【蹄疾步稳开好局 ——宝鸡高新区一季度重点项目建设扫描】4月的西秦大地桃红柳绿、草长莺飞，处处生机盎然。连日来，记者在宝鸡高新区多个重点项目建设现场看到，工地上塔吊林立、机器轰鸣，工人们埋头苦干，工程车辆来回穿梭，到处呈现出一派热火朝天、争分夺秒赶进度的景象：钛及钛合金军民融合产业园项目本月底将安装设备，宝鸡综合保税区8 栋厂房正同步加紧建设，宝鸡高新区高端装备产业园四期6 月底前将投用……
拼干劲、拼效率、拼服务，今年一季度，高新区33 个省市重点项目共完成投资21.821 亿元。
龙头引领 优势产业拉动经济“加速跑”
钛及钛合金军民融合产业园项目总投资10 亿元，建成后，将成为宝鸡市首家以钛及钛合金军民融合为主的产业园区。日前，记者在该项目现场看到，高大的钢结构厂房主体已经完工，技术人员正在召开现场会，讨论厂房屋面的施工问题，工人们正在用混凝土浇筑设备基础。
“ 这个项目自开工以来备受各方支持，推进顺利，整体进度提前了一个月。”项目负责人张元元说，一期工程花费1. 5 亿元从兰州兰石重工有限公司购置了国内最先进的2500T 快锻机组、6000T 快锻机组各一台套以及相关配套设备，斥资2 亿元从国外引进了世界上最先进、功能最齐全的精锻机组一台套，并通过这些设备重组形成了专业高端精密锻造生产线。目前，该项目正在进行设备基础施工、行车安装等工作，本月底将进行设备安装，预计8 月份投产。
正在建设的宝鸡高新区高端装备产业园四期，主要是为前期甄别出的“散乱污”工业企业提供生产厂房，进行集中改造升级。“ 目前，18 座钢结构厂房主体已全部完工，正在安装厂房板材。”据园区工作人员介绍，该项目计划建设5 万平方米的标准化厂房，厂房设计高度12 米，跨度2 4 米，可满足各类中小企业的生产需要。目前已完成整个工程量的60% ，6 月底前将完工投用。
项目建设是拉动经济增长的主抓手。今年，宝鸡高新区谋划了总投资627 亿元的103个重点项目，承担省市重点项目33个，涵盖汽车核心零部件、新材料、航空航天、石油装备、军民融合等领域。
宝鸡综合保税区8 栋标准化厂房正在同步建设，园区道路框架基本形成；华天科技半导体产业园项目一期厂房及水处理站完工，设备安装调试也已完成；高新区轨道交通配件加工项目厂房主体完工，内部装修到位，设备调试安装已完成。与此同时，地通汽车零配件生产基地、陆港智能装备产业园、高新区新材料制造装备工业园等项目也都在快速推进。
多点开花 民生项目提升生活品质
教育是民生之基，关乎百姓切身利益。近年来，宝鸡高新区经济社会全面快速发展，为缓解城区学位供需紧张矛盾，今年宝鸡高新区将在南客站片区新建高新六小和南站初级中学两所学校，分别提供2000 余个学位。目前，南站初级中学已经开始进行基础施工，高新六小正在加快前期推进工作，预计今年下半年开工建设。
推动城乡建设，不断提升市民的幸福感是宝鸡高新区长期以来的奋斗目标。位于高铁新城片区的西沙河景观带项目于去年3 月启动，日前，记者在这里看到，紫色的羽衣甘蓝、粉红色的樱花和翠绿的草坪相互映衬，格外漂亮。据工程相关负责人介绍，目前，这里已栽种银杏、大叶女贞等乔木20 余种共8000多株，栽种红叶石楠球、珍珠梅等灌木共5000 多株。此外，建成一座人工景观桥、4个小游园和小广场，还有2座河上桥梁和2座跌水景观设计，初步形成了草青、花红、树绿、景美的生态环境，整体项目预计年底建成开放。
与此同时，石鼓• 城市未来项目总建筑面积14万平方米，定位为城市运动体验公园，集创意门店、高端酒店、电影院、游泳健身场馆于一体，正在进行基础施工和部分工程建设；宝鸡新城吾悦广场城市综合体计划建成集时尚购物中心、特色风情街、高端居住社区等于一体的城市商业综合体，目前，商住部分正在进行主体施工，商业部分预计10 月底开业运营。
此外，宝鸡高新区还加快推进住房建设项目、郭家崖村棚户区改造、明星三期安置项目、渭滨大道建设项目等一批社会民生、基础设施项目，让群众住得舒适、生活得幸福。
全程帮办 为项目建设保驾护航
重点项目之所以又好又快推进，宝鸡高新区有自己的“秘诀”，比如“全方位”对接、“保姆式”服务、分类督办、绿色通道、专人专办……
宝鸡高新区经济发展局工作人员介绍，在重点项目建设前期，宝鸡高新区成立华天办、宝钛办、吉利二期工作组等专项服务小组对重大项目采取“全方位”“保姆式” 服务，及时掌
握项目信息，全程跟进项目前期手续办理。
在落实阶段，对列入重点建设计划的项目实行分类督办，在建的促投产、新建的促开工，夯实各项目包抓部门责任，特别是对华天科技半导体产业园、钛及钛合金军民融合产业园等核心项目涉及的重点问题进行专题研判，一事一议，确保所有项目顺利推进。
此外，宝鸡高新区积极谋划，围绕重大产业、社会民生、基础设施等领域分类别储备、精细化管理，做到谋划一批、储备一批、实施一批，确保项目建设接替有序，后劲不减；重点围绕土地、资金、技术等核心环节，加大项目申报力度， 全力为重大项目寻求政策支持，补齐发展短板；在解决征地拆迁、矛盾调处、手续办理等问题上，成立专项工作组，派驻专人落实，全力为项目建设保驾护航。
拼干劲、拼效率、拼服务，今年一季度，高新区33 个省市重点项目共完成投资21.821 亿元。
龙头引领 优势产业拉动经济“加速跑”
钛及钛合金军民融合产业园项目总投资10 亿元，建成后，将成为宝鸡市首家以钛及钛合金军民融合为主的产业园区。日前，记者在该项目现场看到，高大的钢结构厂房主体已经完工，技术人员正在召开现场会，讨论厂房屋面的施工问题，工人们正在用混凝土浇筑设备基础。
“ 这个项目自开工以来备受各方支持，推进顺利，整体进度提前了一个月。”项目负责人张元元说，一期工程花费1. 5 亿元从兰州兰石重工有限公司购置了国内最先进的2500T 快锻机组、6000T 快锻机组各一台套以及相关配套设备，斥资2 亿元从国外引进了世界上最先进、功能最齐全的精锻机组一台套，并通过这些设备重组形成了专业高端精密锻造生产线。目前，该项目正在进行设备基础施工、行车安装等工作，本月底将进行设备安装，预计8 月份投产。
