《西安买房实操宝典》 ：六十一【合同保护法】
《民法典》第四百九十六条对合同格式条款效力作出了明确规定，本条规定不仅限于房地产行业，但对一般购房者影响较大，甚至可以说是重大利好政策。
买过万人摇项目的购房者对签订购房合同最大的印象应该有两个：
一、签合同时排着队催，你根本没时间看合同，匆匆忙忙就签字了事。
二、按手印按到手抽筋，心里忐忑有没有隐藏的霸王条款。
这是大多数购房者签合同的真实情况，开发商订立的合同宣扬的是在房管部门备过案的，是不会有问题的，但实际上却存在不少不利条款，比如交房延期补偿不痛不痒、水暖电通时间模糊、装修标准和品牌不明确、退房条件苛刻……
根据《民法典》中关于合同条款的规定，在签与购房者签订合同时，开发商必须主动提醒并解释格式条款中有与购房者切身利益相关的关键问题，如果开发商没有按照规定做，购房者可以不承认这些条款的存在。
需要注意：
新房我自己也买过五六套，签订购房合同时我一般会建议全程录像录音，如果开发商没有提醒和解释合同条款，而其中存在危害购房者利益的条款，购房者可依法维护自己的权益。
法条：第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
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《民法典》第四百九十六条对合同格式条款效力作出了明确规定，本条规定不仅限于房地产行业，但对一般购房者影响较大，甚至可以说是重大利好政策。
买过万人摇项目的购房者对签订购房合同最大的印象应该有两个：
一、签合同时排着队催，你根本没时间看合同，匆匆忙忙就签字了事。
二、按手印按到手抽筋，心里忐忑有没有隐藏的霸王条款。
这是大多数购房者签合同的真实情况，开发商订立的合同宣扬的是在房管部门备过案的，是不会有问题的，但实际上却存在不少不利条款，比如交房延期补偿不痛不痒、水暖电通时间模糊、装修标准和品牌不明确、退房条件苛刻……
根据《民法典》中关于合同条款的规定，在签与购房者签订合同时，开发商必须主动提醒并解释格式条款中有与购房者切身利益相关的关键问题，如果开发商没有按照规定做，购房者可以不承认这些条款的存在。
需要注意：
新房我自己也买过五六套，签订购房合同时我一般会建议全程录像录音，如果开发商没有提醒和解释合同条款，而其中存在危害购房者利益的条款，购房者可依法维护自己的权益。
法条：第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
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《西安买房实操宝典》：五十五【杠杆】
房地产的核心魅力就是“杠杆”，为什么我能搞那么多套房子？能用房子又套出来现金继续摇号或捡漏？核心原因就是我杠杆玩的好，就是经常给大家讲的“能贷多少贷多少、能贷多久贷多久”，没做过生意的普通人可能会想贷款不是要付利息吗？一把付多好？呵呵，你的想法要是对的你早就发财了。
一、贷款买房在放大我们资产总量的同时也放大了我们的受益总量。
贷款买房表面上看我们付出了利息，但是却让我们的投资变大，让我们的资产总量变大，当房价上涨时，贷款买房受益会更大。
比如,100万全款买房和100万首付买300万的房子，假如5年后随着房价上涨(大概率)，房子总价增长50%，这时全款买房和贷款买房的差距就非常明显，全款买的房变为150w，贷款买的房变为450万，而这期间我们因为贷款买房支付的利息与房价上涨幅度、速度相比根本不值一提。
二、贷款买房支付的利息其实并没有我们想象的那么高。
比如贷款买房还款30年，支付的利息几乎和房价一样，但是大家真正支付的利息并没有这么高，数据显示没有人是30年还完房贷的，速度快的3-5年，速度慢的5-8年，一般人就会置换或者再次转成其他贷款，所以我们并没有支付这么多利息。
三、贷款买房让我们更有幸福感。
同样的本金，全款买房可能只能偏远地区的两室，而贷款买房却能买更好地段的三室，我们可以享受到更好的配套和生活环境，这给你和家人带来的幸福感和满足感是无法想象的。
四、贷款买房的大部分负债其实不用还的。
