#股市捡漏#在生活中，我没有遇到太多用我那个40美元的计算器和那张破旧的复利表不能解决的问题。
————芒格
段永平花几百万请巴菲特吃了一顿午餐，巴菲特给他说要重视“生意模式”， 段永平开始觉得重要但没有觉得特别重要，后来才慢慢懂得生意模式有多重要，加上他一直擅长熟悉的企业文化，这两样就构成了他分析优秀企业的基本全部。
也就是说，有些东西的重要性我们是知道的，但意识到超出其他的重要，却是在实践中慢慢领悟或突然领悟的。
这有一段时期来，我有侧重日常平常心上，当心不静，或者意识到有东西让人心不能静时，就会考虑哪里有问题存在。目前，总是还觉得哪里还有些问题，突然意识到可能是“复利”的重要性看得还不特别够，这就类似段永平越来越领悟生意模式特别重要那样，我意识到复利思维我们还是不够，只有复利思维根深蒂固于脑海中，才可能像大师们那样心平气和的对待股市中一切，才可能对各种事情有真正正确的应对。
各种事情都有表象和内在的区别，只有经过复利思维检验过的认知，才会是正确的认知，否则都不能算是正确认知。
芒格的这句话，还是被低估了，复利表的作用被低估了，芒格用复利表来检验应对生活中各种遇到的选项问题，所以才能一生中做到了各种正确选择，一生中心平气和面对各种灾难际遇。
确实，芒格也说过“如果既能理解复利威力，又能理解获得复利艰难，就等于抓住了理解许多事情的精髓”。
巴菲特也说过“在投资帝国里，真正要做的是得到最大（税后）复利”。
施洛斯也说过“复利能让我跑过那些整天跑来跑去的家伙”。
戴维斯和小孙子呆在一起时间不长，但他宁可不买一美元的热狗，也要给小孩子算一笔“一个热狗等于一千美元”的复利账，让一个幼小心灵永远记住“复利”。
股票不涨时，股票长期不涨时，别的股票在涨你的股票不涨时，想要平常心，是极难的，为什么那些大师可以做到平常心我们不可以，巴菲特速度肯定没有我们快的。为什么平常说时可以想通道理，可在每天持股过程中却还会心理难受或怀疑，我突然感悟到，这应该是“复利”思维还是没有占据我们的日常思想让其深入骨髓。
如果你想说服别人和自己的内心，要诉诸利益，而非诉诸理性。
你要让人节俭，谁听你的呢，但对方若是把复利计算表背得滚瓜烂熟，他自己就会衡量利害自动节俭了。你要让别人和自己的内心平静耐心，可看着近百只的每日涨停板，谁能不动心呢，唯有纯正复利思维者才可以真正做到平静耐心，别的人还真不行，你只有一门心思想到自己这股票会翻番，这是十九个资金净翻番复利四十万倍的一部分，才可能笨拙地坚守“四毛买一元”这个唯一能事前确定正确，否则，没好理由能长期平复自己和别人的内心，人性必然是追求利益，你是对的只能是因为，你这么做确实可以带来比别人更大的利益。
有人说过，七十年来跟随巴菲特（合伙基金或持有过伯克希尔股票）的人实际很多很多很多，虽然巴菲特是股市职业赚钱第一人，也是最稳的人，但最终一直坚守跟随者也是很少，为什么呢，只要简单一算复利那就应该跟随，但实际结果并没有很多。按我的思考看，股市应该最先分为两类人：单利思维者，复利思维者。这两类人看待各种股市和生活问题方式都会是不一样的，同一件事情，单利思维和复利思维者看法是迥异的，两类人不在一个轨道，长期看必将分道扬镳。
所以，首先要把自己训练成纯正复利思维者，像芒格那样把复利表挂在自己的办公桌前（这一步特别重要），目的不是让人去幻象复利，而是让人充分认知复利结果的惊人，也会立马明白过程绝非想象地那样简单容易；其次，就是只能去结交复利思维者，否则你们在各种问题看法上必然会是不可调和的，各种渐行渐远的关系看似内在原因是利益，实际是双方本就都没有在复利思维框架下思考，根本上双方就错了；第三，资产管理人必须给资金客户不断灌输复利思维，但这也是常常无用，只能是每人人手一份复利表挂在案头每天看着，只有惊人的利益才可能说服和平复他们的内心，让他们自愿向往追求这种事前正确模式。
从根本上说，我们的职业股市过程，这个要追求股市平常心稳赚善终财富过程，实际也是一个要让自己和周围人养成更深刻纯正复利思维的过程，物以类聚，人以复利思维分。
