教育是高纬度经济，不是买卖载体
“我敬你是条汉子”一时间“爆点”、“刷屏”很合理，因为“买卖趋势”变换无常，“韭菜”情绪大多在“老实人收摊位”认知。然汉式商人而言，退款、收摊、打烊、善后确实是一个自远古时期的“人品”标准，这点上“俞敏洪”确有可圈可点，得到赞誉。
然商业而言，特别是触及敏感的“教育”，是一个高纬度认知，类比一版买卖思维晦意不能偏低。经济文明与商业进步是社会“曲项向天歌”财富哲学领域。好像或者努力继续不触碰“国体教育”的进步商业思维，更能验证产品对教育的推动力：“新东方英汉双语境近代词典”、“IT语言英汉解析”、“归国留学人员的闭环服务平台”、“数据化常见英汉对比词汇”......，可以验证当初的“教育初衷”，知识高纬度孵化多边国际效益，更合适“新东方”体系。至于“激情化”唱出直播带货，名誉为“农民”,似乎有些“旦角”与“龙套”抢戏。有纬度的延续，才有经济的拉动，会有国际版权多重孵化效益，那时再次赞你为“真汉子”更趋合理。
深酌表层与高级之分，我再敬你是条汉子 ... 来自Youth优思文化 - 微博 https://t.cn/A6xUvgMq
“我敬你是条汉子”一时间“爆点”、“刷屏”很合理，因为“买卖趋势”变换无常，“韭菜”情绪大多在“老实人收摊位”认知。然汉式商人而言，退款、收摊、打烊、善后确实是一个自远古时期的“人品”标准，这点上“俞敏洪”确有可圈可点，得到赞誉。
然商业而言，特别是触及敏感的“教育”，是一个高纬度认知，类比一版买卖思维晦意不能偏低。经济文明与商业进步是社会“曲项向天歌”财富哲学领域。好像或者努力继续不触碰“国体教育”的进步商业思维，更能验证产品对教育的推动力：“新东方英汉双语境近代词典”、“IT语言英汉解析”、“归国留学人员的闭环服务平台”、“数据化常见英汉对比词汇”......，可以验证当初的“教育初衷”，知识高纬度孵化多边国际效益，更合适“新东方”体系。至于“激情化”唱出直播带货，名誉为“农民”,似乎有些“旦角”与“龙套”抢戏。有纬度的延续，才有经济的拉动，会有国际版权多重孵化效益，那时再次赞你为“真汉子”更趋合理。
深酌表层与高级之分，我再敬你是条汉子 ... 来自Youth优思文化 - 微博 https://t.cn/A6xUvgMq
#敷面膜究竟有没有用#
敷面膜不是玄学。我会从专业角度，为大家讲解关于面膜的一些小知识。
第一问：每天敷在脸上的面膜，怎么保证绝对安心的？
每开发一款面膜，我们最起码要做四个层次的实验。
第一、稳定性实验
我们会让面膜经历各种极端环境的考验，包括耐寒、耐热、旋转离心等，然后观察它的各项理化指标是否发生变化,主要目的是测试产品能不能在保质期内保持品质稳定。
第二、微生物测试
「敷面膜就是在脸上养细菌」？都是谣言！
微生物测试是为了保证不滋生奇奇怪怪的微生物，所以「敷面膜=在脸上养细菌」这种说法是不存在的。我们也会测试防腐剂的效果及其刺激性。妹子们也不要听到防腐剂就觉得不好，所有护肤品里，都需要防腐剂或者防腐成分来保证产品符合标准。
第三、体外刺激性测试
每一个产品做出来后，为了保证安全性，我们都会先做鸡胚刺激性量化实验。选择SPF(Specific Pathogen Free)受精鸡胚，孵化10天之后，当鸡胚毛细血管都已经长得比较成熟，我们会把一定量产品直接与鸡胚尿囊膜接触，作用一段时间之后观察绒毛尿囊膜的毒性效应指标。
鸡胚实验本身可通过行业标准去衡量，如果是温和的试剂，血管就会保持正常，反之则会呈现不同的刺激性等级，如：出血、凝血、血管溶解，然后根据出现反应的时间，计算出刺激性评分，参照刺激性评分表，对产品进行刺激性分类。
第四、皮肤刺激性测试
斑贴试验一般在医院进行，为了模拟产品在人体上的使用场景，会有专门的实验员将一定量的产品放于斑贴器内，用低致敏胶布贴敷于志愿者背部或前臂内侧，一定时间后观察皮肤反应，就可对应不同刺激性进行分级：
