#金泰亨 1230生日快乐#♂️#金泰亨冬日小熊#
号星云
总是有人仰望着名为你的宇宙
从中寻找一些快乐、寻找一些安慰、寻找一些救赎
草莓冬熊带着可爱治愈魔法
太阳的神邸供信徒瞻仰
精灵古怪的巫术师佑护神秘的力量
小狗勾总是带着令人欲罢不能的微笑
.
你是命运的公式
像无法抗拒的漩涡
像原始的欲望
像生活
你是我无法不沦陷的
号星云
总是有人仰望着名为你的宇宙
从中寻找一些快乐、寻找一些安慰、寻找一些救赎
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小狗勾总是带着令人欲罢不能的微笑
.
你是命运的公式
像无法抗拒的漩涡
像原始的欲望
像生活
你是我无法不沦陷的
泰国美食竟然如此诱人～
在日常生活中我们吃得最多的美食或许也都停留在火锅、烤肉、烧烤等菜品中，对泰国菜你了解多少？这次我们一起来#寻找你身边的泰味# 吧！
在长沙这家名为“泰·爱顿泰式料理”的餐厅我找到偏正宗的泰国菜，味道跟当时在泰国吃的差不多了。
推荐“冬阴功大虾汤”跟“黑金面包咖喱鸡”，冬阴功汤的味道鲜美，酸辣开胃，而黑金面包咖喱鸡咖喱又香又浓郁。
·
当然如果想吃到非常正宗泰国菜的小伙伴，我建议还是得亲自去那个美丽而又神秘的国度品尝。#不可辜负的美食# https://t.cn/RL8pcv4
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推荐“冬阴功大虾汤”跟“黑金面包咖喱鸡”，冬阴功汤的味道鲜美，酸辣开胃，而黑金面包咖喱鸡咖喱又香又浓郁。
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当然如果想吃到非常正宗泰国菜的小伙伴，我建议还是得亲自去那个美丽而又神秘的国度品尝。#不可辜负的美食# https://t.cn/RL8pcv4
之前的四个问题 现在说说我的个人观点
不是标准答案和裁决结果 仅供大家参考
本案的重点在于确定谁是租赁合同的主体
看似复杂 又是带租出售 又是租金收益转让
但当你明晰合同主体、寻找到请求权基础时
一切问题都可以迎刃而解 可见请求权的重要性
首先 在带租出售的情况下 谁才是合同主体
本案中 案涉房屋已于2020年由甲出售给乙
根据买卖不破租赁的原则 租赁关系继续存续
但自案涉房屋所有权变更登记之时
案涉租赁合同的主体已从甲丙变更为乙丙
乙丙双方按照租赁合同约定建立租赁关系
甲自此不再享有案涉租赁合同的主体地位
甲丙双方的权利义务不能按照租赁合同确定
从三方协议有关合同主体变更的约定也可以看出
其次 要厘清租赁合同中至少有两种权益
基于乙丙双方之间的租赁合同（而非甲丙）
乙对于丙享有因租赁房屋产生的租金权益
以及因承租方违约可能产生的违约金收益
其实租赁合同会产生两种收益 如果混淆这一点
会误认为三方协议的签订会一并导致违约金收益的转让（类似于债权转让的效果）
此处需要反复强调 租赁合同的双方是乙丙
也只有乙才对丙享有收取租金和违约金的权利
再次 分析甲为何可以要求丙支付欠付租金
甲将案涉房屋带租出售后即丧失合同主体地位
无权再按照租赁合同约定向丙主张任何权利
换句话说 在租赁合同中甲已经出局了 不关他事
但由于甲乙丙三方在2020年签订三方协议
约定在2022年年底之前的租金由甲向丙收取
并且约定甲有权向丙追偿欠付的租金
三方协议类似于债权转让或乙的指示付款
以书面的形式固定甲向丙收取租金的权利
使原本丧失收取租金权利的甲重新获得权利
因此甲向丙收取租金的请求权基础是三方协议
从次 本案的争议焦点谁有权向丙收取违约金
其实通过第二点和第三点的分析就可以得出
租赁关系在乙丙之间建立 甲非租赁合同相对方
三方协议只赋予甲收取租金的权利 乙进行的让渡
而没有赋予甲等同于乙的出租人地位
同时三方协议也没有对若丙中途退租提供救济
没有约定甲继续享有向丙追索违约金的权利
因此就丙中途退租的行为所产生的法律后果
只能回到乙丙双方的租赁合同中予以调整
也只有乙可以向丙主张违约金 而不是甲
注意：三方协议让渡的是租金 而不是违约金
最后 如何计算中途退租的违约金数额
按照我的经验和接触的司法案例来看
确定承租人中途退租需支付的违约金有两种思路
第一种是按照剩余未履行租期的比例，要求违约方支付免租期的租金
第二种是按照合同约定解除合同必须提前通知的时间和租金标准，直接计算违约金
以本案为例 按照第一种观点计算
租期十年 免租期十个月 一年对应一个月免租期
已履行的租期为三年半 对应三个半月的免租期
违约金按照剩余六个半月免租期和租金标准计算
以本案为例 按照第二种观点计算
租赁合同约定 解除合同需要提前6个月通知
据此直接按照6个月和租金标准计算违约金
在确定违约金时也要考虑装修投入和空置期
另外 欠付租金的截止时间为多久
由于丙在9月15日腾退后未通知甲或者乙
