广受社会关注的二手房纠纷案在上海获得二审判决，购房人因银行没有及时审批贷款导致两次付款逾期，被判决解除合同退房，同时向业主承担违约金、赔偿金、逾期占用费等约500万。
这个判决无论一二审，都是一个让人感到不服的判决，但是他合法，就如一审法官所说：很遗憾，但是就这样判了。按照法官的说法似乎还等了原被告好长时间让他们调解。
我们先说这个判决的合法以及合理性在哪里？
影响本案判决（顶格支持业主）的主要因素是业主这一边是小换大购房，卖了这套，买另外一套，在没有收到购房款的时候，对另外一个购房合同违约。
虽然判决没提到另外一笔交易的情况，但是一般来说金额会比这一套更大，或者至少是同体量，违约责任也基本相当。
而业主这套房子在没过户的情况下就交房，这个装修比较好也比较新（才三年），购房人拆掉了原来的装修，重新装修到了快竣工的状态。
所以虽然看上去购房人很亏，但是不考虑房价变化的因素的话，业主这一边也没赚：违约金拿到手里抵消另外一个交易的违约金，装修要恢复原样。同时还错过了交易机会。
然后说说判决让大家感觉不服的点，也是对比同类案件。
1、首先，这个是可以判履行的，基于保护交易稳定性的原则，银行逾期导致的逾期付款，购房人的过错不明显。
购房人客观上已经装修了，解除合同成本很高。购房人在第一次逾期的时候也支付了一个罚息，这个罚息是很高的，一定程度上可以平衡业主的损失。
2、然后这个违约金虽然约定是20%，但是这一类合同基本都是这么约定的，这个比例本身就比较高，在房价没有特别大波动的情况下，可以酌减，同期深圳法院另一个案子7300万也是约定20%，酌减到10%判了730万违约金。
3、在违约金基础上额外支持装修赔偿金。
虽然这个是补充协议中约定的内容，但是从退房角度说购房人装修做到一半，业主完成装修可能不需要180万就可以得到一个崭新的装修，这个因素购房人没主张，但是我觉得可以考虑进去。
4、业主的实际损失问题。
购房人希望酌减违约金，按照法律规定，法院根据实际损失上浮至130%来考虑违约金的标准是否过高。在这个案子里，最主要的实际损失是业主买另外一套房子的违约责任。这也是法院顶格支持一块钱都没有酌减的基础：业主实际损失不会太小。
不会太小是判决书原话。
一审判决有这么一段：“结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于被告的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。”
讲真的咱们国家法院其实很少见到法官这样写判词，也算是上海的法院特色之一，判词很多很亲民，其他法院极少有这种情况。但是这个“可能数额也不会太小”就不太规范。
业主在“小换大”交易中，非常依赖卖一套的资金去买一套付首付，业主这一边其实很容易意识到小换大交易的最大风险就来自前一手交易的回款，第二手交易的付款就应该尽可能约定的大幅度晚于前一手交易的最晚付款时间，只有这样才能大概率避免自己违约。
而购房人没办法预见到他的业主需要什么时候付款、违约金高低，这是购房人来说就是不可控因素。
第二手交易的违约金损失在这个案子就是间接损失。
对法院来说，案外的购房合同怎么约定，在什么时间签订，违约责任如何约定，这些都在审理范围内，却没有在判决书中释明。就容易让人觉得不能信服。
说完合理的、不合理的，我说说购房人这，我建议申请再审，说不定还有机会。
如果要继续复盘的话，我认为有这么几个点：
1、业主那边找律师，购房人在第一次违约，签订补充协议的时候，就应该找律师介入。
2、基于补充协议，在签了丧权辱国的条件“日万分之五赔偿+20%+180万”，那么第二次因为银行贷款的违约快要发生之前，就应该积极寻求过桥资金来避免违约。
3、如果找大中介，在这种情况下经纪人都能提醒购房人银行贷款不顺利是个大概率事件，而且现在大中介也能提供过桥资金来保证这个交易不出现现在这个结果。
如果我复盘的话，我认为从签合同，到第一次违约，到选中介，再到第二次即将违约，购房人都存在比较严重的操作失误。
如果从一开始就约定好贷款下不来的风险，或者找个大中介，或者第一次违约对方找律师自己也找个律师介入，或者之后过桥而不是干等着银行，都比后来吃了官司再找律师，败诉再换律师要来的好（一审被告的律师也没什么失误）。
买一本千万别说你懂买房，可能就没这事了。
这个判决无论一二审，都是一个让人感到不服的判决，但是他合法，就如一审法官所说：很遗憾，但是就这样判了。按照法官的说法似乎还等了原被告好长时间让他们调解。
我们先说这个判决的合法以及合理性在哪里？
影响本案判决（顶格支持业主）的主要因素是业主这一边是小换大购房，卖了这套，买另外一套，在没有收到购房款的时候，对另外一个购房合同违约。
虽然判决没提到另外一笔交易的情况，但是一般来说金额会比这一套更大，或者至少是同体量，违约责任也基本相当。
