真实的惠湾市场！#临深买房##惠州临深片区#
有粉丝问房姐，最近惠湾市场如何了？
本文围绕着项目特色、房贷利率、市场变化等方面做一篇实探吧！
实探之前，我们先看11月的市场实际成交数据。
据惠民之家统计，惠州市（四区三县）2021年11月新建商品住宅仅网签5532套/59.72万㎡，套数和面积分别环比上涨约20%、18%。网签在进入下半年连跌4个月后，迎来小幅上涨。
从成交数据来讲，惠州市场并不理想，持续走低，只是在触底之后，能否反弹，也是值得关注。
从区域分布来看，11月惠阳网签731套，大亚湾网签535套，比起上月数据分别上涨13.3%、4.7%。
可是，两区加起来也不过1200套，同比去年的风光无限，今年实际上惨得可怜。
从数据表现再到市场实探，不用去问项目销量究竟多少，实际上心里已经有个底。
只是给年底置业的粉丝，有个可以参考的信息。
本次分别实探了合适刚需的中洲河谷花园，喜欢老城生活的有天安珑城以及万科文翰花园，靠近沙田站的白云新城的万城名座。
若要讲项目的优惠活动！惠阳一路上的便宜，大降价，非三和、秋长莫属。
就降价之凶，小编认为围绕着迎宾大道上的两侧楼盘，德威、融创、金辉、秋谷还有中洲等等。
优惠力度大到你想要就可以买的程度！
比如说9折后送10多万装修款、打9折后首付分期，送首付1.7成、一年免息，付一成借一成送一成……折扣五花八门。
项目的详情，小编就不做一一介绍，从刚需买房的角度，实际上中洲河谷花园也是值得考虑。
小编团队并不是第一次到此项目，看到一期已经蛮多装修，楼下的底商已经运营了。当然，针对此盘也有粉丝回复到，位置偏，价格又高。
小编觉得刚需可以考虑，有几个原因：
第一：总体项目较大，总占地面积约25万㎡，总建筑面积：约84万㎡，分四期开发。目前在售二期占地约48990㎡，二期总建面约为194040㎡，共8栋，每栋31层，容积率：2.90。
现在售11/12/13栋，建面为68㎡-89㎡-98㎡-118㎡-129㎡， 单价在14200-15300元/㎡，按揭可92折，此外还有多重的优惠方案，现场销售讲到13栋的优惠最多。
现场销售还告诉小编团队，未来还会有五期，六期，所处的位置正是目前所在售的二期后面的山坡，目前还在洽谈中。
第二：教育配套以及活动空间大。中洲自成一体的大盘，儿童公园已经建好，另外，中洲围绕着整个河边继续打造河滨公园。
最为重要是，规划的九年制中洲实验学校，预计明年9月可正式就读。
第三：交通方面，内环东路正在修建之中，据现场销售介绍2023年将会通车，届时到惠州南站（或将改名惠阳南站）大概7分钟。
当然，你觉得偏也是有道理，并不是一线临深，而且二期靠近伯恩光学公司。另外，这条迎宾大道属于快车道，货车较多，出入还是要注意安全。
进入淡水市区内，总是想起那句千山万水不如淡水。
老城区的生活气息非常浓厚，有点老香港的味道。
小编团队看了两个项目，天安珑城和万科文翰花园，两者可作为对比，毕竟老城区里没什么新盘，而且价格都不低，在17000元/㎡上下的单价！
先说天安珑城，同样并不是第一次实探。目前营销中心都改造过，变成了天安星河广场。
天安在此开发也是好多年，与淡水河为界，至今仍然在开发南地块，不知香港开发商是不是都如此，慢慢来~~
据销售讲到，土地年限已经补到2019年。
总个南地块占地10.8万㎡，建面为50.6万㎡，容积率3.46。目前在售的南地块第三期，其实与二期共享小区配套。
在售三期的4/6/10栋，建面106-126㎡，均价是17500元/㎡，目前折扣是95折，按106平来计算，首套首付大概在54万，月供7400元。
据现场销售讲到，没有再多的优惠了。
