#多地降低首套房首付比例#
降首付的为什么是菏泽？

可能很多人并不了解菏泽这几年城市建设的激进策略。下面简单聊聊菏泽城中村改造的路径，可以一窥一二：
⭕️短时间高强度集中式城中村改造
⭕️安置房投用前空档期的集中购房需求叠加
⭕️短时间内供不应求导致的房价爆发
⭕️安置房投用后需求快速回落供大于求

2016年棚改启动之初，菏泽房价在4000-5000元/平方为主，而棚改进行到2018年时，房价已经到6000-7000元/平方了，而2019年开始，供大于求的现象突出出现，甚至一些4000+元/平方的工抵房再次出现。

01 短时间高强度集中式城中村改造：
因为菏泽短时间内集中启动了大量城中村改造，地图上（图1）不少高层住宅集中区域以前都是城中村，在改造过程中，城中村村民和外来租户都在短时间内需要租房过渡。

02 安置房投用前空档期的集中购房需求叠加
对城中村村民来说，有安置预期，但在安置房交付前，有一定的空窗期，一部分人会进行房产投资甚至自住。而部分城中村租户也会由于短时间房租推高而考虑买房。

此外，对这种城市来说，还有不少本地适龄青年准备婚房，叠加了需求。

03 短时间内供不应求导致的房价爆发
短时间内住房需求集中增加，而供给却有一定的滞后性，往往会导致房价短时间内有较大上涨动力。

这时候最惨的是刚好在高位有结婚需求的年轻人，被迫高位站岗。还有一部分改善型需求，也跟着高位站岗，但如果是卖一买一，相对来说还较为可控。

04 安置房投用后需求快速回落，供大于求
而一旦安置房开始批量交付（图2，高建筑密度、高容积率），对菏泽这样外来人口比例不高的城市来说，持续维持房价高位的动力不足，自然开始回落。

而房价的根本支撑点在人口和产业，菏泽这样的普通地级市，在城市竞争之间并没有显著的优势，也导致了菏泽成为首套房首付比例降至20%的城市。

但对其他城市来说，如果没有持续的人口流入和有吸引力的产业，高房价自然也是无源之水。

#微博新知博主#

其次从存量供给侧上看，郑州将从改善型住房，通过改善居住的便捷性与方便生活的配置以及货币化安置等方面入手，激活存量市场，拉动更多的购房需求。
问题的是盲点是存量激活的动能不足。至少表现在三个维度：一是房产税预期下对改善住房投资的抑制；二是疫情下居民对未来收入不确定性预期的抑制；三是房产保值增值预期改变了市场对房产投资的价值取向。

春节返乡置业潮不再 新房成交降50%！

基本宣告现阶段楼市宽松无效！春节假期楼市愈发惨淡，地产危机一触即发，都在煎熬的等待中！有钱买房的人都开始观望了，对房产投资缺乏信心！前晚直播时我也说到，深圳银行存款这几个月猛增！

2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，比去年春节下跌42.1%。新房销售低迷的同时，二手房市场更是持续遇冷！

从根本上来说，还是人口的增长决定了房地产未来大的走向，没有人口的大规模长期增长，房地产怎么可能会成为繁荣的产业呢？建造出了那么多房子，谁来住呢？空置率也会越来越高…[摊手]