必须有一张每天能看到的复利表，这特别重要，否则每天怎么说也会是功效不大，难抵过市场的诱惑。
案头有复利表者，才会真有股市平常心！
九面鼎
“好生意好价格好时机”
“踩实洞见理性”
“目标十九个资金净翻番”
“日常低估好生意思维”
“买价按资产折扣+”
“坚持五类好生意”
“集中与分散有度”
“耐心等待甜密区击球”
“多维共振确定甜密区”
————芒格
段永平花几百万请巴菲特吃了一顿午餐，巴菲特给他说要重视“生意模式”， 段永平开始觉得重要但没有觉得特别重要，后来才慢慢懂得生意模式有多重要，加上他一直擅长熟悉的企业文化，这两样就构成了他分析优秀企业的基本全部。
也就是说，有些东西的重要性我们是知道的，但意识到超出其他的重要，却是在实践中慢慢领悟或突然领悟的。
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各种事情都有表象和内在的区别，只有经过复利思维检验过的认知，才会是正确的认知，否则都不能算是正确认知。
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确实，芒格也说过“如果既能理解复利威力，又能理解获得复利艰难，就等于抓住了理解许多事情的精髓”。
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有人说过，七十年来跟随巴菲特（合伙基金或持有过伯克希尔股票）的人实际很多很多很多，虽然巴菲特是股市职业赚钱第一人，也是最稳的人，但最终一直坚守跟随者也是很少，为什么呢，只要简单一算复利那就应该跟随，但实际结果并没有很多。按我的思考看，股市应该最先分为两类人：单利思维者，复利思维者。这两类人看待各种股市和生活问题方式都会是不一样的，同一件事情，单利思维和复利思维者看法是迥异的，两类人不在一个轨道，长期看必将分道扬镳。
所以，首先要把自己训练成纯正复利思维者，像芒格那样把复利表挂在自己的办公桌前（这一步特别重要），目的不是让人去幻象复利，而是让人充分认知复利结果的惊人，也会立马明白过程绝非想象地那样简单容易；其次，就是只能去结交复利思维者，否则你们在各种问题看法上必然会是不可调和的，各种渐行渐远的关系看似内在原因是利益，实际是双方本就都没有在复利思维框架下思考，根本上双方就错了；第三，资产管理人必须给资金客户不断灌输复利思维，但这也是常常无用，只能是每人人手一份复利表挂在案头每天看着，只有惊人的利益才可能说服和平复他们的内心，让他们自愿向往追求这种事前正确模式。
从根本上说，我们的职业股市过程，这个要追求股市平常心稳赚善终财富过程，实际也是一个要让自己和周围人养成更深刻纯正复利思维的过程，物以类聚，人以复利思维分。
必须有一张每天能看到的复利表，这特别重要，否则每天怎么说也会是功效不大，难抵过市场的诱惑。
案头有复利表者，才会真有股市平常心！
九面鼎
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“多维共振确定甜密区”
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
整理了一些三观超正的文案[心]
1.爱与性别无关。
2.别人的错不是你素质低的理由。
3.我不会接近别人男朋友，因为我需要安全感，那个女孩肯定也是。
4.
你可以不喜欢我说的话，不喜欢我的样子，不喜欢我的性格，不喜欢我的一切，
没有关系，但你不要来告诉我你的不喜欢，也别指责我没按你喜欢的方式存在，
别用你的无礼来嘲笑我的不足，因为我本身就不是为你而准备的。
5.成为不了一个知识渊博的人，也至少不要成为一个贫瘠的人。
6.任何时候学进脑子里的知识和自身的阅历都不可能没用。
7.
他们拿起了键盘，认为自己是至高无上的神 ，
他们张开了嘴，认为自己站在道德的最顶端。
8.
没有分不开的人，只要你足够理性，
分开的时候甚至可以不流一滴眼泪，互勉。
9.
请再努力一下，为了你想见的人，
想做的事，想成为的自己。
10.