天安的产品以及小区绿化等都不错，另外它的优势在于商业广场，百誉影城、麦当劳已经营多年，其他业态并没成功运营，据说重新招商。
还有一栋写字楼也在建设之中。
教育配套，就读惠阳三小以及崇雅中学。
与之对比的万科中天宏远文翰花园，2020年批的旧改项目，占地约4.49万㎡，建面约22.45万㎡。据现场销售介绍容积率在3.7，相当高。
目前在售4/5/6栋，两梯五户，建面有78-92-96-114㎡，带精装修，价格在15000-17000元/㎡。万科折扣体系比较有意思，比如说4栋是打97折再减少94000元，5栋打96折再减94000元。
小编按照15000元粗略计算，78平的首付约35万，月供约4700元。
另外万科，可以免息延期一年分首付。
万科项目好处至于品牌响亮。同样价格下，万科所带装修标准都蛮高，户型设计也是物尽其用。在参观样板房能感受到，生活所需要的物品，万科都会给你展示得淋漓尽致。
两项目的不足之处，都很明显，都处于老城区的中心地段，比如万科的销售所讲，与南站的直线距离为2.5公里。但实际上配套的繁华，一步之遥的好宜多，印象城，也是带来交通的堵塞，无解的状态。
最后去了白云新城的万城名座，这里主打还是深圳地铁14号线沙田站，总占地约9万㎡，建面约42万㎡，目前在售在售三期17/18栋，建面为96-100㎡， 均价18000元/㎡，带装修。正常首付91折。可以首付分期， 免息一年 第二 三年利率7.8%，貌似也是第三方。
如果按照96平，首套三成来计算，首付51万， 月供7100元/月。
小编团队从实际上看，项目所带的装修交标没有跟万科那么精致，胜在楼间距够宽敞。
户型方面，也是中规中矩，合适自住型。
目前惠湾市场，银行房贷利率又会到多少了？
其实，原以为惠湾房贷利率都会比惠城高一些。可是，从我们实探来看，并没有多大区别。
从中洲河谷花园了解到，按揭可以做工行、广发和建行等银行。现场销售讲到首套房贷利率最低可以做到5.9%，二套6.3-6.5%。
万城名座按揭可做中行、建行，首套房贷利率最低可以做到5.8%， 二套6.3%。
天安珑城销售也表示，首套银行房贷利率最低可以做到6.0%，二套6.3%。万科文翰花园更低，首套可以做到5.6%，二套5.8%。
大家需要注意一点，今年8月惠州出台限购政策，《通知》第四条“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。
很清楚的写到，外地购房者不能在惠湾购买第二套。从现场了解到，银行审核很严，不接受外地客的第二套贷款，也不可能网签。
那么，问题来了：惠湾市场限购第二套，实际上有影响吗？
这些项目的销售均告诉小编，影响不大。
有个楼盘销售说得很明显，下半年市场已经变冷，深圳投资少了，基本上都是刚需自住，意思是说，买二套的深圳客不可能了。
对老城区项目来讲，也是针对本地居民，或者二次置换。
最后，有个项目销售讲到，最近政策利好，偏向刚需的盘，看房的人多了一些。 https://t.cn/R2Wxnht
有粉丝问房姐，最近惠湾市场如何了？
本文围绕着项目特色、房贷利率、市场变化等方面做一篇实探吧！
实探之前，我们先看11月的市场实际成交数据。
据惠民之家统计，惠州市（四区三县）2021年11月新建商品住宅仅网签5532套/59.72万㎡，套数和面积分别环比上涨约20%、18%。网签在进入下半年连跌4个月后，迎来小幅上涨。
从成交数据来讲，惠州市场并不理想，持续走低，只是在触底之后，能否反弹，也是值得关注。
从区域分布来看，11月惠阳网签731套，大亚湾网签535套，比起上月数据分别上涨13.3%、4.7%。
