人们往往只想着如何保护他们的孩子,这显然是不够的,我们应该教育孩子成人后怎样进行自我保护:教育他承受命运的打击,教育他勇敢地面对富贵与贫穷,教育他在必要的时候也能够生活于冰岛的冰天雪地里与马耳他岛的灼热岩石上。

你保护他不致死亡只是枉费心机,他始终是要死的,虽然他的死并不是由你的悉心照料造成的,但是你花费的一番苦心,还是可能会被误解。所以,不应教他如何避免死亡,而教他如何生活,活着并不仅仅意味着呼吸,还意味着行动,意味着充分运用我们的感官精神和才能,运用能让我们感觉到自身存在的每一个部分,生活的最有意义的人并不是活的岁数最大的人,而是对生命最有感受的人。

一个人可能活了100岁,但他可能从未真正生活过,这样他还不如在年轻的时候就走进坟墓。

《爱弥儿》卢梭

【#专家谈#丨郭秦川:#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题,是民生保障和社会管理的重大课题,始终受到全社会重视和关注。长期以来,住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时,国家针对房地产业健康有序发展进程,以及对宏观经济社会的影响深度,适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整,以有效维护市场秩序,服务百姓住房需求,稳定财金体系健康运行,确保刚需性与合理诉求,确保经济社会健康发展。

提到房地产业发展,大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白,房地产业涉及房产业和地产业,由于房产与地产在逻辑上紧密链接,一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发,必须以有地产为前提条件,也就成了房地产业(地产+房产=房地产)的开发。

随着城镇化建设等战略的实施,房地产业得到快速发展,并形成惯性。八十年代以来,经过近几十年的发展,建设规模和成效较为显著,城市建设焕然一新,住房条件和环境有了较大改善,规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时,随着建设性资产的积累和推进,房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显,引起了社会的高度重视和关注,也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考,特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题,掀起一波又一波的讨论、研判和研究。

答案在哪里?如何客观回答这一问题,我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状,以及供需去向,来寻找答案。

首先,从房地产开发需求因素分析——

从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察,2010年全国房地产法人单位数28.5万个,发展到2020年为93.4万个,十年时间内增长近3.3倍,是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展,市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。

从房地产业对经济发展的贡献度观察,改革开放后,房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元,增加到2020年74552.5亿元,增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重,从1978年2.2%,提高到2020年度7.3%,增幅提高5.1个百分点。不难看出,房地产业在价格因素影响下,所呈现的产值规模和贡献度提升较快。

从城镇化战略性政策实施与推进观察,改革开放初期,1978年我国城镇化率仅为17.9%,发展到2021年为64.7%,常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时,印证了城镇规模加快扩大,人口移动规模快速增长,以及对房地产业中住宅需求增加。

从影响房地产业发展的关键性因素,人口数量和结构观察,从第七次全国人口普查数据获悉,建国初期1953年全国总人口数5.83亿人,增加到2020年14.1亿人,规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重,从1953年4.4%,上升到2020年9.1%。人口自然增长率,从1978年12%,下降到2020年1.5%,下降超过10个百分点。很显然,近些年来我国人口结构发生了重大变化,生育率逐渐趋缓,呈线性下降趋势,增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小,从1953年家庭户人口规模4.43人/户,缩小到2020年2.62人/户,户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势,第四次全国人口普查(1990年)数据显示,全国家庭户数为2.77亿户,第七次全国人口普查(2020年)结果数据为2.21亿户,2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减,充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。

从房地产购买力与居民支付能力因素观察,2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入(受统计口径限制)比重为71.9%,2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时,居住支出占居民消费支出比重,从2014年22.1%,上升到2020年24.6%,比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高,不利于房地产市场规模性扩张和发展。

从房地产项目投资增速与市场建设进度观察,2010年房地产开发投资额为48259亿元,占全社会固定资产投资额比重为22.1%,增加到2020年141443亿元,占比为26.8%,2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反,房地产开发投资增速从2010年33.2%,下降到2020年7%,增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进,其建设成本费用等增加加快,建设空间结构性缩小,特别是土地稀缺性资源的有限性限制。

其次,从房地产开发供给角度因素分析——

从房地产开发企业土地开发与购置角度观察,改革开放后,房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米(2535.78万亩),增加到2011年44327.4万平方米(6649.11万亩),达到峰值并形成拐点,从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析,房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显,建设用地吃紧是难以规避的问题,同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧,发展压力加大。