我们妹子一直心心念念大家比较关心的面膜效果问题。但对于我们来说，一定是先安全再有效。因为护肤品和药物不一样，药物为了有效可以允许一定程度上的副作用，如头晕腹泻嗜睡等，但护肤品就不能允许明显的副作用，有效的前提是尽一切可能地安全无刺激。
而效果方面，为什么我们反而不需担心太多？因为护肤品都有一些常规的成分，如维C、烟酰胺、玻尿酸，只要合理添加，都对皮肤有好处，当然一些大家很少听说的成分，也会在我们实验室里出现。
比如白松露提取物，是非常罕见和昂贵的
你们想要的烟酰胺
第二问：如何判断一种护肤成分有没有用？
这么多护肤成分，在一片面膜上到底是怎么起作用？
研发的第一步，就是从源头开始，定性定量去分析面膜中使用的原料。
关于护肤成分，很多公众号和美妆博主都已经在宣传了。比如烟酰胺，美白补水抗衰老样样厉害，是很多大牌的真爱，但值得一提的是，烟酰胺在产出过程会附带微量的杂质烟酸，当烟酸含量很高时，作用在皮肤上就会感到很痒很刺痛。上面那瓶原汁原味的烟酰胺，敢把这个东西直接用在脸上，敬你是个勇士。
对于研发者来说，不同的皮肤有不同的耐受性，我们设计产品时肯定会尽量考虑所有人的使用情况。一个面膜，如果部分用户用完很有效，而其他用户用后感到不适，我们也会放弃的。
一片面膜的功效往往来源于它的主要有效成分，这个通过护肤品后面的成分表就能看到。值得注意的是，由于规定，添加量大于1％的成分都要从大到小排列，所以在前面看到的一般都是水、醇和油脂，而真正的有效成分都会排在稍后，包括很多天然提取物。
那为什么有效成分往往占不到很大的比重？第一是因为真的很贵，第二这些成分并不是越多越好，除人工合成成分之外，天然提取物也会有很多副产物，如果把提取物加到第一位的量，那跟直接敷一包烟酰胺也没什么区别。
当然也有例外，比如各种花纯露，因为纯露本身就是做精油过程中的副产物。
第三问：工程师都是怎么测试面膜的？
面膜制作出来之后，就需要通过仪器来检测是否有效。通过CK和VISIA，就能从各方面测试产品的效果。CK和VISIA一般都是在大型、拥有完善的产品功效评价体系的实验室才有，形象一点来说，就类似大牌专柜或美容院里体验的皮肤测试。VISIA是通过拍摄皮肤，观察皮肤各个层次的色素、含水量、平滑度、老化等状况，评定皮肤状态。而CK则是通过不同探头，探测皮肤的各项指标。关于这两台仪器我能再写两万字，但这里就不赘述了，有兴趣下次可以继续给大家做详细的科普。
说了这么多，还是要通过实验说明问题。
角质层含水量
角质层含水量对皮肤生理功能有重要的调节作用。通过观察角质层含水量，有助于了解机体的生物状态；适当调节角质层的含水量有利于延缓皮肤老化和防止某些皮肤病[1]。实验过程中，我们测试了面膜使用者12小时内角质层含水量的变化：
与对照组相比，使用面膜后的12小时内，角质层含水量明显高于对照组。随后受表皮脂质及环境影响[1]，皮肤含水量逐渐下降。
经表皮失水情况
经表皮失水（TEWL）是用于检测皮肤表面角质层失水的方法，常用于评价化妆品或药品的功效[2]。我们通过CK，在12小时内分段测试皮肤的失水情况。
使用面膜后，皮肤水分流失量明显下降，且维持相当长一段时间。每次敷完面膜以后，感觉到明显的水润感，就是因为皮肤水分流失速度下降，使皮肤继续保持良好状态。
皮肤表面摩擦力
跟我们平常认知不一样，皮肤越水润，摩擦力是越大的。摩擦力随着皮肤角质层水合作用的增强而增大，随着表皮缺水程度的增大而减少[3][4]。换句话说，面膜中的有效成分能阻止皮肤表面水分蒸发，从而增加皮肤的含水量，皮肤在水合作用下，表面呈现粘着状态，增大了粘着力，所以导致皮肤摩擦力比使用前更大。
实验数据告诉我们，敷面膜后能有效提高皮肤摩擦力，证明面膜能使皮肤含水量上升。
