佛山新晋岭南侘寂风咖啡店！
讲真，现在每天的我真的离不开咖啡，要在工作中做到“节能高效”，谈何容易。家里总会备着各种挂耳包、咖啡液、冻干粉，这些都是每天维持我高质量工作的法宝，哈哈～
挂耳包特别多，但特别的不多，甜甜圈挂耳包就是让人眼前一亮的设计。半圆结构设计拿了专利，特别方便冲泡，解决了很多挂耳包的bug，而且样子实在是太可爱，不拍张照都觉得浪费了这颜值啊。
也难怪甜甜圈挂耳包一出来就火爆全网，天猫店铺有40.1w+粉丝 ，拿了2020年WFA最佳咖啡奖等不少国际大奖，现在，「时萃咖啡SECRE COFFEE」终于来广州开店了！
01这是一家什么样的店？
佛山首家门店，返古岭南侘寂风
2019年创立的时萃咖啡年纪很轻，只有两岁。佛山首家门店选在岭南天地，是别具一格的岭南风情新晋咖啡店 &潮人必去打卡地，预测会是朋友圈&小红书的点赞收割机～
远远就看到一栋青砖墙楼房，上面写着英文「SECRE COFFEE」，透明的玻璃窗泛着现代的灵动，入夜，灯光暖黄，仿佛一部活过来的历史书，温润如玉，又时髦得要紧。
绿植、灰色调的墙面、藤椅、圆木桌，空间的留白与青砖巧妙相撞。
咖啡店保留了古建筑特色的基础，再加入现代元素，是鲜明又低调的“返古岭南侘寂风”。
门口一堵破碎的墙面特别吸睛，拍出来有种特别的“残破风”，是时萃的设计师亲自敲破的，不破不立，仿佛在宣告要打破古今中外的界限。
室内每处布景可以玩味半天，里面还有条“美术馆feel”的走廊，随便拍一张照片都是简约的侘寂风。
0250%特调咖啡是灵魂
精选SCA80分以上精品咖啡豆
既然是做挂耳包出身，咖啡当然是他们的灵魂。时萃咖啡的产品研发团队从业超过14年，负责人Chenko是COE全球生豆评委，WBC广州赛区的冠军教练兼烘焙师，
另一位培训负责人Sam是WBC广州分赛区冠军，随便一个拿出来单挑都很厉害。
COE咖啡豆评委会亲自挑选，因此店内只使用SCA80分以上的高品质咖啡豆。
目前主打的有3款：花蜜SOE、黑手党意式拼配、牙买加蓝山风味。
黑手党意式拼配来自意大利南部精选拼配豆，看名字就知道很硬核，意式咖啡是一切花式咖啡的「base」。花蜜soe有超出预期，风味非常饱满新鲜。
吃瓜 ¥28
“蜜瓜冰淇淋口感的咖啡”
据说这杯“吃瓜来晚了经常喝不到，今天一定要试试啦～
像吃蜜瓜冰淇淋一样喝咖啡就对了！
像吃雪糕一样先吃顶部蜜瓜奶油，
奶油顶上的薄脆片和甜筒碎是灵魂。
再用力搅拌底部，
蓝山咖啡液有浓郁的烤坚果香气，
在9bar的高压之下，咖啡香气满溢又有漂亮金黄色油脂，
混合香草风味鲜牛奶，是丝般顺滑的愉悦。
喝下去是一大个哈密瓜甜筒+咖啡的味道，
层次鲜明，风味太特别，莫名想起五羊牌哈密瓜甜筒冰淇淋，像喝掉了一整个童年记忆。
周末嘉年华 ¥28
“清爽果感氮气咖啡”
没有气泡的咖啡，总感觉不够潮。「时萃咖啡」做氮气单品就很专业，每家门店都能看到氮气设备，一支为蓝山氮气、一支为柑橘氮气，通过宇航冻干技术低温萃取，夏天简直不要太refresh。
试了一杯招牌周末嘉年华，一整个被大清爽到！
柑橘茶咖被氮气打成了绵密气泡铺在杯子上，大口大口咕嘟喝下去，红茶伯爵香气和咖啡结合得刚刚好，好像在西柚气泡里畅泳，夏天一定会是我经常点的单品！
03 手工面包、甜品 现做的心意
独家高颜值无花果挞&富士山
限量新鲜供应
无花果挞 ¥38
当季水果搭配酸奶芝士，中层铺垫自家熬制的无花果酱。
奶油芝士的酸甜反而衬托出本来口味不太突出的无花果香。
酸甜碰撞，在口腔中迸发出新鲜体验。
推荐指数：5❤️
富士山 ¥38
“谁能凭爱意要富士山私有”，但富士山蛋糕可以！这道甜品充满温婉的和风，好像四月的风，轻柔又安静。
外面是蝶豆花自泡奶油，夹杂着青峰茉莉花味奶油和调皮红豆，宇治小山园的抹茶味蛋糕绵软细腻，抹茶的微苦慢慢延伸，嗯，那感觉，
就像漫步在富士山下的抹茶小丘上。
巴斯克芝士 ¥32
重度芝士爱好者必选，法国kiri奶油芝士加持，芝士口感超超超超浓郁！感觉是偏清爽版本的巴斯克，吃完不会太腻。
纯手工烘焙面包
小窗子里飘出来的麦香
店里也有各式面包出售，有个颇有行为艺术风的透明窗口，面包每天在这里现做面包&甜品，纯手工制作，有不同口味的可颂、贝果和全麦包，一个包，一杯咖啡，简单的麦香，感觉刚刚好。
觉得佛山远的，「时萃咖啡」在广州也有门店啦，也许有一间就在你上班必经路上。灵动的空间，是一个温馨的咖啡休息站～
