注意了！中国房地产租赁市场将出现翻天覆地的变化#房产政策#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#

本文作者：方舍予7 月仅 8 千万观影人次，是 8 年来最差的一次，今年的电影市场还有救吗？据媒体报道，灯塔专业版显示，7 月票房总计 32.26 亿，观影人次0.84 亿，这两项数据比 2014 年同期还要低，整体表现是 8 年以来最差的一次（不计入受疫情影响的 2020 年 7 月）。与 2019 年 7 月 57.5 亿的票房、1.6 亿的观影人次对比的话，是断崖式的下滑。观影人次少，在观众的眼中，一是影片问题，二是票价问题。我来一一解答一下。一，观影人次少，是影片太烂？大家说，没有好看的电影了，影片太烂，其实并不是。不是影片烂，是没有电影了。今年上半年有几部影片其实非常不错，我来举几个例子，比如《白蛇传情》，难得的粤语特效片。《六人，泰坦尼克号上的中国幸存者》，很棒的逻辑推理，从泰坦尼克号入手，讲述一代中国海外务工人员的血泪史。《波斯语课》，概念特别的一部优秀电影。（电影先推荐到这里，以后有机会再说）至于影片库存不够，今年在上影节上我们捕捉到了一个特别的信息，博纳的老板于东公开透露，目前国内电影院线已经没有几部库存了。所言不虚，今年《指环王》三部，《情书》《海上钢琴师》《天堂电影院》都在国内引进并且重新上映了。事实和于冬说的差不离，今年因为没有要放的片子了，所以才拼命的引进填空缺。据说下半年的已经放映完了几乎，目前8月，电影院能看的两部电影也就是《怒火重案》《盛夏未来》两部。所以并不存在电影太烂的问题，是没有电影了，虽然国内电影一直被吐槽，但其实并不是没有好电影，前几年疫情剧组停工导致现在电影库存不够，才是主要原因。二，电影票价太贵，是将观众扫地出门？电影票价在不断上涨的问题，是近几年开始的。大家能够感觉到，前几年我们还能9.9元看电影，现在为什么几乎都要30或者 40一张电影票了呢？原本一杯奶茶钱，工作以后娱乐消遣，为什么现在要一天的饭钱？其实这是因为中国电影行业一直存在的问题，也可以说是垄断问题。这里解释起来有点复杂，我尽量说的简单点。国外的派拉蒙法案是针对电影行业垄断，也就是，一个人，即拍电影，也签约明星，也开电影院，还做电影投资。然后造成行业压榨，其他企业没有存活空间，所以在一段时间内我们看到迪士尼拍电影，迪士尼却没有自己的电影院。国内没有这项规定，所以我们能看到，华谊兄弟，万达，他们即有baby，黄晓明，赵薇，范冰冰等签约明星，又能开电影院，还自己拍电影，电影的片头也是华谊兄弟，电影院也是华谊兄弟，电影里面的演员还是华谊兄弟。那么这时候，我国社会主义国情下，明目张胆的行业垄断没有出现，偷票房的情况却愈演愈烈。电影发行有发行价格，明确不得卖票为20元以下，3d一般不得25以下。这样发展下来，电影院们发现，其实我连观众也不需要了，于是，电影院越开越偏，去小县城，山沟沟，国外开。20分钟放映一部电影，电影院里一个人都没有，但是这家电影院可能是你所在的全省收入排名第一的电影院。于是，资本逐利的浪潮再推进，《捉妖记》《美人鱼》等电影，在国家统计票房数据时公开的大家不统计。而在国外，中国电影院登上了头条，他们有了一个新的名词，叫做：“午夜幽灵电影场”。《捉妖记2》在国外电影院刷票房时，数据为20分钟放映一场，上座率120%。国外的记者发现了，非常兴奋，争相报道。“哦我亲爱的伙计，听说中国有一部电影上映了，哦天呐非常受欢迎，半夜十二点，上座率120%，一场电影，1点开始，有20人座位都没有，站着看完全场。”在记者深夜前往电影院采访时发现，电影院空无一人，但是购票软件上一个座位都抢不到。这就是，午夜幽灵电影场。这个操作曾经有个专业名词，叫做票补制度。本意是为了惠济观众，才降低票价采取的行为。所以，中国为了规范行业发展，取消了票补制度，并且在各大电影院门口，树立了欢迎举报的公示牌。这次之后，电影票价越来越贵。因为电影院在趋向必须得在观众身上赚钱了，那些爆米花制度什么的根本不存在，有几个人看电影吃爆米花，只能提升票价。所以，电影票贵，对于中国电影产业发展来说，其实是一件好事，大家轻点喷我。三，筛选观众中国电影宣传一直都在取悦观众，积极炒cp，就是因为，根据票房统计，电影收入95%，来自于普通观众，而非专业人群。那么在这个时候，降低票价，开门迎客，仿佛是最应该的选择，但其实也给电影院带来了大量的问题。你们大概不知道：电影屏幕不能触摸，会留下永久性痕迹。电影观看期间不可以随便拍照。也最好不要聊天。电影院有无数的小孩在里面大声喧哗。而设备维修，制止不文明行为，都成了电影院最大的困扰。这群观众虽然带来了很大的收入，却，非明星不看，非青春喜剧不看。他们主导了流量，流量主导了资本，资本控制了电影行业。于是我们的电影越来越差，越来越没人瞧得上电影工业发展。所以我要说一句不是很好听的话，行业在培育观众，如果培育不成，也是要抛弃的。最后的最后，电影万岁吧！（图片来自网络，版权归原作者所有）