而业主这套房子在没过户的情况下就交房，这个装修比较好也比较新（才三年），购房人拆掉了原来的装修，重新装修到了快竣工的状态。
所以虽然看上去购房人很亏，但是不考虑房价变化的因素的话，业主这一边也没赚：违约金拿到手里抵消另外一个交易的违约金，装修要恢复原样。同时还错过了交易机会。
然后说说判决让大家感觉不服的点，也是对比同类案件。
1、首先，这个是可以判履行的，基于保护交易稳定性的原则，银行逾期导致的逾期付款，购房人的过错不明显。
购房人客观上已经装修了，解除合同成本很高。购房人在第一次逾期的时候也支付了一个罚息，这个罚息是很高的，一定程度上可以平衡业主的损失。
2、然后这个违约金虽然约定是20%，但是这一类合同基本都是这么约定的，这个比例本身就比较高，在房价没有特别大波动的情况下，可以酌减，同期深圳法院另一个案子7300万也是约定20%，酌减到10%判了730万违约金。
3、在违约金基础上额外支持装修赔偿金。
虽然这个是补充协议中约定的内容，但是从退房角度说购房人装修做到一半，业主完成装修可能不需要180万就可以得到一个崭新的装修，这个因素购房人没主张，但是我觉得可以考虑进去。
4、业主的实际损失问题。
购房人希望酌减违约金，按照法律规定，法院根据实际损失上浮至130%来考虑违约金的标准是否过高。在这个案子里，最主要的实际损失是业主买另外一套房子的违约责任。这也是法院顶格支持一块钱都没有酌减的基础：业主实际损失不会太小。
不会太小是判决书原话。
一审判决有这么一段：“结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于被告的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。”
讲真的咱们国家法院其实很少见到法官这样写判词，也算是上海的法院特色之一，判词很多很亲民，其他法院极少有这种情况。但是这个“可能数额也不会太小”就不太规范。
业主在“小换大”交易中，非常依赖卖一套的资金去买一套付首付，业主这一边其实很容易意识到小换大交易的最大风险就来自前一手交易的回款，第二手交易的付款就应该尽可能约定的大幅度晚于前一手交易的最晚付款时间，只有这样才能大概率避免自己违约。
而购房人没办法预见到他的业主需要什么时候付款、违约金高低，这是购房人来说就是不可控因素。
第二手交易的违约金损失在这个案子就是间接损失。
对法院来说，案外的购房合同怎么约定，在什么时间签订，违约责任如何约定，这些都在审理范围内，却没有在判决书中释明。就容易让人觉得不能信服。
说完合理的、不合理的，我说说购房人这，我建议申请再审，说不定还有机会。
如果要继续复盘的话，我认为有这么几个点：
1、业主那边找律师，购房人在第一次违约，签订补充协议的时候，就应该找律师介入。
2、基于补充协议，在签了丧权辱国的条件“日万分之五赔偿+20%+180万”，那么第二次因为银行贷款的违约快要发生之前，就应该积极寻求过桥资金来避免违约。
3、如果找大中介，在这种情况下经纪人都能提醒购房人银行贷款不顺利是个大概率事件，而且现在大中介也能提供过桥资金来保证这个交易不出现现在这个结果。
如果我复盘的话，我认为从签合同，到第一次违约，到选中介，再到第二次即将违约，购房人都存在比较严重的操作失误。
如果从一开始就约定好贷款下不来的风险，或者找个大中介，或者第一次违约对方找律师自己也找个律师介入，或者之后过桥而不是干等着银行，都比后来吃了官司再找律师，败诉再换律师要来的好（一审被告的律师也没什么失误）。
买一本千万别说你懂买房，可能就没这事了。
#正能量#人这一生，除了坚强，你别无选择，有些人总是那么坚强，大抵上是因为身边没有可以依赖的人罢了，有些人不敢哭泣，是因为身边没人哄自己，有些人必须要拼命赚钱，是因为身边只有自己能靠得住，谁都希望自己是一个能被人保护的人，可是后来才发现，除了自己，谁也保护不了自己，所以人这一生，必须要学会坚强。
好物推荐
Unifree口罩30个 19.9
https://t.cn/A6xm21rj
振德3D立体口罩30只19.9，第2件9.57！
https://t.cn/A6xzc29q
埃微印花儿童口罩30只，9.92
https://t.cn/A6xt90e5
随着年龄越来越大，少管闲事，能自己动手，就不去依赖他人；能给年轻人帮上忙，就在力所能及的情况下别吝啬，还能找到存在感、还没有完全无用，就已经很好了！
Unifree口罩30个 19.9
https://t.cn/A6xm21rj
振德3D立体口罩30只19.9，第2件9.57！
https://t.cn/A6xzc29q
埃微印花儿童口罩30只，9.92
https://t.cn/A6xt90e5
随着年龄越来越大，少管闲事，能自己动手，就不去依赖他人；能给年轻人帮上忙，就在力所能及的情况下别吝啬，还能找到存在感、还没有完全无用，就已经很好了！
✋热门推荐