#正能量艺人刘宇#
养耗贴
“廓然无圣”是这本书真正的精髓。如果你想在此书中寻找预设的理想或标准，你可能会一再陷入失望，如同我在撰写的过程中对自己的不完美所生起的短暂窘迫一般。但你若是能毫无成见地随着我的生命历程，与我一同朝圣，解构，褪去层层的外衣，裸泳于意识的涛浪里，或许我们能认出彼此都是从“零”中降生的远古生物。
养耗贴
“廓然无圣”是这本书真正的精髓。如果你想在此书中寻找预设的理想或标准，你可能会一再陷入失望，如同我在撰写的过程中对自己的不完美所生起的短暂窘迫一般。但你若是能毫无成见地随着我的生命历程，与我一同朝圣，解构，褪去层层的外衣，裸泳于意识的涛浪里，或许我们能认出彼此都是从“零”中降生的远古生物。
2020，VC/PE围猎巨鲸 #中国千亿市值公司分布图#
作为一家VC机构的投资副总裁，吴颖林已经很久没在立项会上听到“独角兽”三个字了。
“2020年，一级市场进入冷静期，VC/PE过了炒概念抬估值的时代。立项时，大家的关注点都转向了落地能力、营收潜力等非常实际的因素，‘独角兽’这个词再也无法让人兴奋了。”
2015年前后，“独角兽”一词迅速在全世界流传开来，并频繁出现在中国各类创投圈的论坛和聚会中。彼时，和圈内大佬们的论调一致，吴颖林经常将“要投出一只独角兽”挂在嘴边，并热衷于将有竞争力的项目贴上“准独角兽”的标签。
如今，在经历了数次IPO热潮后，吴颖林也愈发深刻地意识到：市场才是试金石，独角兽没有保护色。“一些受得住高估值的企业，在上市之后会一飞冲天。而对于另一些‘伪独角兽’而言，上市只会加速它们坠落。”
2020年，IPO热潮再度来袭，千亿市值的狂欢盛宴在二级市场上演。狂欢的主角中，却鲜有昔日备受追捧的独角兽，更多的“黑马”出现在医疗、半导体等吴颖林口中“并不性感”的赛道。以疫情后爆发的医疗赛道为例，截至目前，A股及港股破千亿市值医药企业数量与2019年同期相比几乎翻倍，达到了史无前例的22家。
巨鲸时代，真的来了。
“千亿市值”不再稀有？
极速上市、神级造富：当前，二级市场的狂热和一级市场的冷静，堪称天壤之别。“看到了这个趋势，90后、95后都纷纷开始炒股了。”吴颖林笑称。
“二级市场频繁出现千亿市值的公司和二级市场的特性和阶段有关系，目前国内二级市场热度持续增高、资金持续入场推高了股市。”腾业创投合伙人兼董事总经理孙敬伟认可这一趋势的到来。
一些高科技企业给予投资者较高的未来业绩和前景预期，以此成为二级市场资金追捧的热点，并水涨船高加快催生了千亿市值的公司。“这也传递了国内资本市场更加市场化、更加专业化的信号，也会更加趋同于美国的证券市场。”孙敬伟分析称。
昆仲资本创始管理合伙人王钧亦表示，现在的市场环境实际上是一个比较好的卖家市场，部分公司确实有千亿估值的逻辑与理由。
但同时，王钧提到，不排除有些公司估值虚高。如果这些公司估值调整，解禁期过后，机构的收益也不一定很高。因此从投资的角度看，还是要理性判断。
具体来看，洪泰基金董事总经理金海燕表示，2020年二级市场上新晋出现的巨鲸公司，主要集中在半导体、新能源汽车、生物医药、科技国产化替代四个行业。
以半导体行业为例，既包括一上市市值就突破千亿的公司，如中芯国际；也包括前几年上市的公司在二级市场上股价飞速增长在2020年进入巨鲸之列的，如兆易创新；新能源汽车位列巨鲸之列的，除造车新势力蔚来汽车、理想汽车，也包括产业链电池龙头宁德时代等。
“千亿市值繁荣的背后，是国产替代正盛行，新一轮科技革命和汽车/医疗产业变革蓬勃发展，中国科创板/创业板资本市场深化改革，以及2020年全球货币宽松等因素共同作用影响下的结果。”金海燕分析称。
尤其是在当前错综复杂的国际形势下，“我们的短板被彻底放大了，宏观政策面开始尽最大力量扶持相关产业的重要企业，不但从IPO上市做了开放性制度，并且对什么类型的企业是受到重点支持的，也给出了明确的定义。”洪泰基金董事总经理杨勍表示。
“这些在支持范围的企业上市审核的包容性与上市后的市场定价都是超出一般想象的。这就是最近两年科创板与创业板注册制改革的重要原因与核心动机。”杨勍告诉投中网。
VC/PE打响“创富神话”收割战
毫无疑问，这是一个强悍的卖方市场。