但甲自认9月30日知道案涉房屋腾退和空置
应当视为甲可以在9月30日后将房屋另行处置
至于9月30日后房屋继续空置给甲造成的损失
这应当由违约金数额来调整 而不应继续计算租金
因此欠付的租金只能计算至2021年9月30日
当然如果甲一直都不知道房屋腾退 那就另当别论
这就是通知合同相对方的意义所在
差点漏了一个问题 甲是否可以要求分取违约金
据我了解 由于带租出售时乙自己的钱不够
所以才让渡两年的租金给甲收取冲抵购房款
虽然丙中途退租必然导致甲无法足额收取款项
但是甲收取的款项名为租金 实际上是购房款
丙应当向乙支付的租金 由甲收取冲抵乙的购房款
同时三方协议也没有约定甲可以分取违约金
因此甲无法通过向丙收取租金来足额冲抵购房款
亦应当通过甲和乙签订的房屋买卖合同解决
甲可以另案向乙主张支付未足额支付的购房款
而不应当在本案中通过主张违约金来冲抵
不是标准答案和裁决结果 仅供大家参考
本案的重点在于确定谁是租赁合同的主体
看似复杂 又是带租出售 又是租金收益转让
但当你明晰合同主体、寻找到请求权基础时
一切问题都可以迎刃而解 可见请求权的重要性
首先 在带租出售的情况下 谁才是合同主体
本案中 案涉房屋已于2020年由甲出售给乙
根据买卖不破租赁的原则 租赁关系继续存续
但自案涉房屋所有权变更登记之时
案涉租赁合同的主体已从甲丙变更为乙丙
乙丙双方按照租赁合同约定建立租赁关系
甲自此不再享有案涉租赁合同的主体地位
甲丙双方的权利义务不能按照租赁合同确定
从三方协议有关合同主体变更的约定也可以看出
其次 要厘清租赁合同中至少有两种权益
基于乙丙双方之间的租赁合同（而非甲丙）
乙对于丙享有因租赁房屋产生的租金权益
以及因承租方违约可能产生的违约金收益
其实租赁合同会产生两种收益 如果混淆这一点
会误认为三方协议的签订会一并导致违约金收益的转让（类似于债权转让的效果）
此处需要反复强调 租赁合同的双方是乙丙
也只有乙才对丙享有收取租金和违约金的权利
再次 分析甲为何可以要求丙支付欠付租金
甲将案涉房屋带租出售后即丧失合同主体地位
无权再按照租赁合同约定向丙主张任何权利
换句话说 在租赁合同中甲已经出局了 不关他事
但由于甲乙丙三方在2020年签订三方协议
约定在2022年年底之前的租金由甲向丙收取
并且约定甲有权向丙追偿欠付的租金
三方协议类似于债权转让或乙的指示付款
以书面的形式固定甲向丙收取租金的权利
使原本丧失收取租金权利的甲重新获得权利
因此甲向丙收取租金的请求权基础是三方协议
从次 本案的争议焦点谁有权向丙收取违约金
其实通过第二点和第三点的分析就可以得出
租赁关系在乙丙之间建立 甲非租赁合同相对方
三方协议只赋予甲收取租金的权利 乙进行的让渡
而没有赋予甲等同于乙的出租人地位
同时三方协议也没有对若丙中途退租提供救济
没有约定甲继续享有向丙追索违约金的权利
因此就丙中途退租的行为所产生的法律后果
只能回到乙丙双方的租赁合同中予以调整
也只有乙可以向丙主张违约金 而不是甲
注意：三方协议让渡的是租金 而不是违约金
最后 如何计算中途退租的违约金数额
按照我的经验和接触的司法案例来看
确定承租人中途退租需支付的违约金有两种思路
第一种是按照剩余未履行租期的比例，要求违约方支付免租期的租金
第二种是按照合同约定解除合同必须提前通知的时间和租金标准，直接计算违约金
以本案为例 按照第一种观点计算
租期十年 免租期十个月 一年对应一个月免租期
已履行的租期为三年半 对应三个半月的免租期
违约金按照剩余六个半月免租期和租金标准计算
以本案为例 按照第二种观点计算
租赁合同约定 解除合同需要提前6个月通知
据此直接按照6个月和租金标准计算违约金
在确定违约金时也要考虑装修投入和空置期
另外 欠付租金的截止时间为多久
由于丙在9月15日腾退后未通知甲或者乙
但甲自认9月30日知道案涉房屋腾退和空置
应当视为甲可以在9月30日后将房屋另行处置
至于9月30日后房屋继续空置给甲造成的损失
这应当由违约金数额来调整 而不应继续计算租金
因此欠付的租金只能计算至2021年9月30日
当然如果甲一直都不知道房屋腾退 那就另当别论
这就是通知合同相对方的意义所在
差点漏了一个问题 甲是否可以要求分取违约金
据我了解 由于带租出售时乙自己的钱不够
所以才让渡两年的租金给甲收取冲抵购房款
虽然丙中途退租必然导致甲无法足额收取款项
但是甲收取的款项名为租金 实际上是购房款
丙应当向乙支付的租金 由甲收取冲抵乙的购房款
同时三方协议也没有约定甲可以分取违约金
因此甲无法通过向丙收取租金来足额冲抵购房款
亦应当通过甲和乙签订的房屋买卖合同解决
甲可以另案向乙主张支付未足额支付的购房款
而不应当在本案中通过主张违约金来冲抵
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