对了，11月29日——12月19日，到时萃所有线下门店（益田假日店除外）任意消费后根据线下店员指引即赠送时萃草莓音乐节联名袋子1个。有空可以去看看哦～
那句话怎么说的，愿意将自己的几分钟腾出来喝一杯咖啡的人，喝的不是咖啡，而是生活。如果说音乐是救赎，咖啡就是能量，最简单的爱莫过于融入日常。你，今天打卡了吗？
⭐
SECRE COFFEE时萃咖啡佛山岭南店
地址：禅城区文会里15号1508C号铺（春风十里旁）
电话：13302801391
SECRE COFFEE时萃咖啡广州合景国际金融广场店
地址；天河区华夏路8号珠江新城地铁C口地下通道b103
SECRE COFFEE时萃咖啡广州保利中悦广场店
地址：海珠区琶洲暄悦东街21号保利中悦1001A铺
（中国银行附近）
讲真，现在每天的我真的离不开咖啡，要在工作中做到“节能高效”，谈何容易。家里总会备着各种挂耳包、咖啡液、冻干粉，这些都是每天维持我高质量工作的法宝，哈哈～
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佛山首家门店，返古岭南侘寂风
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远远就看到一栋青砖墙楼房，上面写着英文「SECRE COFFEE」，透明的玻璃窗泛着现代的灵动，入夜，灯光暖黄，仿佛一部活过来的历史书，温润如玉，又时髦得要紧。
绿植、灰色调的墙面、藤椅、圆木桌，空间的留白与青砖巧妙相撞。
咖啡店保留了古建筑特色的基础，再加入现代元素，是鲜明又低调的“返古岭南侘寂风”。
门口一堵破碎的墙面特别吸睛，拍出来有种特别的“残破风”，是时萃的设计师亲自敲破的，不破不立，仿佛在宣告要打破古今中外的界限。
室内每处布景可以玩味半天，里面还有条“美术馆feel”的走廊，随便拍一张照片都是简约的侘寂风。
0250%特调咖啡是灵魂
精选SCA80分以上精品咖啡豆
既然是做挂耳包出身，咖啡当然是他们的灵魂。时萃咖啡的产品研发团队从业超过14年，负责人Chenko是COE全球生豆评委，WBC广州赛区的冠军教练兼烘焙师，
另一位培训负责人Sam是WBC广州分赛区冠军，随便一个拿出来单挑都很厉害。
COE咖啡豆评委会亲自挑选，因此店内只使用SCA80分以上的高品质咖啡豆。
目前主打的有3款：花蜜SOE、黑手党意式拼配、牙买加蓝山风味。
黑手党意式拼配来自意大利南部精选拼配豆，看名字就知道很硬核，意式咖啡是一切花式咖啡的「base」。花蜜soe有超出预期，风味非常饱满新鲜。
吃瓜 ¥28
“蜜瓜冰淇淋口感的咖啡”
据说这杯“吃瓜来晚了经常喝不到，今天一定要试试啦～
像吃蜜瓜冰淇淋一样喝咖啡就对了！
像吃雪糕一样先吃顶部蜜瓜奶油，
奶油顶上的薄脆片和甜筒碎是灵魂。
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蓝山咖啡液有浓郁的烤坚果香气，
在9bar的高压之下，咖啡香气满溢又有漂亮金黄色油脂，
混合香草风味鲜牛奶，是丝般顺滑的愉悦。
喝下去是一大个哈密瓜甜筒+咖啡的味道，
层次鲜明，风味太特别，莫名想起五羊牌哈密瓜甜筒冰淇淋，像喝掉了一整个童年记忆。
周末嘉年华 ¥28
“清爽果感氮气咖啡”
没有气泡的咖啡，总感觉不够潮。「时萃咖啡」做氮气单品就很专业，每家门店都能看到氮气设备，一支为蓝山氮气、一支为柑橘氮气，通过宇航冻干技术低温萃取，夏天简直不要太refresh。
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柑橘茶咖被氮气打成了绵密气泡铺在杯子上，大口大口咕嘟喝下去，红茶伯爵香气和咖啡结合得刚刚好，好像在西柚气泡里畅泳，夏天一定会是我经常点的单品！
03 手工面包、甜品 现做的心意
独家高颜值无花果挞&富士山
限量新鲜供应
无花果挞 ¥38
当季水果搭配酸奶芝士，中层铺垫自家熬制的无花果酱。
奶油芝士的酸甜反而衬托出本来口味不太突出的无花果香。
酸甜碰撞，在口腔中迸发出新鲜体验。
推荐指数：5❤️
富士山 ¥38
“谁能凭爱意要富士山私有”，但富士山蛋糕可以！这道甜品充满温婉的和风，好像四月的风，轻柔又安静。
外面是蝶豆花自泡奶油，夹杂着青峰茉莉花味奶油和调皮红豆，宇治小山园的抹茶味蛋糕绵软细腻，抹茶的微苦慢慢延伸，嗯，那感觉，
