汪敦敬：2022年樓市忠告
作者為祥益地產總裁
(1)東升西降
過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資準確性的關键，我認為要面對的現實是局面已進入「東升西降」的階段，全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激烈的抗拒，但大趨勢，投資不可抗逆！
(2)香港金融中心持續擴大
香港股市2021年的成交金額對比2年前2019年的規模已倍升，若以恒生指數每日收市點計算的成交圖表，香港股市亦已「龍市」化(即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高)，加上2022年我認為是「中國金融年代」(中國在金融市場將更主動及自主)的開啟，香港前景更秀麗！但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！
(3)資金流趨勢是重點
無論你對自己的觀念幾有信心，看資金流始終是以數據為最可靠依歸(M3和銀行結餘)，資金量保持高水平，香港的低息期就可持續，基於資金量若能繼續遠高於借貸量，加息並不易衝擊大局！
(4)高通脹衝擊民生
環球高通漲潮銳不可擋！勢必衝擊民生！
在香港房屋政策上，正進入「大基建年代」！卻沒有人關注高通脹的影響，也因此，無論造地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升，將決定香港的禍福！
(5)平行時空的世道和市場
貧富懸殊、過份重視意識形態令世代進入了新的二元化！
貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族群」，他們購買的較優質樓市板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族群」，他們置業的樓市板塊樓價會大幅落後！於是兩極成交一起在市場發生。
而資訊科技的過份發達，過量的高聚焦短訊「植入」令人們偏離了整體邏輯！完整概念不足的人各走極端並人以群分，由兩群效忠自己意識形態的人不斷找理據去作意氣之爭！政治如此！樓市也分「好淡之爭」！無論市場變化如何，大部份時候市場也被扭曲詮釋！
(6) 樓價顛覆不定下強勢上升
樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變，「龍市一期」的上升階段繼續發展前進！購買力和財富效應更進一步聚積深厚！來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動，市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾，樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰！樓市仍然是最佳的資金避難所！
二元化社會引起的悲情主導，一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力！
(7)租金仍處於易升難跌局面
高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹期的第二個階段是人工追升，縱使工資加幅追不上物價上升，這都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！
(8)嚴防疫情下的危與機
新冠疫情帶來了悲劇，亦帶來了改變！
面對疫情是否能穩守秩序，不單只影響到民生，還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優/劣勢！帶來不同板塊的興衰，當中的危與機，大家應該要探討及趨吉避凶！
創科、生產線的優勢逆轉，正把舊有投資邏輯完全被顛覆！
(9)商業模式內外轉型
很多人正準備通關之後的市場回復，但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備！立刻掌握自身商業模式的轉型，否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候！
資訊、物流、融資的改變，靜悄悄令現有模式失去了競爭力但仍有很多人未自知！
很多人機會來臨到眼前卻不自覺！
(10)大灣區年代開啟
在疫情抑制下，大灣區年代延遲了來臨！卻凝聚了更大的能量！
大灣區年代預算在下半年會起動，擔當着在未來環球經濟復甦走得更快去超越各國的引擎！令人力資源、市場競爭、成本结構也改變！
進取的人在未來一年充滿機會，也令人豐收！
但對持躺平主義的人卻不利！香港市民要加油了！
