通知书。YG公司未及时改正，消防部门遂作出行政处罚决定书，对YG公司罚款29000元，后经现场复查，消防车道宽度达到4.0米。
2015年4月23日，城市管理行政执法局向YG公司发出了行政处罚决定书，载明：YG公司未按照建设工程规划许可证进行建设，破坏绿地，变更规划，扩建别墅区围墙，责令其自行拆除违法建设，严格按照《建设工程规划许可证》批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路。在发出行政强制执行催告书之后，2015年7月，执法局对FL湾的部分围墙进行拆除。
2015年6月，YG公司向曾女士发出了交付通知书，要求其前去办理房屋交接手续。
曾女士拒绝收房，并向法院提起诉讼，要求判决YG公司按合同约定的条件交付房屋，同时支付违约金。
一审：开发商交房并付违约金
一审法院查明，FL湾已经消防验收合格，并通过了建设工程竣工验收备案。但是，此后YG公司未按照建设工程规划许可证在该项目内进行建设，破坏绿地、变更规划，扩建别墅围墙，有关部门亦对其进行了行政处罚。审理中，双方确认YG公司已将消防车通道和消防扑救面整改完毕；同时，消防部门亦确认消防车道整改符合要求。因此，认定FL湾涉及消防部分于2015年11月25日达到消防部门要求。
对于YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的问题，合同约定：“双方同意项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”曾女士所购买的房屋位于高层区域，双方存在争议的绿化和围墙的范围主要在该项目的别墅区域之间，对曾女士正常使用房屋的影响较小。因此，YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的行为不构成违反合同约定的房屋交付条件的行为。
综上，YG公司拟交付的房屋符合合同约定的交付条件，但是在合同约定的交付期限之前未完全符合交付条件，故应承担逾期交房违约金。
据此，法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金3万余元。
购房者、开发商均上诉
曾女士、YG公司均不服一审判决，分别提起上诉。
曾女士认为，一审法院以YG公司破坏绿地、扩建别墅区围墙对正常使用房屋的影响较小为由，认定房屋符合交付条件，损害了其合法利益。目前已经被破坏的绿地和扩建的别墅区围墙涵盖在合同约定的公摊面积内，一审法院的判决直接导致其无法使用该部分公摊面积。YG公司在消防问题整改完毕后，即应再次履行通知交房的义务，在YG公司未履行通知义务期间，应依法向曾凤桃承担逾期交付房屋的违约责任。
YG公司辩称，该商品房已于讼争合同约定的交房期限前符合交付条件：
根据合同约定，只要讼争商品房在交付时不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，即应视为该商品房已具备交付条件，曾女士应按时收房。《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（以下简称《厦门中院指导意见》）第二条规定，买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。所谓“严重影响正常使用商品房的因素”应是指商品房未经验收或验收不合格，或交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情形。YG公司提供的证据充分证明，讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，且YG公司亦能够提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，因此应认定讼争商品房不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件。
别墅区间消防车通道被绿化占用的问题，不应改变讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件的客观事实。
1.别墅消防车通道被绿化占用，实际是指在该消防车通道两侧硬化路面局部种植地被植物的情形。但此举初衷是为了美化消防车通道，完全是善意，与恶意占道具有本质区别。
2.别墅区间消防车通道两侧路面已完成硬化，且局部种植的地被植物不高，故消防车经过时可直接碾压，通行不受妨碍，原则上不构成消防隐患。
3.在别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的时间系发生在讼争商品房通过消防验收之后。根据消防法第六十条规定，公安消防机关对此问题的处置方式为责令改正或处以罚款。除此之外，消防法及相关行政法规、规章等均无公安消防机关可因此撤销此前作出的《建设工程消防验收意见书》或已通过的《建设工程消防验收意见书》无效的相关规定。公安消防机关也表示：绿化占用消防通道应属于局部消防隐患，与消防验收后消防设备（如：消防疏散灯）故障等问题同类，而局部消防隐患为动态，消防验收通过后不排除仍发生局部消防隐患的可能性，该局部消防隐患在发现后整改完成即可，故局部消防隐患的发生不会改变商品房消防验收合格的结果。因此，别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的情形，不会改变讼争商品房已通过消防验收的客观事实，不应以此为由否定讼争商品房符合合同约定的交付条件。YG公司亦适当履行了通知义务，故不存在逾期交房的违约行为，无须支付所谓逾期交房违约金。