正在建设的宝鸡高新区高端装备产业园四期，主要是为前期甄别出的“散乱污”工业企业提供生产厂房，进行集中改造升级。“ 目前，18 座钢结构厂房主体已全部完工，正在安装厂房板材。”据园区工作人员介绍，该项目计划建设5 万平方米的标准化厂房，厂房设计高度12 米，跨度2 4 米，可满足各类中小企业的生产需要。目前已完成整个工程量的60% ，6 月底前将完工投用。
项目建设是拉动经济增长的主抓手。今年，宝鸡高新区谋划了总投资627 亿元的103个重点项目，承担省市重点项目33个，涵盖汽车核心零部件、新材料、航空航天、石油装备、军民融合等领域。
宝鸡综合保税区8 栋标准化厂房正在同步建设，园区道路框架基本形成；华天科技半导体产业园项目一期厂房及水处理站完工，设备安装调试也已完成；高新区轨道交通配件加工项目厂房主体完工，内部装修到位，设备调试安装已完成。与此同时，地通汽车零配件生产基地、陆港智能装备产业园、高新区新材料制造装备工业园等项目也都在快速推进。
多点开花 民生项目提升生活品质
教育是民生之基，关乎百姓切身利益。近年来，宝鸡高新区经济社会全面快速发展，为缓解城区学位供需紧张矛盾，今年宝鸡高新区将在南客站片区新建高新六小和南站初级中学两所学校，分别提供2000 余个学位。目前，南站初级中学已经开始进行基础施工，高新六小正在加快前期推进工作，预计今年下半年开工建设。
推动城乡建设，不断提升市民的幸福感是宝鸡高新区长期以来的奋斗目标。位于高铁新城片区的西沙河景观带项目于去年3 月启动，日前，记者在这里看到，紫色的羽衣甘蓝、粉红色的樱花和翠绿的草坪相互映衬，格外漂亮。据工程相关负责人介绍，目前，这里已栽种银杏、大叶女贞等乔木20 余种共8000多株，栽种红叶石楠球、珍珠梅等灌木共5000 多株。此外，建成一座人工景观桥、4个小游园和小广场，还有2座河上桥梁和2座跌水景观设计，初步形成了草青、花红、树绿、景美的生态环境，整体项目预计年底建成开放。
与此同时，石鼓• 城市未来项目总建筑面积14万平方米，定位为城市运动体验公园，集创意门店、高端酒店、电影院、游泳健身场馆于一体，正在进行基础施工和部分工程建设；宝鸡新城吾悦广场城市综合体计划建成集时尚购物中心、特色风情街、高端居住社区等于一体的城市商业综合体，目前，商住部分正在进行主体施工，商业部分预计10 月底开业运营。
此外，宝鸡高新区还加快推进住房建设项目、郭家崖村棚户区改造、明星三期安置项目、渭滨大道建设项目等一批社会民生、基础设施项目，让群众住得舒适、生活得幸福。
全程帮办 为项目建设保驾护航
重点项目之所以又好又快推进，宝鸡高新区有自己的“秘诀”，比如“全方位”对接、“保姆式”服务、分类督办、绿色通道、专人专办……
宝鸡高新区经济发展局工作人员介绍，在重点项目建设前期，宝鸡高新区成立华天办、宝钛办、吉利二期工作组等专项服务小组对重大项目采取“全方位”“保姆式” 服务，及时掌
握项目信息，全程跟进项目前期手续办理。
在落实阶段，对列入重点建设计划的项目实行分类督办，在建的促投产、新建的促开工，夯实各项目包抓部门责任，特别是对华天科技半导体产业园、钛及钛合金军民融合产业园等核心项目涉及的重点问题进行专题研判，一事一议，确保所有项目顺利推进。
此外，宝鸡高新区积极谋划，围绕重大产业、社会民生、基础设施等领域分类别储备、精细化管理，做到谋划一批、储备一批、实施一批，确保项目建设接替有序，后劲不减；重点围绕土地、资金、技术等核心环节，加大项目申报力度， 全力为重大项目寻求政策支持，补齐发展短板；在解决征地拆迁、矛盾调处、手续办理等问题上，成立专项工作组，派驻专人落实，全力为项目建设保驾护航。
陈啸天：房地产进入震荡通道房企寻求核心竞争力
房讯网讯 致敬创新者：FUN连世界，XUN接未来。2019年4月11日，全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。
作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动，论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办，邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂，纵论泛地产新生态，探讨房地产创新趋势、科技兴业，共谋房地产行业转型升级，推动中国房地产平稳健康发展。
亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会带来主题为"新形势下房地产创新战略与战略创新"的精彩演讲，对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为，房地产行业已经从此前4年半的上升通道进入未必是下降，但一定是振荡的通道，房地产企业的战略制定无论是规模为主还是创新转型，都应该考虑震荡通道的趋势。
陈啸天表示，房地产行业是由资源和能力主导的，房企在发展过程中应该回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言发展体系。
以下是陈啸天演讲实录：
陈啸天：鹏总企业做得好，特别有思想，在他后面讲，压力很大。
特别感谢刘总的邀请，都是老朋友。特别荣幸有这个机会，能够跟各位同仁汇报核心的观点。
这次题目比较大，我简单跟大家谈谈我们2019年核心的观点和脉络。在讲之前先跟大家谈几个概念：
