#历史那些事#公元679年，突厥可汗阿史那都支以及李遮匐与吐蕃结盟，不断骚扰安西。唐高宗准备派兵出征，裴行俭却说，不费一兵一卒就能将其瓦解。
当时，唐朝才与吐蕃在青海打了一仗，结果惨败。西域开始动荡不安，大唐在中亚版图上的领地已有不少伺机谋反，蠢蠢欲动。在这样混乱的局势下，裴行俭凭什么能够如此胸有成竹？
要说这裴行俭也是个奇才，他是山西闻喜人，文武双全，善用兵法制敌，特别是平定西域叛乱时，屡建奇功，深受唐高宗器重。
听到突厥可汗阿史那都支以及李遮匐与吐蕃结盟的消息，唐高宗急得两天两夜没合眼了。吐蕃的实力现在越来越强，若再联合周边的部落，形成强大的战队，还真没办法抵挡。
现在，安西都护府频频受到骚扰，这就是在寻衅滋事，到底是出兵还是不出兵呢？派大军出征的话，留守在都城的兵力就少了，万一此时吐蕃进犯，后果将不堪设想。
唐高宗正一筹莫展呢，裴行俭却心生一计，告诉高宗，不需要劳师动众，他有办法解决突厥的问题。看他信心满满的样子，唐高宗半信半疑，问道：“说来听听。”
裴行俭神秘地一笑，说：“皇上还记得波斯王吗？”唐高宗点点头，他当然记得，波斯王卑路斯曾两次请求大唐出兵救他，都没有获得援助，最后被阿拉伯人一路追杀，逃到了长安。
到长安之后，被唐高宗册封为右威卫将军，但心有不甘，两年前抑郁而终，他的儿子泥涅师继承了他的爵位。
裴行俭说，我们可假借护送泥涅师回波斯当王为由，途经突厥时，来个出奇制胜。唐高宗听完哈哈大笑起来，爱卿，此重任就交给你了。
第二天，泥涅师就接到了“好消息”，唐高宗将派出队伍护送他回波斯当国王，为此，唐高宗还特意任命裴行俭为安抚大使负责此事。
泥涅师喜极而泣，忙跪在地上不停地磕头，大呼谢主隆恩，万岁万岁万万岁。
军队浩浩荡荡地出发了，前往西域这一路并不好走，要穿越沙漠，经历太阳的暴晒。更可怕的是，时不时就会卷起漫天的飞沙走石，瞬间遮天盖地，让人分不清方向。
裴行俭对这样恶劣的环境毫不畏惧，他仿佛冥冥中有神灵指引一般，很快就到达了西州。
西域沿途各蕃属小国的官员都出城迎接，裴行俭故意对来迎接的这些官员说：“你们这里的天气实在是太热了，这可怎么走嘛？我们得等等，天气凉下来才能继续往前走了。”阿史那都支的密探如实向他汇报了这一情报，他便对裴行俭放松了警惕。
第二天，裴行俭又召见了龟兹、于阗、疏勒、碎叶四个镇的酋长，对他们说，住在这里太无聊了，不如我们一起打猎吧。这个提议立即得到了大家的响应，当地立即有一万多人报名跟随一起去打猎。
于是，裴行俭以打猎为由，暗地里带着队伍继续前行，很快就离阿史那都支只有十多里远了。裴行俭派人去向阿史那都支问安，装成闲来无事的样子。然后，又派人传话召见阿史那都支，仓促之下，阿史那都支只带了五百人到裴行俭的军营中拜见他。
阿史那都支一进入军营，就被团团包围起来，他这才意识到自己大意了，不该这么草率地过来见裴行俭，但悔之晚矣，他只好长叹一口气，束手就擒了。
当李遮匐听到阿史那都支已经被抓的消息后，脸色发白，他这才醒悟过来，裴行俭此行的目的原来是为他们而来，他和阿史那都支要联手并且在吐蕃的帮助下，才敢叫嚣。现在，他一个人孤立无援，挣扎不已。
于是，便主动投降，与阿史那都支一起被裴行俭押送回长安。裴行俭这一招实在是高，醉翁之意不在酒，没有费一兵一卒，就轻松平定了西域的叛乱。
可怜的泥涅师发现回到波斯还是孤身一人时，又灰溜溜地跑回了长安，继续做他的右威卫将军。
裴行俭有勇有谋，为唐朝立下了赫赫战功，可惜的是，公元682年，裴行俭就病逝了，时年六十四。
