保利发展会议交流纪要
基本情况：
10月份实现销售金额500亿，同比下降了10%，较9月份有所收窄，累计到10月底4600亿签约规模、同比增长9%，主要还是集中在一二线城市，在38个核心重点城市的认购占比是在80%，十一期间完成情况是不错的、日均认购金额是27亿元，行业下行情况下完成情况是不错的。
截至10月底，累计推货4300亿、同比增长6%，结构方面跟销售基本吻合；去化率10月份新盘去化率53%，剔除国庆和一二手倒挂项目的影响，基本跟上个月是持平的、43%左右。
年内拓展相对谨慎，公司土储比较充裕，10月份拓展94万方、88亿，较同行及上年同期都是下滑的，截至10月底累计拓展2788万方、1522亿元，跟去年基本上是持平的，属于比较合理的区间，拓展面积/销售面积达80%、金额口径33%，权益比例是70%，拓展单价跟去年同期基本持平、6681元/平米。
资金方买来看，比较稳健，抗风险能力强，截止到10月底，新增有息负债的成本是4.58%，有息负债的综合成本是4.65%，比20年末降低了12个基点；按揭陆续在11月有放松，截至10月底的回款率86%，跟去年基本持平，一次性付款比例大概是1/3、同比略有提升。
Q&A
1、公司合作项目的规划：拿地的合作方式一直是比较侧重的，历史上通过并购获取项目的方式占比是20-40%，整体还是以招拍挂为主；权益比例方面，70%属于相对正常的水平，主观意愿上是要提高权益比例，对管控、利润结算规模都有保障，实际开展中还是要综合的考虑。
2、拿地到销售的平均周期多久、回款率情况：周期在持续优化和缩短，上半年从拿地到首次开盘大概是9个月、比去年缩短了1个月；1-10月的回款率86%，是用累计金额计算的，整体的回款率还是会保持在80%以上的。
3、前三季度营收增长18%，毛利率下降的原因：结算端的毛利率29%，整体来看跟行业趋势是相吻合的，行业毛利率都是在下行区间内，比同行毛利率略高，未来会往下走2-3个百分点，通过加大结算规模，使得归母净利润规模保持不下降；未来毛利率在销售端和拓展端进行前置考虑，销售和拿地毛利率在22%左右，未来还会往下走，每年都在2-3个百分点，不是所有项目都是一一对应的，也会有区间去平滑一下。
归母净利润受结转规模和毛利率的影响，也会综合看结转节奏，对归母净利润的影响。
4、结转方面的情况：去年受疫情影响，公司还是完成了预定的目标，今年截止到三季度为止，相较去年还是不错的，4季度受到一些影响：限电影响了上游供应、房地产信用风险爆发后导致产业链供应有所控制，但公司还是按照既定的计划推进，跟外部供应商关系还是比较紧密的，整体对公司的施工影响不是很大，至于会不会超预期的结转，主要还是看公司整体利润结转的需求，公司会通过高周转保持归母净利润规模不下降；今年结转毛利率预计27-28%。
5、可售货值情况：目前在手可售货值比较充裕，1.8万亿，能满足未来2-3年的销售需求，结构方面比较优质，50%以上在集中供地的22城，以长三角和珠三角核心区为主。
6、分红计划：过去年度分红规划是30%以上，今年通过股东大会决议下调到25%的分红比例，主要考虑到外部环境的不确定性预留灵活的空间，比例也是灵活调整的，25%比例算是分红的底线。
7、未来拿地的规划安排：政策层面是有解冻趋势，但是传递到销售市场不太好预期，销售转好后对土地研判是另外一个层面；公司拿地比较谨慎，还是坚持获取符合立项标准的项目，税前成本利润率的指标、15%的水平，严格限价的城市会适度放宽到10%。
2-3年的土地储备是合理区间，公司一直是以销定产，维持土地储备在动态的平衡当中。
8、并购贷的考虑：并购贷的政策还是在传闻的阶段，政策落实还需要时间；对并购方面的态度，主要还是看重项目本身的质量，并购方式上会有所区分，项目制和公司制的收购，更侧重项目制的收购，做大型的收并购还是比较谨慎，以前的中航资产包、云南城投的收购等，也都是落到项目层面的合作。