第一，一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好。房地产市场有所回暖，不再像去年731之后的路径。这个事情并不复杂，为什么最近这段时间，一线跟核心二线城市高端物业和市场会回暖呢？它是自然现象，从2015年年初到现在为止，整个调控大的脉络并没有发生太大的变化。这个脉络它就是按一头放一头的逻辑，从2015年到现在整个调控都是围绕去库存，2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存，很多重点城市的房价一天一个价。2016年9月底调控，调控逻辑还是去库存，但是调整了一下，一线跟重点二线去杠杆，普通二线和三四线去库存，房价开始涨。房价透支的城市冰冻住，去库存的概念往普通二线跟三四线引。到2017年12月25日，住建部部长表态说其它三四线与县城继续去库存，其它三四线就是2017年房价透支的普通二线跟三四线得压住，没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。2015年到目前为止去库存的逻辑有三轮，大家会发现从2017年12月25月提出了其它三四线和县城去库存，到今天过了大概15个月，15个月之后这个调控的逻辑，它是按一头放一头，再按一头放一头。当下房地产行业规模太大，不能全按住，一二三四线全按住也不行，但是又不能全放。房价透支的冰冻，部分三四线、县城放，现在放到了15个月。随之而来的结论就很简单，去库存明面讲的是去库存，真正意义上的本质是什么？去库存是货量的问题，盖房子不应该是核心竞争力，其实是资金的周转。去库存讲的是货量，本质还是印钱，只能用房地产圈住当蓄水池。第一轮一线、重点二线圈，多了又冰冻再往下走。过去两三年里，为什么碧桂园、恒大高周转、小户型，布局三四线，因为我们把资金不断往下引导。引导到今天，新的一轮去库存往三四线跟县城去了15个月，那么去库存不能村里吗？可能资金要调头了。这一轮资金走到今天，一线跟重点二线房价反弹，市场回暖，就是资金在调头往一线、重点二线。
第二个观点，提醒朋友们要意识到，当下房地产行业发展大的背景和过去有不一样，2015年1月份到2018年7月31日之间，整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道，所以整个行业的规模不断在成长，金额也不断在膨胀，房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日是上升振荡通道，房地产行业的交易绝对不像零售，今天用完了，明天再消费。房地产一定是有周期的，集中消化的一拨要重新积累一拨，当下房地产行业不管供需关系角度，还是国家政策角度，我们已经从4年半上升通道进入未必是下降，是振荡的通道，所有企业再大也只是房地产行业的一个构成。企业再怎么做必须意识到当下大的环境是在振荡通道，而不是上升通道，这才是我们企业角度，不管接下来做规模为主，还是创新，还是转型，这是最大的变量。
第三个汇报的观点，我们所理解的产城和小镇本质上的区别。不管产城、小镇，未来必须要把握的基本点，产城的本质是外延的，我们现在也有做产城，背景是在当下跟中美博弈，跟全世界竞争过程里，我们需要经济转型、产业升级。产业升级要做的就是国际上的世界上最新最好的技术、材料、产品，怎么引入进来给我们所用，这是我们产城最大的背景。至于你说通过跟人家合作还是组建基金在境外收购，新技术、新材料、新产品是我们需要发展的。产城需要在"三新"上做文章，引导大家做产城。
特色小镇的本质在于"特色"，特色一定是根植于这片土地，我们国家的底层文化，底层资源，这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗，不同的文化，这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来，而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等，底层资源上的资源的优化重组，价值重构，怎么实现离散分布在全国各地的具有共性的资源，怎么从零次元变成一次元、二次元。
后面再讲讲2019年。2019年两部分内容：第一部分汇报一下，2018年731开始，因为政策把整个行业发展的逻辑开始折了一下。我们在731之前更多是限房价涨幅，731限房价上涨，随之而来改变了房地产的背景和逻辑。这样一个逻辑的变化最终说明的问题，什么叫资源的能力呢？这些年不管是我们自己做顾问公司，还是很多创业型的公司，产业链上下游的开发企业，我们认为更多两个概念之间不断：能力、资源。如果把过去20几年简单分配一下，大家会发现我们从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的，是一路往上走的，没有产生太多的振荡，尤其2002、2003年，2005年按揭开发贷不断完善，推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长，什么叫社区、什么叫物业、什么叫产品等等的对消费者来说并不完全理解什么叫好。需求庞大，消费者认知低，就是只要能找到地，借上钱，盖成房子，你就是赚钱的。
第二个是能力的主导，就是2008-2015年，美国次贷危机让我们发现供求关系可以逆转。2011年1月21日出台的新国八条限购限贷，把高端的投资和改善性全部打了。供求关系逆转，需求开始极度萎缩。供求关系逆转，消费者很自然会看产品、服务、管理。
第三个就是2016年到现在，整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强，发展越来越快。不管是你个人，还是一个部门，还是一个企业，还是一个行业，在你大的战略方向没有出现偏差情况下，能影响和决定你未来发展空间的只有资源和能力。过去到现在为止，今天更是资源主导的周期，为什么呢？今天很多产城、特色小镇、长租公寓等等项目出来，这都是跟政府相关的，B2G（政府）。一边住宅，一边满足政府诉求。B2G更加需要是资源主导的模式，因为我们国家的绝大多数资源是在政府，所以今天房地产行业已经开始出现变化。当下的变化对房企提出更多要求，不再是2001-2007简单拿到地、有钱、盖好房都能赚钱，今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。不管是资源，还是什么，各个企业有不同侧重，但是逃不过回归核心。