当时，唐朝才与吐蕃在青海打了一仗，结果惨败。西域开始动荡不安，大唐在中亚版图上的领地已有不少伺机谋反，蠢蠢欲动。在这样混乱的局势下，裴行俭凭什么能够如此胸有成竹？
要说这裴行俭也是个奇才，他是山西闻喜人，文武双全，善用兵法制敌，特别是平定西域叛乱时，屡建奇功，深受唐高宗器重。
听到突厥可汗阿史那都支以及李遮匐与吐蕃结盟的消息，唐高宗急得两天两夜没合眼了。吐蕃的实力现在越来越强，若再联合周边的部落，形成强大的战队，还真没办法抵挡。
现在，安西都护府频频受到骚扰，这就是在寻衅滋事，到底是出兵还是不出兵呢？派大军出征的话，留守在都城的兵力就少了，万一此时吐蕃进犯，后果将不堪设想。
唐高宗正一筹莫展呢，裴行俭却心生一计，告诉高宗，不需要劳师动众，他有办法解决突厥的问题。看他信心满满的样子，唐高宗半信半疑，问道：“说来听听。”
裴行俭神秘地一笑，说：“皇上还记得波斯王吗？”唐高宗点点头，他当然记得，波斯王卑路斯曾两次请求大唐出兵救他，都没有获得援助，最后被阿拉伯人一路追杀，逃到了长安。
到长安之后，被唐高宗册封为右威卫将军，但心有不甘，两年前抑郁而终，他的儿子泥涅师继承了他的爵位。
裴行俭说，我们可假借护送泥涅师回波斯当王为由，途经突厥时，来个出奇制胜。唐高宗听完哈哈大笑起来，爱卿，此重任就交给你了。
第二天，泥涅师就接到了“好消息”，唐高宗将派出队伍护送他回波斯当国王，为此，唐高宗还特意任命裴行俭为安抚大使负责此事。
泥涅师喜极而泣，忙跪在地上不停地磕头，大呼谢主隆恩，万岁万岁万万岁。
军队浩浩荡荡地出发了，前往西域这一路并不好走，要穿越沙漠，经历太阳的暴晒。更可怕的是，时不时就会卷起漫天的飞沙走石，瞬间遮天盖地，让人分不清方向。
裴行俭对这样恶劣的环境毫不畏惧，他仿佛冥冥中有神灵指引一般，很快就到达了西州。
西域沿途各蕃属小国的官员都出城迎接，裴行俭故意对来迎接的这些官员说：“你们这里的天气实在是太热了，这可怎么走嘛？我们得等等，天气凉下来才能继续往前走了。”阿史那都支的密探如实向他汇报了这一情报，他便对裴行俭放松了警惕。
第二天，裴行俭又召见了龟兹、于阗、疏勒、碎叶四个镇的酋长，对他们说，住在这里太无聊了，不如我们一起打猎吧。这个提议立即得到了大家的响应，当地立即有一万多人报名跟随一起去打猎。
于是，裴行俭以打猎为由，暗地里带着队伍继续前行，很快就离阿史那都支只有十多里远了。裴行俭派人去向阿史那都支问安，装成闲来无事的样子。然后，又派人传话召见阿史那都支，仓促之下，阿史那都支只带了五百人到裴行俭的军营中拜见他。
阿史那都支一进入军营，就被团团包围起来，他这才意识到自己大意了，不该这么草率地过来见裴行俭，但悔之晚矣，他只好长叹一口气，束手就擒了。
当李遮匐听到阿史那都支已经被抓的消息后，脸色发白，他这才醒悟过来，裴行俭此行的目的原来是为他们而来，他和阿史那都支要联手并且在吐蕃的帮助下，才敢叫嚣。现在，他一个人孤立无援，挣扎不已。
于是，便主动投降，与阿史那都支一起被裴行俭押送回长安。裴行俭这一招实在是高，醉翁之意不在酒，没有费一兵一卒，就轻松平定了西域的叛乱。
可怜的泥涅师发现回到波斯还是孤身一人时，又灰溜溜地跑回了长安，继续做他的右威卫将军。
裴行俭有勇有谋，为唐朝立下了赫赫战功，可惜的是，公元682年，裴行俭就病逝了，时年六十四。
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
项羽对人恭敬，还亲手给部下端饭，为何人才都跑到刘邦那里去了？
