【青岛市市南区人民法院：租房存争议，封门不可取】近日，市南法院审结原告郑茂（化名）与被告风华（化名）租赁合同纠纷一案。该案为房东强行收回房屋的典型案例。判决后，双方当事人均未提起上诉。承办法官妥善化解了双方当事人矛盾，实现了“案结事了”的良好社会效果。
【基本案情】
原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租被告房屋，双方约定租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日，租赁期间，原告应于每年9月1日前将下一年的租金支付被告，若逾期15天，则被告可以解除合同并可以主张违约金。因原告迟延4天未支付被告下年度的租金，被告给原告负责人发送催缴租赁费的短信原告也未回复，被告一气之下于2021年9月5日带人将原告工作人员强行驱离，阻止原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息。原告郑茂向市南法院提起诉讼，要求判令：确认原被告双方签订的房产租赁合同已解除；被告风华退还原告郑茂保证金20000元、1个月的房租19667.67元、违约金50000元、房屋装修费60000元。被告风华提起反诉，主张：确认反诉原被告双方签订的《房产租赁合同》已经解除；反诉被告郑茂向反诉原告风华支付拖欠的物业费1505元、水电费1256元、违约金50000元、因房屋空置等原因所造成的其他损失共计195000元。
【裁判结果】
市南法院经审理后，综合考虑本案案情及双方的过错程度，依法判决：1.确认双方房屋租赁合同于2020年9月5日解除；2.被告风华返还原告郑茂剩余租赁期限内的房屋租金15123.29元、押金20000元；3.反诉被告郑茂支付反诉原告风华水电费1256元；4.驳回原告的其他诉讼请求；5.驳回反诉原告的其他诉讼请求。
【案件说理】
依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行其合同义务。本案中，原告与被告所签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，原告郑茂应当于2020年9月1日之前支付2021年的租金，原告逾期支付15天以上时，被告风华可以要求与原告解除合同并要求原告支付违约金。本案中，原告郑茂逾期未在2020年9月1日之前支付2021年的租金构成违约，但尚未达到合同约定的逾期15天以上，且原告当年租赁合同届满之日为2020年9月30日，故被告风华在2020年9月5日并不享有合同解除权。被告风华与他人于2020年9月5日强行将原告的工作人员赶出租赁场地并拒绝原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息，导致原告无法继续使用房屋，其行为偏激且明显不当，违反了双方合同的约定，已经构成违约。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。考虑到2020年9月5日被告控制涉案房屋并张贴招租信息，原告无法进入涉案房屋并将设备拉走，原告已经无法实现合同目的，故市南法院认定双方解除合同的时间为2020年9月5日，解除合同原因为被告风华违约导致原告郑茂无法经营。市南法院对原告及反诉原告主张的要求确认双方签订的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。根据原被告双方合同的约定，2020年9月30日为双方租赁合同届满之日，原告也已经向被告交纳了至该日的房屋租金，因双方2020年9月5日解除合同，被告风华应当返还原告郑茂2020年9月6日至2020年9月30日的房屋租金15123.29元（230000元÷365天×24天）。双方合同解除后，原告郑茂支付被告的保证金20000元被告风华应当予以返还。
关于原告郑茂主张的违约金50000元，考虑到本案原告也存在违约行为，且双方房屋租赁合同未约定被告违约时违约金，故市南法院对原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的装修费60000元，因原告提交的证据不足以证明其损失，故市南法院对原告该项诉讼请求不予支持。反诉原告主张反诉被告支付物业费1505元，但其未能提供相应证据，对其该项诉讼请求本院不予支持。反诉原告提交的水电费收款收据、微信转账记录、微信聊天、《情况说明》等证据能够证明反诉原告替反诉被告垫付水电费1256元，反诉被告应当将该费用支付反诉原告。本案中，反诉被告虽然存在逾期支付下年房屋租金的情况，但其并未逾期15天以上，反诉原告主张反诉被告支付逾期付款违约金50000元缺乏合同依据，市南法院不予支持。反诉原告主张的房屋空置损失195000元无事实及法律依据，市南法院不予支持。