作者為祥益地產總裁
(1)東升西降
過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資準確性的關键，我認為要面對的現實是局面已進入「東升西降」的階段，全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激烈的抗拒，但大趨勢，投資不可抗逆！
(2)香港金融中心持續擴大
香港股市2021年的成交金額對比2年前2019年的規模已倍升，若以恒生指數每日收市點計算的成交圖表，香港股市亦已「龍市」化(即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高)，加上2022年我認為是「中國金融年代」(中國在金融市場將更主動及自主)的開啟，香港前景更秀麗！但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！
(3)資金流趨勢是重點
無論你對自己的觀念幾有信心，看資金流始終是以數據為最可靠依歸(M3和銀行結餘)，資金量保持高水平，香港的低息期就可持續，基於資金量若能繼續遠高於借貸量，加息並不易衝擊大局！
(4)高通脹衝擊民生
環球高通漲潮銳不可擋！勢必衝擊民生！
在香港房屋政策上，正進入「大基建年代」！卻沒有人關注高通脹的影響，也因此，無論造地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升，將決定香港的禍福！
(5)平行時空的世道和市場
貧富懸殊、過份重視意識形態令世代進入了新的二元化！
貧富懸殊下，有資產者和高薪者成為了購買力強橫的「富裕族群」，他們購買的較優質樓市板塊樓價不斷大步創新高，但無資產者和收入只及人均入息中位數字的「草根族群」，他們置業的樓市板塊樓價會大幅落後！於是兩極成交一起在市場發生。
而資訊科技的過份發達，過量的高聚焦短訊「植入」令人們偏離了整體邏輯！完整概念不足的人各走極端並人以群分，由兩群效忠自己意識形態的人不斷找理據去作意氣之爭！政治如此！樓市也分「好淡之爭」！無論市場變化如何，大部份時候市場也被扭曲詮釋！
(6) 樓價顛覆不定下強勢上升
樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變，「龍市一期」的上升階段繼續發展前進！購買力和財富效應更進一步聚積深厚！來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動，市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾，樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰！樓市仍然是最佳的資金避難所！
二元化社會引起的悲情主導，一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力！
(7)租金仍處於易升難跌局面
高通脹期的第一個階段是物價上漲，高通脹期的第二個階段是人工追升，縱使工資加幅追不上物價上升，這都是通脹或者「滯脹」的結構，並不是「通縮」結構，覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的，租客中有心置業者應早買樓為妙！
(8)嚴防疫情下的危與機
新冠疫情帶來了悲劇，亦帶來了改變！
面對疫情是否能穩守秩序，不單只影響到民生，還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優/劣勢！帶來不同板塊的興衰，當中的危與機，大家應該要探討及趨吉避凶！
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很多人正準備通關之後的市場回復，但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備！立刻掌握自身商業模式的轉型，否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候！
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(10)大灣區年代開啟
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但對持躺平主義的人卻不利！香港市民要加油了！
#绝对演绎[超话]#依旧是个记录贴
第一次国剧盛典呀，只是个参与奖
srds，还是没搞清楚大佬们的十几二十万的票怎么投出来的，希望下一次排名能往上拔一点点女儿加油呀！！！早日成为大明星！！！