可是，两区加起来也不过1200套，同比去年的风光无限，今年实际上惨得可怜。
从数据表现再到市场实探，不用去问项目销量究竟多少，实际上心里已经有个底。
只是给年底置业的粉丝，有个可以参考的信息。
本次分别实探了合适刚需的中洲河谷花园，喜欢老城生活的有天安珑城以及万科文翰花园，靠近沙田站的白云新城的万城名座。
若要讲项目的优惠活动！惠阳一路上的便宜，大降价，非三和、秋长莫属。
就降价之凶，小编认为围绕着迎宾大道上的两侧楼盘，德威、融创、金辉、秋谷还有中洲等等。
优惠力度大到你想要就可以买的程度！
比如说9折后送10多万装修款、打9折后首付分期，送首付1.7成、一年免息，付一成借一成送一成……折扣五花八门。
项目的详情，小编就不做一一介绍，从刚需买房的角度，实际上中洲河谷花园也是值得考虑。
小编团队并不是第一次到此项目，看到一期已经蛮多装修，楼下的底商已经运营了。当然，针对此盘也有粉丝回复到，位置偏，价格又高。
小编觉得刚需可以考虑，有几个原因：
第一：总体项目较大，总占地面积约25万㎡，总建筑面积：约84万㎡，分四期开发。目前在售二期占地约48990㎡，二期总建面约为194040㎡，共8栋，每栋31层，容积率：2.90。
现在售11/12/13栋，建面为68㎡-89㎡-98㎡-118㎡-129㎡， 单价在14200-15300元/㎡，按揭可92折，此外还有多重的优惠方案，现场销售讲到13栋的优惠最多。
现场销售还告诉小编团队，未来还会有五期，六期，所处的位置正是目前所在售的二期后面的山坡，目前还在洽谈中。
第二：教育配套以及活动空间大。中洲自成一体的大盘，儿童公园已经建好，另外，中洲围绕着整个河边继续打造河滨公园。
最为重要是，规划的九年制中洲实验学校，预计明年9月可正式就读。
第三：交通方面，内环东路正在修建之中，据现场销售介绍2023年将会通车，届时到惠州南站（或将改名惠阳南站）大概7分钟。
当然，你觉得偏也是有道理，并不是一线临深，而且二期靠近伯恩光学公司。另外，这条迎宾大道属于快车道，货车较多，出入还是要注意安全。
进入淡水市区内，总是想起那句千山万水不如淡水。
老城区的生活气息非常浓厚，有点老香港的味道。
小编团队看了两个项目，天安珑城和万科文翰花园，两者可作为对比，毕竟老城区里没什么新盘，而且价格都不低，在17000元/㎡上下的单价！
先说天安珑城，同样并不是第一次实探。目前营销中心都改造过，变成了天安星河广场。
天安在此开发也是好多年，与淡水河为界，至今仍然在开发南地块，不知香港开发商是不是都如此，慢慢来~~
据销售讲到，土地年限已经补到2019年。
总个南地块占地10.8万㎡，建面为50.6万㎡，容积率3.46。目前在售的南地块第三期，其实与二期共享小区配套。
在售三期的4/6/10栋，建面106-126㎡，均价是17500元/㎡，目前折扣是95折，按106平来计算，首套首付大概在54万，月供7400元。
据现场销售讲到，没有再多的优惠了。
天安的产品以及小区绿化等都不错，另外它的优势在于商业广场，百誉影城、麦当劳已经营多年，其他业态并没成功运营，据说重新招商。
还有一栋写字楼也在建设之中。
教育配套，就读惠阳三小以及崇雅中学。
与之对比的万科中天宏远文翰花园，2020年批的旧改项目，占地约4.49万㎡，建面约22.45万㎡。据现场销售介绍容积率在3.7，相当高。
目前在售4/5/6栋，两梯五户，建面有78-92-96-114㎡，带精装修，价格在15000-17000元/㎡。万科折扣体系比较有意思，比如说4栋是打97折再减少94000元，5栋打96折再减94000元。
小编按照15000元粗略计算，78平的首付约35万，月供约4700元。