对于任一卖家而言，提前围猎到巨鲸公司不仅意味着可收割巨额财富，更象征着光环十足的未来。而往前传递至一级市场，这个“卖家”通常指的是投资机构。
换句话说，千亿市值的公司于投资机构而言，买到即血赚。
然而，尽管千亿市值的公司如今呈现大规模涌现之态，但若放之整个资本市场，千亿市值依旧是个重要的门槛。正如上述所言，当前千亿市值的公司只在特定行业里迸发绽放。某种程度上，这是时代赋予的行业标签。
沿着这个逻辑，对于投资机构来说，为了精准捕捉到巨鲸会否将成果前置，即在出手前，目光更愿意瞄向那些收益回报更高的千亿市值公司或赛道？
按照周期性思维，投资人口中的答案往往不言自明。
“作为专注硬科技早期投资的机构，努力在新兴的拥有巨大潜力市场和行业中寻找拥有成长为千亿市值的创业项目也是我们追求的目标之一。但我们会坚守原有投资策略和逻辑，不会为了投到千亿市值的项目而改变投资布局和方法论，以保证投资项目的品质和标准。”孙敬伟直言，由于早期投资机构距离二级市场还有相当一段距离，如果能投资到千亿级市值的项目，那也应该是投资策略与逻辑打磨成熟后水到渠成的结果。
杨勍同样表示，千亿市值公司的繁荣可能会在一定程度上促使机构在某些行业加大投资数量与金额，但千亿市值的公司也是一点一滴积累过来的，投资机构还是应该以研究驱动为根本，在各自擅长的领域和阶段做中长期投资布局。
“业内主要的投资机构基本都穿越过几轮周期，并且已经建立了成熟、稳定的投资策略与逻辑。有经验的投资机构会保持中长期心态，尽量避免短期投机行为。”杨勍称。
在杨勍眼中，千亿市值的公司只有两种可能性：一是经营规模就该给予千亿市值的估值；二是在特定时间窗口里特定的行业二级市场给予的特定估值标准。因此，投资机构能否在一级市场中投出未来在二级市场成长为千亿市值的公司，倚靠的仍然是投资机构的专业度和判断能力。
从这个维度入手，千亿市值收割机并非一蹴而就。对于投资机构而言，也很难有一套可以细节化的筛选标准来“预定”未来的巨鲸公司。唯一可以确定的是，所有千亿市值的头部公司似乎都要有高格局的CEO掌舵。
泡沫里挖掘“黄金”
无论是在一级市场还是二级市场，热闹与狂欢之下，泡沫常常不可避免。而此轮千亿市值公司繁荣现象的背后，也很难说没有估值膨胀的推波助澜。
多家机构合伙人均对投中网提到，在这波浩浩荡荡的科技投资狂潮中，肯定会存在一些估值过高的公司，“伪千亿公司”一定存在，这也是由二级市场的市场化特征决定的。
不过，适度的泡沫其实并不可怕。某种意义上，在资本市场中，认清泡沫的同时还要享受泡沫并“与泡沫共舞”。这是因为，泡沫里面总是存在“黄金”。
基石资本董事长张维近日在“基石大家课堂——华为管理之道”上表示，“我们将迎来中国史上最大的科技泡沫。”但他也提到，客观上，泡沫对推动技术革命和经济发展具有积极意义。
“近代历史上，真正的繁荣往往都在泡沫破灭之后到来，一定程度上，泡沫是我们前进的方式。”张维称。
通过回顾纳斯达克科技股泡沫的历史，张维强调，1999年-2001年间上市的科技公司，存续率仅有6.8%，但活下来的那些伟大企业，改变了全人类的生活方式，提高了全人类的生活福祉。
对此观点，金海燕深表认同。她认为，如今技术投资的巨浪裹挟下，短期可能存在泡沫，但影响久远的好公司就在其中。“这时候，对于机构来说，就是要睁大眼睛去鉴别筛选那些最棒的公司。”
当然，过度的泡沫则会为市场引入风险，这毋庸置疑。在孙敬伟看来，虽然适当的泡沫可以促进二级市场的活跃程度，但过多则会对市场的长远健康良性发展造成伤害。投资机构规避此类风险的关键在于提高自己的认知与投资能力，从而避免成为裸泳者。
而从监管层面，金海燕建议，既然中短期泡沫不可避免，监管者应正视泡沫，完善市场机制，包括加强信息披露制度和严刑峻法惩罚财务做假者，其余的需要留给市场去投票和选择。
正如北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松曾说的那样，“对于大多数人来说，我们需要更多关注的，是在泡沫之中如何生存；对于管理层来说，更值得关注的，则是泡沫过后，可以给我们留下什么，是狂欢过后的杯盘狼藉，还是喧嚣之后的冷静。”
（应受访者要求，文中吴颖林为化名）
文丨柴佳音 马慕杰