【法官点评】
一、关于自助行为。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条：“合法权益受到侵害,情况紧迫且不能及时获得国家机关保护,不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的,受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施;但是,应当立即请求有关国家机关处理。受害人采取的措施不当造成他人损害的,应当承担侵权责任。”的规定，受害人采取的措施应当在存在紧迫性及必要性。
二、本案中被告强行收回房屋的行为不构成“自助行为”，不属于自力救济。租赁合同一方违约后，守约方应依法或依约行使权利救济手段，即通过起诉或者仲裁的方式主张权利。从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人不存在根本违约情形下，法律并未规定出租人有强行收回租赁物的权利。本案中，依据双方《租赁合同》的约定，原告逾期4天未支付租金违反了合同的约定，但原告的违约行为尚未达到逾期支付租金15天以上时，被告并不享有合同所约定的合同解除权。此时，该年度的租赁期限尚未届满，被告不存在强行收回房屋的必要性和紧迫性，因此被告通过强制手段将原告驱离并收回房屋违反了合同的约定。
三、在生活中，我们应当学法守法、合理维权，在法律的框架内保护自己的合法权利。本案中，最初原告逾期支付房屋租金构成违约，被告若提起诉讼要求其支付下年度租金或要求其返还房屋本系合理诉求。但被告在租赁期内带人强行收回房屋的行为反而使其自身成为违约方，导致双方租赁合同实际解除。被告不仅要返还对方剩余租赁期限内的房屋租金，还要退还押金，也无法向对方主张违约金，且收回房屋后房屋长期闲置未能对外出租，被告因其自身的行为产生了较大的损失，可谓得不偿失。因此，在与他人发生争议时，应当运用法律武器维权，避免偏激行为。
【基本案情】
原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租被告房屋，双方约定租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日，租赁期间，原告应于每年9月1日前将下一年的租金支付被告，若逾期15天，则被告可以解除合同并可以主张违约金。因原告迟延4天未支付被告下年度的租金，被告给原告负责人发送催缴租赁费的短信原告也未回复，被告一气之下于2021年9月5日带人将原告工作人员强行驱离，阻止原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息。原告郑茂向市南法院提起诉讼，要求判令：确认原被告双方签订的房产租赁合同已解除；被告风华退还原告郑茂保证金20000元、1个月的房租19667.67元、违约金50000元、房屋装修费60000元。被告风华提起反诉，主张：确认反诉原被告双方签订的《房产租赁合同》已经解除；反诉被告郑茂向反诉原告风华支付拖欠的物业费1505元、水电费1256元、违约金50000元、因房屋空置等原因所造成的其他损失共计195000元。
【裁判结果】
市南法院经审理后，综合考虑本案案情及双方的过错程度，依法判决：1.确认双方房屋租赁合同于2020年9月5日解除；2.被告风华返还原告郑茂剩余租赁期限内的房屋租金15123.29元、押金20000元；3.反诉被告郑茂支付反诉原告风华水电费1256元；4.驳回原告的其他诉讼请求；5.驳回反诉原告的其他诉讼请求。
【案件说理】
依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行其合同义务。本案中，原告与被告所签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，原告郑茂应当于2020年9月1日之前支付2021年的租金，原告逾期支付15天以上时，被告风华可以要求与原告解除合同并要求原告支付违约金。本案中，原告郑茂逾期未在2020年9月1日之前支付2021年的租金构成违约，但尚未达到合同约定的逾期15天以上，且原告当年租赁合同届满之日为2020年9月30日，故被告风华在2020年9月5日并不享有合同解除权。被告风华与他人于2020年9月5日强行将原告的工作人员赶出租赁场地并拒绝原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息，导致原告无法继续使用房屋，其行为偏激且明显不当，违反了双方合同的约定，已经构成违约。