从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察,从2000年到2020年数据看,呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米,波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中,2000-2020年,年均住宅类建设面积达74.3%以上,也就是说在房地产开发中,主要以住宅性开发与建设为主体。

从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察,本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米,增加到2021年179433万平方米,2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中,住宅销售面积从2000年16570.28万平方米,增加到2021年156532万平方米,2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时,在商品房销售面积中,住宅占比年均超过87.8%,住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。

从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察,商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米,提高到2020年9860元/平方米,商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍,商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时,住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米,上升到2020年9980元/平方米,住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样,住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米,发展到2014年391元/平方米,形成一个峰值和拐点,此后到2020年这一价格差为-120元/平方米,也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格,说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长,扩大了房价提高基数,给利润空间造成压力。同时相反,倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。

从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察,2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套,到2020年提高到597.66万套,在2014年形成一个峰值,达到765.94万套,这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看,呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看,2005年完成423.54套,2020年增加到1355.59万套。从销售角度看,2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看,2005年总量剪刀差55.28万套,2020年提高到757.93万套,销售套数远远大于竣工套数,说明市场需求依然较好。可以看出,销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题,更多的来自于销售的预期性(预售、期房、竣工未结等现象),显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等,非经营性质住宅套数。

综上数据分析,房地产开发业伴随着经济的发展,同样从改革开放后,走过了一个探索到快速发展,再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整,人口自然增长率下降和家庭户人数缩小,土地稀缺性供给收紧,房住不炒政策等宏观调控的影响,房地产业似乎走到了发展的十字路口?遇到产业如何发展,怎样发展,甚至转型抉择等问题。

从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察,反映出几个特点性问题:

一是本年土地购置面积几十年长期供给,累积效应和边际效益较为明显,国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中,阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求,形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩,及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地,以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。

二是房地产业中地产业会受到较大限制,因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进,会使地产业发展规模和效益逐渐缩小,迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革,商品房建设行业(住宅)等转型或需要新的战略性抉择。

三是经过近几十年房地产行业发展与建设,商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期,遇到了瓶颈,并积累了过大的产能或存量,释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约,同时政府福利性住房(廉租房、公租房、经济适用房等)以及盈利性商品房的持续增量等,造成供需失衡,供给的超预期性。

四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判,特别是在区域性经济刺激政策效应下,房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。

五是受地产业增长和规模的收缩,开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。

六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激,导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时,居民收入增长预期与房价涨幅性失调(主要源于收入与按揭贷款之间的关系,即还贷能力与生活保障支出压力加大),加之房贷与财政金融政策缩表性作用,对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求,对房地产发展产生较大影响。

尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈,但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现,一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带(长江、汉江、黄河等)、新格局的构建等国家战略正在实施推进,为房地产业的发展提供了机遇和空间,其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利,需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进,将为房地产业的转型与转战,提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度,房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展,以及产业结构调整与优化,同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造,为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时,随着经济运行状态的好转,流动性人口增加和推进,改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。

现在,我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落,需要在发展中抉择,在抉择中奋进。在优化结构中,始终沿着国家经济发展的战略方向,凝聚智慧,稳中求进,推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R

五个心理成熟人群拥有的特征,你占了几个?

1⃣️ 他们不逃避

在当今社会,人们面临的很多考验都是情感考验。这不是说你在向上级做汇报演讲时紧张到晕倒了,也不是说失恋时你感到心碎。而是说面对这些困境时人会产生过多的痛苦情绪,有些人会逃避这些情绪,但心理成熟的人会忍住这种逃避的冲动。

面对挑战,有些人会把自己藏起来,或者逃走,或者用酒精、娱乐麻痹自己的痛苦,但心理成熟的人会选择承受这些苦难,直到他们理清思绪,明确自己的感受为止。心理学家 Nick Wignall 将这种能力称为情绪耐力,而冥想有助于提升这种能力。 ( Göke, 2019 )

我们无法控制内心的冲动,但我们可以在冲动时短暂地停顿一下,来选择随着冲动而来的思绪。我们可以评估自己的感受,然后根据它采取行动,而不是被情绪劫持,被动地作出反应。心理成熟的人会接受自己的感受,但不是向它们投降。