就像漫步在富士山下的抹茶小丘上。
巴斯克芝士 ¥32
重度芝士爱好者必选，法国kiri奶油芝士加持，芝士口感超超超超浓郁！感觉是偏清爽版本的巴斯克，吃完不会太腻。
纯手工烘焙面包
小窗子里飘出来的麦香
店里也有各式面包出售，有个颇有行为艺术风的透明窗口，面包每天在这里现做面包&甜品，纯手工制作，有不同口味的可颂、贝果和全麦包，一个包，一杯咖啡，简单的麦香，感觉刚刚好。
觉得佛山远的，「时萃咖啡」在广州也有门店啦，也许有一间就在你上班必经路上。灵动的空间，是一个温馨的咖啡休息站～
对了，11月29日——12月19日，到时萃所有线下门店（益田假日店除外）任意消费后根据线下店员指引即赠送时萃草莓音乐节联名袋子1个。有空可以去看看哦～
那句话怎么说的，愿意将自己的几分钟腾出来喝一杯咖啡的人，喝的不是咖啡，而是生活。如果说音乐是救赎，咖啡就是能量，最简单的爱莫过于融入日常。你，今天打卡了吗？
⭐
SECRE COFFEE时萃咖啡佛山岭南店
地址：禅城区文会里15号1508C号铺（春风十里旁）
电话：13302801391
SECRE COFFEE时萃咖啡广州合景国际金融广场店
地址；天河区华夏路8号珠江新城地铁C口地下通道b103
SECRE COFFEE时萃咖啡广州保利中悦广场店
地址：海珠区琶洲暄悦东街21号保利中悦1001A铺
（中国银行附近）
【老年人喝酸奶好，还是喝纯牛奶好？可能很多人都买错了】
纯牛奶和酸奶是两种不同的乳制品，最大的区别就是他们的味道不同，有些人可能一喝纯牛奶就会吐出来，感觉不符合自己的口味，喝了之后会有一种恶心呕吐的感觉。
我们清楚，在一定年纪之后就会容易出现便秘的问题，这时候就建议去喝酸奶。
因为酸奶当中还有许多的有益菌，这些益生菌可以有效促进肠胃蠕动，对于缓解便秘，腹泻，消化不良等问题都有一定的帮助。
除此之外对于一些乳糖不耐受的人群来说，在喝了牛奶以后，很有可能会出现呕吐，腹泻，腹胀等消化不良症状，此时也可以去选择喝酸奶，就不会遇上乳糖不耐受的问题了。
而且牛奶当中的乳糖含量是比较大的，乳糖在进入到我们的身体之后会被代谢成乳酸，随后会与葡萄糖发生一定的反应，所以牛奶当中的一些有益成分可能不会被完全吸收掉。
综上所述，我们可以发现，对于老年人来说，与其喝纯牛奶还不如去喝酸奶，能够充分吸收掉其中的营养物质。
同时还可以促进肠胃蠕动，促进其他食物的消化与吸收，更利于提高身体的免疫力与抵抗力，有益于身体的健康。
老年人坚持每天喝酸奶
三大好处不请自来
促进消化，有助肠道健康
活性益生菌对调节肠胃的功效非常的好，比如：乳糖不耐受、便秘、腹泻；长期饮用酸奶可以调理肠道的菌群变化。
可以促进食物在肠道的吸收，促进胃液分泌，提高胃动力，还可以提高人体的免疫力，对胃肠功能差的老年人来说实在是雪中送炭。
补钙，预防骨质疏松
我们都知道牛奶含钙量很高，而酸奶就是以牛奶为原料制成的。
里面也含有丰富的钙质，而且酸奶里面的钙会与酸奶里面的乳酸相结合，从而更容易被身体所消化吸收。
所以人朋友们在吃完饭后半小时到两个小时之间，喝一瓶酸奶不仅能促进食物消化，而且对于补钙效果会更好。
再就是在睡觉前如果喝一杯酸奶，补钙效果也是非常好的。
有益心血管
益生菌对缓解冠心病及其相关疾病有很大的作用，据研究，高血压与钙质摄入不足有关，酸奶含钙量高，能促使尿钠分泌增多，使血压下降；
老人喝酸奶的五“不宜”
1、不宜过多饮用
许多人认为酸奶营养价值较高且含有益健康的嗜酸乳杆菌，便认为多饮有益无害。
实际上，过多饮用酸奶会造成某些营养物质暂时过剩而可能引发代谢障碍。
2、不宜加热
酸奶中的嗜酸乳杆菌是活的细菌营养体，若加热，活菌变为死菌，使菌体失去其特有的保健功效。
当然，也不要用开水冲服，以免嗜酸乳杆菌群被杀灭或使其活力下降。酸奶饮用的最佳温度是10℃～12℃，在这种温度下，酸奶的口味较好。夏季酸奶的饮用温度可适当降低。
3、不宜空腹饮用
酸奶跟牛奶一样都不宜空腹饮用。并且饮用酸奶的最佳时间是在饭后30分钟到两个小时之间，此时胃液的pH值一般已升至5左右，较适宜于嗜酸乳杆菌的存活与生长，从而有利于发挥其独特的保健功效。
4、不宜与药物同服
饮用酸奶前后最好不要服用药物，特别是红霉素、氯霉素、磺胺类药及其他抗菌素药物，以免酸奶中的嗜酸乳杆菌被杀灭或使活力下降。同样，饮酸奶前后最好不要喝浓茶。
5、不宜喝酸奶的人