来源丨投中网
更多内容请关注公众号：环闻网和24h财经干货
本平台尊重文章原作者的辛勤劳动和原著版权，如您对我们转载的文章存在异议，欢迎后台联系我们，我们将第一时间回复并删除处理。
作为一家VC机构的投资副总裁，吴颖林已经很久没在立项会上听到“独角兽”三个字了。
“2020年，一级市场进入冷静期，VC/PE过了炒概念抬估值的时代。立项时，大家的关注点都转向了落地能力、营收潜力等非常实际的因素，‘独角兽’这个词再也无法让人兴奋了。”
2015年前后，“独角兽”一词迅速在全世界流传开来，并频繁出现在中国各类创投圈的论坛和聚会中。彼时，和圈内大佬们的论调一致，吴颖林经常将“要投出一只独角兽”挂在嘴边，并热衷于将有竞争力的项目贴上“准独角兽”的标签。
如今，在经历了数次IPO热潮后，吴颖林也愈发深刻地意识到：市场才是试金石，独角兽没有保护色。“一些受得住高估值的企业，在上市之后会一飞冲天。而对于另一些‘伪独角兽’而言，上市只会加速它们坠落。”
2020年，IPO热潮再度来袭，千亿市值的狂欢盛宴在二级市场上演。狂欢的主角中，却鲜有昔日备受追捧的独角兽，更多的“黑马”出现在医疗、半导体等吴颖林口中“并不性感”的赛道。以疫情后爆发的医疗赛道为例，截至目前，A股及港股破千亿市值医药企业数量与2019年同期相比几乎翻倍，达到了史无前例的22家。
巨鲸时代，真的来了。
“千亿市值”不再稀有？
极速上市、神级造富：当前，二级市场的狂热和一级市场的冷静，堪称天壤之别。“看到了这个趋势，90后、95后都纷纷开始炒股了。”吴颖林笑称。
“二级市场频繁出现千亿市值的公司和二级市场的特性和阶段有关系，目前国内二级市场热度持续增高、资金持续入场推高了股市。”腾业创投合伙人兼董事总经理孙敬伟认可这一趋势的到来。
一些高科技企业给予投资者较高的未来业绩和前景预期，以此成为二级市场资金追捧的热点，并水涨船高加快催生了千亿市值的公司。“这也传递了国内资本市场更加市场化、更加专业化的信号，也会更加趋同于美国的证券市场。”孙敬伟分析称。
昆仲资本创始管理合伙人王钧亦表示，现在的市场环境实际上是一个比较好的卖家市场，部分公司确实有千亿估值的逻辑与理由。
但同时，王钧提到，不排除有些公司估值虚高。如果这些公司估值调整，解禁期过后，机构的收益也不一定很高。因此从投资的角度看，还是要理性判断。
具体来看，洪泰基金董事总经理金海燕表示，2020年二级市场上新晋出现的巨鲸公司，主要集中在半导体、新能源汽车、生物医药、科技国产化替代四个行业。
以半导体行业为例，既包括一上市市值就突破千亿的公司，如中芯国际；也包括前几年上市的公司在二级市场上股价飞速增长在2020年进入巨鲸之列的，如兆易创新；新能源汽车位列巨鲸之列的，除造车新势力蔚来汽车、理想汽车，也包括产业链电池龙头宁德时代等。
“千亿市值繁荣的背后，是国产替代正盛行，新一轮科技革命和汽车/医疗产业变革蓬勃发展，中国科创板/创业板资本市场深化改革，以及2020年全球货币宽松等因素共同作用影响下的结果。”金海燕分析称。
尤其是在当前错综复杂的国际形势下，“我们的短板被彻底放大了，宏观政策面开始尽最大力量扶持相关产业的重要企业，不但从IPO上市做了开放性制度，并且对什么类型的企业是受到重点支持的，也给出了明确的定义。”洪泰基金董事总经理杨勍表示。
“这些在支持范围的企业上市审核的包容性与上市后的市场定价都是超出一般想象的。这就是最近两年科创板与创业板注册制改革的重要原因与核心动机。”杨勍告诉投中网。
VC/PE打响“创富神话”收割战
毫无疑问，这是一个强悍的卖方市场。
对于任一卖家而言，提前围猎到巨鲸公司不仅意味着可收割巨额财富，更象征着光环十足的未来。而往前传递至一级市场，这个“卖家”通常指的是投资机构。
换句话说，千亿市值的公司于投资机构而言，买到即血赚。
然而，尽管千亿市值的公司如今呈现大规模涌现之态，但若放之整个资本市场，千亿市值依旧是个重要的门槛。正如上述所言，当前千亿市值的公司只在特定行业里迸发绽放。某种程度上，这是时代赋予的行业标签。
沿着这个逻辑，对于投资机构来说，为了精准捕捉到巨鲸会否将成果前置，即在出手前，目光更愿意瞄向那些收益回报更高的千亿市值公司或赛道？