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。考虑到2020年9月5日被告控制涉案房屋并张贴招租信息，原告无法进入涉案房屋并将设备拉走，原告已经无法实现合同目的，故市南法院认定双方解除合同的时间为2020年9月5日，解除合同原因为被告风华违约导致原告郑茂无法经营。市南法院对原告及反诉原告主张的要求确认双方签订的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。根据原被告双方合同的约定，2020年9月30日为双方租赁合同届满之日，原告也已经向被告交纳了至该日的房屋租金，因双方2020年9月5日解除合同，被告风华应当返还原告郑茂2020年9月6日至2020年9月30日的房屋租金15123.29元（230000元÷365天×24天）。双方合同解除后，原告郑茂支付被告的保证金20000元被告风华应当予以返还。
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【法官点评】
一、关于自助行为。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条：“合法权益受到侵害,情况紧迫且不能及时获得国家机关保护,不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的,受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施;但是,应当立即请求有关国家机关处理。受害人采取的措施不当造成他人损害的,应当承担侵权责任。”的规定，受害人采取的措施应当在存在紧迫性及必要性。
二、本案中被告强行收回房屋的行为不构成“自助行为”，不属于自力救济。租赁合同一方违约后，守约方应依法或依约行使权利救济手段，即通过起诉或者仲裁的方式主张权利。从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人不存在根本违约情形下，法律并未规定出租人有强行收回租赁物的权利。本案中，依据双方《租赁合同》的约定，原告逾期4天未支付租金违反了合同的约定，但原告的违约行为尚未达到逾期支付租金15天以上时，被告并不享有合同所约定的合同解除权。此时，该年度的租赁期限尚未届满，被告不存在强行收回房屋的必要性和紧迫性，因此被告通过强制手段将原告驱离并收回房屋违反了合同的约定。
三、在生活中，我们应当学法守法、合理维权，在法律的框架内保护自己的合法权利。本案中，最初原告逾期支付房屋租金构成违约，被告若提起诉讼要求其支付下年度租金或要求其返还房屋本系合理诉求。但被告在租赁期内带人强行收回房屋的行为反而使其自身成为违约方，导致双方租赁合同实际解除。被告不仅要返还对方剩余租赁期限内的房屋租金，还要退还押金，也无法向对方主张违约金，且收回房屋后房屋长期闲置未能对外出租，被告因其自身的行为产生了较大的损失，可谓得不偿失。因此，在与他人发生争议时，应当运用法律武器维权，避免偏激行为。
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24、未读《DK基因大百科》《DK微生物大百科》：从小小的种子到身边的人，DNA存在于每一种动植物中。为什么我们的眼睛颜色不同？为什么长得像爸妈？DNA证据如何帮助抓获犯罪分子？丰富的插图、清晰的图表，让孩子深入了解DNA及其在所有生物中的作用，以及它是如何塑造我们的生活的。延续让孩子轻松理解遗传学知识。《微生物大百科》在疫情时代读起来就更容易理解和学到知识了，这两本热销书！推荐。
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12、Similasan雪岚杉儿童眼药水：返场✅。瑞士眼药水销量NO.1，缓解眼部干涩，延缓近视加深，有效预防近视。符合国际最高质量标准，2岁以上儿童可用，天然成分，温和不刺激，使用后口腔里也没有苦味，这个特别棒，真的像水一样。
13、优萃美幽门螺旋杆菌咀嚼片成人版/儿童版：超级大口碑返场✅！好多好多客人吃了转阴发来感谢信和反馈，几乎隔阵子就有人问，所以也是大家要求的必须囤货之返场品。德国专利，对幽门螺旋杆菌阳性有确切效果，胃容易不舒服、口臭都会明显改善。有贫血或厌食的孩子非常建议去查下幽门螺旋杆菌，很可能是被大人传染。