酸奶虽然味道好、营养价值高，但是并不是所有的人都适宜喝，例如胃肠道手术后的病人、腹泻或其他肠道疾病的患者就不适合喝酸奶。
酸奶在制作过程中会添加蔗糖作为发酵促进剂，有时还会有各种糖浆调味，所以糖尿病患者要特别注意，还有对牛奶过敏的人也不能喝酸奶。
老人喝酸奶的最佳时间
饭后喝酸奶有利于吸收营养。一般来说，饭后30分钟到2个小时之间，饮用酸奶效果最佳，对吸收其中的营养也最有利。
晚上喝酸奶补钙效果最好。酸奶是食物中钙的良好来源，从补钙的角度看，晚上喝酸奶好处更多。因为晚间12点至凌晨是人体血钙含量最低的时候，有利于食物中钙的吸收。同时，这一时间段中人体内影响钙吸收的因素也较少。虽然牛奶中也含有很高的钙，但与它比起来，酸奶中所含的乳酸与钙结合，更能起到促进钙吸收的作用。
不过，晚上喝酸奶时一定要记住，酸奶中的某些菌种及酸性物质对牙齿有一定的损害，喝完后应及时刷牙。
糖尿病人可以喝酸奶，但是要注意，普通市面上出售的酸奶不适合糖尿病患者饮用，因为里面会额外添加白砂糖。可以在家里自己制作酸奶，用纯牛奶以及益生菌发酵而成，不添加其他成分，对血糖影响比较小。
纯牛奶和酸奶是两种不同的乳制品，最大的区别就是他们的味道不同，有些人可能一喝纯牛奶就会吐出来，感觉不符合自己的口味，喝了之后会有一种恶心呕吐的感觉。
我们清楚，在一定年纪之后就会容易出现便秘的问题，这时候就建议去喝酸奶。
因为酸奶当中还有许多的有益菌，这些益生菌可以有效促进肠胃蠕动，对于缓解便秘，腹泻，消化不良等问题都有一定的帮助。
除此之外对于一些乳糖不耐受的人群来说，在喝了牛奶以后，很有可能会出现呕吐，腹泻，腹胀等消化不良症状，此时也可以去选择喝酸奶，就不会遇上乳糖不耐受的问题了。
而且牛奶当中的乳糖含量是比较大的，乳糖在进入到我们的身体之后会被代谢成乳酸，随后会与葡萄糖发生一定的反应，所以牛奶当中的一些有益成分可能不会被完全吸收掉。
综上所述，我们可以发现，对于老年人来说，与其喝纯牛奶还不如去喝酸奶，能够充分吸收掉其中的营养物质。
同时还可以促进肠胃蠕动，促进其他食物的消化与吸收，更利于提高身体的免疫力与抵抗力，有益于身体的健康。
老年人坚持每天喝酸奶
三大好处不请自来
促进消化，有助肠道健康
活性益生菌对调节肠胃的功效非常的好，比如：乳糖不耐受、便秘、腹泻；长期饮用酸奶可以调理肠道的菌群变化。
可以促进食物在肠道的吸收，促进胃液分泌，提高胃动力，还可以提高人体的免疫力，对胃肠功能差的老年人来说实在是雪中送炭。
补钙，预防骨质疏松
我们都知道牛奶含钙量很高，而酸奶就是以牛奶为原料制成的。
里面也含有丰富的钙质，而且酸奶里面的钙会与酸奶里面的乳酸相结合，从而更容易被身体所消化吸收。
所以人朋友们在吃完饭后半小时到两个小时之间，喝一瓶酸奶不仅能促进食物消化，而且对于补钙效果会更好。
再就是在睡觉前如果喝一杯酸奶，补钙效果也是非常好的。
有益心血管
益生菌对缓解冠心病及其相关疾病有很大的作用，据研究，高血压与钙质摄入不足有关，酸奶含钙量高，能促使尿钠分泌增多，使血压下降；
老人喝酸奶的五“不宜”
1、不宜过多饮用
许多人认为酸奶营养价值较高且含有益健康的嗜酸乳杆菌，便认为多饮有益无害。
实际上，过多饮用酸奶会造成某些营养物质暂时过剩而可能引发代谢障碍。
2、不宜加热
酸奶中的嗜酸乳杆菌是活的细菌营养体，若加热，活菌变为死菌，使菌体失去其特有的保健功效。
当然，也不要用开水冲服，以免嗜酸乳杆菌群被杀灭或使其活力下降。酸奶饮用的最佳温度是10℃～12℃，在这种温度下，酸奶的口味较好。夏季酸奶的饮用温度可适当降低。
3、不宜空腹饮用
酸奶跟牛奶一样都不宜空腹饮用。并且饮用酸奶的最佳时间是在饭后30分钟到两个小时之间，此时胃液的pH值一般已升至5左右，较适宜于嗜酸乳杆菌的存活与生长，从而有利于发挥其独特的保健功效。
4、不宜与药物同服
饮用酸奶前后最好不要服用药物，特别是红霉素、氯霉素、磺胺类药及其他抗菌素药物，以免酸奶中的嗜酸乳杆菌被杀灭或使活力下降。同样，饮酸奶前后最好不要喝浓茶。
5、不宜喝酸奶的人
酸奶虽然味道好、营养价值高，但是并不是所有的人都适宜喝，例如胃肠道手术后的病人、腹泻或其他肠道疾病的患者就不适合喝酸奶。
酸奶在制作过程中会添加蔗糖作为发酵促进剂，有时还会有各种糖浆调味，所以糖尿病患者要特别注意，还有对牛奶过敏的人也不能喝酸奶。
老人喝酸奶的最佳时间