另外为啥我排名前面后面都是58+的等级，你们怎么肝的！咖七大概多少级能升！求教各位女明星们！！！
ps：璀璨之夜有没有女明星晚上有时间接受我的邀约呀！dd我哦ヽ(*´з｀*)ﾉ
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【大理交警发布2022年春运期间道路交通安全“两公布一提示”】伴随春节的临近，一年一度的春运又双叒叕来了。2022年春运从1月17日开始，至2月25日结束，共计40天。为深入排查治理隐患、严查严管重点违法、切实加强疏堵保畅、密切部门协作联动，广泛宣传警示提示、主动提供便民服务等六项举措，全力做好春运道路保安全保通畅工作，为人民群众欢度新春佳节创造良好的道路交通环境，为春节、北京冬奥会和全国、全省 “两会”胜利召开营造平安祥和的道路交通环境。大理州公安局交警支队发布春运期间交通安全“两公布一提示”，请广大出行人员合理选择出行时间、出行路线、出行方式，避开出行高峰、易堵路段，谨慎驾驶，安全出行。
一、2022年春运期间交通状况预判
1.春节前，预计1月25日至31日（腊月二十三至除夕），将节前返乡高峰，辖区长途客运站、火车站、机场交通流量大，返乡客流成为车流主力，将出现返乡出行小高峰。春节将至，群众采购年货、探亲访友等因素，大理州辖区市场、商场周边区域和部分道路交通压力进一步加大。
2.春节期间，1月31日至2月5日（除夕至正月初五），春节期间探亲访友高峰期。元宵节前后两天，2月14日至2月16日，大理州辖区旅游景点、商业区、庙会周边，县乡农村道路人流、车流量将进一步增大。
3．春运结束前，2月19日至2月25日期间，各大学校相继开学，学生返校、务工人员返岗，高速路出入口、各县市客运站、火车站周边交通流进一步增大。
二、易发生交通事故路段
（一）大理市
1.西澜线K2387+500M--K2389+500米：道路状况较好，车辆流量大，速度快。
2.大理市大凤路千户营路口：该路口附近村庄较多，道路交通交汇点复杂，有六个不规则路口、一个中央缺口，路口设计不合理，车辆通行秩序混乱，易发事故。
3.马宁线K3455+200m--K3457+200m：该路段为高海拔易结冰路段，经过车辆容易产生侧滑。
4.马宁线K3461+200m--K3463+200m：弯道处道路中央无隔离设施。
（二）祥云县
1.沪瑞线K3047+100米：该路段为急弯路段且视线不良，车辆在进入弯道时路面平直、车速过快，路段外有沟渠无防护装置易发生侧翻。
2.沪瑞线K3060+250M（旧站十字交叉路口）：该处为十字交叉路口，无交通信号灯指挥，无提示减速标示牌，交汇车辆事故多发。
（三）弥渡县
1.果河路K13+600米处（永祥村委会路口）：没有交通信号灯控制，南北方向车辆车速超速行为突出。
2.祥临公路K21+800米处（道胜营路口）：该路口位于桥梁南侧，路口以南及以北处于微下坡，影响驾驶员行车视距。
3.果河路K18+500米 至K20+500米：沿路村庄路段路口多，非机动车及摩托车路口转出转入较多。
4.寅街镇梨树公路K0+200米至K0+700米：该路段属于临崖路段（道路下方为石材加工厂及香南线），无路边安全隔离，存在安全隐患。
（四）宾川县
S324线K27900米+K272+200米处（宾川县辖区金牛镇佛都路连接路口路段）：该路段为混合交通城乡结合路段，沿线两侧修理摊点、二手车交易集中、多家商铺，北侧有加油站，南侧有宾川县通达机动车检测服务站，道路两侧乱停乱放现象存在，各类车辆汇集，交通情况复杂，标线不清晰，交通标志标线缺失，出入车辆较多，车流量较大、车速较快。
（五）巍山县
1.马宁线K3478+800M至K3479+300M该路段路面平直，视线良好，车速过快，村镇路口较多。
2.马宁线K3501+850M至K3502+250M该路段路面平直，中心隔离花坛树木遮挡视线，车速过快，村镇路口较多。
（六）南涧县
1.西澜线K2558+400M-K2558+900M该路段在降雨时，路面湿滑，容易造成车辆打滑，侧翻。
2.马宁县K3537-K3539（国道215）该路段为两侧均距离河底5米高的双向四车道直线路段，易造成超速行驶和坠河事故。
（七）洱源县
348国道K244+50m-K244+500m(大丽高速邓川收费站交叉路口)：该段路口较多，属五岔路口、车流量较大，事故较多。
（八）剑川县
云剑线K106+500-----K108+500：弯多、路窄、树木遮挡行驶视线。
（九）鹤庆县
1.宾邓线K45+180米至K47+180米：道路宽窄不一、经过村庄，平交路口较多。
2.鹤庆县云鹤镇学府路鹤阳中学路段：该道路系城市主干道但路面较窄，车流、人流、学生流较大，属学区道路，连接了鹤庆县两所重点中学，同时还贯穿鹤庆城区，并与城区多条主干道相连接，居民小区岔口众多，交通状况复杂。