综上，一审法院的认定缺乏法律、合同乃至事实依据，YG公司不存在逾期交房的违约行为，无须支付逾期交房违约金。
二审：撤销部分原判，酌减开发商违约金
二审法院认为，YG公司擅自将别墅区域的消防车道改造为绿化带局部妨碍消防车通行、破坏公共绿地扩建别墅区围墙及相关整改情况的事实，有关主管部门已作出认定，此为不争之事实，曾女士提交的证据亦为印证该事实，已无须再作认定。本案系曾女士以交付房屋不符合约定条件为由予以拒收而引发的违约索赔纠纷，曾女士是否有权拒收房屋及YG公司应否承担违约责任是本案的审查要点。
法院综合判定如下：
项目需消防验收合格方可交付使用系《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属法定交付条件，不允许当事人约定排除适用，故当出卖人交付的商品房不符合法定条件时，买受人有权拒收商品房。具体到本案，讼争商品房所在的FL湾工程已经竣工验收合格和消防验收合格，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，已具备合同约定的法定交付条件。之后，YG公司将别墅区域的消防车道部分改造为绿化带，妨碍消防车通行，该违法行为被责令限期改正。虽然YG公司未按期整改完毕，但由于其违法行为并未导致消防部门撤销原已作出的工程消防验收合格评定，曾女士依据合同约定应予接收商品房，无权拒收。同理，对YG公司破坏绿地、变更规划、扩建别墅区围墙的违法行为，亦非合同约定的可拒绝接收的法定事由，曾女士亦应予接收房屋。
综上所述，商品房已经工程竣工验收合格和消防验收合格，虽然部分消防通道和绿化设施存在不符合规划，但根据《商品房买卖合同》的约定，曾女士无权拒收。因YG公司在合同约定的交房期限前已通知收房，故不存在顺延交房期限的情形，曾女士关于逾期交房违约金的请求不能成立。因曾女士尚未收房，故一审判决YG公司仍负有交房义务正确，应予维持，但YG公司应承担瑕疵交付违约金15000元，且该违约金的承担并不能免除YG公司负有的整改义务。
二审法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金1.5万元。
科普：什么情况可以拒绝收房？
经历一审、二审，曾女士仍没有达到诉讼目的：不仅要收房，能够到手的违约金还锐减。
房质网在此提醒购房者，拒绝收房并非易事，主要有两种情形：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，消费者又能证明该退房条件成立，才可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。
现实中，有的开发商即便未通过综合验收，也会要求购房者收房。此种情况下，购房者是否完全可以拒收呢？
有的观点认为，开发商在未取得规划验收合格证的情况下通知购房者收楼，违反了相关法律、法规的强制性规定，购房者依法可以拒绝交付，开发商应承担延期交楼的违约责任。
也有的观点认为，开发商在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。如果开发商的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了开发商的备案并核发了竣工验收备案收文回执，开发商交房符合国家法律的规定。购房者如对政府行为有疑问，应向有关部门提出。在开发商竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。购房者以开发商未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合法律规定。
值得注意的是，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。什么是效力性强制性规定，什么是管理性强制性规定，法条本身并未做出区分。而在现实中，由于裁判者认识上的不同，相同的案情会出现不同的判决或仲裁。
因此，遇到开发商违反规划建设，购房者如果选择诉讼，并非最佳选择，不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
本文为【房质网】原创内容，
未经允许，不得使用文内任何图片，
如需转载可联系授权。
虚假宣传、违规收费
延期交付、延期办证
质量问题、设计缺陷
成立业委会
找房质网
厦门一开发商堪称“典型”，在房地产开发建设中，破坏绿地、侵占消防车道、扩建别墅区围墙……开发商我行我素的行为遭到了主管部门的行政处罚，购房者也因此拒绝收房，直到诉至法院，不过，法院并未支持购房者退房。这是怎么回事？
不靠谱开发商屡屡更改规划
2013年，曾女士与YG公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买后者开发的FL湾项目房屋一套。合同约定：