按照周期性思维，投资人口中的答案往往不言自明。
“作为专注硬科技早期投资的机构，努力在新兴的拥有巨大潜力市场和行业中寻找拥有成长为千亿市值的创业项目也是我们追求的目标之一。但我们会坚守原有投资策略和逻辑，不会为了投到千亿市值的项目而改变投资布局和方法论，以保证投资项目的品质和标准。”孙敬伟直言，由于早期投资机构距离二级市场还有相当一段距离，如果能投资到千亿级市值的项目，那也应该是投资策略与逻辑打磨成熟后水到渠成的结果。
杨勍同样表示，千亿市值公司的繁荣可能会在一定程度上促使机构在某些行业加大投资数量与金额，但千亿市值的公司也是一点一滴积累过来的，投资机构还是应该以研究驱动为根本，在各自擅长的领域和阶段做中长期投资布局。
“业内主要的投资机构基本都穿越过几轮周期，并且已经建立了成熟、稳定的投资策略与逻辑。有经验的投资机构会保持中长期心态，尽量避免短期投机行为。”杨勍称。
在杨勍眼中，千亿市值的公司只有两种可能性：一是经营规模就该给予千亿市值的估值；二是在特定时间窗口里特定的行业二级市场给予的特定估值标准。因此，投资机构能否在一级市场中投出未来在二级市场成长为千亿市值的公司，倚靠的仍然是投资机构的专业度和判断能力。
从这个维度入手，千亿市值收割机并非一蹴而就。对于投资机构而言，也很难有一套可以细节化的筛选标准来“预定”未来的巨鲸公司。唯一可以确定的是，所有千亿市值的头部公司似乎都要有高格局的CEO掌舵。
泡沫里挖掘“黄金”
无论是在一级市场还是二级市场，热闹与狂欢之下，泡沫常常不可避免。而此轮千亿市值公司繁荣现象的背后，也很难说没有估值膨胀的推波助澜。
多家机构合伙人均对投中网提到，在这波浩浩荡荡的科技投资狂潮中，肯定会存在一些估值过高的公司，“伪千亿公司”一定存在，这也是由二级市场的市场化特征决定的。
不过，适度的泡沫其实并不可怕。某种意义上，在资本市场中，认清泡沫的同时还要享受泡沫并“与泡沫共舞”。这是因为，泡沫里面总是存在“黄金”。
基石资本董事长张维近日在“基石大家课堂——华为管理之道”上表示，“我们将迎来中国史上最大的科技泡沫。”但他也提到，客观上，泡沫对推动技术革命和经济发展具有积极意义。
“近代历史上，真正的繁荣往往都在泡沫破灭之后到来，一定程度上，泡沫是我们前进的方式。”张维称。
通过回顾纳斯达克科技股泡沫的历史，张维强调，1999年-2001年间上市的科技公司，存续率仅有6.8%，但活下来的那些伟大企业，改变了全人类的生活方式，提高了全人类的生活福祉。
对此观点，金海燕深表认同。她认为，如今技术投资的巨浪裹挟下，短期可能存在泡沫，但影响久远的好公司就在其中。“这时候，对于机构来说，就是要睁大眼睛去鉴别筛选那些最棒的公司。”
当然，过度的泡沫则会为市场引入风险，这毋庸置疑。在孙敬伟看来，虽然适当的泡沫可以促进二级市场的活跃程度，但过多则会对市场的长远健康良性发展造成伤害。投资机构规避此类风险的关键在于提高自己的认知与投资能力，从而避免成为裸泳者。
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正如北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松曾说的那样，“对于大多数人来说，我们需要更多关注的，是在泡沫之中如何生存；对于管理层来说，更值得关注的，则是泡沫过后，可以给我们留下什么，是狂欢过后的杯盘狼藉，还是喧嚣之后的冷静。”
（应受访者要求，文中吴颖林为化名）
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2018年房企忧喜录： 14万亿销售巅峰后谁在裸泳？
2018年对房企而言堪称“过山车”。7月是个分水岭,上半年红红火火的楼市戛然而止,步入冷清的下半年,年初还高喊着千亿甚至万亿口号的开发商们纷纷调整销售目标,安全比规模更重要。高周转的激进房企们踩下急刹车,业绩普遍受挫;老牌房企稳扎稳打在弱市下凸显抗压能力,万保招金、中海、华润均实现稳定增长。
而作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。未来,大型房企拿地依然会保持一定节奏,但放缓将是必然趋势。(林虹)