通货膨胀的压力太大了，同等货币的购买力越来越小，存款利息远低于通货膨胀率，所以存款在不断被稀释，同理负债也在同比例被稀释，而我们的房贷是一定的，当负债不断被稀释的时候，很多负债是不用还的，这里“不用还”并不是指负债数额变小了，而是负债的购买力变小了，对于我们来说毫无压力。
比如：如果现在1元=10年后的10元，现在借1元，用10年后的1元来还，相当于用
现在的1/10来还欠债1元。
总之：不要全款买房，一定要利用好三成首付的资格，合理利用杠杆去贷款买房，那些善于负债、加杠杆购买优质房产的人，享受着负债不断被稀释，同时占据着房价上涨带来的财富增加，我一般是先一把付再抵押出来继续买，简单直接，利息还低，捡漏的几率要大。
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房地产的核心魅力就是“杠杆”，为什么我能搞那么多套房子？能用房子又套出来现金继续摇号或捡漏？核心原因就是我杠杆玩的好，就是经常给大家讲的“能贷多少贷多少、能贷多久贷多久”，没做过生意的普通人可能会想贷款不是要付利息吗？一把付多好？呵呵，你的想法要是对的你早就发财了。
一、贷款买房在放大我们资产总量的同时也放大了我们的受益总量。
贷款买房表面上看我们付出了利息，但是却让我们的投资变大，让我们的资产总量变大，当房价上涨时，贷款买房受益会更大。
比如,100万全款买房和100万首付买300万的房子，假如5年后随着房价上涨(大概率)，房子总价增长50%，这时全款买房和贷款买房的差距就非常明显，全款买的房变为150w，贷款买的房变为450万，而这期间我们因为贷款买房支付的利息与房价上涨幅度、速度相比根本不值一提。
二、贷款买房支付的利息其实并没有我们想象的那么高。
比如贷款买房还款30年，支付的利息几乎和房价一样，但是大家真正支付的利息并没有这么高，数据显示没有人是30年还完房贷的，速度快的3-5年，速度慢的5-8年，一般人就会置换或者再次转成其他贷款，所以我们并没有支付这么多利息。
三、贷款买房让我们更有幸福感。
同样的本金，全款买房可能只能偏远地区的两室，而贷款买房却能买更好地段的三室，我们可以享受到更好的配套和生活环境，这给你和家人带来的幸福感和满足感是无法想象的。
四、贷款买房的大部分负债其实不用还的。
通货膨胀的压力太大了，同等货币的购买力越来越小，存款利息远低于通货膨胀率，所以存款在不断被稀释，同理负债也在同比例被稀释，而我们的房贷是一定的，当负债不断被稀释的时候，很多负债是不用还的，这里“不用还”并不是指负债数额变小了，而是负债的购买力变小了，对于我们来说毫无压力。
比如：如果现在1元=10年后的10元，现在借1元，用10年后的1元来还，相当于用
现在的1/10来还欠债1元。
总之：不要全款买房，一定要利用好三成首付的资格，合理利用杠杆去贷款买房，那些善于负债、加杠杆购买优质房产的人，享受着负债不断被稀释，同时占据着房价上涨带来的财富增加，我一般是先一把付再抵押出来继续买，简单直接，利息还低，捡漏的几率要大。
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《西安买房实操宝典》：五十三【存量房估值】
我记得2017年末，有砖家给我国房地产市场的“存量房”估了个值，市值约达65万亿美元，超过了美国、欧洲、日本的总和，当时还闹得沸沸扬扬的，很多朋友问我怎么看，我的回复简洁明了：“SB”。
这个估值的算法和数据在我看来就是个彻头彻尾的笑话，根本就是个闹剧，这个说法的错误之处是在量上错误的把“存量房”等同于“商品住宅”，更为离谱的是误用高评的人均住房面积从而高估住房库存量，在价格上把规模庞大、缺乏流通性的十八线镇级市的住房按商品房价格计算，能这么算的人根本不是蠢，就是他妈单纯的坏、就是在贩卖危机感，就是在误导大家，试想一下，如果你2017年看到并且信了这种垃圾消息，本来要买房却让这种消息影响了你的决定又没买房直到今天，你会如何看待当时像沙雕一样的自己？
这些砖家是如何计算并得出那种结果的呢？
根据我反复的查找，这个消息的出处应该是使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”和“销售面积169408万㎡”，从而得到了“7982元/㎡”的这个单价。
