在海外的这些年，作为中国人，一直在和朋友探讨一个话题，那就是，文化输出，再加上澳大利亚这样一个位于东半球的移民国家，就出现了全球文化在一个地区大乱炖的有趣现象，跟一个万国艺术节一样，在某一个时刻，你甚至说不出哪个是主流。
这样的环境，对于做文化输出，是一个绝佳的土壤，比如墨尔本这样的咖啡之都，你现在可以看到越来越多的亚裔咖啡师，然后其中又有一些华人咖啡师，然后其中还有一些在推广云南的豆子，还看到有人把中国元素融入西式糕点之中，这都是非常令人开心的事情。
说到文化输出，不得不说一个大家百感交集的国家，那就是日本，我本硕学建筑，大部分时间都在研究日本建筑师，对于日本，我一直在思考的问题就是，他们的东西都是学我们的，但为什么文化输出反倒做的比我们好，明明一个古代学中国，近代开始又全盘西化完全给欧美跪舔的国家，如今居然可以用文化输出反过来把欧美人高的服服帖帖。
看了这么些年之后我发现了，他们的文化输出做得好，两个最重要的原因，一是简单好玩，要酷炫有趣，要简单易懂，这样很容易传播，二是对输出内容的宽容度，先把内容推出去，不要做太多苛刻的要求，不要要求正宗，不要要求深奥，街边寿司店的手卷肯定没有江户前寿司正宗，各种口味混搭的美式披萨肯定没有意大利传统披萨正宗，但是前者的传播更广。
如果他们对这些不正宗但是接受度更广的东西批评，抵制，甚至扣上各种自以为丑化自己的帽子，那么这些可能就根本传播不出去，然而就是要先把这些简单易懂的东西传播出去，世界接受了，更加正宗，更加严谨的本尊才能后来跟上，来教导不同的人。
所以很多时候，是我们自己在阻挠自己，用太多条条杠杠的限制那些真正很好的创意与立意，亦或是一些停留在表象的刻板偏见，让我们畏首畏尾，再有一些为了流量而带节奏的声音出来，就彻底变了味。
文化输出的内容，到底是优秀的自信的，还是虚伪的谄媚的，要从整体来看，当内核是积极向上，同时又很有想法，对于不了解的人极具吸引力的，就应该多多鼓励，多多支持，说远一点，如果海内外的中国人都可以撇开那些毫无意义的内耗，而都把心思放在如何把中国文化，在自己的专业领域好好推出去，那中国的文化输出一定可以做得更好。
这样的环境，对于做文化输出，是一个绝佳的土壤，比如墨尔本这样的咖啡之都，你现在可以看到越来越多的亚裔咖啡师，然后其中又有一些华人咖啡师，然后其中还有一些在推广云南的豆子，还看到有人把中国元素融入西式糕点之中，这都是非常令人开心的事情。
说到文化输出，不得不说一个大家百感交集的国家，那就是日本，我本硕学建筑，大部分时间都在研究日本建筑师，对于日本，我一直在思考的问题就是，他们的东西都是学我们的，但为什么文化输出反倒做的比我们好，明明一个古代学中国，近代开始又全盘西化完全给欧美跪舔的国家，如今居然可以用文化输出反过来把欧美人高的服服帖帖。
看了这么些年之后我发现了，他们的文化输出做得好，两个最重要的原因，一是简单好玩，要酷炫有趣，要简单易懂，这样很容易传播，二是对输出内容的宽容度，先把内容推出去，不要做太多苛刻的要求，不要要求正宗，不要要求深奥，街边寿司店的手卷肯定没有江户前寿司正宗，各种口味混搭的美式披萨肯定没有意大利传统披萨正宗，但是前者的传播更广。
如果他们对这些不正宗但是接受度更广的东西批评，抵制，甚至扣上各种自以为丑化自己的帽子，那么这些可能就根本传播不出去，然而就是要先把这些简单易懂的东西传播出去，世界接受了，更加正宗，更加严谨的本尊才能后来跟上，来教导不同的人。
所以很多时候，是我们自己在阻挠自己，用太多条条杠杠的限制那些真正很好的创意与立意，亦或是一些停留在表象的刻板偏见，让我们畏首畏尾，再有一些为了流量而带节奏的声音出来，就彻底变了味。
文化输出的内容，到底是优秀的自信的，还是虚伪的谄媚的，要从整体来看，当内核是积极向上，同时又很有想法，对于不了解的人极具吸引力的，就应该多多鼓励，多多支持，说远一点，如果海内外的中国人都可以撇开那些毫无意义的内耗，而都把心思放在如何把中国文化，在自己的专业领域好好推出去，那中国的文化输出一定可以做得更好。
人口达峰后，房价会跌吗？
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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03
人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
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宵夜往往是一个城市夜生活文化的代表。在国内，就算是12点出门，烧烤、火锅、大排档深夜营业的店面随处可见。吆喝的老板热火朝天的忙碌，一瓶瓶啤酒缓解了生活的乏闷。
墨尔本呢，宵夜似乎不是主流，鬼佬们都喜欢早早收工，回家陪家人孩子。
所以小编今天给夜猫子们送福利，把为数不多的宵夜店汇集起来，让我们的夜生活也丰富起来。
https://t.cn/A6qfbJXn
宵夜往往是一个城市夜生活文化的代表。在国内，就算是12点出门，烧烤、火锅、大排档深夜营业的店面随处可见。吆喝的老板热火朝天的忙碌，一瓶瓶啤酒缓解了生活的乏闷。
墨尔本呢，宵夜似乎不是主流，鬼佬们都喜欢早早收工，回家陪家人孩子。
所以小编今天给夜猫子们送福利，把为数不多的宵夜店汇集起来，让我们的夜生活也丰富起来。
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