导读
万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。
2019春节年关将至,房地产公司正在紧张忙碌的年终盘点中。
2018年是不平静的一年。2018年三季度以来,高歌猛进三年的房地产市场终于感受到了下行压力,也体现在了房企的年终业绩上。
据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前50的房企中共有22家公布了年度销售额。
万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。
“几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标,华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”,激进派房企遭遇了发展瓶颈,甚至是生存危机。
跨年之际,虽然货币政策释放了相对宽松的信号,但多位业内人士认为,2018年将是房地产销售的顶峰,2019年大概率下滑,行业拐点将至。
1月8日,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预测,2019年的新房销售金额将在2018年的基础上下降。这意味着,在新房年度销售金额达到创新高的约14万亿之后,将首次迎来下滑。
稳健型房企的“暖冬”
房地产企业间的较量从来就没有停止过。
2018年,有30家房企跨越千亿大关,从“万保招金”到“碧万恒融”,“强者恒强”局面进一步巩固。
但是格局演变也有了新的动向,那些传统龙头、底蕴深厚的稳健型房企又开始活跃,增速和排名相对上升,在行业动荡中的优势开始显现。
万科是表现最稳定的房企。2018年,万科累计销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%,依然排在第二位。
另据中指院数据显示,传统四大龙头之一保利发展在2018年共销售4066亿元,同比增长32.6%,并提出了重回行业前三的目标。
同为老牌房企的招商蛇口去年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%,增长势头迅猛。
此外,中海地产、华润置地、龙湖集团等知名房企,也实现了不错的增长,华润置地销售2100亿重回第九,龙湖首次销售过了2000亿。
中海地产在董事会主席颜建国回归后规模快速增长,2018年销售近2700亿。1月8日,中海有关人士对21世纪经济报道表示,公司一直秉持谨慎的态度,即使现金回笼充裕,也不急于去投资。
高周转房企“急刹车”
而在行业趋势下滑中,因势放缓规模增速的则有像碧桂园这样高周转的“大象”。2018年年中以来,碧桂园降速明显,8月以436亿元的成绩环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。2018年整个下半年,碧桂园都延续了降速之势,最终实现超过7000亿的销售,而公司年初的内部目标是8000亿。
尽管降速,但碧桂园、恒大之流仍旧处于金字塔顶尖,而泰禾和华夏幸福就不那么乐观了。
克而瑞统计数据显示,泰禾在2018年实现了1323.4亿元的流动销售金额,这与2017年年底董事长黄其森定下的2000亿目标相去甚远,泰禾也成为排名前20房企中,目标完成度最低的。
整个2018年,泰禾在2000亿的压力之中,努力拓展融资渠道、实行高周转战略加速回款,却因多个项目如海南项目、深圳尖岗山“地王”项目等不顺,与目标渐行渐远。
华夏幸福受到楼市严控的影响也较大,其主战场环京区域市场下行严重。2018年,华夏幸福完成1680亿的销售额,并于10月将自己手中环京的10块土地、5个项目公司打包卖给了万科。
过去五年中,以碧桂园、融创、华夏幸福等为代表的房企一路高歌猛进,高周转模式造就不少传奇,带来更为快速的规模和盈利增速。
但在2018年,高周转的房企几乎都遇到了挑战,当货币化安置放缓,当市场带来的礼物消失,激进型房企都重新开始反思、调整。
