译一篇FCINTER1908对本-雅克布斯的长篇专访，仅供参考。
关于PIF基金对收购国米的兴趣相继传来，真相在哪里？为了了解更多，FCINTER1908独家采访了CBS Sports非常熟悉PIF动向的记者本-雅克布斯。
你好，本。在意大利有很多记者谈到PIF基金和苏宁就出售国米进行谈判，其中还包括深入谈判。关于这一点，你能告诉我们什么？
“国米和PIF之间有过一段时间的谈判，尤其是在PIF完成对纽卡的收购之前。不过，最初双方讨论的是对俱乐部少数股权的投资。9月份，PIF再次与苏宁谈及收购俱乐部的多数股权的可能性。此后没有发生太多的事情。如果经济条件允许，Steven Zhang和苏宁将更原意留下来。理想的情况是，他们想要等到新球场建成，即使这仍需要有几年的时间。从长远来看，PIF想要的不仅仅是一个足球俱乐部，但并不着急，因为他们刚刚收购了纽卡。而且，如果PIF想要收购国米的话，还需要进行尽职调查，然后确保苏宁10亿欧元的要价值得投资。”
如果深入谈判的传言是不实的，你认为他们为什么一直在坚持这么说？
“所谈到的潜在的收购传闻，是因为双方已经断断续续地接触了约一年的时间，而且最终苏宁可能会被迫出售国米。也有很多人在谈论这个问题，因为PIF想要的不止一支球队，现在他们拥有纽卡，很明显他们非常重视足球。PIF想要效仿城市集团，但这是一个缓慢的过程。现在拥有纽卡的PIF的下一步举措，可能会考虑另一个大陆上的一家较小的俱乐部。”
PIF对国米和意大利足球的兴趣到底有多大？
“国米的魅力在于俱乐部的历史和潜力。不过，收购国米的挑战是继承一个陷入财务困境的俱乐部。当然，PIF有足够的财力来消除债务，但对他们来说，投资是有关乎价值的：无论是在财务方面还是在品牌方面。因此，如果PIF认为他们不能利用俱乐部来赚钱并促进他们的非体育上的目标，那么他们就不会投资。意甲在沙特（或整个中东地区）没有西甲或英超的影响力那么大。 然而，应该指出的是，意大利超级杯是在沙特举办的，在 beIN Sports选择不续约之后，沙特广播公司可能会获得该赛事的电视转播权。”
米兰市市长萨拉为新球场的建设开了绿灯。你认为这个消息是否有利于PIF对国米的兴趣？
“新球场对任何老板来说，都是一笔巨大的资产，但不会直接影响收购。即使一切按计划进行，也要到2027年才能就绪。新球场为俱乐部的整体价值之外增加了商业价值，但也是一把双刃剑。一个最先进的球场和周边地区的发展所带来的商业利益，对苏宁和任何潜在的老板都同样有利。因此，有了新球场的出现，实际上增加了俱乐部的出售价格，给苏宁带来了更多的权限。”
如果PIF提出报价，而且现在新球场已经打开绿灯，苏宁会接受吗？
“这取决于PIF的报价，但有关新球场的利好消息只会增加国米的出售价格。看看苏宁在完成新球场建设方面有多认真，将会很有意思。这可以为我们提供有关他们是否真的想长期留下来的线索。”
PIF基金是否有兴趣创建一个足球俱乐部网络？他们能在纽卡之后购买其他足球俱乐部吗？
“是的，他们的战略目标是效仿城市集团，要创建一个全球性足球网络。不过，这不仅仅是拥有像国米这样的标志性球队。他们想要各个级别的足球俱乐部，并且最终会根据地理位置做出选择。换句话说，PIF希望所收购的球队能够与沙特的主要航线（即将推出的新沙特航空公司希望与阿联酋航空公司和卡塔尔航空公司进行竞争）以及对促进沙特的旅游业有所帮助。建立足球“团队”的愿望，源自于将体育用于非体育但更为广阔的用途。不过，这同样是一个缓慢的过程。 PIF不会突然购买几家俱乐部，他们将在短期内专注于纽卡。”
我们知道夏天的时候PIF和苏宁谈到了国米。该基金离当时有多么接近收购国米？
“一点也不接近。当时，PIF没有考虑收购多数股权。他们只是探讨了对少数股权的投资。这是在疫情爆发后出现的一个举动。由于疫情以及苏宁之前存在的财务问题，PIF希望能够以低价进行投资。然而，双方的谈判从未深入地进行下去，因为很明显，苏宁当时想要的是临时融资而不是少数合伙人。”
这笔没有达成交易的细节是什么？