为什么回归核心？这一轮和过去三年更重大的变化在于，过去三年半的时间整个行业一路上行，行业上升通道一般的规律，民营企业极度受益。行业扩容阶段，不断上升通道里，房企比的谁胆子大，谁的杠杆放的更大，谁的周转更快，谁的融资能力更强，谁的开发速度更快。比胆子、比速度。2018年731开始，三年半的时间去库存过猛了，导致需求阶段性出现明显萎缩，需求阶段性萎缩，房企大部分是上市企业，意味着过去三年半房企不断什么规模都可以增长，这个阶段里你凭什么增长。2019年我们提出，你之所以还能成长是因为回归了核心，你有自己的核心优势。
核心优势是什么呢？很多企业内部会议我都发言，我说在座都是中高管，能不能大家说说你们觉得核心优势是什么。很多企业现在还没有核心优势，鹏总是绿色了。在很多企业里问高管，有的说老板，有的说机制灵活，一家企业核心优势只可能是一个，还不是一到两个。大家谈了很多，意味着这个企业还没有形成自己的核心优势。
我们经常碰到这样一个情况，那边有很好的地，发现目前节点不适合拿地，但很有可能告诉公司赶紧把地拿下来，公司想赶紧投钱，要告诉营销部敢不敢卖，营销部说这不行，这个项目这样卖掉我们太亏了，建议不要快速卖。任何一个企业再大你也是资源有限的企业，资源有限的企业，我们最忌讳的每个人都觉得自己干的是为企业好的事情，但偏偏每个人着力点不一样，这往往意味着资源完全浪费的。资源同一个方向使用，才真正最大化利用整个企业经营效率。
企业的核心优势我不认为是核心任务，核心优势我认为是业务价值链上的关键节点要找到。比如说横向有设计、产品、工程、社区、销售，纵向是管理链，从这个企业到那个企业，有本质差别吗？这个企业看人长的差不多，借钱也是这几个机构。为什么同样的资源得出的结果不一样呢？根子上是因为组织生产流程不一样，同样的元素，但是生产组织流程不一样。第一找到关键基本节点。
第二，围绕关键基本节点展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言体系。比如北京，鹏总的绿色，还有TOD都是非常清晰的语言体系。金茂府切入点是产品，这个产品作为切入点，把所有资源，所有要素，围绕这个产品进行转动起来，什么地我拿，什么地我坚决不拿，什么钱我可以借，什么人我可以用，金茂府高端是不是形象好一点，气质好一点，必须还懂得恒温恒湿，懂得科技概念的，供应商也得这样属性用。它是用核心节点重组了所有基本要素的生产流程。纵向还有管理上，一直在讲中粮的模式，都是用借钱、拍地，一定得是自己出得起那10%，没有这个能力的已经筛选下去了。进来以后所有生产流程有一套表单跟模板，省了多少成本，未来可以跟你分成。你自己投5%-10%，开盘就跑得快，要把自己本钱拿回来。它管理节点重组了所有要素，作为有自我语言体系的企业，任何一个个体，一家企业不可能因为一个人改变企业属性，任何人也好，项目也好，他是没有语言体系来的。我们基本的体系上必须要知道，科技概念是什么样的，如果还有新的供应商想加入我们，我们去了很多的企业，我们从2000年，或者1998年23号文推动了整个房地产行业新一轮的发展，在2013年位置上很多企业认为房地产到了历史高位，随后2014年调完以后，2015-2018连续再创新高。碧桂园成长有天时地利，中粮三年从不到100到1000亿，为什么会实现爆发性的成长？房地产行业不像制造业那样精细，是比较粗糙，大部分企业是能干我也能干，回到我们这个行业的起点，回到企业的出发点再来思考这个行业的特征。企业的一些诉求，比如中粮考虑人的诉求，金茂考虑消费者的诉求，回到一个起点考虑这个行业空间真的很大。
回归核心，牛市的时候别人干什么我也干，我胆子更大，周转更快，但是现在进入振荡通道，比的是有没有属于你自己的IP，有没有属于你自己的标签，有没有属于自我的语言体系。一个基本点，形成一条主线，形成可以演化出很多支线。
2019年看好四类企业，进入振荡通道，有几类企业会受益：
第一，国企央企，每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利，2011年是中海，2014是金茂等等的，行业越是振荡，国企央企资本就不看负债率。
第二，存量阶段生存下来的必须要有大本营，比如福建世茂有三个平台：世茂房地产、世茂股份，一个住宅为主，一个商业为主，第三个平台是想做金融，最近世茂所有全部装进金融这个平台，区域公司开始实体化。要有属于自己的大本营，再怎么扩张，一定要有自己大本营。
第三，现金流的安全行为。
第四，产业发展准备。国家有意无意房地产行业高速集中化，前几天香港做投行最牛的朋友聊这个事情，还有多少家企业在香港找他，希望他做承销。每家不小的企业还是觉得自己太小了，当下已经开始引导房地产加速集中化，房地产行业官方数据是8000多家，房企业是20000家，我们真正需要的真的不超过10000家，5%的存活率。
这就是我今天给大家汇报的，一家之言，仅供参考。谢谢大家！
来源：房讯网
房讯网讯 致敬创新者：FUN连世界，XUN接未来。2019年4月11日，全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。