光泽度
透过运用光学原理的仪器，我们能够直观的观察到可见光在皮肤中的反射，散射情况，最终在传感器上收集数据，从而测出皮肤表面光泽度[5]。经过多次测试，我们发现敷过面膜的小仙女，呈现出的皮肤光泽度数值更高！而且在连续6日内，呈现持续上升的趋势，再次证明敷面膜可以让皮肤变得更有光泽！
平滑度
如字面意思，越光滑的皮肤，平滑度会越高。
通过实验数据可以看出，使用面膜过后的3天，面部肌肤平滑度有明显提升，6天后再次测试，数值进一步上升。
经过五组实验数据，结果显而易见。但我仅仅进行了面膜的基础功效测试，其实功效性面膜还有非常多种类，清洁、美白、抗衰，以及舒缓等。只要在面膜液中添加相应的成分，面膜就能实现不同的效果。当然，考虑功效的前提必然是安全和无害，只有经过大量的研发和测试，才能保证最终成品的质量，生产出合格的产品。
理论上到这里应该要结束了，但最后强调一遍，本文真正想表达的是：敷面膜不是玄学！
那么敷面膜对皮肤是有大大的好处的。
敷面膜不是玄学。我会从专业角度，为大家讲解关于面膜的一些小知识。
第一问：每天敷在脸上的面膜，怎么保证绝对安心的？
每开发一款面膜，我们最起码要做四个层次的实验。
第一、稳定性实验
我们会让面膜经历各种极端环境的考验，包括耐寒、耐热、旋转离心等，然后观察它的各项理化指标是否发生变化,主要目的是测试产品能不能在保质期内保持品质稳定。
第二、微生物测试
「敷面膜就是在脸上养细菌」？都是谣言！
微生物测试是为了保证不滋生奇奇怪怪的微生物，所以「敷面膜=在脸上养细菌」这种说法是不存在的。我们也会测试防腐剂的效果及其刺激性。妹子们也不要听到防腐剂就觉得不好，所有护肤品里，都需要防腐剂或者防腐成分来保证产品符合标准。
第三、体外刺激性测试
每一个产品做出来后，为了保证安全性，我们都会先做鸡胚刺激性量化实验。选择SPF(Specific Pathogen Free)受精鸡胚，孵化10天之后，当鸡胚毛细血管都已经长得比较成熟，我们会把一定量产品直接与鸡胚尿囊膜接触，作用一段时间之后观察绒毛尿囊膜的毒性效应指标。
鸡胚实验本身可通过行业标准去衡量，如果是温和的试剂，血管就会保持正常，反之则会呈现不同的刺激性等级，如：出血、凝血、血管溶解，然后根据出现反应的时间，计算出刺激性评分，参照刺激性评分表，对产品进行刺激性分类。
第四、皮肤刺激性测试
斑贴试验一般在医院进行，为了模拟产品在人体上的使用场景，会有专门的实验员将一定量的产品放于斑贴器内，用低致敏胶布贴敷于志愿者背部或前臂内侧，一定时间后观察皮肤反应，就可对应不同刺激性进行分级：
我们妹子一直心心念念大家比较关心的面膜效果问题。但对于我们来说，一定是先安全再有效。因为护肤品和药物不一样，药物为了有效可以允许一定程度上的副作用，如头晕腹泻嗜睡等，但护肤品就不能允许明显的副作用，有效的前提是尽一切可能地安全无刺激。
而效果方面，为什么我们反而不需担心太多？因为护肤品都有一些常规的成分，如维C、烟酰胺、玻尿酸，只要合理添加，都对皮肤有好处，当然一些大家很少听说的成分，也会在我们实验室里出现。
比如白松露提取物，是非常罕见和昂贵的
你们想要的烟酰胺
第二问：如何判断一种护肤成分有没有用？
这么多护肤成分，在一片面膜上到底是怎么起作用？
研发的第一步，就是从源头开始，定性定量去分析面膜中使用的原料。
关于护肤成分，很多公众号和美妆博主都已经在宣传了。比如烟酰胺，美白补水抗衰老样样厉害，是很多大牌的真爱，但值得一提的是，烟酰胺在产出过程会附带微量的杂质烟酸，当烟酸含量很高时，作用在皮肤上就会感到很痒很刺痛。上面那瓶原汁原味的烟酰胺，敢把这个东西直接用在脸上，敬你是个勇士。
对于研发者来说，不同的皮肤有不同的耐受性，我们设计产品时肯定会尽量考虑所有人的使用情况。一个面膜，如果部分用户用完很有效，而其他用户用后感到不适，我们也会放弃的。