三成未达目标
据21世纪经济报道记者统计,在公布销售目标的企业中仍有近三成未实现目标,其中还有4家完成率不足80%。
绿地控股、恒泰分别实现销售3812.2亿、220.32亿,完成率为95%、73.34%;泰禾集团、华鸿嘉信则分别实现销售1303.4亿、315.3亿,完成率更是只有65.17%、63.06%。
同样黯然的还有深耕文旅市场的雅居乐。公告显示,雅居乐2018年销售完成额约为1025.8亿元,未达到集团年初预定的销售额年度目标1100亿。
海南市场是雅居乐折戟的重要原因。2017年,雅居乐清水湾项目完成了178.92亿元的销售额,成为国内房地产单项目的销冠,并连续8年拿下海南销冠。
但2018年的状况却不容乐观。重仓海南的雅居乐先后经历了楼市限购政策连续加码的影响、4·22“最严调控”、全域限购。2018年,清水湾项目营销目标仅120亿,且未完成。
雅居乐主席陈卓林在2018年中业绩会上指出,海南区域的销售下半年会受到政策的影响,公司对此已有预期。
此外,内部文件显示,雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。
销售面临压力,负债率也明显上升。截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。
除了雅居乐,在2018遭遇挫折的中型房企不在少数,滨江集团也在其中。在2018初始放言冲刺千亿的滨江集团,在7月份举起“白旗”,调整战略,将销售目标调整至850亿元。
公开喊停千亿目标,滨江集团董事长戚金兴表示,这是出于安全考虑,“10月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场”,安全问题大于规模。同时,滨江将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。
最终,2018年度,滨江以850.1亿的销售额达成其“修正后的目标”,同比上升了38.2%。
此外,还有更多在2018年未能完成目标的房企,如首创置业销售目标为800亿元,其公告的销售额为706.4亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,公告的销售额为1012亿元。
从历史数据来看,2018年是过去多年来,主流房企未完成销售目标占比最多的一年。
天花板已现
无论是稳健型还是激进型房企,在2018年都已经意识到,行业风向变了。
这种变化,在万科董事会主席郁亮看来,是“房价单边快速上涨的时代结束”;在丁祖昱看来,则是随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。
丁祖昱预测,2019年地产行业销售规模将下降10%,“销售的金额会回到13万亿量级,销售面积也会从17亿平方米的高位回落”。
他认为,增量市场的天花板会在三四线城市首先体现。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。但从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。
他判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。
“销售万亿将会是一个很大的挑战,”1月10日,深圳一位大型开发商人士说,前两年行业还有大佬乐观判断会很快出现销售万亿的公司,但现在看,到了七八千亿的规模,再增长非常困难。
供职于大型央企金融投资部、近期参加了多场券商策略会的刘燃告诉21世纪经济报道记者,券商机构们对于2019年的房地产市场都偏向于悲观,但乐观的开发商则较多。刘燃和龙湖等人士均认为,当前房地产市场已经“见底”,不会再坏到哪去。
2018年对房企而言堪称“过山车”。7月是个分水岭,上半年红红火火的楼市戛然而止,步入冷清的下半年,年初还高喊着千亿甚至万亿口号的开发商们纷纷调整销售目标,安全比规模更重要。高周转的激进房企们踩下急刹车,业绩普遍受挫;老牌房企稳扎稳打在弱市下凸显抗压能力,万保招金、中海、华润均实现稳定增长。