作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动，论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办，邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂，纵论泛地产新生态，探讨房地产创新趋势、科技兴业，共谋房地产行业转型升级，推动中国房地产平稳健康发展。
亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会带来主题为"新形势下房地产创新战略与战略创新"的精彩演讲，对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为，房地产行业已经从此前4年半的上升通道进入未必是下降，但一定是振荡的通道，房地产企业的战略制定无论是规模为主还是创新转型，都应该考虑震荡通道的趋势。
陈啸天表示，房地产行业是由资源和能力主导的，房企在发展过程中应该回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言发展体系。
以下是陈啸天演讲实录：
陈啸天：鹏总企业做得好，特别有思想，在他后面讲，压力很大。
特别感谢刘总的邀请，都是老朋友。特别荣幸有这个机会，能够跟各位同仁汇报核心的观点。
这次题目比较大，我简单跟大家谈谈我们2019年核心的观点和脉络。在讲之前先跟大家谈几个概念：
第一，一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好。房地产市场有所回暖，不再像去年731之后的路径。这个事情并不复杂，为什么最近这段时间，一线跟核心二线城市高端物业和市场会回暖呢？它是自然现象，从2015年年初到现在为止，整个调控大的脉络并没有发生太大的变化。这个脉络它就是按一头放一头的逻辑，从2015年到现在整个调控都是围绕去库存，2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存，很多重点城市的房价一天一个价。2016年9月底调控，调控逻辑还是去库存，但是调整了一下，一线跟重点二线去杠杆，普通二线和三四线去库存，房价开始涨。房价透支的城市冰冻住，去库存的概念往普通二线跟三四线引。到2017年12月25日，住建部部长表态说其它三四线与县城继续去库存，其它三四线就是2017年房价透支的普通二线跟三四线得压住，没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。2015年到目前为止去库存的逻辑有三轮，大家会发现从2017年12月25月提出了其它三四线和县城去库存，到今天过了大概15个月，15个月之后这个调控的逻辑，它是按一头放一头，再按一头放一头。当下房地产行业规模太大，不能全按住，一二三四线全按住也不行，但是又不能全放。房价透支的冰冻，部分三四线、县城放，现在放到了15个月。随之而来的结论就很简单，去库存明面讲的是去库存，真正意义上的本质是什么？去库存是货量的问题，盖房子不应该是核心竞争力，其实是资金的周转。去库存讲的是货量，本质还是印钱，只能用房地产圈住当蓄水池。第一轮一线、重点二线圈，多了又冰冻再往下走。过去两三年里，为什么碧桂园、恒大高周转、小户型，布局三四线，因为我们把资金不断往下引导。引导到今天，新的一轮去库存往三四线跟县城去了15个月，那么去库存不能村里吗？可能资金要调头了。这一轮资金走到今天，一线跟重点二线房价反弹，市场回暖，就是资金在调头往一线、重点二线。
第二个观点，提醒朋友们要意识到，当下房地产行业发展大的背景和过去有不一样，2015年1月份到2018年7月31日之间，整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道，所以整个行业的规模不断在成长，金额也不断在膨胀，房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日是上升振荡通道，房地产行业的交易绝对不像零售，今天用完了，明天再消费。房地产一定是有周期的，集中消化的一拨要重新积累一拨，当下房地产行业不管供需关系角度，还是国家政策角度，我们已经从4年半上升通道进入未必是下降，是振荡的通道，所有企业再大也只是房地产行业的一个构成。企业再怎么做必须意识到当下大的环境是在振荡通道，而不是上升通道，这才是我们企业角度，不管接下来做规模为主，还是创新，还是转型，这是最大的变量。
第三个汇报的观点，我们所理解的产城和小镇本质上的区别。不管产城、小镇，未来必须要把握的基本点，产城的本质是外延的，我们现在也有做产城，背景是在当下跟中美博弈，跟全世界竞争过程里，我们需要经济转型、产业升级。产业升级要做的就是国际上的世界上最新最好的技术、材料、产品，怎么引入进来给我们所用，这是我们产城最大的背景。至于你说通过跟人家合作还是组建基金在境外收购，新技术、新材料、新产品是我们需要发展的。产城需要在"三新"上做文章，引导大家做产城。
特色小镇的本质在于"特色"，特色一定是根植于这片土地，我们国家的底层文化，底层资源，这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗，不同的文化，这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来，而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等，底层资源上的资源的优化重组，价值重构，怎么实现离散分布在全国各地的具有共性的资源，怎么从零次元变成一次元、二次元。