饭后喝酸奶有利于吸收营养。一般来说，饭后30分钟到2个小时之间，饮用酸奶效果最佳，对吸收其中的营养也最有利。
晚上喝酸奶补钙效果最好。酸奶是食物中钙的良好来源，从补钙的角度看，晚上喝酸奶好处更多。因为晚间12点至凌晨是人体血钙含量最低的时候，有利于食物中钙的吸收。同时，这一时间段中人体内影响钙吸收的因素也较少。虽然牛奶中也含有很高的钙，但与它比起来，酸奶中所含的乳酸与钙结合，更能起到促进钙吸收的作用。
不过，晚上喝酸奶时一定要记住，酸奶中的某些菌种及酸性物质对牙齿有一定的损害，喝完后应及时刷牙。
糖尿病人可以喝酸奶，但是要注意，普通市面上出售的酸奶不适合糖尿病患者饮用，因为里面会额外添加白砂糖。可以在家里自己制作酸奶，用纯牛奶以及益生菌发酵而成，不添加其他成分，对血糖影响比较小。
#来源估价师平台# #房地产行业新闻# 不良资产收购中的房地产评估！
不良资产收购中的房地产评估探讨
作者：叶其双
摘要：经济周期的调整、房地产开发过剩、以及信贷政策的调整极易造成房地产开发项目资金链断裂、形成烂账。而在这些不良资产的解决过程中，资产抵押的处置和变现已经开始成为解决此类问题、化解金融风险的一个重要措施。基于这一情况，本文对不良资产收购之中的房地产评估进行分析，希望可以对不良资产的合理处置有所帮助。
关键词：房地产；不良资产处置；回收购买；房地产评估
随着近年来越来越多的收购项目出现，在不良资产收购过程中，房地产评估已经成为一项重要内容。房地产评估是不良资产收购过程中的一个关键性环节，这一环节的实施对于房地产收购的风险控制起到决定性作用。因此，在不良资产收购之中，房地产收购过程中一定要做好评估工作，以此来保障双方经济利益，避免风险。
一、不良资产收购之中的房地产评估特点分析
（一）价值类型复杂
在不良资产的收购过程中，房地产方面的评估有着很多的价值类型，除了市场价值之外，还有一些其他的价值，比如投资价值、残余价值以及清算价值等。因此在具体评估过程中，需要将评估的对象和评估的目的作为依据，以此来实现价值类型的明确，并定义具体的价值类型。在不良资产收购的房地产评估之中，评估机制通常需要将两个或者多个价值提供给委派方。
（二）类型多且分布散
通常情况下，不良资产收购之中的房地产不仅包括纯土 地、“烂尾楼”、已经建成的房地产，同时也包括地上建有不在 收购范围之内建筑物的一些土地，和不在收购范围之内土地 上的建筑物。[1]因此，在不良资产的收购之中，房地产有着十 分明显的分散情况。
（三）作业时间短
不良资产的收购工作本身就是一项需要在短时间之内完成的工作，而收购的一个大前提就是项目评估，所以，房地产评估仅仅是从不良资产收购的短时间之内化分出更短的一段时间来进行的评估工作，在大多数情况下，都是要求评估机构在看完现场之后的一两天之内出结果。另外，由于部分的房地产所在地区十分偏僻，房地产市场也不够发达，所以信息资料的获取就十分困难，且并不具备足够多的参照物可以比较，因此在不良资产的收购之中，房地产评估工作的作业时间短也使得该工作十分紧张。
（四）不确定性因素很多
在收购项目之中，很多的委托方所提供资料的产权资料都并不完备，因此评估机构就难以度其产权性质和产权面积予以确定。虽然一些房地产具有完善的所有权资料，但是由于这些资料十分多样化，也为房地产评估带来了很大困难。[2]由此可见，在不良资产收购之中，房地产评估的不确定因素有很多，这些不确定因素也就导致了房地产评估以及收购的不确定性。
二、不良资产收购之中的房地产评估程序
在不良资产收购之中，对于已经确定收购的房地产，需要切实有效地做好评估工作，以此来保障交易的顺利进行。因此，在此过程中，委托方一定要委托具有资质的评估机构来进行房地产评估。在具体评估过程中，评估程序如下：
（一）核实房地产的产权，并对风险进行评估
在已经达成了收购意向的情况下，需要委托房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构对所要收购的房地产产权进行核实，并分析房地产产权方面可能会出现的风险。通过这样的方式，才可以让不良资产收购过程中房地产收购的科学性得以进一步提升。
（二）对不完善的房地产产权加以整改