本文作者：方舍予7 月仅 8 千万观影人次，是 8 年来最差的一次，今年的电影市场还有救吗？据媒体报道，灯塔专业版显示，7 月票房总计 32.26 亿，观影人次0.84 亿，这两项数据比 2014 年同期还要低，整体表现是 8 年以来最差的一次（不计入受疫情影响的 2020 年 7 月）。与 2019 年 7 月 57.5 亿的票房、1.6 亿的观影人次对比的话，是断崖式的下滑。观影人次少，在观众的眼中，一是影片问题，二是票价问题。我来一一解答一下。一，观影人次少，是影片太烂？大家说，没有好看的电影了，影片太烂，其实并不是。不是影片烂，是没有电影了。今年上半年有几部影片其实非常不错，我来举几个例子，比如《白蛇传情》，难得的粤语特效片。《六人，泰坦尼克号上的中国幸存者》，很棒的逻辑推理，从泰坦尼克号入手，讲述一代中国海外务工人员的血泪史。《波斯语课》，概念特别的一部优秀电影。（电影先推荐到这里，以后有机会再说）至于影片库存不够，今年在上影节上我们捕捉到了一个特别的信息，博纳的老板于东公开透露，目前国内电影院线已经没有几部库存了。所言不虚，今年《指环王》三部，《情书》《海上钢琴师》《天堂电影院》都在国内引进并且重新上映了。事实和于冬说的差不离，今年因为没有要放的片子了，所以才拼命的引进填空缺。据说下半年的已经放映完了几乎，目前8月，电影院能看的两部电影也就是《怒火重案》《盛夏未来》两部。所以并不存在电影太烂的问题，是没有电影了，虽然国内电影一直被吐槽，但其实并不是没有好电影，前几年疫情剧组停工导致现在电影库存不够，才是主要原因。二，电影票价太贵，是将观众扫地出门？电影票价在不断上涨的问题，是近几年开始的。大家能够感觉到，前几年我们还能9.9元看电影，现在为什么几乎都要30或者 40一张电影票了呢？原本一杯奶茶钱，工作以后娱乐消遣，为什么现在要一天的饭钱？其实这是因为中国电影行业一直存在的问题，也可以说是垄断问题。这里解释起来有点复杂，我尽量说的简单点。国外的派拉蒙法案是针对电影行业垄断，也就是，一个人，即拍电影，也签约明星，也开电影院，还做电影投资。然后造成行业压榨，其他企业没有存活空间，所以在一段时间内我们看到迪士尼拍电影，迪士尼却没有自己的电影院。国内没有这项规定，所以我们能看到，华谊兄弟，万达，他们即有baby，黄晓明，赵薇，范冰冰等签约明星，又能开电影院，还自己拍电影，电影的片头也是华谊兄弟，电影院也是华谊兄弟，电影里面的演员还是华谊兄弟。那么这时候，我国社会主义国情下，明目张胆的行业垄断没有出现，偷票房的情况却愈演愈烈。电影发行有发行价格，明确不得卖票为20元以下，3d一般不得25以下。这样发展下来，电影院们发现，其实我连观众也不需要了，于是，电影院越开越偏，去小县城，山沟沟，国外开。20分钟放映一部电影，电影院里一个人都没有，但是这家电影院可能是你所在的全省收入排名第一的电影院。于是，资本逐利的浪潮再推进，《捉妖记》《美人鱼》等电影，在国家统计票房数据时公开的大家不统计。而在国外，中国电影院登上了头条，他们有了一个新的名词，叫做：“午夜幽灵电影场”。《捉妖记2》在国外电影院刷票房时，数据为20分钟放映一场，上座率120%。国外的记者发现了，非常兴奋，争相报道。“哦我亲爱的伙计，听说中国有一部电影上映了，哦天呐非常受欢迎，半夜十二点，上座率120%，一场电影，1点开始，有20人座位都没有，站着看完全场。”在记者深夜前往电影院采访时发现，电影院空无一人，但是购票软件上一个座位都抢不到。这就是，午夜幽灵电影场。这个操作曾经有个专业名词，叫做票补制度。本意是为了惠济观众，才降低票价采取的行为。所以，中国为了规范行业发展，取消了票补制度，并且在各大电影院门口，树立了欢迎举报的公示牌。这次之后，电影票价越来越贵。因为电影院在趋向必须得在观众身上赚钱了，那些爆米花制度什么的根本不存在，有几个人看电影吃爆米花，只能提升票价。所以，电影票贵，对于中国电影产业发展来说，其实是一件好事，大家轻点喷我。三，筛选观众中国电影宣传一直都在取悦观众，积极炒cp，就是因为，根据票房统计，电影收入95%，来自于普通观众，而非专业人群。那么在这个时候，降低票价，开门迎客，仿佛是最应该的选择，但其实也给电影院带来了大量的问题。你们大概不知道：电影屏幕不能触摸，会留下永久性痕迹。电影观看期间不可以随便拍照。也最好不要聊天。电影院有无数的小孩在里面大声喧哗。而设备维修，制止不文明行为，都成了电影院最大的困扰。这群观众虽然带来了很大的收入，却，非明星不看，非青春喜剧不看。他们主导了流量，流量主导了资本，资本控制了电影行业。于是我们的电影越来越差，越来越没人瞧得上电影工业发展。所以我要说一句不是很好听的话，行业在培育观众，如果培育不成，也是要抛弃的。最后的最后，电影万岁吧！（图片来自网络，版权归原作者所有）