“对于收购一家俱乐部来说，无论成功与否，都需要时间。当收购的可能性公开化时，球迷们会为此而感到兴奋，但也会变得不耐烦。到目前为止，没有发生任何事情的主要原因是，苏宁并不真的想出售国米。当然，苏宁也有可能会被迫出售国米，但这并不会改变他们的立场。出于这个原因，苏宁对出售国米的要价也很高。PIF将不得不进行尽职调查，看看收购国米是否值得投资，即便这个过程也是缓慢的和秘密进行的。”
在你看来，PIF成为国米的新老板的可能性有多大？
“我不认为会像一些传言所说的那样，将在今年年底前达成交易。目前，PIF将专注于纽卡并慢慢发展他们的足球网络。当然，如果有合适的俱乐部以合适的价格出现，PIF需要成为机会主义者。不过，我不认为国米目前属于那个类别的俱乐部。要想很快就发生一些事情，需要有很多的改变。”
国米球迷能（继续）为PIF收购俱乐部而梦想吗？
“梦想是可以有的，但现实也很重要。对所有想要收购国米的投资者来说，苏宁想要的出售俱乐部的价格一年以来一直设定在大约10亿欧元。因此，PIF有足够的时间来进行谈判，尤其是在收购纽卡似乎不太可能的情况下。现实的情况是，他们没有也不会这么做，除非俱乐部的收购能够增值。这意味着一个他们认为公平的要价，以及被收购后他们手上的球队，可以作为一个俱乐部和一个品牌来成长，而不是由PIF来大出血。PIF的任务是利用体育来造福沙特，因此他们不能像私人投资者那样，只是出于虚荣心或恭维来买东西。”
关于PIF基金对收购国米的兴趣相继传来，真相在哪里？为了了解更多，FCINTER1908独家采访了CBS Sports非常熟悉PIF动向的记者本-雅克布斯。
你好，本。在意大利有很多记者谈到PIF基金和苏宁就出售国米进行谈判，其中还包括深入谈判。关于这一点，你能告诉我们什么？
“国米和PIF之间有过一段时间的谈判，尤其是在PIF完成对纽卡的收购之前。不过，最初双方讨论的是对俱乐部少数股权的投资。9月份，PIF再次与苏宁谈及收购俱乐部的多数股权的可能性。此后没有发生太多的事情。如果经济条件允许，Steven Zhang和苏宁将更原意留下来。理想的情况是，他们想要等到新球场建成，即使这仍需要有几年的时间。从长远来看，PIF想要的不仅仅是一个足球俱乐部，但并不着急，因为他们刚刚收购了纽卡。而且，如果PIF想要收购国米的话，还需要进行尽职调查，然后确保苏宁10亿欧元的要价值得投资。”
如果深入谈判的传言是不实的，你认为他们为什么一直在坚持这么说？
“所谈到的潜在的收购传闻，是因为双方已经断断续续地接触了约一年的时间，而且最终苏宁可能会被迫出售国米。也有很多人在谈论这个问题，因为PIF想要的不止一支球队，现在他们拥有纽卡，很明显他们非常重视足球。PIF想要效仿城市集团，但这是一个缓慢的过程。现在拥有纽卡的PIF的下一步举措，可能会考虑另一个大陆上的一家较小的俱乐部。”
PIF对国米和意大利足球的兴趣到底有多大？
“国米的魅力在于俱乐部的历史和潜力。不过，收购国米的挑战是继承一个陷入财务困境的俱乐部。当然，PIF有足够的财力来消除债务，但对他们来说，投资是有关乎价值的：无论是在财务方面还是在品牌方面。因此，如果PIF认为他们不能利用俱乐部来赚钱并促进他们的非体育上的目标，那么他们就不会投资。意甲在沙特（或整个中东地区）没有西甲或英超的影响力那么大。 然而，应该指出的是，意大利超级杯是在沙特举办的，在 beIN Sports选择不续约之后，沙特广播公司可能会获得该赛事的电视转播权。”
米兰市市长萨拉为新球场的建设开了绿灯。你认为这个消息是否有利于PIF对国米的兴趣？
“新球场对任何老板来说，都是一笔巨大的资产，但不会直接影响收购。即使一切按计划进行，也要到2027年才能就绪。新球场为俱乐部的整体价值之外增加了商业价值，但也是一把双刃剑。一个最先进的球场和周边地区的发展所带来的商业利益，对苏宁和任何潜在的老板都同样有利。因此，有了新球场的出现，实际上增加了俱乐部的出售价格，给苏宁带来了更多的权限。”
如果PIF提出报价，而且现在新球场已经打开绿灯，苏宁会接受吗？
“这取决于PIF的报价，但有关新球场的利好消息只会增加国米的出售价格。看看苏宁在完成新球场建设方面有多认真，将会很有意思。这可以为我们提供有关他们是否真的想长期留下来的线索。”
PIF基金是否有兴趣创建一个足球俱乐部网络？他们能在纽卡之后购买其他足球俱乐部吗？