春秋时期，晋楚争霸百年，在此期间诞生了一个成语，即楚才晋用，说的是楚国的很多有才能的人都跑到晋国为官，反过来对抗楚国。而到了秦末楚汉之争的时候，也出现了类似的情形，项羽身边的很多人才跑到刘邦那边去了，最著名的莫过于韩信和陈平，两人为汉朝的建立立下了汗马功劳，而原本他们是跟随在项羽身边的。
这就不免让人疑惑了，就项羽和刘邦这两个人来说，一个是楚国贵族之后，一个是小小的泗水亭长；一个是战场上的常胜将军，一个是战场上经常逃跑的人；一个是对部下一视同仁，好得不能再好的将领，一个在部下面前就会充当老大。从勇、悍、仁多个方面来说，刘邦是无法与项羽相比的。
但项羽最后却成了孤家寡人，而刘邦却得到了相当多人的拥戴，最终建立了大汉王朝，这其中的原因却是值得深思。那么，项羽对部下非常之好，为什么就是留不住人呢？
这个问题，韩信曾经和刘邦探讨过。 韩信曾经在项梁的楚军中待过，后来项梁死了项羽成为楚军的主帅，韩信就成了项羽的部下。只不过一直没有被重用，郁郁不得志的情况下，韩信跑去投奔刘邦。在最初，刘邦也没有重用韩信，所以韩信又逃离了刘邦。好在刘邦有萧何，萧何月下追韩信，又在刘邦那里极力推荐韩信，刘邦这次封韩信为大将军，并且以极重的礼仪举行了拜将仪式。韩信感动之下就分析了刘邦和项羽之间的差距，他说刘邦很多方面都比不上项羽，但是项羽也并不是没有缺点，相反，缺点还很多。韩信用了两个成语来说明，其一就是“匹夫之勇”，其二就是“妇人之仁”。
这两个成语即便是今天的使用率也还是很高的，说项羽匹夫之勇是因为，项羽确实很强悍，他一咆哮，千余人在他面前吓得不敢吱声，但他却不能放手任用有才能的将领。
说他妇人之仁是因为，项羽对人确实很好，言语温和。要是有人生病了，他能心疼得落泪，将自己的食物分给这个人吃，给他端饭，可以说是相当的仁慈了。然而，如果有人立下了足以封爵的功劳，项羽却总是舍不得给予相应的封赏，这只能算是妇人之仁。
正是项羽的匹夫之勇和妇人之仁让很多有才能的人离开项羽而奔向刘邦，这和两人的性格有关系，也和人生经历有关系。
项羽生下来就是贵族，他们家族世代为楚将，只不过后来秦始皇统一了天下，项羽的家族暂时没有了用处。等到秦末反秦起义的时候，项家一呼百应。对于项羽来说，他是战场上的战神，在他的认知中，只要对部下施以小恩小惠，就可以让部下为他卖命。而他们也只是他的部下，绝不能越过他去，这是他作为一个楚国贵族的认知。
这个认知并没有什么错，实际上一个将领对部下好，确实能让他们不顾一切为将领卖命，先秦时期的吴起对待士兵也是如此。但这仅限于对待普通士兵，对于有才能的谋士和将领来说，他们要的不是诸如项羽在他们生病的时候为他们落泪，给他们端饭这样的小恩小惠，而是实实在在看得见的封赏，他们要的是建功立业。
人都是很现实的，所以项羽对部下再好，倘若不愿意放手让有才能的将领去发挥自己的才能，不能给有功之人应有的奖赏，自然是不可能留住人才的。
能被项羽敬重的只有范增一人，对其余的部下，项羽就是一视同仁的好。没有区别的好其实就是不好，对所有人都好，时间长了，大家觉得项羽就是这样一个人，没有人感觉到自己的特别之处，而有才能的人必然感觉不到被尊重，自然也就不愿意继续跟着项羽搞事情了。
在这一点上，项羽是远远比不上刘邦的。要说刘邦虽然出身完全无法和项羽相比，但也正是刘邦那样的出身，让刘邦最终获胜。刘邦自小在市井中摸爬滚打，后来又当了一个小官，交游遍天下，三教九流都有。刘邦是从底层爬上来的，知道一个人奋斗是为了什么，想得到什么，所以刘邦从来不吝啬封赏。