9、第三批土拍的溢价率情况：个别城市的溢价率是在二批次流派重新挂出来的，略为是有下调，付款节点上也给了更好的条件，又放松了一些，广州土地限价并没有完全放开。
10、对未来市场需求的看法：公司目前对销售还是比较悲观的，销售的下行还要持续到明年的1季度甚至上半年，企业的融资端、客户的按揭端也有好转，但是对整个市场的影响作用多大还有待进一步观察。
11、城投公司合作情况：项目比较优质的话，合作会有利润空间；如果只是为了兜底，达不到公司标准，也没法立项。
12、销售指引情况：全年销售指引来看，5-10%的增速，1-11月累计9%的增速；明年的推盘、销售、拿地的计划，目前精力还是集中在完成销售计划。
13、账上现金情况：1600多亿，受监管资金20%左右，其他基本都是自由现金，当然包含了控股子公司持有的现金。
14、头部并购的市场化情况：保利虽然是央企，但是也还是比较市场化的，目前来看没有收到政府要求的政策性的并购，更多还是基于自身业务发展去考虑收并购的项目。
15、保障性住房方面的规划：保障性住房一直有在开展，获取地块过程中都有一定的指标，相当于是拿地就参与到保障性住房中，但是没有单独就保障性住房做铺排，还是围绕主业发展做一些配套；租赁住房的运营管理方面也有做一些，在管公寓有5000多套，未来如果大规模开展保障性住房，也会有一定的支持。#股票##价值投资日志[超话]#
基本情况：
10月份实现销售金额500亿，同比下降了10%，较9月份有所收窄，累计到10月底4600亿签约规模、同比增长9%，主要还是集中在一二线城市，在38个核心重点城市的认购占比是在80%，十一期间完成情况是不错的、日均认购金额是27亿元，行业下行情况下完成情况是不错的。
截至10月底，累计推货4300亿、同比增长6%，结构方面跟销售基本吻合；去化率10月份新盘去化率53%，剔除国庆和一二手倒挂项目的影响，基本跟上个月是持平的、43%左右。
年内拓展相对谨慎，公司土储比较充裕，10月份拓展94万方、88亿，较同行及上年同期都是下滑的，截至10月底累计拓展2788万方、1522亿元，跟去年基本上是持平的，属于比较合理的区间，拓展面积/销售面积达80%、金额口径33%，权益比例是70%，拓展单价跟去年同期基本持平、6681元/平米。
资金方买来看，比较稳健，抗风险能力强，截止到10月底，新增有息负债的成本是4.58%，有息负债的综合成本是4.65%，比20年末降低了12个基点；按揭陆续在11月有放松，截至10月底的回款率86%，跟去年基本持平，一次性付款比例大概是1/3、同比略有提升。
Q&A
1、公司合作项目的规划：拿地的合作方式一直是比较侧重的，历史上通过并购获取项目的方式占比是20-40%，整体还是以招拍挂为主；权益比例方面，70%属于相对正常的水平，主观意愿上是要提高权益比例，对管控、利润结算规模都有保障，实际开展中还是要综合的考虑。
2、拿地到销售的平均周期多久、回款率情况：周期在持续优化和缩短，上半年从拿地到首次开盘大概是9个月、比去年缩短了1个月；1-10月的回款率86%，是用累计金额计算的，整体的回款率还是会保持在80%以上的。
3、前三季度营收增长18%，毛利率下降的原因：结算端的毛利率29%，整体来看跟行业趋势是相吻合的，行业毛利率都是在下行区间内，比同行毛利率略高，未来会往下走2-3个百分点，通过加大结算规模，使得归母净利润规模保持不下降；未来毛利率在销售端和拓展端进行前置考虑，销售和拿地毛利率在22%左右，未来还会往下走，每年都在2-3个百分点，不是所有项目都是一一对应的，也会有区间去平滑一下。
归母净利润受结转规模和毛利率的影响，也会综合看结转节奏，对归母净利润的影响。