但是你知道吗？爱是想象力，
对方是载体，是你赋予它意义。
11.欣赏不来别人视若珍宝的东西，就保持沉默。
12.不要被结果操控原本因为梦想而灿烂的心。
13.你凭什么要别人了解你的辛苦，其实每个人都很辛苦。
14.你知道克隆羊只能活六年吗？替代品永远是替代品。
15.且视他人之疑目如盏盏鬼火，大胆的去走你的夜路。
16.三观是用来约束自己，不是改变别人。
17.一束光照进塔里，塔里所有的肮脏龌龊都被暴露出来，这束光便有了罪。
18.
人一旦满足的某一项就会追求下一项，可以追求的东西太多，
人才会忘了自己最想要的是什么，求而不得 ，
一旦得到愿为它舍弃一切东西，才配称为最想要。
19.世上有很多迷人的花，但我只喜欢有结果的树。
20.除非你的加入比我的独处更加宜人。
21.
除开有益健康的生活纪律之外，对待自己也要温柔一点，
你只不过是宇宙的孩子，与植物、星辰没什么两样，
你有权利生活在这个世界上。
22.一个人最大的教养就是接受父母的平凡，最难的教养就是对家人和颜悦色。
23.大家不一样的，每个人都有他们的骄傲和自豪。
24.彩礼是两个家庭帮助一个新家庭，而不是给另一个家庭扶贫。
25.持身不正 ，持心不纯，则权势富贵皆如云烟。
26.看到有人乞讨就给钱，就算是假的，他造他的孽，我积我的德。
27.面包会有的，爱情也会有的，我们现在所经历的一切都是为了更好的它们更好的到来做铺垫。
28.说服别人认同你本身就是愚蠢的。
29.付出爱本来就是获得爱的一个过程。
30.你所认为的绝境也许是另一个开始。
..
1.爱与性别无关。
2.别人的错不是你素质低的理由。
3.我不会接近别人男朋友，因为我需要安全感，那个女孩肯定也是。
4.
你可以不喜欢我说的话，不喜欢我的样子，不喜欢我的性格，不喜欢我的一切，
没有关系，但你不要来告诉我你的不喜欢，也别指责我没按你喜欢的方式存在，
别用你的无礼来嘲笑我的不足，因为我本身就不是为你而准备的。
5.成为不了一个知识渊博的人，也至少不要成为一个贫瘠的人。
6.任何时候学进脑子里的知识和自身的阅历都不可能没用。
7.
他们拿起了键盘，认为自己是至高无上的神 ，
他们张开了嘴，认为自己站在道德的最顶端。
8.
没有分不开的人，只要你足够理性，
分开的时候甚至可以不流一滴眼泪，互勉。
9.
请再努力一下，为了你想见的人，
想做的事，想成为的自己。
10.
但是你知道吗？爱是想象力，
对方是载体，是你赋予它意义。
11.欣赏不来别人视若珍宝的东西，就保持沉默。
12.不要被结果操控原本因为梦想而灿烂的心。
13.你凭什么要别人了解你的辛苦，其实每个人都很辛苦。
14.你知道克隆羊只能活六年吗？替代品永远是替代品。
15.且视他人之疑目如盏盏鬼火，大胆的去走你的夜路。
16.三观是用来约束自己，不是改变别人。
17.一束光照进塔里，塔里所有的肮脏龌龊都被暴露出来，这束光便有了罪。
18.
人一旦满足的某一项就会追求下一项，可以追求的东西太多，
人才会忘了自己最想要的是什么，求而不得 ，
一旦得到愿为它舍弃一切东西，才配称为最想要。
19.世上有很多迷人的花，但我只喜欢有结果的树。
20.除非你的加入比我的独处更加宜人。
21.
除开有益健康的生活纪律之外，对待自己也要温柔一点，
你只不过是宇宙的孩子，与植物、星辰没什么两样，
你有权利生活在这个世界上。
22.一个人最大的教养就是接受父母的平凡，最难的教养就是对家人和颜悦色。
23.大家不一样的，每个人都有他们的骄傲和自豪。
24.彩礼是两个家庭帮助一个新家庭，而不是给另一个家庭扶贫。
25.持身不正 ，持心不纯，则权势富贵皆如云烟。
26.看到有人乞讨就给钱，就算是假的，他造他的孽，我积我的德。
27.面包会有的，爱情也会有的，我们现在所经历的一切都是为了更好的它们更好的到来做铺垫。
28.说服别人认同你本身就是愚蠢的。
29.付出爱本来就是获得爱的一个过程。
30.你所认为的绝境也许是另一个开始。
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