(十)云龙县
1.G357线K3629+200——3031+200M：该路段有弯道，雨季路面湿滑，属长下坡且摩擦系数低。
2.G357线K3633+500——700米：该路段有弯道，雨季路面湿滑，道路右侧护栏缺失。
3.G357线K3641+600M-—K3642+800M：该路段有弯道，雨季路面湿滑。
（十一）漾濞县
1.漾梅线K14-K16：该路段长下坡、连续弯道、会车视距较差，雨天事故频发。
2.G215K3436—K3434（原沪瑞线K3192-K3194）：该路段属于国道，车流量大，连续5公里长下坡，弯道密集，会车、追尾类交通事故所占比例较大。
3.G215K3409—K3407（原沪瑞线K3219-K3221）：该路段属于国道，车流量大，连接顺濞高速公路收费出口，有高架桥路段，会车、追尾类交通事故所占比例较大。
（十二）永平县
马宁线K3378+500米至K3380+500米：90%以上事故都是在雨季、冬季及路面潮湿的情况下，车辆失控后驶离有效路面坠崖，该地点的事故容易造成群死群伤。
（十三）楚大高速路
杭瑞高速K2461+580M至K2463+580M（昆明往大理方向）：道路弯道下坡，大车淋水导致路面湿滑，路面摩擦系数小。
三、安全行车注意事项
1.春节自驾车出行，请合理安排行程，出行前保证充足的睡眠。自驾出行提前规划路线，及时通过广播、导航及大理交警的微信微博抖音快手平台，详细了解出行沿途的天气状况、交通流量及分流绕行路线，疫情防控政策等情况。
2.切勿分心驾驶，严禁开车接打电话、看手机、聊微信，司乘人员要全程规范系好安全带，带儿童出行请选用安全座椅，避免怀抱儿童开车或让儿童坐副驾驶。
3.警惕雨雪天气、低温等恶劣天气。雨雪天道路湿滑，轮胎附着系数下降，制动距离延长，行车时要注意观察路面，减速慢行。高速公路驾车遇大雾天气，应在确保安全前提下，减速驶入最右侧车道，就近选择出口缓慢驶出或进入附近服务区，等待大雾消散。如进入雾团区，应及时打开雾灯、危险报警闪光灯，切记就地停车。
4.春运期间高速路上交通流量大，行车时注意保持安全车速和安全距离，遇到交通拥堵时，不要占用应急车道。超员会导致车身重量加大，车辆制动性能降低，春运期间广大交通参与者要自觉遵守交通法规，拒绝乘坐超员车辆。
5.农村地区赶集购物、走亲访友活动频繁，出行增多。农用车、货车车厢违法载人隐患多、危害大，请广大农村群众切勿乘坐货车、农用车。
6.在乡村道路驾车行驶，注意观察路面情况，经过村庄、路口、转弯处请提前鸣喇叭，夜间注意变换远近灯光提醒对向来车。春节期间亲朋好友聚会多，请谨记酒后驾车害人害己，为了您和大家的安全，酒后莫开车，开车莫喝酒。
7.车辆在高速路上发生故障或交通事故，谨记“车靠边、人撤离、即报警”。
一、2022年春运期间交通状况预判
1.春节前，预计1月25日至31日（腊月二十三至除夕），将节前返乡高峰，辖区长途客运站、火车站、机场交通流量大，返乡客流成为车流主力，将出现返乡出行小高峰。春节将至，群众采购年货、探亲访友等因素，大理州辖区市场、商场周边区域和部分道路交通压力进一步加大。
2.春节期间，1月31日至2月5日（除夕至正月初五），春节期间探亲访友高峰期。元宵节前后两天，2月14日至2月16日，大理州辖区旅游景点、商业区、庙会周边，县乡农村道路人流、车流量将进一步增大。
3．春运结束前，2月19日至2月25日期间，各大学校相继开学，学生返校、务工人员返岗，高速路出入口、各县市客运站、火车站周边交通流进一步增大。
二、易发生交通事故路段
（一）大理市
1.西澜线K2387+500M--K2389+500米：道路状况较好，车辆流量大，速度快。
2.大理市大凤路千户营路口：该路口附近村庄较多，道路交通交汇点复杂，有六个不规则路口、一个中央缺口，路口设计不合理，车辆通行秩序混乱，易发事故。
3.马宁线K3455+200m--K3457+200m：该路段为高海拔易结冰路段，经过车辆容易产生侧滑。
4.马宁线K3461+200m--K3463+200m：弯道处道路中央无隔离设施。
（二）祥云县
1.沪瑞线K3047+100米：该路段为急弯路段且视线不良，车辆在进入弯道时路面平直、车速过快，路段外有沟渠无防护装置易发生侧翻。
2.沪瑞线K3060+250M（旧站十字交叉路口）：该处为十字交叉路口，无交通信号灯指挥，无提示减速标示牌，交汇车辆事故多发。
（三）弥渡县
1.果河路K13+600米处（永祥村委会路口）：没有交通信号灯控制，南北方向车辆车速超速行为突出。
2.祥临公路K21+800米处（道胜营路口）：该路口位于桥梁南侧，路口以南及以北处于微下坡，影响驾驶员行车视距。