该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；
小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。
合同签订后，曾女士依约支付了购房款。
2014年，FL湾经消防验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。
2015年4月14日，消防部门对FL湾进行消防监督检查，发现消防车道被绿化占用，向YG公司发出责令限期改正通知书。YG公司未及时改正，消防部门遂作出行政处罚决定书，对YG公司罚款29000元，后经现场复查，消防车道宽度达到4.0米。
2015年4月23日，城市管理行政执法局向YG公司发出了行政处罚决定书，载明：YG公司未按照建设工程规划许可证进行建设，破坏绿地，变更规划，扩建别墅区围墙，责令其自行拆除违法建设，严格按照《建设工程规划许可证》批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路。在发出行政强制执行催告书之后，2015年7月，执法局对FL湾的部分围墙进行拆除。
2015年6月，YG公司向曾女士发出了交付通知书，要求其前去办理房屋交接手续。
曾女士拒绝收房，并向法院提起诉讼，要求判决YG公司按合同约定的条件交付房屋，同时支付违约金。
一审：开发商交房并付违约金
一审法院查明，FL湾已经消防验收合格，并通过了建设工程竣工验收备案。但是，此后YG公司未按照建设工程规划许可证在该项目内进行建设，破坏绿地、变更规划，扩建别墅围墙，有关部门亦对其进行了行政处罚。审理中，双方确认YG公司已将消防车通道和消防扑救面整改完毕；同时，消防部门亦确认消防车道整改符合要求。因此，认定FL湾涉及消防部分于2015年11月25日达到消防部门要求。
对于YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的问题，合同约定：“双方同意项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”曾女士所购买的房屋位于高层区域，双方存在争议的绿化和围墙的范围主要在该项目的别墅区域之间，对曾女士正常使用房屋的影响较小。因此，YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的行为不构成违反合同约定的房屋交付条件的行为。
综上，YG公司拟交付的房屋符合合同约定的交付条件，但是在合同约定的交付期限之前未完全符合交付条件，故应承担逾期交房违约金。
据此，法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金3万余元。
购房者、开发商均上诉
曾女士、YG公司均不服一审判决，分别提起上诉。
曾女士认为，一审法院以YG公司破坏绿地、扩建别墅区围墙对正常使用房屋的影响较小为由，认定房屋符合交付条件，损害了其合法利益。目前已经被破坏的绿地和扩建的别墅区围墙涵盖在合同约定的公摊面积内，一审法院的判决直接导致其无法使用该部分公摊面积。YG公司在消防问题整改完毕后，即应再次履行通知交房的义务，在YG公司未履行通知义务期间，应依法向曾凤桃承担逾期交付房屋的违约责任。
YG公司辩称，该商品房已于讼争合同约定的交房期限前符合交付条件：
根据合同约定，只要讼争商品房在交付时不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，即应视为该商品房已具备交付条件，曾女士应按时收房。《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（以下简称《厦门中院指导意见》）第二条规定，买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。所谓“严重影响正常使用商品房的因素”应是指商品房未经验收或验收不合格，或交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情形。YG公司提供的证据充分证明，讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，且YG公司亦能够提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，因此应认定讼争商品房不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件。
别墅区间消防车通道被绿化占用的问题，不应改变讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件的客观事实。
1.别墅消防车通道被绿化占用，实际是指在该消防车通道两侧硬化路面局部种植地被植物的情形。但此举初衷是为了美化消防车通道，完全是善意，与恶意占道具有本质区别。
2.别墅区间消防车通道两侧路面已完成硬化，且局部种植的地被植物不高，故消防车经过时可直接碾压，通行不受妨碍，原则上不构成消防隐患。