2⃣️他们努力地分辨情感

情绪耐力对于处理生活中的挑战很重要,因为它帮助了人们发现自己痛苦挣扎的原因。 ( Göke, 2019 )

一项研究测试了学前儿童与成年人情绪分辨力的差异,研究惊奇地发现( Stifter & Fox, 1986 ),3-4 岁的儿童相比于 5 岁的儿童,甚至成人,都更容易认出人们脸上的悲伤情绪。心理学家将这种识别人们感受的能力称为情绪分辨力 ( Wignall, 2019 )。

虽然我们在小时候都拥有分辨情绪的天赋,但随着时间流逝,我们逐渐失去了这项技能。为了适应外界环境,我们将内心感受埋藏在一堆浅显的、易于治疗的症状下面,例如无聊,懒惰和冷漠。这样的行为消磨了我们辨别情绪的能力。

心理成熟的人拒绝糊涂度日,他们坚定地在困境中明确自己的感受,寻找他们可以处理的真正答案。

3⃣️他们有谦卑心

当理清思绪时,心理成熟的人会谦逊地分析当下的状况。他们并不固执。当发现自己的想法出了差错,他们不会坚持自己的意见,甚至,他们期待经常、反复地发现自己的错误 ( Göke, 2018 )。他们能坦然接受这些事,因为他们知道人非圣贤,谁都有可能犯错。

心理成熟的人是务实的人,他们不会认为坏事是针对自己的 ( Gage, 2018 )。同时,他们也是现实的人,不会认为他人总是故意地伤害自己,也不假设自己明白他人的立场。

心理成熟的人诚实且勇敢,即使受到屈辱 ( Göke, 2018 ),他们也会尽其所能说出心声。

总的来说,心理成熟的人乐意与他人或是自己交谈 ( Wignall, 2019 )。他们在处理自己的感情时表现出强大的同理心,并且支持别人也这样做。

人与人之间的问题很多时候就是沟通的问题。和前任坐在一起讨论,也许不会得到圆满的答案,但心理成熟的人会尽力尝试去书写未来美好的篇章。

4⃣️他们有自尊心

心理成熟的人了解自己当前的感受,警惕可能犯下的错误,并且体会他人的感受。他们也会将自己的价值观与底线和这些感知做对比。

我打破自己的原则了吗? ( Göke, 2019 )他人的行为对我来说越界了吗?我的界限应该摆在哪里?为了维护原则我需要做什么?当然,要回答这些问题,首先你要了解自己的价值取向和界限。

自尊心根植于个性中 ( Rana, 2019 ),就像了解自己在特定环境中的感受一样,我们需要挖掘自己灵魂深处的信念,支撑自己自豪或是无耻地生活在这世界上。心理成熟的人会经常关注自己的价值感,并尽最大努力去维持它。

5⃣️他们勇于承担责任

最后,心理成熟的人会一次又一次、竭尽所能地处理身边的事务。他们了解承担责任与责备的区别 ( Gage, 2018 ),而且他们总是选择承担责任,即使遇到的状况难以控制和预测 ( Rana, 2019 )。

世界充满了形形色色的人、元素和事件,我们无法一一塑造它们。作为一个心理成熟的人,你需要尽力去影响你可影响的,接受你无法改变的,并且学会分辨这两者之间的区别。

为了做到这点,你需要时刻记得全局观念,当然,如果你还做不到,就努力去做到。这场斗争值得你牺牲你的婚姻吗?在严厉的老板手下工作,会为你提供更好的机会吗?在采取行动前,多问自己这些问题。

心理成熟的人总会问:“我还有什么可以尝试?”即使答案是“没有了”,他们也会提醒自己在不久之后再次提出同样的问题。他们不断完善自己,拥抱未知的未来。

心理成熟的人知道,自己需要在不同的环境中锻炼自己的情绪耐性,直到学会分辨情绪。他们会思考自己的过往经历,犯下的错误,以及未来可能发生的状况,去决定自我形象是否值得坚持和努力。

最后,记得自己只是浩瀚宇宙中的一粒渺小尘埃,但是,无论发生什么,你决定了自己思考的方式,感受的内容以及如何对待那些与你相遇的尘埃。

只要做到这一点,你就一直在成长,这与你的实际年龄无关。


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