3.果河路K18+500米 至K20+500米：沿路村庄路段路口多，非机动车及摩托车路口转出转入较多。
4.寅街镇梨树公路K0+200米至K0+700米：该路段属于临崖路段（道路下方为石材加工厂及香南线），无路边安全隔离，存在安全隐患。
（四）宾川县
S324线K27900米+K272+200米处（宾川县辖区金牛镇佛都路连接路口路段）：该路段为混合交通城乡结合路段，沿线两侧修理摊点、二手车交易集中、多家商铺，北侧有加油站，南侧有宾川县通达机动车检测服务站，道路两侧乱停乱放现象存在，各类车辆汇集，交通情况复杂，标线不清晰，交通标志标线缺失，出入车辆较多，车流量较大、车速较快。
（五）巍山县
1.马宁线K3478+800M至K3479+300M该路段路面平直，视线良好，车速过快，村镇路口较多。
2.马宁线K3501+850M至K3502+250M该路段路面平直，中心隔离花坛树木遮挡视线，车速过快，村镇路口较多。
（六）南涧县
1.西澜线K2558+400M-K2558+900M该路段在降雨时，路面湿滑，容易造成车辆打滑，侧翻。
2.马宁县K3537-K3539（国道215）该路段为两侧均距离河底5米高的双向四车道直线路段，易造成超速行驶和坠河事故。
（七）洱源县
348国道K244+50m-K244+500m(大丽高速邓川收费站交叉路口)：该段路口较多，属五岔路口、车流量较大，事故较多。
（八）剑川县
云剑线K106+500-----K108+500：弯多、路窄、树木遮挡行驶视线。
（九）鹤庆县
1.宾邓线K45+180米至K47+180米：道路宽窄不一、经过村庄，平交路口较多。
2.鹤庆县云鹤镇学府路鹤阳中学路段：该道路系城市主干道但路面较窄，车流、人流、学生流较大，属学区道路，连接了鹤庆县两所重点中学，同时还贯穿鹤庆城区，并与城区多条主干道相连接，居民小区岔口众多，交通状况复杂。
(十)云龙县
1.G357线K3629+200——3031+200M：该路段有弯道，雨季路面湿滑，属长下坡且摩擦系数低。
2.G357线K3633+500——700米：该路段有弯道，雨季路面湿滑，道路右侧护栏缺失。
3.G357线K3641+600M-—K3642+800M：该路段有弯道，雨季路面湿滑。
（十一）漾濞县
1.漾梅线K14-K16：该路段长下坡、连续弯道、会车视距较差，雨天事故频发。
2.G215K3436—K3434（原沪瑞线K3192-K3194）：该路段属于国道，车流量大，连续5公里长下坡，弯道密集，会车、追尾类交通事故所占比例较大。
3.G215K3409—K3407（原沪瑞线K3219-K3221）：该路段属于国道，车流量大，连接顺濞高速公路收费出口，有高架桥路段，会车、追尾类交通事故所占比例较大。
（十二）永平县
马宁线K3378+500米至K3380+500米：90%以上事故都是在雨季、冬季及路面潮湿的情况下，车辆失控后驶离有效路面坠崖，该地点的事故容易造成群死群伤。
（十三）楚大高速路
杭瑞高速K2461+580M至K2463+580M（昆明往大理方向）：道路弯道下坡，大车淋水导致路面湿滑，路面摩擦系数小。
三、安全行车注意事项
1.春节自驾车出行，请合理安排行程，出行前保证充足的睡眠。自驾出行提前规划路线，及时通过广播、导航及大理交警的微信微博抖音快手平台，详细了解出行沿途的天气状况、交通流量及分流绕行路线，疫情防控政策等情况。
2.切勿分心驾驶，严禁开车接打电话、看手机、聊微信，司乘人员要全程规范系好安全带，带儿童出行请选用安全座椅，避免怀抱儿童开车或让儿童坐副驾驶。
3.警惕雨雪天气、低温等恶劣天气。雨雪天道路湿滑，轮胎附着系数下降，制动距离延长，行车时要注意观察路面，减速慢行。高速公路驾车遇大雾天气，应在确保安全前提下，减速驶入最右侧车道，就近选择出口缓慢驶出或进入附近服务区，等待大雾消散。如进入雾团区，应及时打开雾灯、危险报警闪光灯，切记就地停车。
4.春运期间高速路上交通流量大，行车时注意保持安全车速和安全距离，遇到交通拥堵时，不要占用应急车道。超员会导致车身重量加大，车辆制动性能降低，春运期间广大交通参与者要自觉遵守交通法规，拒绝乘坐超员车辆。
5.农村地区赶集购物、走亲访友活动频繁，出行增多。农用车、货车车厢违法载人隐患多、危害大，请广大农村群众切勿乘坐货车、农用车。
6.在乡村道路驾车行驶，注意观察路面情况，经过村庄、路口、转弯处请提前鸣喇叭，夜间注意变换远近灯光提醒对向来车。春节期间亲朋好友聚会多，请谨记酒后驾车害人害己，为了您和大家的安全，酒后莫开车，开车莫喝酒。
7.车辆在高速路上发生故障或交通事故，谨记“车靠边、人撤离、即报警”。
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