4、结转方面的情况：去年受疫情影响，公司还是完成了预定的目标，今年截止到三季度为止，相较去年还是不错的，4季度受到一些影响：限电影响了上游供应、房地产信用风险爆发后导致产业链供应有所控制，但公司还是按照既定的计划推进，跟外部供应商关系还是比较紧密的，整体对公司的施工影响不是很大，至于会不会超预期的结转，主要还是看公司整体利润结转的需求，公司会通过高周转保持归母净利润规模不下降；今年结转毛利率预计27-28%。
5、可售货值情况：目前在手可售货值比较充裕，1.8万亿，能满足未来2-3年的销售需求，结构方面比较优质，50%以上在集中供地的22城，以长三角和珠三角核心区为主。
6、分红计划：过去年度分红规划是30%以上，今年通过股东大会决议下调到25%的分红比例，主要考虑到外部环境的不确定性预留灵活的空间，比例也是灵活调整的，25%比例算是分红的底线。
7、未来拿地的规划安排：政策层面是有解冻趋势，但是传递到销售市场不太好预期，销售转好后对土地研判是另外一个层面；公司拿地比较谨慎，还是坚持获取符合立项标准的项目，税前成本利润率的指标、15%的水平，严格限价的城市会适度放宽到10%。
2-3年的土地储备是合理区间，公司一直是以销定产，维持土地储备在动态的平衡当中。
8、并购贷的考虑：并购贷的政策还是在传闻的阶段，政策落实还需要时间；对并购方面的态度，主要还是看重项目本身的质量，并购方式上会有所区分，项目制和公司制的收购，更侧重项目制的收购，做大型的收并购还是比较谨慎，以前的中航资产包、云南城投的收购等，也都是落到项目层面的合作。
9、第三批土拍的溢价率情况：个别城市的溢价率是在二批次流派重新挂出来的，略为是有下调，付款节点上也给了更好的条件，又放松了一些，广州土地限价并没有完全放开。
10、对未来市场需求的看法：公司目前对销售还是比较悲观的，销售的下行还要持续到明年的1季度甚至上半年，企业的融资端、客户的按揭端也有好转，但是对整个市场的影响作用多大还有待进一步观察。
11、城投公司合作情况：项目比较优质的话，合作会有利润空间；如果只是为了兜底，达不到公司标准，也没法立项。
12、销售指引情况：全年销售指引来看，5-10%的增速，1-11月累计9%的增速；明年的推盘、销售、拿地的计划，目前精力还是集中在完成销售计划。
13、账上现金情况：1600多亿，受监管资金20%左右，其他基本都是自由现金，当然包含了控股子公司持有的现金。
14、头部并购的市场化情况：保利虽然是央企，但是也还是比较市场化的，目前来看没有收到政府要求的政策性的并购，更多还是基于自身业务发展去考虑收并购的项目。
15、保障性住房方面的规划：保障性住房一直有在开展，获取地块过程中都有一定的指标，相当于是拿地就参与到保障性住房中，但是没有单独就保障性住房做铺排，还是围绕主业发展做一些配套；租赁住房的运营管理方面也有做一些，在管公寓有5000多套，未来如果大规模开展保障性住房，也会有一定的支持。#股票##价值投资日志[超话]#
#汽车情报局#【宋Pro DM-i新车型申报信息 增添更多个性化元素】日前，我们从工信部获取到宋Pro DM-i新车型的申报图，新车在数据上并没有任何变化，但在选装配件上变得更加丰富。从申报的信息来看，宋Pro DM-i可选装轮辋造型、轮芯盖、黑色行李架。外观装饰件，不同颜色转向灯装饰条、后部雷达探头、不同颜色前保装饰条、不同颜色后保装饰条、不同颜色侧围裙板装饰条。
【洲明科技董事长林洺锋：我为什么要捐赠一千多万股股票】
2021年即将过去，2022年马上到来，在此新旧交替之际，我希望与洲明的伙伴们一起为社会做一些力所能及的事情，让新的一年有所不同。
这些年，因为经营企业，我们走遍了全球各地，也经常深入广大农村，常常看到一些令人触动的现象。