在进行不良资产的收购过程中，对于准备要收购的房地产，如果其产权存在不完善性，评估机构应该对其不完善性进行评估，并根据房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构所提供出的相应建议，采取有效的补救方法对房地产的产权加以整改。通过这样的方式，才可以让房地产实际产权所存在的影响得以有效改善，使其具备出让资格。
（三）评估结果的出具
对于出让条件充足且没有潜在风险存在的房地产，评估机制应该向委托方出具相应的评估结果，其中包括房地产的市场价格和该房地产的建议价格。首先应该对划分市场价值的标准予以公开，对于没有任何可以确定的风险存在、完全与出让标准相符的房地产，评估机构应该给出科学合理的价格认定结果。然后将委托方具体的操作条件作为依据，对于房地产评估之中的各种情况加以充分考虑，然后对交易方式予以科学确定，比如置换和拍卖等的交易方式。
三、不良资产收购之中的房地产评估技术问题解决
在不良资产评估之中，房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障房地产评估效果。
（一）两种评估方法所产生的结果存在差异
在进行不良资产的收购之中，由于不同房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。
（二）房地分离问题
在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离；第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况；其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。
因此在具体的房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。
四、不良资产收购之中的房地产评估注意事项
（一）注重前期的充分沟通
在对收购的房地产项目进行评估时，通过充分的前期沟通，通常可以达到事半功倍的效果，在收购方委托评估机构进行房地产评估之前，通常已经对项目进行了一定程度的调查和了解，所以，委托方可以与相关人员进行充分沟通，进而让评估机构对于即将要评估的项目做到更加深入的了解。在进行了充分的前期沟通之后，收购方也应该在委托方具体的评估之中与其进行实时沟通，以便对委托方的处置方案做到进一步了解，评估师也可以和委托方之间进行协商，以此来实现价值类型的合理选择和定义的明确，保障价值类型的选择和实际的评估目的一致，并和委托方之间对选择和应用的价值类型做到充分理解。[3]
（二）注重现场路线的合理安排
在对收购的房地产项目进行评估时，由于评估的时间很短，所以为实现对现场的充分走访和调查，以保障房地产评估质量，就应该对现场的路线急性合理安排。通过这样的方式，才可以将房地产的评估以及相关的咨询工作在短时间之内完成，并保障评估结果的客观性。
（三）注重资产处理方案的综合考虑
合理的处理方案制定可以为委托方今后的资产处理提供出一套可行性的思路，因此在进行不良资产收购的房地产评估过程中，评估机构一定要注重资产处理方案的综合考虑，并对回收时间加以科学预计。在具体的房地产收购评估之中，处理方案主要可以按照以下的方式来进行确定：第一，可以通过诉讼和解或者是直接买卖等的方式来进行资产收购，这种方案的实施可以节约更多的时间。第二，可以对收购的房地产资产进行再次的包装，然后将其转让，这种方法需要花费比较长的时间。[4]第三，可以对收购的房地产适当进行改造，或 者直接按照原来的状况进行自营或者是出租。
（四）注重根据房地产现状和处置方案来进行评估技术的确定
在进行不良资产收购的房地产评估之中，评估机构一定要将房地产得到现状以及委托方的处置方案作为依据，结合房地产价值各个方面的影响因素来进行资产评估。通过这样的方式，才可以实现评估技术思路的合理确定。
五、结束语
综上所述，在当今，不良资产收购的现象已经越来越普遍。而在不良资产的收购之中，房地产收购是一项重要内容。但是由于房地产的价值类型很多且十分复杂、房地产本身的类型很多、评估的时间很短、评估过程中会受到诸多因素的影响。所以，在具体的评估过程中，收购方和评估机构都应该严格按照规定的程序进行，并加强双方的沟通，以此来保质保量地完成房地产评估。
参考文献：
[1]李冰.房地产不良资产收购重组的核心[J].城市开发,2019(1).
