撤县设区，中国迎来新一轮的城市扩容潮，房企再次狂欢

2020的上半年，通过撤县设区进行城市扩容的趋势风靡全国，一场新的城市战争在悄悄打响。

自2020年6月起，各地行政区划调整密集官宣。截至目前，共有成都、长春、烟台、邢台、芜湖、南通、六盘水等7个城市完成扩容。所谓城市扩容，一般通过“撤县设区”来完成，此前相对独立的县域便可纳入市管辖，实现全市域统筹发展。

根据民政部数据，从2009年底到2020年6月，全国市辖区数量从855个增加到965个，县的数量从1464个减少至1324个。也就是说，十年时间，全国撤销了约140个县，增加了约110个市辖区。这些被撤销的县成为了某个大城市的行政区，中国已经迎来新一轮的城市扩容潮。

“县”作为一种行政区划，代表着农业社会的管理方式。而“区”直接隶属于市，和城市相关，和市场紧密相连，代表的是城市化的发展方向。从“县”到“区”的一字之差，虽然管辖区域和人口都没有变化，但背后的差距是明显的。无论是行政职权，还是产业规划都会发生改变，将直接影响城市未来发展的方向和质量。考虑具体的区位、资源禀赋和发展定位，通过撤县设区，可实现做大做强中心城市、大城市的目的。

很多地方热衷于撤县设区的道理很简单，首先是能够利用现有的城市等级管理体系扩展行政管辖空间；其次是扩张城市的人口规模和面积，可以更好的在新增市辖区内利用土地资源，获取政策倾斜，提升城市竞争力；然后，增设市辖区也是中心城市政府追求政绩和形象的重要体现，可以快速带动周边区域发展，寻求更大的城市发展空间。

不是所有的县，也不是多数县能改市、改区，而是人口密度、经济社会发展水平、城镇集聚的人口，尤其是非农业人口达到城市化的标准，并且各项经济总量指标达到城市化的程度，才构成撤县设市或撤县设区的条件。

2018年3月，国家发改委公布《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中提出，2018年要加快培育新生中小城市：“稳妥有序增设一批中小城市，继续开展撤县设市、撤地设市，推动城市群及国家新型城镇化综合试点地区范围内符合条件的县和非县级政府驻地特大镇率先设市。稳步推进撤县（市）设区，增强设区市辐射带动作用”。

2020年4月9日，国家发改委公布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展》的重要文件。明确指示放宽城市人口落户限制，做强特大中心城市和城市群，赋予省级政府更多的土地权限。

2019年河南省公布，对周口市部分行政区划进行调整，撤销淮阳县，设立周口市淮阳区。据统计，2018年末全市中心城区人口只有40万人左右，城镇化率仅42.82%，比全国平均水平低了16.76个百分点，是我国城镇化水平最为滞后的地区之一。撤县设区后，周口市城区人口达到170万人，淮阳特色旅游业和生产制造业将并入周口市产业经济版图中。今年年初开通高铁、进行城区改造，周口的经济面貌发生重大改变，先后评比卫生城市和文明城市，未来或将成为豫东经济增长的重要一极。

今年6月19日，吉林省公布，将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。此次区划变更后，长春市将辖7区1县，代管3个县级市。面积直接增加4000km²，跃居全国省城第三；人口达到850万，在东北仅次于哈尔滨；GDP直线突破6300亿，仅次于大连。更为关键的是，长春市扩容直指东北重要的汽车制造产业，对于吉林来说，汽车产业是最重要的主导产业，行政区划调整后，背靠长春的公主岭成了新的汽车零件配套产业基地。

撤县设区是再城市化进程的重要一步，整个演变过程大致分为五步：

第一步：重新进行城市规划，明确产业定位，寻找新的经济增长点

第二步：打通中心城区和市辖区的交通网络，在区位版图上将城市紧密地连在一起，加速人、物、信息的流通和配置。

第三步：大刀破斧的进行市辖区改造，完善城市基础设施和公共服务体系，创造更好的生活和工作条件，尽可能留住常住人口，增加外来流动人口。

第四步：充分开发土地资源，一部分是房地产开发，一部分是招商引资，形成“房地产+产业”双轮驱动的城市发展模式。

第五步：引入高铁、飞机，拓宽城市边界线，以更加开放的姿态融入区域经济协调发展的大局中来。

大力改善当地的营商环境，利用当地的劳动力、土地资源优势，以及高铁建设带来的契机，大力吸引产业落户，加快当地产业的发展，促进人口就近就业和就地城镇化。在这个过程中，做大做强中心城区平台，拓展城市发展空间，吸引产业落户就是关键一步。

