多个心眼的朋友，可能会认为这是估值陷阱，因为未来大概率继续面临地产下行周期，楼市不再是居民财富蓄水池首选。

正好，安信首席高善文今天在策略会上发表观点，他判断，2020年和2021年，房地产销售面积在17.6亿平方米，很长时间内都将是商品房销售的一个长期的历史顶部。

如何看房地产股的未来？可以借鉴日本经验。

1985年广场协议后日元汇率大幅升值，日本政府连续降息对冲，流动性宽松及金融自由化导致银行激进放贷，助推房价上涨，从而导致企业囤地等扭曲行为，进一步放大泡沫，1985-1991年，日本6大城市平均地价上涨超过200%。

随后货币环境紧缩，恶化企业资金环境，导致房企购地积极性下降，叠加日本经济增长放缓及步入人口老龄化时代，调整周期拉长，造成泡沫破灭及楼市调整。

1992年泡沫破灭后，日本6大城市地价连续下降14年，直到2006年才有所回升。

日本优质房企却没有一蹶不振，而是凭借综合优势，在市场调整期加速提升市场占有率，2020年日本房企CR3较2008年提高7.2个百分点，CR20则提高14.7个百分点。

日本三井不动产、三菱房地产、住友房地产，在全国销量萎缩时持续创下销售新高，走出股价与利润的独立行情。

三大房企合起来，在2003-2007财年、2011-2014财年的归母净利润累计涨幅均值分别达425.6%、30.3%，对应相近时间(2002-2006年、2010-2013年)的合计股价涨幅均值分别为403%、137.4%。

背后原因主要在于，房企转变中长期发展模式，盈利由杠杆驱动向精细化运营转变。

1991财年至今，日本三大房企三井不动产、三菱地所及住友不动产的权益乘数呈下降趋势，归母净利率呈上升趋势，以高利润率对冲杠杆率下行，带动整体ROE维持稳定。

权益乘数下降主要来自传统开发高杠杆、高周转模式适应性降低，净利率上升主要来自销管费用占总收入比重整体下滑。

由“向金融要红利”转为“向管理要红利”，这种管理是“精细化管理”。

此外，还有发展租赁物管等多元化业务的贡献。

归纳起来，是“模式变革”才能让地产股市值维持增长，而且一定是龙头逻辑。

根据上述逻辑，我会继续重点关注保利/金地/万科的估值修复。

从基本面看，它们仨目前没有太大区别。

当前保利做为正宗央企，确定性更高，因此也更受资金追捧。

后市看混合所有制的万科仍然稳健，管理层战略眼光和定力都不错，缺点是做事经常没有太考虑股东感受。

金地民企成分更多，冒的风险会大些。

只看销售数据，11月金地最好，保利的同比下降幅度也有收窄，万科相对拉垮些。

资金面，金地遭大家人寿减持，不过港资倒是一直加仓，截止昨天，港资持金地3.45%续创历史新高，和万科持平，而保利为4.86%。

保利大股东和高管均有增持，高管明年2月初前计划增持800-1500万元，8月底已买500万元，目前增持价格上限根据公司2020年度现金分红情况相应调整至14.33元/股，不过12月13日仍有高管超限在增持。

今天和好朋友去UGG试雪地靴，然后遇上了一位很有素养的妈妈(大概50岁左右)和她的儿子(差不多和我一边大)，我试完鞋想换回我自己的鞋，但是她俩正在交谈，正好站在我的鞋前面，我也没有办法过去，然后我就尴尬的站在旁边[允悲][允悲]然后他妈妈发现了，就和我说不好意思、抱歉，说了三四遍，然后她儿子也说不好意思、抱歉，我说没事没事。后来他们要离开这家店，我正好回头，他妈妈又说了实在是抱歉、不还意思，她儿子也紧接着说，我说没事没事[笑cry][笑cry][笑cry]那一刻就瞬间感觉，很有素质的母子，我就和我的好朋友们说我以后要是遇上这样的婆婆，我就谢天谢地[笑cry][笑cry]现在我又突然在想我希望我以后也能成为这样被人夸赞的女士，如果以后我有儿子，我也希望我能成为别人理想中明事理、有素养的婆婆

开心！
今天本来想去宝格丽酒店的沙龙剪头的，结果走之前发现这家店把自己的店铺信息删除了[衰]所以又随机在点评主页选了看到的第一家，没想到遇到了技术超一级棒的Tony！
后来刷了下他朋友圈才知道他平时是给利路修和宋妍霏这些人剪头的，谁知道今天正好被我约上了！
嘿嘿嘿 开心 好的理发师的手真的有魔法！
而且我发现这个造型师对细节要求真的很严格，我本来以为我只剪个头会很快，结果他给我洗头护发上精油，一剪二拉三修型，弄了两个半小时[顶]
等的中途我太不耐烦了，所以和他们聊起了天，没想到聊得很开心，完全打破我对理发店的刻板印象。
这又证明了什么，随着生命的安排走，总是处处有惊喜呀[太阳][太阳][太阳]