与我们最相关的是路灯问题，随着国家脱贫攻坚取得全面胜利，农民们都盖上了新房子，过上好日子，他们从内心里感谢政府、感谢党。在走访的过程中我们发现，许多乡村道路没有路灯。可是人对光明的需求是一种刚需，有了光才能看见路，有了光才能免于内心恐惧。我们是一家LED光显企业，点亮乡村，这正是我们最擅长的部分。我心里一直在想，洲明人应该为此做些事情，最好的公益就应该从身边的事情做起。如果每个洲明人都可以从点亮自己家乡的乡村道路开始，为家乡做点实实在在的事情，该有多美好！
另一个让我触动比较深的是农村的村医问题:村里老百姓看病主要依仗的是村医，村医们都很敬业、任劳任怨地坚守岗位，但其医术水平却参差不齐、亟待提高!最近和一个公益组织交流，发现他们正在做一个“德技双馨医道”培训的项目，每年只要投入一笔较少的费用(每个村医几千块钱)，就可以提升乡村医生的治疗水平，从而守护整个村子里上百位男女老少的身体健康。只要帮助一个村医，就能帮助一村子的人，我和洲明的伙伴们特别心动。
这也让我想起自己童年的经历，小时候我妈妈带我很辛苦，乡亲们都说我“能够活过来就算是奇迹”！儿提时代的我营养不良、体弱多病，感冒发烧是常事，生了病很难治好，很多时候睡觉只能半躺着，老咳嗽！那时候，得不到很好的治疗，到医生那里就得打针，即使打针吃药也很难治好！打葡萄糖和抗生素成为常用的处方，后来每次看到针筒我就怕，找机会拔腿就跑，老妈也没办法，我就提一个条件——不打针我才去看医生，直到现在我都记忆犹新。
忆苦思甜，感恩社会给了洲明发展的大好机遇，今天在做好企业的同时，通过参与乡村医生的公益项目，为家乡父老乡亲的身体健康做点贡献，这是我们洲明人的荣幸。
除了“乡村振兴”和助医，我们还可以做一些助学和助教的事情。如果提供一部分奖学金就能让孩子们的笑容更加舒展，这是我们洲明人的幸福。在助教方面，我们更是有着天然的优势，通过LED显示大屏，可以为职业学校打造虚拟仿真课堂，可以为乡村学校打造智慧教室，引入优秀教育资源赋能教师，帮助小孩生理心理健康成长。
此外，我们还可以建农村书院，做公益大讲堂，丰富农村的精神文化生活……对洲明人而言，扩大我们的爱，为社会做些力所能及的事情，这是除了做企业之外，另外一种特别的成就感。
在2017年的时候，我们萌发了公益的想法，申请成立了深圳市洲明公益基金会。这几年，基金会陆陆续续做了一些微不足道的公益项目。由于缺乏经验，在做公益的过程中我们也不够专业化和系统化。但是我们越来越发现，还可以做很多长期主义的事情，也可以做得更专业、更高效、更有影响力。更重要的是，一批批洲明人身上已经焕发了公益的梦想。
我逐渐意识到，唯有把洲明公益基金会变成一个实现洲明人公益梦想的平台和孵化器，才能真正把基金会做好。出于这个朴素的考虑，我决定将个人持有的洲明科技一千一百万股（根据交割日当日成交价，估值为近亿元人民币），以股权捐赠的方式，无偿捐赠给深圳市洲明公益基金会，以充实现有资本金，从而带动更多的洲明人一起做公益。未来，洲明公益基金会将聚焦在“乡村振兴、助医，助学和助教”等四大领域积极投入，创新探索洲明人可持续发展的公益模式。
公益不是单纯帮助他人，而是实现人生意义的互动。公益对于一个人内心的滋养，某种程度就像光对于生命一样。我们从事的是光的事业，因为有“光”，所以世界才“显”示色彩；因为有光，生命才鲜活亮丽。
激发全员心中的爱，让洲明人全体同仁一起做公益，一起回馈社会，这正是我此次捐赠一千万股权的初心。
我想说，今天的洲明取得了一点点儿成绩，首先要感恩国家改革开放的政策、中华民族伟大复兴的大时代，以及社会大众和所有客户的支持，也应当归功于全体洲明人的艰苦奋斗和团结一致。因而，此次捐赠是洲明人的善行，我只是一个代表。我很感恩，这一决定得到了洲明全体高管的支持，因为这是我们共同的初心！为国家的共同富裕尽一些绵薄之力，也是洲明践行企业社会责任的必然选择!