而作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。未来,大型房企拿地依然会保持一定节奏,但放缓将是必然趋势。(林虹)
导读
万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。
2019春节年关将至,房地产公司正在紧张忙碌的年终盘点中。
2018年是不平静的一年。2018年三季度以来,高歌猛进三年的房地产市场终于感受到了下行压力,也体现在了房企的年终业绩上。
据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前50的房企中共有22家公布了年度销售额。
万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。
“几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标,华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”,激进派房企遭遇了发展瓶颈,甚至是生存危机。
跨年之际,虽然货币政策释放了相对宽松的信号,但多位业内人士认为,2018年将是房地产销售的顶峰,2019年大概率下滑,行业拐点将至。
1月8日,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预测,2019年的新房销售金额将在2018年的基础上下降。这意味着,在新房年度销售金额达到创新高的约14万亿之后,将首次迎来下滑。
稳健型房企的“暖冬”
房地产企业间的较量从来就没有停止过。
2018年,有30家房企跨越千亿大关,从“万保招金”到“碧万恒融”,“强者恒强”局面进一步巩固。
但是格局演变也有了新的动向,那些传统龙头、底蕴深厚的稳健型房企又开始活跃,增速和排名相对上升,在行业动荡中的优势开始显现。
万科是表现最稳定的房企。2018年,万科累计销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%,依然排在第二位。
另据中指院数据显示,传统四大龙头之一保利发展在2018年共销售4066亿元,同比增长32.6%,并提出了重回行业前三的目标。
同为老牌房企的招商蛇口去年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%,增长势头迅猛。
此外,中海地产、华润置地、龙湖集团等知名房企,也实现了不错的增长,华润置地销售2100亿重回第九,龙湖首次销售过了2000亿。
中海地产在董事会主席颜建国回归后规模快速增长,2018年销售近2700亿。1月8日,中海有关人士对21世纪经济报道表示,公司一直秉持谨慎的态度,即使现金回笼充裕,也不急于去投资。
高周转房企“急刹车”
而在行业趋势下滑中,因势放缓规模增速的则有像碧桂园这样高周转的“大象”。2018年年中以来,碧桂园降速明显,8月以436亿元的成绩环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。2018年整个下半年,碧桂园都延续了降速之势,最终实现超过7000亿的销售,而公司年初的内部目标是8000亿。
尽管降速,但碧桂园、恒大之流仍旧处于金字塔顶尖,而泰禾和华夏幸福就不那么乐观了。
克而瑞统计数据显示,泰禾在2018年实现了1323.4亿元的流动销售金额,这与2017年年底董事长黄其森定下的2000亿目标相去甚远,泰禾也成为排名前20房企中,目标完成度最低的。
整个2018年,泰禾在2000亿的压力之中,努力拓展融资渠道、实行高周转战略加速回款,却因多个项目如海南项目、深圳尖岗山“地王”项目等不顺,与目标渐行渐远。
华夏幸福受到楼市严控的影响也较大,其主战场环京区域市场下行严重。2018年,华夏幸福完成1680亿的销售额,并于10月将自己手中环京的10块土地、5个项目公司打包卖给了万科。
过去五年中,以碧桂园、融创、华夏幸福等为代表的房企一路高歌猛进,高周转模式造就不少传奇,带来更为快速的规模和盈利增速。