另外万科，可以免息延期一年分首付。
万科项目好处至于品牌响亮。同样价格下，万科所带装修标准都蛮高，户型设计也是物尽其用。在参观样板房能感受到，生活所需要的物品，万科都会给你展示得淋漓尽致。
两项目的不足之处，都很明显，都处于老城区的中心地段，比如万科的销售所讲，与南站的直线距离为2.5公里。但实际上配套的繁华，一步之遥的好宜多，印象城，也是带来交通的堵塞，无解的状态。
最后去了白云新城的万城名座，这里主打还是深圳地铁14号线沙田站，总占地约9万㎡，建面约42万㎡，目前在售在售三期17/18栋，建面为96-100㎡， 均价18000元/㎡，带装修。正常首付91折。可以首付分期， 免息一年 第二 三年利率7.8%，貌似也是第三方。
如果按照96平，首套三成来计算，首付51万， 月供7100元/月。
小编团队从实际上看，项目所带的装修交标没有跟万科那么精致，胜在楼间距够宽敞。
户型方面，也是中规中矩，合适自住型。
目前惠湾市场，银行房贷利率又会到多少了？
其实，原以为惠湾房贷利率都会比惠城高一些。可是，从我们实探来看，并没有多大区别。
从中洲河谷花园了解到，按揭可以做工行、广发和建行等银行。现场销售讲到首套房贷利率最低可以做到5.9%，二套6.3-6.5%。
万城名座按揭可做中行、建行，首套房贷利率最低可以做到5.8%， 二套6.3%。
天安珑城销售也表示，首套银行房贷利率最低可以做到6.0%，二套6.3%。万科文翰花园更低，首套可以做到5.6%，二套5.8%。
大家需要注意一点，今年8月惠州出台限购政策，《通知》第四条“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。
很清楚的写到，外地购房者不能在惠湾购买第二套。从现场了解到，银行审核很严，不接受外地客的第二套贷款，也不可能网签。
那么，问题来了：惠湾市场限购第二套，实际上有影响吗？
这些项目的销售均告诉小编，影响不大。
有个楼盘销售说得很明显，下半年市场已经变冷，深圳投资少了，基本上都是刚需自住，意思是说，买二套的深圳客不可能了。
对老城区项目来讲，也是针对本地居民，或者二次置换。
最后，有个项目销售讲到，最近政策利好，偏向刚需的盘，看房的人多了一些。 https://t.cn/R2Wxnht
#教育资讯# 9月24日，教育部印发关于设立教育部基础教育综合改革实验区的通知，决定在包括上海、深圳、成都等12个省市区建立教育部基础教育综合改革实验区。随后，一张“九年读完高中”的图片也在上海广为流传。#辟谣# 上观新闻记者咨询上海市教委相关负责人表示，网传消息不实，关于“教育部基础教育综合改革实验区”的具体实施方案目前还未公布，请以官方通报为准。[爱你]请家长不要轻信非官方渠道的信息，不信谣，不传谣。
边贡绘持笏人物图~
边贡（公元1476 --1532年）字廷实，因家居华泉附近，道号华泉子，历城（今山东济南市）人。明代著名诗人、文学家。弘治九年（1496）丙辰科进士，官至太常丞。边贡以诗著称于弘治、正德年间，与李梦阳、何景明、徐祯卿并称“弘治四杰”。后来又加上康海、王九思、王廷相，合称为明代文学“前七子”。
边贡（公元1476 --1532年）字廷实，因家居华泉附近，道号华泉子，历城（今山东济南市）人。明代著名诗人、文学家。弘治九年（1496）丙辰科进士，官至太常丞。边贡以诗著称于弘治、正德年间，与李梦阳、何景明、徐祯卿并称“弘治四杰”。后来又加上康海、王九思、王廷相，合称为明代文学“前七子”。
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