作为洲明人，首要责任当然是办好企业，带领企业勇于创新、追求卓越，为社会和客户提供满意的产品与服务。
在办好企业的同时，洲明人将继续践行“显示光彩世界，照明幸福生活”的使命，让“一屏一世界，一灯一芳华”的光显事业发扬光大，让每个洲明人都可以为世界变得美好奉上自己一份微薄的力量。
林洺锋于2021年12月7日大雪
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
2021年即将过去，2022年马上到来，在此新旧交替之际，我希望与洲明的伙伴们一起为社会做一些力所能及的事情，让新的一年有所不同。
这些年，因为经营企业，我们走遍了全球各地，也经常深入广大农村，常常看到一些令人触动的现象。
与我们最相关的是路灯问题，随着国家脱贫攻坚取得全面胜利，农民们都盖上了新房子，过上好日子，他们从内心里感谢政府、感谢党。在走访的过程中我们发现，许多乡村道路没有路灯。可是人对光明的需求是一种刚需，有了光才能看见路，有了光才能免于内心恐惧。我们是一家LED光显企业，点亮乡村，这正是我们最擅长的部分。我心里一直在想，洲明人应该为此做些事情，最好的公益就应该从身边的事情做起。如果每个洲明人都可以从点亮自己家乡的乡村道路开始，为家乡做点实实在在的事情，该有多美好！
另一个让我触动比较深的是农村的村医问题:村里老百姓看病主要依仗的是村医，村医们都很敬业、任劳任怨地坚守岗位，但其医术水平却参差不齐、亟待提高!最近和一个公益组织交流，发现他们正在做一个“德技双馨医道”培训的项目，每年只要投入一笔较少的费用(每个村医几千块钱)，就可以提升乡村医生的治疗水平，从而守护整个村子里上百位男女老少的身体健康。只要帮助一个村医，就能帮助一村子的人，我和洲明的伙伴们特别心动。
这也让我想起自己童年的经历，小时候我妈妈带我很辛苦，乡亲们都说我“能够活过来就算是奇迹”！儿提时代的我营养不良、体弱多病，感冒发烧是常事，生了病很难治好，很多时候睡觉只能半躺着，老咳嗽！那时候，得不到很好的治疗，到医生那里就得打针，即使打针吃药也很难治好！打葡萄糖和抗生素成为常用的处方，后来每次看到针筒我就怕，找机会拔腿就跑，老妈也没办法，我就提一个条件——不打针我才去看医生，直到现在我都记忆犹新。
忆苦思甜，感恩社会给了洲明发展的大好机遇，今天在做好企业的同时，通过参与乡村医生的公益项目，为家乡父老乡亲的身体健康做点贡献，这是我们洲明人的荣幸。
除了“乡村振兴”和助医，我们还可以做一些助学和助教的事情。如果提供一部分奖学金就能让孩子们的笑容更加舒展，这是我们洲明人的幸福。在助教方面，我们更是有着天然的优势，通过LED显示大屏，可以为职业学校打造虚拟仿真课堂，可以为乡村学校打造智慧教室，引入优秀教育资源赋能教师，帮助小孩生理心理健康成长。
此外，我们还可以建农村书院，做公益大讲堂，丰富农村的精神文化生活……对洲明人而言，扩大我们的爱，为社会做些力所能及的事情，这是除了做企业之外，另外一种特别的成就感。
在2017年的时候，我们萌发了公益的想法，申请成立了深圳市洲明公益基金会。这几年，基金会陆陆续续做了一些微不足道的公益项目。由于缺乏经验，在做公益的过程中我们也不够专业化和系统化。但是我们越来越发现，还可以做很多长期主义的事情，也可以做得更专业、更高效、更有影响力。更重要的是，一批批洲明人身上已经焕发了公益的梦想。
我逐渐意识到，唯有把洲明公益基金会变成一个实现洲明人公益梦想的平台和孵化器，才能真正把基金会做好。出于这个朴素的考虑，我决定将个人持有的洲明科技一千一百万股（根据交割日当日成交价，估值为近亿元人民币），以股权捐赠的方式，无偿捐赠给深圳市洲明公益基金会，以充实现有资本金，从而带动更多的洲明人一起做公益。未来，洲明公益基金会将聚焦在“乡村振兴、助医，助学和助教”等四大领域积极投入，创新探索洲明人可持续发展的公益模式。
公益不是单纯帮助他人，而是实现人生意义的互动。公益对于一个人内心的滋养，某种程度就像光对于生命一样。我们从事的是光的事业，因为有“光”，所以世界才“显”示色彩；因为有光，生命才鲜活亮丽。
激发全员心中的爱，让洲明人全体同仁一起做公益，一起回馈社会，这正是我此次捐赠一千万股权的初心。
我想说，今天的洲明取得了一点点儿成绩，首先要感恩国家改革开放的政策、中华民族伟大复兴的大时代，以及社会大众和所有客户的支持，也应当归功于全体洲明人的艰苦奋斗和团结一致。因而，此次捐赠是洲明人的善行，我只是一个代表。我很感恩，这一决定得到了洲明全体高管的支持，因为这是我们共同的初心！为国家的共同富裕尽一些绵薄之力，也是洲明践行企业社会责任的必然选择!
作为洲明人，首要责任当然是办好企业，带领企业勇于创新、追求卓越，为社会和客户提供满意的产品与服务。
在办好企业的同时，洲明人将继续践行“显示光彩世界，照明幸福生活”的使命，让“一屏一世界，一灯一芳华”的光显事业发扬光大，让每个洲明人都可以为世界变得美好奉上自己一份微薄的力量。
林洺锋于2021年12月7日大雪
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