[2]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].浙江:浙江大学,2017.
[3]吴凡,欧阳鑫,张晓燕 .资产公司非金融企业不良资产业 务研究[J].新金融,2019(11).
[4]陈贵.谈房地产项目成本后评估管理[J].建筑工程技术与设计,2020(1).
（作者单位：福建智宏土地房地产资产评估有限公司）
不良资产收购中的房地产评估探讨
作者：叶其双
摘要：经济周期的调整、房地产开发过剩、以及信贷政策的调整极易造成房地产开发项目资金链断裂、形成烂账。而在这些不良资产的解决过程中，资产抵押的处置和变现已经开始成为解决此类问题、化解金融风险的一个重要措施。基于这一情况，本文对不良资产收购之中的房地产评估进行分析，希望可以对不良资产的合理处置有所帮助。
关键词：房地产；不良资产处置；回收购买；房地产评估
随着近年来越来越多的收购项目出现，在不良资产收购过程中，房地产评估已经成为一项重要内容。房地产评估是不良资产收购过程中的一个关键性环节，这一环节的实施对于房地产收购的风险控制起到决定性作用。因此，在不良资产收购之中，房地产收购过程中一定要做好评估工作，以此来保障双方经济利益，避免风险。
一、不良资产收购之中的房地产评估特点分析
（一）价值类型复杂
在不良资产的收购过程中，房地产方面的评估有着很多的价值类型，除了市场价值之外，还有一些其他的价值，比如投资价值、残余价值以及清算价值等。因此在具体评估过程中，需要将评估的对象和评估的目的作为依据，以此来实现价值类型的明确，并定义具体的价值类型。在不良资产收购的房地产评估之中，评估机制通常需要将两个或者多个价值提供给委派方。
（二）类型多且分布散
通常情况下，不良资产收购之中的房地产不仅包括纯土 地、“烂尾楼”、已经建成的房地产，同时也包括地上建有不在 收购范围之内建筑物的一些土地，和不在收购范围之内土地 上的建筑物。[1]因此，在不良资产的收购之中，房地产有着十 分明显的分散情况。
（三）作业时间短
不良资产的收购工作本身就是一项需要在短时间之内完成的工作，而收购的一个大前提就是项目评估，所以，房地产评估仅仅是从不良资产收购的短时间之内化分出更短的一段时间来进行的评估工作，在大多数情况下，都是要求评估机构在看完现场之后的一两天之内出结果。另外，由于部分的房地产所在地区十分偏僻，房地产市场也不够发达，所以信息资料的获取就十分困难，且并不具备足够多的参照物可以比较，因此在不良资产的收购之中，房地产评估工作的作业时间短也使得该工作十分紧张。
（四）不确定性因素很多
在收购项目之中，很多的委托方所提供资料的产权资料都并不完备，因此评估机构就难以度其产权性质和产权面积予以确定。虽然一些房地产具有完善的所有权资料，但是由于这些资料十分多样化，也为房地产评估带来了很大困难。[2]由此可见，在不良资产收购之中，房地产评估的不确定因素有很多，这些不确定因素也就导致了房地产评估以及收购的不确定性。
二、不良资产收购之中的房地产评估程序
在不良资产收购之中，对于已经确定收购的房地产，需要切实有效地做好评估工作，以此来保障交易的顺利进行。因此，在此过程中，委托方一定要委托具有资质的评估机构来进行房地产评估。在具体评估过程中，评估程序如下：
（一）核实房地产的产权，并对风险进行评估
在已经达成了收购意向的情况下，需要委托房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构对所要收购的房地产产权进行核实，并分析房地产产权方面可能会出现的风险。通过这样的方式，才可以让不良资产收购过程中房地产收购的科学性得以进一步提升。
（二）对不完善的房地产产权加以整改
在进行不良资产的收购过程中，对于准备要收购的房地产，如果其产权存在不完善性，评估机构应该对其不完善性进行评估，并根据房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构所提供出的相应建议，采取有效的补救方法对房地产的产权加以整改。通过这样的方式，才可以让房地产实际产权所存在的影响得以有效改善，使其具备出让资格。
（三）评估结果的出具