一片面膜的功效往往来源于它的主要有效成分，这个通过护肤品后面的成分表就能看到。值得注意的是，由于规定，添加量大于1％的成分都要从大到小排列，所以在前面看到的一般都是水、醇和油脂，而真正的有效成分都会排在稍后，包括很多天然提取物。
那为什么有效成分往往占不到很大的比重？第一是因为真的很贵，第二这些成分并不是越多越好，除人工合成成分之外，天然提取物也会有很多副产物，如果把提取物加到第一位的量，那跟直接敷一包烟酰胺也没什么区别。
当然也有例外，比如各种花纯露，因为纯露本身就是做精油过程中的副产物。
第三问：工程师都是怎么测试面膜的？
面膜制作出来之后，就需要通过仪器来检测是否有效。通过CK和VISIA，就能从各方面测试产品的效果。CK和VISIA一般都是在大型、拥有完善的产品功效评价体系的实验室才有，形象一点来说，就类似大牌专柜或美容院里体验的皮肤测试。VISIA是通过拍摄皮肤，观察皮肤各个层次的色素、含水量、平滑度、老化等状况，评定皮肤状态。而CK则是通过不同探头，探测皮肤的各项指标。关于这两台仪器我能再写两万字，但这里就不赘述了，有兴趣下次可以继续给大家做详细的科普。
说了这么多，还是要通过实验说明问题。
角质层含水量
角质层含水量对皮肤生理功能有重要的调节作用。通过观察角质层含水量，有助于了解机体的生物状态；适当调节角质层的含水量有利于延缓皮肤老化和防止某些皮肤病[1]。实验过程中，我们测试了面膜使用者12小时内角质层含水量的变化：
与对照组相比，使用面膜后的12小时内，角质层含水量明显高于对照组。随后受表皮脂质及环境影响[1]，皮肤含水量逐渐下降。
经表皮失水情况
经表皮失水（TEWL）是用于检测皮肤表面角质层失水的方法，常用于评价化妆品或药品的功效[2]。我们通过CK，在12小时内分段测试皮肤的失水情况。
使用面膜后，皮肤水分流失量明显下降，且维持相当长一段时间。每次敷完面膜以后，感觉到明显的水润感，就是因为皮肤水分流失速度下降，使皮肤继续保持良好状态。
皮肤表面摩擦力
跟我们平常认知不一样，皮肤越水润，摩擦力是越大的。摩擦力随着皮肤角质层水合作用的增强而增大，随着表皮缺水程度的增大而减少[3][4]。换句话说，面膜中的有效成分能阻止皮肤表面水分蒸发，从而增加皮肤的含水量，皮肤在水合作用下，表面呈现粘着状态，增大了粘着力，所以导致皮肤摩擦力比使用前更大。
实验数据告诉我们，敷面膜后能有效提高皮肤摩擦力，证明面膜能使皮肤含水量上升。
光泽度
透过运用光学原理的仪器，我们能够直观的观察到可见光在皮肤中的反射，散射情况，最终在传感器上收集数据，从而测出皮肤表面光泽度[5]。经过多次测试，我们发现敷过面膜的小仙女，呈现出的皮肤光泽度数值更高！而且在连续6日内，呈现持续上升的趋势，再次证明敷面膜可以让皮肤变得更有光泽！
平滑度
如字面意思，越光滑的皮肤，平滑度会越高。
通过实验数据可以看出，使用面膜过后的3天，面部肌肤平滑度有明显提升，6天后再次测试，数值进一步上升。
经过五组实验数据，结果显而易见。但我仅仅进行了面膜的基础功效测试，其实功效性面膜还有非常多种类，清洁、美白、抗衰，以及舒缓等。只要在面膜液中添加相应的成分，面膜就能实现不同的效果。当然，考虑功效的前提必然是安全和无害，只有经过大量的研发和测试，才能保证最终成品的质量，生产出合格的产品。
理论上到这里应该要结束了，但最后强调一遍，本文真正想表达的是：敷面膜不是玄学！
那么敷面膜对皮肤是有大大的好处的。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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