2017年底，国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”，这些沙雕的算法是：“全国居民人均住房建筑面积为40.8㎡”，40.8㎡/人✖️13.95亿人✖️7892元/㎡=448万亿元人民币……
按当时的美元汇率折算，恰好是65万亿美元，呵呵，这些沙雕根本不知道他们犯的基本常识性错误有两点。
一、高估了住房存量。
错误的把“存量房”等同于“商品住宅”，实际上“存量房”包括：商品住宅、商业用房以及其他建筑物，而且国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因为抽样偏差，很可能存在了高估，虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但是由于住户调查样本每五年轮换一次，为了保证一定的稳定性，实践中抽取样本为当地有房户籍家庭，对流动性比较大、居住空间比较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，绝对存在着一定的高估。
二、由于我国城乡土地二元分割，农村土地根本不具有在市场上流通的可能和交易的价值，把2017年新建住房平均价格当做中国全部房产平均价格是极其错误的。
伪专家，伪学者、伪大V们根本就是在照猫画虎，照葫芦画瓢，根本不了解实际情况，最可悲的是一部分购房者会轻信这些人，见风就是雨，自己TM一点判断性、一点理智都没有，人家说个啥都信。
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我记得2017年末，有砖家给我国房地产市场的“存量房”估了个值，市值约达65万亿美元，超过了美国、欧洲、日本的总和，当时还闹得沸沸扬扬的，很多朋友问我怎么看，我的回复简洁明了：“SB”。
这个估值的算法和数据在我看来就是个彻头彻尾的笑话，根本就是个闹剧，这个说法的错误之处是在量上错误的把“存量房”等同于“商品住宅”，更为离谱的是误用高评的人均住房面积从而高估住房库存量，在价格上把规模庞大、缺乏流通性的十八线镇级市的住房按商品房价格计算，能这么算的人根本不是蠢，就是他妈单纯的坏、就是在贩卖危机感，就是在误导大家，试想一下，如果你2017年看到并且信了这种垃圾消息，本来要买房却让这种消息影响了你的决定又没买房直到今天，你会如何看待当时像沙雕一样的自己？
这些砖家是如何计算并得出那种结果的呢？
根据我反复的查找，这个消息的出处应该是使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”和“销售面积169408万㎡”，从而得到了“7982元/㎡”的这个单价。
2017年底，国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”，这些沙雕的算法是：“全国居民人均住房建筑面积为40.8㎡”，40.8㎡/人✖️13.95亿人✖️7892元/㎡=448万亿元人民币……
按当时的美元汇率折算，恰好是65万亿美元，呵呵，这些沙雕根本不知道他们犯的基本常识性错误有两点。
一、高估了住房存量。
错误的把“存量房”等同于“商品住宅”，实际上“存量房”包括：商品住宅、商业用房以及其他建筑物，而且国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因为抽样偏差，很可能存在了高估，虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但是由于住户调查样本每五年轮换一次，为了保证一定的稳定性，实践中抽取样本为当地有房户籍家庭，对流动性比较大、居住空间比较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，绝对存在着一定的高估。
二、由于我国城乡土地二元分割，农村土地根本不具有在市场上流通的可能和交易的价值，把2017年新建住房平均价格当做中国全部房产平均价格是极其错误的。
伪专家，伪学者、伪大V们根本就是在照猫画虎，照葫芦画瓢，根本不了解实际情况，最可悲的是一部分购房者会轻信这些人，见风就是雨，自己TM一点判断性、一点理智都没有，人家说个啥都信。
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