后面再讲讲2019年。2019年两部分内容：第一部分汇报一下，2018年731开始，因为政策把整个行业发展的逻辑开始折了一下。我们在731之前更多是限房价涨幅，731限房价上涨，随之而来改变了房地产的背景和逻辑。这样一个逻辑的变化最终说明的问题，什么叫资源的能力呢？这些年不管是我们自己做顾问公司，还是很多创业型的公司，产业链上下游的开发企业，我们认为更多两个概念之间不断：能力、资源。如果把过去20几年简单分配一下，大家会发现我们从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的，是一路往上走的，没有产生太多的振荡，尤其2002、2003年，2005年按揭开发贷不断完善，推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长，什么叫社区、什么叫物业、什么叫产品等等的对消费者来说并不完全理解什么叫好。需求庞大，消费者认知低，就是只要能找到地，借上钱，盖成房子，你就是赚钱的。
第二个是能力的主导，就是2008-2015年，美国次贷危机让我们发现供求关系可以逆转。2011年1月21日出台的新国八条限购限贷，把高端的投资和改善性全部打了。供求关系逆转，需求开始极度萎缩。供求关系逆转，消费者很自然会看产品、服务、管理。
第三个就是2016年到现在，整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强，发展越来越快。不管是你个人，还是一个部门，还是一个企业，还是一个行业，在你大的战略方向没有出现偏差情况下，能影响和决定你未来发展空间的只有资源和能力。过去到现在为止，今天更是资源主导的周期，为什么呢？今天很多产城、特色小镇、长租公寓等等项目出来，这都是跟政府相关的，B2G（政府）。一边住宅，一边满足政府诉求。B2G更加需要是资源主导的模式，因为我们国家的绝大多数资源是在政府，所以今天房地产行业已经开始出现变化。当下的变化对房企提出更多要求，不再是2001-2007简单拿到地、有钱、盖好房都能赚钱，今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。不管是资源，还是什么，各个企业有不同侧重，但是逃不过回归核心。
为什么回归核心？这一轮和过去三年更重大的变化在于，过去三年半的时间整个行业一路上行，行业上升通道一般的规律，民营企业极度受益。行业扩容阶段，不断上升通道里，房企比的谁胆子大，谁的杠杆放的更大，谁的周转更快，谁的融资能力更强，谁的开发速度更快。比胆子、比速度。2018年731开始，三年半的时间去库存过猛了，导致需求阶段性出现明显萎缩，需求阶段性萎缩，房企大部分是上市企业，意味着过去三年半房企不断什么规模都可以增长，这个阶段里你凭什么增长。2019年我们提出，你之所以还能成长是因为回归了核心，你有自己的核心优势。
核心优势是什么呢？很多企业内部会议我都发言，我说在座都是中高管，能不能大家说说你们觉得核心优势是什么。很多企业现在还没有核心优势，鹏总是绿色了。在很多企业里问高管，有的说老板，有的说机制灵活，一家企业核心优势只可能是一个，还不是一到两个。大家谈了很多，意味着这个企业还没有形成自己的核心优势。
我们经常碰到这样一个情况，那边有很好的地，发现目前节点不适合拿地，但很有可能告诉公司赶紧把地拿下来，公司想赶紧投钱，要告诉营销部敢不敢卖，营销部说这不行，这个项目这样卖掉我们太亏了，建议不要快速卖。任何一个企业再大你也是资源有限的企业，资源有限的企业，我们最忌讳的每个人都觉得自己干的是为企业好的事情，但偏偏每个人着力点不一样，这往往意味着资源完全浪费的。资源同一个方向使用，才真正最大化利用整个企业经营效率。
企业的核心优势我不认为是核心任务，核心优势我认为是业务价值链上的关键节点要找到。比如说横向有设计、产品、工程、社区、销售，纵向是管理链，从这个企业到那个企业，有本质差别吗？这个企业看人长的差不多，借钱也是这几个机构。为什么同样的资源得出的结果不一样呢？根子上是因为组织生产流程不一样，同样的元素，但是生产组织流程不一样。第一找到关键基本节点。
第二，围绕关键基本节点展开一整套要素整合，进而形成企业自我的语言体系。比如北京，鹏总的绿色，还有TOD都是非常清晰的语言体系。金茂府切入点是产品，这个产品作为切入点，把所有资源，所有要素，围绕这个产品进行转动起来，什么地我拿，什么地我坚决不拿，什么钱我可以借，什么人我可以用，金茂府高端是不是形象好一点，气质好一点，必须还懂得恒温恒湿，懂得科技概念的，供应商也得这样属性用。它是用核心节点重组了所有基本要素的生产流程。纵向还有管理上，一直在讲中粮的模式，都是用借钱、拍地，一定得是自己出得起那10%，没有这个能力的已经筛选下去了。进来以后所有生产流程有一套表单跟模板，省了多少成本，未来可以跟你分成。你自己投5%-10%，开盘就跑得快，要把自己本钱拿回来。它管理节点重组了所有要素，作为有自我语言体系的企业，任何一个个体，一家企业不可能因为一个人改变企业属性，任何人也好，项目也好，他是没有语言体系来的。我们基本的体系上必须要知道，科技概念是什么样的，如果还有新的供应商想加入我们，我们去了很多的企业，我们从2000年，或者1998年23号文推动了整个房地产行业新一轮的发展，在2013年位置上很多企业认为房地产到了历史高位，随后2014年调完以后，2015-2018连续再创新高。碧桂园成长有天时地利，中粮三年从不到100到1000亿，为什么会实现爆发性的成长？房地产行业不像制造业那样精细，是比较粗糙，大部分企业是能干我也能干，回到我们这个行业的起点，回到企业的出发点再来思考这个行业的特征。企业的一些诉求，比如中粮考虑人的诉求，金茂考虑消费者的诉求，回到一个起点考虑这个行业空间真的很大。
回归核心，牛市的时候别人干什么我也干，我胆子更大，周转更快，但是现在进入振荡通道，比的是有没有属于你自己的IP，有没有属于你自己的标签，有没有属于自我的语言体系。一个基本点，形成一条主线，形成可以演化出很多支线。
2019年看好四类企业，进入振荡通道，有几类企业会受益：