14、万宁德国Essentiale健肝素：返场✅。必不可少的一款安心保健品。这次上的也是100粒/盒的规格，因为我自己虽然不喝酒，但是熬夜人群，所以对护肝产品都特别关注。Essentiale健肝素产自欧洲首大药厂、拥有50+年专业护肝历史的德国赛诺菲。它的成分里有个天然的EPL也叫肝内磷脂，是食物萃取能直接被吸收的。有医学直接证明EPL能够有助帮助修复受损的肝脏细胞、更新肝脏组织、强化肝脏功能，长时间服用有助人体营养吸收，促进肝脏整体健康，减少肝脏脂肪堆积，加强肝脏排毒解毒功能，避免毒素堆积在体内排不出去。所以非常适合肝脏功能欠佳、肝脂肪偏高、经常喝酒应酬、抽烟人群、加班熬夜、饮食不规律人群。
15、Hevert Ginkgo德国金纳多银杏叶精华提取物：这款是我好几年前就给我爸一直在吃的。家里有老人家的可以关注研究下！专注自然疗法60多年，德国最大的植物药生产商之一。银杏叶提取物提升记忆力和感知功能，加速大脑和身体的血液循环，预防老年痴呆，预防/缓解高血压。黄酮类成分能有效降低或缓解视网膜病变。感官退化、健忘，注意力不集中，老年痴呆都特别适合的。
16、Triomar挪威心脑血管鱼油胶囊。群里有妈妈说现在才知道鱼油是好东西！被要求的又一次反复返场✅。非常推荐提前做做功课，你会发现鱼油是日常保健里最不可缺的好东西。高浓缩含量是其他同类品牌的几倍，在挪威每卖出5瓶鱼油，就有三瓶是triomar。保护心脑血管，脑鱼油给自己给孩子给老人，心血管鱼油给自己给爸妈都特别好！
17、purmeo乳腺保养胶囊：返场✅。姑娘们对自己的保养不能停！现代很多女性，由于工作忙碌、饮食结构不合理等原因，体内激素水平容易紊乱，出现情绪不稳定，脾气暴躁，每月经期前乳房胀痛，长期下来容易引起乳腺疾病。这款含有DIM-二吲哚甲烷，有独特的激素调节作用，而且是临床验证有效，防御乳腺问题。含多种植提成分+多种维生素，有效对抗乳腺结节、预防小叶增生，舒缓乳房胀痛。
18、DO女性卵巢保养胶囊：这款我研究完就开始吃了！咱们现在都在做皮肤抗衰，但很多人可能没有特别在意，卵巢保养是抗早衰特别容易被忽视但非常重要的一个重点！现代女性几乎都有类似的问题，平常饮食不够规律、工作压力大、熬夜，都会很容易导致一些妇科问题。随着年龄增加，更年期提前、失眠、阴道干涩、卵巢早衰。这款是俄罗斯海洋第一品牌，绿十字奖等；添加远东深海珍贵海胆提取物，临床证实有效预防更年期、改善更年期量少、痛经，卵巢衰老。拥有独家酶水解技术，保证高活性、高纯度、无污染、4倍生物利用率、100%纯天然提取物。
19、Oneaday抗糖美肤丸：我已经吃光一瓶，我吃保健品并不按顿准时，很多都交叉着吃，也会担心吃多。但只要这几天水果多了，奶茶多了，我就会吃个抗糖，说实话，吃个心安我就吃！500强企业德国拜耳集团旗下品牌。平常防晒不够，饮食不规律，熬夜和碳水等都会导致肌肤胶原蛋白糖化。添加4大核心成分，阻断自由基，促进新陈代谢，抑制糖化，淡化黑色素。持续6周后，可改善肌肤老化问题，提亮肤色。但这款，真的似乎有效！
20、Nutrileya口服防晒胶囊：夏天来了！你觉得这款必须试试，内服的防晒试过吗？？！意大利创新精准植物疗法品牌。添加水龙骨提取物，以及维生素E 、β-胡萝卜素等整套防晒抗氧化体系，临床证实能够给肌肤提供防晒保护，抵御紫外线伤害，减少红斑和黑色素沉淀过度，预防皮肤光老化，黄褐斑。
21、MT防晒乳液：✅返场，防晒内外兼修，夏天才不怕。很多人要求补仓的，日本湘南美容指定的专业院系品牌，找品牌让再返场的，已经是我心目中和法尔曼、CPB并列的好防晒了！并且因为完全的无刺激超温和和极度轻薄，还有0搓泥！！妆前、妆后、医美后，都毫无负担！上次买过超多好评。
22、寻荟记舒缓芦荟喷雾：返场✅。一年四季用的好物，这款芦荟保湿喷雾100分推荐！我去北京是不离手的那种，特别保湿滋润，孕妇、敏感肌都可以用。95%天然植萃成分，添加德国专利成分—德敏舒，抗炎舒敏，改善肌肤光损伤，改善泛红和干痒。
23、未读《冬奥简史》：冬奥会刚刚结束，正是普及兴趣学科的好时候，所以选了未读的这本书。主要围绕冬季奥林匹克的历史脉络展开，对1924-2018年已举办过的23届冬奥会的办赛理念、组织模式、赛事概况、文化影响进行了全面细致的梳理和阐述。冬季奥林匹克是怎样构成的，哪些是时代背景、自然条件赋予的，哪些是冬季奥林匹克自己生成的特性？
24、未读《DK基因大百科》《DK微生物大百科》：从小小的种子到身边的人，DNA存在于每一种动植物中。为什么我们的眼睛颜色不同？为什么长得像爸妈？DNA证据如何帮助抓获犯罪分子？丰富的插图、清晰的图表，让孩子深入了解DNA及其在所有生物中的作用，以及它是如何塑造我们的生活的。延续让孩子轻松理解遗传学知识。《微生物大百科》在疫情时代读起来就更容易理解和学到知识了，这两本热销书！推荐。
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