对于出让条件充足且没有潜在风险存在的房地产，评估机制应该向委托方出具相应的评估结果，其中包括房地产的市场价格和该房地产的建议价格。首先应该对划分市场价值的标准予以公开，对于没有任何可以确定的风险存在、完全与出让标准相符的房地产，评估机构应该给出科学合理的价格认定结果。然后将委托方具体的操作条件作为依据，对于房地产评估之中的各种情况加以充分考虑，然后对交易方式予以科学确定，比如置换和拍卖等的交易方式。
三、不良资产收购之中的房地产评估技术问题解决
在不良资产评估之中，房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障房地产评估效果。
（一）两种评估方法所产生的结果存在差异
在进行不良资产的收购之中，由于不同房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。
（二）房地分离问题
在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离；第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况；其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。
因此在具体的房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。
四、不良资产收购之中的房地产评估注意事项
（一）注重前期的充分沟通
在对收购的房地产项目进行评估时，通过充分的前期沟通，通常可以达到事半功倍的效果，在收购方委托评估机构进行房地产评估之前，通常已经对项目进行了一定程度的调查和了解，所以，委托方可以与相关人员进行充分沟通，进而让评估机构对于即将要评估的项目做到更加深入的了解。在进行了充分的前期沟通之后，收购方也应该在委托方具体的评估之中与其进行实时沟通，以便对委托方的处置方案做到进一步了解，评估师也可以和委托方之间进行协商，以此来实现价值类型的合理选择和定义的明确，保障价值类型的选择和实际的评估目的一致，并和委托方之间对选择和应用的价值类型做到充分理解。[3]
（二）注重现场路线的合理安排
在对收购的房地产项目进行评估时，由于评估的时间很短，所以为实现对现场的充分走访和调查，以保障房地产评估质量，就应该对现场的路线急性合理安排。通过这样的方式，才可以将房地产的评估以及相关的咨询工作在短时间之内完成，并保障评估结果的客观性。
（三）注重资产处理方案的综合考虑
合理的处理方案制定可以为委托方今后的资产处理提供出一套可行性的思路，因此在进行不良资产收购的房地产评估过程中，评估机构一定要注重资产处理方案的综合考虑，并对回收时间加以科学预计。在具体的房地产收购评估之中，处理方案主要可以按照以下的方式来进行确定：第一，可以通过诉讼和解或者是直接买卖等的方式来进行资产收购，这种方案的实施可以节约更多的时间。第二，可以对收购的房地产资产进行再次的包装，然后将其转让，这种方法需要花费比较长的时间。[4]第三，可以对收购的房地产适当进行改造，或 者直接按照原来的状况进行自营或者是出租。
（四）注重根据房地产现状和处置方案来进行评估技术的确定
在进行不良资产收购的房地产评估之中，评估机构一定要将房地产得到现状以及委托方的处置方案作为依据，结合房地产价值各个方面的影响因素来进行资产评估。通过这样的方式，才可以实现评估技术思路的合理确定。
五、结束语
综上所述，在当今，不良资产收购的现象已经越来越普遍。而在不良资产的收购之中，房地产收购是一项重要内容。但是由于房地产的价值类型很多且十分复杂、房地产本身的类型很多、评估的时间很短、评估过程中会受到诸多因素的影响。所以，在具体的评估过程中，收购方和评估机构都应该严格按照规定的程序进行，并加强双方的沟通，以此来保质保量地完成房地产评估。
参考文献：
[1]李冰.房地产不良资产收购重组的核心[J].城市开发,2019(1).
[2]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].浙江:浙江大学,2017.
[3]吴凡,欧阳鑫,张晓燕 .资产公司非金融企业不良资产业 务研究[J].新金融,2019(11).
[4]陈贵.谈房地产项目成本后评估管理[J].建筑工程技术与设计,2020(1).
（作者单位：福建智宏土地房地产资产评估有限公司）
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