第一，国企央企，每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利，2011年是中海，2014是金茂等等的，行业越是振荡，国企央企资本就不看负债率。
第二，存量阶段生存下来的必须要有大本营，比如福建世茂有三个平台：世茂房地产、世茂股份，一个住宅为主，一个商业为主，第三个平台是想做金融，最近世茂所有全部装进金融这个平台，区域公司开始实体化。要有属于自己的大本营，再怎么扩张，一定要有自己大本营。
第三，现金流的安全行为。
第四，产业发展准备。国家有意无意房地产行业高速集中化，前几天香港做投行最牛的朋友聊这个事情，还有多少家企业在香港找他，希望他做承销。每家不小的企业还是觉得自己太小了，当下已经开始引导房地产加速集中化，房地产行业官方数据是8000多家，房企业是20000家，我们真正需要的真的不超过10000家，5%的存活率。
这就是我今天给大家汇报的，一家之言，仅供参考。谢谢大家！
来源：房讯网
有些事，只有自己经历了才会明白
每个人都有自己的忧虑，事业、家庭、工作都是迟早需要面对的东西，我们每次的经历，我们为了能够有更好的结果，都在不断寻找着、挣扎着、探索着。
毕业之前的我，每天都在憧憬上班，每天都感觉咋还不毕业，等到了毕业，又在家等着公司的入职通知，想着要好好施展自己的抱负，也许是励志故事看多了，感觉自己真的好想书中描述的那样，入职后，过五关、斩六将，然后如杜拉拉升职记里面杜拉拉一样走上人生巅峰，等着等着，终于入职了，入职后才明白，之前幻想的终究只是我幻想，虚无缥缈的事，渐渐的才懂得，励志鸡汤这类的书只不过是让看家增添点信心，并不是真实的，里面描述的事情只有自己亲身经历了，才会明白。
因为，有些事情，只有自己经历过，才会真正明白，然而，人生就是一场单程的旅行，所经历的一切事情，都不可能重新来过，也改变不了，我们需要做的只是通过这些事，学会改变，让自己去适应这个社会。
最近常听朋友说：“是你的终究是你的，跑也跑不掉；不是你的就不是你的，追也不会来。” 好讽刺的一段话，这个世界没有什么是专属，别拿着想得到的心，去妄谈上帝的不公。人心都是善变的，放任的心更像是脱缰的野马，一去不回，你没有用心去做就不要说得不到。秉持着基本的东西，我们要不断的努力，去寻求希望，只要不绝望，就该去寻找那些本该属于自己的东西。。
“当上帝关上了所有的门，他也会给你留一扇窗”，我们的错误在于把很多时间和精力用于捶打那扇已经关上的门，而忘却了那扇开启的窗，站起身来，走过去看看窗外，依然是阳光灿烂，依然是清风徐徐。
当然，接受一个事实是比较困难的，更何况是一个不幸的事实，但是时光不再，光阴不回， 承认了既成的事实，并且乐于接受已发生的事实，就是能克服随之而来的任何不幸的第一步。
太阳不会因为你的失意，明天不再升起；月亮不会因为你的抱怨，今晚不再降落。蒙住自己的眼睛，不等于世界就漆黑一团；蒙住别人的眼睛，不等于光明就属于自己！
所有的伤痛，都是通往幸福的必经之路；曾经的悲喜，都会随着时间的流逝，学会和过往温柔拥抱，体味岁月的静好，品尝一杯茶的清香；一只曲子的优美，用微笑去接纳生活中的不如意，用感恩的心为自己储存幸福，让日子在快乐中流淌，最美的便是历经风霜雪雨后的微笑。
别人对你再怎样同情，承受苦难的是你；别人对你再怎样关爱，战胜困难的还是你自己。当生活的苦涩淹没我们的时候，谁都会对自己失去信心的，但那是短暂的，千万别长时间的消沉，否则，有一天，当我们老了的时候，会突然发现，那块我们一直捂着为之哭泣的伤疤早已不再，有的只是后面那段空白的岁月。
人生如爬山，挫折便是通向山巅的崎岖小路。不曾历经苦失败，你就永远只能在山脚下徘徊，永远无法领略虎啸生风，群峰叠翠的无限风光。我知道你已历经沧桑，我知道你已步履维艰，我知道你已悲观得没有勇气证实自己，更没有勇气证实生活。
但是千万不要从此一蹶不振，千万不要自暴自弃。有一天，你彻底否定了自己，那才是人生中真正的不幸。你想，一个人连自己都不爱了，你还会爱别人，爱生活吗？
不管这世界再怎样多风雨，年轻只有一次。
感情里，没有谁对谁错，一段感情里的开始与结束，都有它的命数。
当有一天我们挥手再见的时候，只能说明彼此的缘分到了。
爱过，痛过，也渐渐明白遇到一个真心相爱的人不容易。
很多时候，谁是虚情假意，谁是真心实意。我们不是不懂，只是不想说。可是自己曾经付出了，也就无怨无悔。
人生永远没有彩排，每一天都是在现场直播。失去了，我们也要懂得去放手，放过对方，也放过自己。只有在懂得成全对方幸福的时候，我们才明白，生活没有所谓的长久。
时间会告诉我们一些，懂得放弃也是一种成长。
在转身离开的时候也不忘给对方一个背影。把过去埋藏在心底，去憧憬美好的未来。感谢对方这一路的陪伴，今生没有相伴，可能只是缘浅。
轻轻说出再见，挥一挥衣袖，给彼此一片天空。
遇到一个合适的人，就不要轻易放开对方的手。
在茫茫人海中，能找到一个与你聊的来的人不容易。既然遇见了，我们就要紧握对方的手。不要等到失去了，才追悔莫及。
每一段感情都值得我们真正去对待。不念过往，不畏将来。只有我们真心付出，这段感情还会更加令人回味，这一程的相伴也让人陶醉。
感情的事没有谁错谁对，只有谁不理解谁，人与人之间没有谁离不开谁，只有谁会珍惜谁。
有些人有些事，经历了才明白。爱到深处是那一声叹息，情到浓时是那一句不舍，拾起满地回忆，就让过去成为美好的眷念。
人生能有几个十年，任我们消耗殆尽，真正让我们留恋的，其实并不多；人生能有多少美好时光，能让我们挥金如土似的消磨，岁月在无情地，轰轰烈烈地远离，我们不应该把过去的记忆视作荡然无存，只要经历过，就是一种收获；只要努力过，就不后悔。
风雨人生路，岁月催人老。红尘间，有阳光照耀的温暖，有风雨雪霜的冷峻，有欢天喜地的笑颜，还有百转千回的伤感。人至中年，江河日下，岁月苍颜，渐渐老去的路上，感慨万千，人生一边经历，一边懂得。