但在2018年,高周转的房企几乎都遇到了挑战,当货币化安置放缓,当市场带来的礼物消失,激进型房企都重新开始反思、调整。
三成未达目标
据21世纪经济报道记者统计,在公布销售目标的企业中仍有近三成未实现目标,其中还有4家完成率不足80%。
绿地控股、恒泰分别实现销售3812.2亿、220.32亿,完成率为95%、73.34%;泰禾集团、华鸿嘉信则分别实现销售1303.4亿、315.3亿,完成率更是只有65.17%、63.06%。
同样黯然的还有深耕文旅市场的雅居乐。公告显示,雅居乐2018年销售完成额约为1025.8亿元,未达到集团年初预定的销售额年度目标1100亿。
海南市场是雅居乐折戟的重要原因。2017年,雅居乐清水湾项目完成了178.92亿元的销售额,成为国内房地产单项目的销冠,并连续8年拿下海南销冠。
但2018年的状况却不容乐观。重仓海南的雅居乐先后经历了楼市限购政策连续加码的影响、4·22“最严调控”、全域限购。2018年,清水湾项目营销目标仅120亿,且未完成。
雅居乐主席陈卓林在2018年中业绩会上指出,海南区域的销售下半年会受到政策的影响,公司对此已有预期。
此外,内部文件显示,雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。
销售面临压力,负债率也明显上升。截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。
除了雅居乐,在2018遭遇挫折的中型房企不在少数,滨江集团也在其中。在2018初始放言冲刺千亿的滨江集团,在7月份举起“白旗”,调整战略,将销售目标调整至850亿元。
公开喊停千亿目标,滨江集团董事长戚金兴表示,这是出于安全考虑,“10月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场”,安全问题大于规模。同时,滨江将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。
最终,2018年度,滨江以850.1亿的销售额达成其“修正后的目标”,同比上升了38.2%。
此外,还有更多在2018年未能完成目标的房企,如首创置业销售目标为800亿元,其公告的销售额为706.4亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,公告的销售额为1012亿元。
从历史数据来看,2018年是过去多年来,主流房企未完成销售目标占比最多的一年。
天花板已现
无论是稳健型还是激进型房企,在2018年都已经意识到,行业风向变了。
这种变化,在万科董事会主席郁亮看来,是“房价单边快速上涨的时代结束”;在丁祖昱看来,则是随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。
丁祖昱预测,2019年地产行业销售规模将下降10%,“销售的金额会回到13万亿量级,销售面积也会从17亿平方米的高位回落”。
他认为,增量市场的天花板会在三四线城市首先体现。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。但从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。
他判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。
“销售万亿将会是一个很大的挑战,”1月10日,深圳一位大型开发商人士说,前两年行业还有大佬乐观判断会很快出现销售万亿的公司,但现在看,到了七八千亿的规模,再增长非常困难。
供职于大型央企金融投资部、近期参加了多场券商策略会的刘燃告诉21世纪经济报道记者,券商机构们对于2019年的房地产市场都偏向于悲观,但乐观的开发商则较多。刘燃和龙湖等人士均认为,当前房地产市场已经“见底”,不会再坏到哪去。
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