就拿封韩信为大将军这件事来说，刘邦私心里是不愿意让韩信做大将军的，毕竟他没见过韩信打仗，也没听过韩信打仗，仅仅是因为萧何能做出月下追韩信之举来，刘邦就愿意给韩信一个机会，封他为大将军。一来他相信萧何有识人之才，二来不就是一个大将军的职务吗，封了也损失不了什么，大不了将来韩信打仗不行的时候再撤了。所以刘邦痛快地封了，还以礼封赏，给足了萧何和韩信面子。试问被这样对待，韩信怎么可能不对其忠诚。
后来楚汉之争倒向刘邦一边的时候，项羽曾劝过韩信和他联合对付刘邦，而蒯通也劝韩信自立，但韩信还是不愿意背叛刘邦。刘邦舍得封赏，也大胆任用有才能的将领，所以很多人愿意跟着刘邦，即便刘邦屡屡被项羽吊打，但从刘邦身边跑了的人才还真是不多见。刘邦之所以能留住人，也是因为刘邦对部下很好，他的好不是同项羽那样的无差别好，他的好是有区别的。
如果才能一般的人，根本入不了刘邦的眼，他是不会给这样的人好脸色看的，但如果一个人有才能，他就会对这个人很好，这其实是一种认可，这样的认可对于那些有才能的人来说是很需要的。
刘邦的这个区别对待在郦食其身上有很好的表现，当郦食其刚刚去向刘邦自荐的时候，刘邦压根就没把他放在眼中，他在召见郦食其的时候，还让人为自己洗脚，且直接大骂郦食其为竖儒。但等他听到郦食其的高见之后，赶紧穿戴整齐，把郦食其请到了上座，并郑重道歉，还赐给郦食其上等的酒席。这前后的态度变化其实对郦食其的震撼很大，他能清楚地感觉到刘邦对他的认可，自然愿意为刘邦卖命。
只有得到了刘邦认可的人，才能得到他的好，还是拿韩信来说，韩信曾说过：“汉王遇我甚厚，载我以其车，衣我以其衣，食我以其食。”
两厢对比，也就能明白为什么项羽对人恭敬，亲手为部下端饭，却还是无法留住有才能的人了。当然，他之所以留不住人，还有一点是他的猜忌心，即便亚父范增为项羽呕心沥血，后来陈平的离间计不还是得逞了？
#历史那些事#
春秋时期，晋楚争霸百年，在此期间诞生了一个成语，即楚才晋用，说的是楚国的很多有才能的人都跑到晋国为官，反过来对抗楚国。而到了秦末楚汉之争的时候，也出现了类似的情形，项羽身边的很多人才跑到刘邦那边去了，最著名的莫过于韩信和陈平，两人为汉朝的建立立下了汗马功劳，而原本他们是跟随在项羽身边的。
这就不免让人疑惑了，就项羽和刘邦这两个人来说，一个是楚国贵族之后，一个是小小的泗水亭长；一个是战场上的常胜将军，一个是战场上经常逃跑的人；一个是对部下一视同仁，好得不能再好的将领，一个在部下面前就会充当老大。从勇、悍、仁多个方面来说，刘邦是无法与项羽相比的。
但项羽最后却成了孤家寡人，而刘邦却得到了相当多人的拥戴，最终建立了大汉王朝，这其中的原因却是值得深思。那么，项羽对部下非常之好，为什么就是留不住人呢？
这个问题，韩信曾经和刘邦探讨过。 韩信曾经在项梁的楚军中待过，后来项梁死了项羽成为楚军的主帅，韩信就成了项羽的部下。只不过一直没有被重用，郁郁不得志的情况下，韩信跑去投奔刘邦。在最初，刘邦也没有重用韩信，所以韩信又逃离了刘邦。好在刘邦有萧何，萧何月下追韩信，又在刘邦那里极力推荐韩信，刘邦这次封韩信为大将军，并且以极重的礼仪举行了拜将仪式。韩信感动之下就分析了刘邦和项羽之间的差距，他说刘邦很多方面都比不上项羽，但是项羽也并不是没有缺点，相反，缺点还很多。韩信用了两个成语来说明，其一就是“匹夫之勇”，其二就是“妇人之仁”。
这两个成语即便是今天的使用率也还是很高的，说项羽匹夫之勇是因为，项羽确实很强悍，他一咆哮，千余人在他面前吓得不敢吱声，但他却不能放手任用有才能的将领。
说他妇人之仁是因为，项羽对人确实很好，言语温和。要是有人生病了，他能心疼得落泪，将自己的食物分给这个人吃，给他端饭，可以说是相当的仁慈了。然而，如果有人立下了足以封爵的功劳，项羽却总是舍不得给予相应的封赏，这只能算是妇人之仁。