世上本没有路，走的人多了，便成了路。人生的每一步都靠自己把握，经历过的事，认识过的人，都要靠自己去辨别，学会在生活中正确的取舍；有些东西不能不劳而获，唾手可得，需要付出努力和艰辛，才知道来之不易。
些事，你经历过，就懂了；有些人，你相处过，就看清了。生命中，那些经历过的事，认识过的人，总有些人会不离不弃，情愿在你身边，而被你忽视；总有些事，经得起时间检验，会牢记心间。路遥知马力，日久知人心；谦虚做人，互相取长补短，真诚待人，懂得感恩，才能与他人走得更长远。
每个人都有自己的忧虑，事业、家庭、工作都是迟早需要面对的东西，我们每次的经历，我们为了能够有更好的结果，都在不断寻找着、挣扎着、探索着。
毕业之前的我，每天都在憧憬上班，每天都感觉咋还不毕业，等到了毕业，又在家等着公司的入职通知，想着要好好施展自己的抱负，也许是励志故事看多了，感觉自己真的好想书中描述的那样，入职后，过五关、斩六将，然后如杜拉拉升职记里面杜拉拉一样走上人生巅峰，等着等着，终于入职了，入职后才明白，之前幻想的终究只是我幻想，虚无缥缈的事，渐渐的才懂得，励志鸡汤这类的书只不过是让看家增添点信心，并不是真实的，里面描述的事情只有自己亲身经历了，才会明白。
因为，有些事情，只有自己经历过，才会真正明白，然而，人生就是一场单程的旅行，所经历的一切事情，都不可能重新来过，也改变不了，我们需要做的只是通过这些事，学会改变，让自己去适应这个社会。
最近常听朋友说：“是你的终究是你的，跑也跑不掉；不是你的就不是你的，追也不会来。” 好讽刺的一段话，这个世界没有什么是专属，别拿着想得到的心，去妄谈上帝的不公。人心都是善变的，放任的心更像是脱缰的野马，一去不回，你没有用心去做就不要说得不到。秉持着基本的东西，我们要不断的努力，去寻求希望，只要不绝望，就该去寻找那些本该属于自己的东西。。
“当上帝关上了所有的门，他也会给你留一扇窗”，我们的错误在于把很多时间和精力用于捶打那扇已经关上的门，而忘却了那扇开启的窗，站起身来，走过去看看窗外，依然是阳光灿烂，依然是清风徐徐。
当然，接受一个事实是比较困难的，更何况是一个不幸的事实，但是时光不再，光阴不回， 承认了既成的事实，并且乐于接受已发生的事实，就是能克服随之而来的任何不幸的第一步。
太阳不会因为你的失意，明天不再升起；月亮不会因为你的抱怨，今晚不再降落。蒙住自己的眼睛，不等于世界就漆黑一团；蒙住别人的眼睛，不等于光明就属于自己！
所有的伤痛，都是通往幸福的必经之路；曾经的悲喜，都会随着时间的流逝，学会和过往温柔拥抱，体味岁月的静好，品尝一杯茶的清香；一只曲子的优美，用微笑去接纳生活中的不如意，用感恩的心为自己储存幸福，让日子在快乐中流淌，最美的便是历经风霜雪雨后的微笑。
别人对你再怎样同情，承受苦难的是你；别人对你再怎样关爱，战胜困难的还是你自己。当生活的苦涩淹没我们的时候，谁都会对自己失去信心的，但那是短暂的，千万别长时间的消沉，否则，有一天，当我们老了的时候，会突然发现，那块我们一直捂着为之哭泣的伤疤早已不再，有的只是后面那段空白的岁月。
人生如爬山，挫折便是通向山巅的崎岖小路。不曾历经苦失败，你就永远只能在山脚下徘徊，永远无法领略虎啸生风，群峰叠翠的无限风光。我知道你已历经沧桑，我知道你已步履维艰，我知道你已悲观得没有勇气证实自己，更没有勇气证实生活。
但是千万不要从此一蹶不振，千万不要自暴自弃。有一天，你彻底否定了自己，那才是人生中真正的不幸。你想，一个人连自己都不爱了，你还会爱别人，爱生活吗？
不管这世界再怎样多风雨，年轻只有一次。
感情里，没有谁对谁错，一段感情里的开始与结束，都有它的命数。
当有一天我们挥手再见的时候，只能说明彼此的缘分到了。
爱过，痛过，也渐渐明白遇到一个真心相爱的人不容易。
很多时候，谁是虚情假意，谁是真心实意。我们不是不懂，只是不想说。可是自己曾经付出了，也就无怨无悔。
人生永远没有彩排，每一天都是在现场直播。失去了，我们也要懂得去放手，放过对方，也放过自己。只有在懂得成全对方幸福的时候，我们才明白，生活没有所谓的长久。
时间会告诉我们一些，懂得放弃也是一种成长。
在转身离开的时候也不忘给对方一个背影。把过去埋藏在心底，去憧憬美好的未来。感谢对方这一路的陪伴，今生没有相伴，可能只是缘浅。
轻轻说出再见，挥一挥衣袖，给彼此一片天空。
遇到一个合适的人，就不要轻易放开对方的手。
在茫茫人海中，能找到一个与你聊的来的人不容易。既然遇见了，我们就要紧握对方的手。不要等到失去了，才追悔莫及。
每一段感情都值得我们真正去对待。不念过往，不畏将来。只有我们真心付出，这段感情还会更加令人回味，这一程的相伴也让人陶醉。
感情的事没有谁错谁对，只有谁不理解谁，人与人之间没有谁离不开谁，只有谁会珍惜谁。
有些人有些事，经历了才明白。爱到深处是那一声叹息，情到浓时是那一句不舍，拾起满地回忆，就让过去成为美好的眷念。
人生能有几个十年，任我们消耗殆尽，真正让我们留恋的，其实并不多；人生能有多少美好时光，能让我们挥金如土似的消磨，岁月在无情地，轰轰烈烈地远离，我们不应该把过去的记忆视作荡然无存，只要经历过，就是一种收获；只要努力过，就不后悔。
风雨人生路，岁月催人老。红尘间，有阳光照耀的温暖，有风雨雪霜的冷峻，有欢天喜地的笑颜，还有百转千回的伤感。人至中年，江河日下，岁月苍颜，渐渐老去的路上，感慨万千，人生一边经历，一边懂得。
世上本没有路，走的人多了，便成了路。人生的每一步都靠自己把握，经历过的事，认识过的人，都要靠自己去辨别，学会在生活中正确的取舍；有些东西不能不劳而获，唾手可得，需要付出努力和艰辛，才知道来之不易。
些事，你经历过，就懂了；有些人，你相处过，就看清了。生命中，那些经历过的事，认识过的人，总有些人会不离不弃，情愿在你身边，而被你忽视；总有些事，经得起时间检验，会牢记心间。路遥知马力，日久知人心；谦虚做人，互相取长补短，真诚待人，懂得感恩，才能与他人走得更长远。
✋热门推荐