3.在别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的时间系发生在讼争商品房通过消防验收之后。根据消防法第六十条规定，公安消防机关对此问题的处置方式为责令改正或处以罚款。除此之外，消防法及相关行政法规、规章等均无公安消防机关可因此撤销此前作出的《建设工程消防验收意见书》或已通过的《建设工程消防验收意见书》无效的相关规定。公安消防机关也表示：绿化占用消防通道应属于局部消防隐患，与消防验收后消防设备（如：消防疏散灯）故障等问题同类，而局部消防隐患为动态，消防验收通过后不排除仍发生局部消防隐患的可能性，该局部消防隐患在发现后整改完成即可，故局部消防隐患的发生不会改变商品房消防验收合格的结果。因此，别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的情形，不会改变讼争商品房已通过消防验收的客观事实，不应以此为由否定讼争商品房符合合同约定的交付条件。YG公司亦适当履行了通知义务，故不存在逾期交房的违约行为，无须支付所谓逾期交房违约金。
综上，一审法院的认定缺乏法律、合同乃至事实依据，YG公司不存在逾期交房的违约行为，无须支付逾期交房违约金。
二审：撤销部分原判，酌减开发商违约金
二审法院认为，YG公司擅自将别墅区域的消防车道改造为绿化带局部妨碍消防车通行、破坏公共绿地扩建别墅区围墙及相关整改情况的事实，有关主管部门已作出认定，此为不争之事实，曾女士提交的证据亦为印证该事实，已无须再作认定。本案系曾女士以交付房屋不符合约定条件为由予以拒收而引发的违约索赔纠纷，曾女士是否有权拒收房屋及YG公司应否承担违约责任是本案的审查要点。
法院综合判定如下：
项目需消防验收合格方可交付使用系《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属法定交付条件，不允许当事人约定排除适用，故当出卖人交付的商品房不符合法定条件时，买受人有权拒收商品房。具体到本案，讼争商品房所在的FL湾工程已经竣工验收合格和消防验收合格，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，已具备合同约定的法定交付条件。之后，YG公司将别墅区域的消防车道部分改造为绿化带，妨碍消防车通行，该违法行为被责令限期改正。虽然YG公司未按期整改完毕，但由于其违法行为并未导致消防部门撤销原已作出的工程消防验收合格评定，曾女士依据合同约定应予接收商品房，无权拒收。同理，对YG公司破坏绿地、变更规划、扩建别墅区围墙的违法行为，亦非合同约定的可拒绝接收的法定事由，曾女士亦应予接收房屋。
综上所述，商品房已经工程竣工验收合格和消防验收合格，虽然部分消防通道和绿化设施存在不符合规划，但根据《商品房买卖合同》的约定，曾女士无权拒收。因YG公司在合同约定的交房期限前已通知收房，故不存在顺延交房期限的情形，曾女士关于逾期交房违约金的请求不能成立。因曾女士尚未收房，故一审判决YG公司仍负有交房义务正确，应予维持，但YG公司应承担瑕疵交付违约金15000元，且该违约金的承担并不能免除YG公司负有的整改义务。
二审法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金1.5万元。
科普：什么情况可以拒绝收房？
经历一审、二审，曾女士仍没有达到诉讼目的：不仅要收房，能够到手的违约金还锐减。
房质网在此提醒购房者，拒绝收房并非易事，主要有两种情形：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，消费者又能证明该退房条件成立，才可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。
现实中，有的开发商即便未通过综合验收，也会要求购房者收房。此种情况下，购房者是否完全可以拒收呢？
有的观点认为，开发商在未取得规划验收合格证的情况下通知购房者收楼，违反了相关法律、法规的强制性规定，购房者依法可以拒绝交付，开发商应承担延期交楼的违约责任。
也有的观点认为，开发商在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。如果开发商的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了开发商的备案并核发了竣工验收备案收文回执，开发商交房符合国家法律的规定。购房者如对政府行为有疑问，应向有关部门提出。在开发商竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。购房者以开发商未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合法律规定。
值得注意的是，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。什么是效力性强制性规定，什么是管理性强制性规定，法条本身并未做出区分。而在现实中，由于裁判者认识上的不同，相同的案情会出现不同的判决或仲裁。
因此，遇到开发商违反规划建设，购房者如果选择诉讼，并非最佳选择，不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
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