正是项羽的匹夫之勇和妇人之仁让很多有才能的人离开项羽而奔向刘邦，这和两人的性格有关系，也和人生经历有关系。
项羽生下来就是贵族，他们家族世代为楚将，只不过后来秦始皇统一了天下，项羽的家族暂时没有了用处。等到秦末反秦起义的时候，项家一呼百应。对于项羽来说，他是战场上的战神，在他的认知中，只要对部下施以小恩小惠，就可以让部下为他卖命。而他们也只是他的部下，绝不能越过他去，这是他作为一个楚国贵族的认知。
这个认知并没有什么错，实际上一个将领对部下好，确实能让他们不顾一切为将领卖命，先秦时期的吴起对待士兵也是如此。但这仅限于对待普通士兵，对于有才能的谋士和将领来说，他们要的不是诸如项羽在他们生病的时候为他们落泪，给他们端饭这样的小恩小惠，而是实实在在看得见的封赏，他们要的是建功立业。
人都是很现实的，所以项羽对部下再好，倘若不愿意放手让有才能的将领去发挥自己的才能，不能给有功之人应有的奖赏，自然是不可能留住人才的。
能被项羽敬重的只有范增一人，对其余的部下，项羽就是一视同仁的好。没有区别的好其实就是不好，对所有人都好，时间长了，大家觉得项羽就是这样一个人，没有人感觉到自己的特别之处，而有才能的人必然感觉不到被尊重，自然也就不愿意继续跟着项羽搞事情了。
在这一点上，项羽是远远比不上刘邦的。要说刘邦虽然出身完全无法和项羽相比，但也正是刘邦那样的出身，让刘邦最终获胜。刘邦自小在市井中摸爬滚打，后来又当了一个小官，交游遍天下，三教九流都有。刘邦是从底层爬上来的，知道一个人奋斗是为了什么，想得到什么，所以刘邦从来不吝啬封赏。
就拿封韩信为大将军这件事来说，刘邦私心里是不愿意让韩信做大将军的，毕竟他没见过韩信打仗，也没听过韩信打仗，仅仅是因为萧何能做出月下追韩信之举来，刘邦就愿意给韩信一个机会，封他为大将军。一来他相信萧何有识人之才，二来不就是一个大将军的职务吗，封了也损失不了什么，大不了将来韩信打仗不行的时候再撤了。所以刘邦痛快地封了，还以礼封赏，给足了萧何和韩信面子。试问被这样对待，韩信怎么可能不对其忠诚。
后来楚汉之争倒向刘邦一边的时候，项羽曾劝过韩信和他联合对付刘邦，而蒯通也劝韩信自立，但韩信还是不愿意背叛刘邦。刘邦舍得封赏，也大胆任用有才能的将领，所以很多人愿意跟着刘邦，即便刘邦屡屡被项羽吊打，但从刘邦身边跑了的人才还真是不多见。刘邦之所以能留住人，也是因为刘邦对部下很好，他的好不是同项羽那样的无差别好，他的好是有区别的。
如果才能一般的人，根本入不了刘邦的眼，他是不会给这样的人好脸色看的，但如果一个人有才能，他就会对这个人很好，这其实是一种认可，这样的认可对于那些有才能的人来说是很需要的。
刘邦的这个区别对待在郦食其身上有很好的表现，当郦食其刚刚去向刘邦自荐的时候，刘邦压根就没把他放在眼中，他在召见郦食其的时候，还让人为自己洗脚，且直接大骂郦食其为竖儒。但等他听到郦食其的高见之后，赶紧穿戴整齐，把郦食其请到了上座，并郑重道歉，还赐给郦食其上等的酒席。这前后的态度变化其实对郦食其的震撼很大，他能清楚地感觉到刘邦对他的认可，自然愿意为刘邦卖命。
只有得到了刘邦认可的人，才能得到他的好，还是拿韩信来说，韩信曾说过：“汉王遇我甚厚，载我以其车，衣我以其衣，食我以其食。”
两厢对比，也就能明白为什么项羽对人恭敬，亲手为部下端饭，却还是无法留住有才能的人了。当然，他之所以留不住人，还有一点是他的猜忌心，即便亚父范增为项羽呕心沥血，后来陈平的离间计不还是得逞了？
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