“是的，他们的战略目标是效仿城市集团，要创建一个全球性足球网络。不过，这不仅仅是拥有像国米这样的标志性球队。他们想要各个级别的足球俱乐部，并且最终会根据地理位置做出选择。换句话说，PIF希望所收购的球队能够与沙特的主要航线（即将推出的新沙特航空公司希望与阿联酋航空公司和卡塔尔航空公司进行竞争）以及对促进沙特的旅游业有所帮助。建立足球“团队”的愿望，源自于将体育用于非体育但更为广阔的用途。不过，这同样是一个缓慢的过程。 PIF不会突然购买几家俱乐部，他们将在短期内专注于纽卡。”
我们知道夏天的时候PIF和苏宁谈到了国米。该基金离当时有多么接近收购国米？
“一点也不接近。当时，PIF没有考虑收购多数股权。他们只是探讨了对少数股权的投资。这是在疫情爆发后出现的一个举动。由于疫情以及苏宁之前存在的财务问题，PIF希望能够以低价进行投资。然而，双方的谈判从未深入地进行下去，因为很明显，苏宁当时想要的是临时融资而不是少数合伙人。”
这笔没有达成交易的细节是什么？
“对于收购一家俱乐部来说，无论成功与否，都需要时间。当收购的可能性公开化时，球迷们会为此而感到兴奋，但也会变得不耐烦。到目前为止，没有发生任何事情的主要原因是，苏宁并不真的想出售国米。当然，苏宁也有可能会被迫出售国米，但这并不会改变他们的立场。出于这个原因，苏宁对出售国米的要价也很高。PIF将不得不进行尽职调查，看看收购国米是否值得投资，即便这个过程也是缓慢的和秘密进行的。”
在你看来，PIF成为国米的新老板的可能性有多大？
“我不认为会像一些传言所说的那样，将在今年年底前达成交易。目前，PIF将专注于纽卡并慢慢发展他们的足球网络。当然，如果有合适的俱乐部以合适的价格出现，PIF需要成为机会主义者。不过，我不认为国米目前属于那个类别的俱乐部。要想很快就发生一些事情，需要有很多的改变。”
国米球迷能（继续）为PIF收购俱乐部而梦想吗？
“梦想是可以有的，但现实也很重要。对所有想要收购国米的投资者来说，苏宁想要的出售俱乐部的价格一年以来一直设定在大约10亿欧元。因此，PIF有足够的时间来进行谈判，尤其是在收购纽卡似乎不太可能的情况下。现实的情况是，他们没有也不会这么做，除非俱乐部的收购能够增值。这意味着一个他们认为公平的要价，以及被收购后他们手上的球队，可以作为一个俱乐部和一个品牌来成长，而不是由PIF来大出血。PIF的任务是利用体育来造福沙特，因此他们不能像私人投资者那样，只是出于虚荣心或恭维来买东西。”
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
【当代攒钱青年现状：没变富，先「变负」】
之前，我们和大家分析过打工人的工资真相、学历真相、年终奖真相，从工作聊到钱包，没想到这么快就到了这个话题——
这届年轻人，已经开始负债了。
平时精打细算、计算外卖满减、抢打折促销，但等到月初打开花呗账单，工资瞬间见底。“变富”的梦想没发实现，“变负”倒是很快……这样的年轻人大有人在。
在互联网上，越来越多的年轻人开始展示自己的负债数额。豆瓣小组“负债者联盟”曾上过热搜，在这里，遍地野生贾跃亭——随便点进去几个帖子就让人大跌眼镜。
00后负债40万，不知道何去何从；大学生负债5万，觉得自己压根没买啥……（来源：后浪研究所）https://t.cn/A6caZLie
之前，我们和大家分析过打工人的工资真相、学历真相、年终奖真相，从工作聊到钱包，没想到这么快就到了这个话题——
这届年轻人，已经开始负债了。
平时精打细算、计算外卖满减、抢打折促销，但等到月初打开花呗账单，工资瞬间见底。“变富”的梦想没发实现，“变负”倒是很快……这样的年轻人大有人在。
在互联网上，越来越多的年轻人开始展示自己的负债数额。豆瓣小组“负债者联盟”曾上过热搜，在这里，遍地野生贾跃亭——随便点进去几个帖子就让人大跌眼镜。
00后负债40万，不知道何去何从；大学生负债5万，觉得自己压根没买啥……（来源：后浪研究所）https://t.cn/A6caZLie
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