撤县设区后将开启新一轮的基建工程，作为价值洼地的房价将迎来一波上涨行情。

需求端：撤县设区后最低工资水平上涨，尤其是公务员和事业编人员的福利待遇会提高，促进人才流入。随着城市基础配套（教育、医疗、休闲）的不断完善，产业集聚创造越来越多的就业岗位，市辖区会对周边的县城产生虹吸效应，外来人口将加速导入，这时购房置业的需求大量产生。

供给端：当前时间节点的房地产开发商迫切寻找价值洼地，相比于有发展潜力的县级城市，撤县设区后的“再城市化”更具市场价值。大量土地资源被开发，政策红利前期的土地价格相对较低，辖区和中心城区连接带的地方更具投资价值。随着万科、恒大、碧桂园等大品牌开发商的进驻，将带动整个辖区的房价慢慢向市中心靠拢。

中国已经进入以城市型社会为主题的城市治理时代，“撤县设区”、“撤县立市”、“高铁建设”、“产业升级”对一个地方而言，是一次脱胎换骨的过程，也是一次重大的历史发展机遇，你做好准备了吗？ #房地产#

文章来源于财经作者陈琦 ，作者财经作者陈琦

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最后的话：

热衷于改变他人，是一件极其吃力不讨好还自生烦恼的行为。从另一方面而言，这份热衷也是对自己的束缚。因为你坚定而执着的相信，按照我这个是对的、好的，他或她那样是无意义的，只有别人按照自己的方式来，内心才有安全感。

试想，一份安全感需要依附于别人的行为或者外在的事件，那它真的足够安全吗？而这也反映出内心的匮乏，总觉得外在的人符合我的期待，我会幸福快乐，外在的事儿有益于我的生活，我才会平安。这是不可能的，即使可能，也只有一时。

周遭的人事物从不恒定，岁月流转，唯有自己内心滋生的爱才会是唯一的力量。

寂静老师说：“改变别人不是办法，成长自己才是力量。”

我们常常陷入这样的执念里，改造伴侣，改造孩子，改造朋友……

却发现，当我们越是想改造对方，对方越是不愿动弹。

因为批判和强迫，只会损害对方寻求改变的主动性。

改造别人，真的是一件吃力不讨好的事情呀。

【告别“摩天大楼竞赛” 多地在建及规划高楼项目降高度】停工数年的苏州中南中心有了新动静——高度由729米降至499米。为何是499米？答案或许就在日前住房和城乡建设部、国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称《通知》）中。

这份《通知》明确，今后“一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局”，同时要求新建高楼要符合“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，杜绝出现“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，做到和城市的形神统一。

为何要对超高层建筑进行限制？摩天大楼对城市发展又意味着什么？

多地热衷建“摩天大楼”
——中国拥有超过100米的摩天大楼约2000座

曾几何时，拥有摩天大楼是一个城市经济发展的象征，中国多地一度掀起“摩天大楼热”，争先恐后筑起高楼大厦。

如今，中国早已不缺摩天大楼。上海有632米的上海中心大厦，是目前中国第一高楼；深圳有592.5米高的平安金融中心；北京有528米高的“中国尊”北京中信大厦；广州有塔身主体高454米的广州新电视塔，被人们亲切地称为“小蛮腰”；厦门有300米高的厦门双子塔，是厦门标志性城市景观之一……这些摩天大楼相继成为各地的地标。在不少城市管理者看来，一座或数座超高层建筑是展示城市形象的亮丽名片，不仅可以集中显示一个城市的经济实力、提高知名度，还能带动资源集聚，形成新的热门商圈。

超高层建筑的好处不止于此。超高层建筑有助于提高土地利用率。大城市特别是超大城市的中心城区，土地资源紧缺，寸土寸金，建筑在向空中发展时，可以通过高度的增加来扩大使用面积。

值得一提的是，开发商、建筑商对超高建筑也青睐有加。对开发商而言，通常在同一区域内，地标性的超高层建筑售价和租金都比较高，甚至还可以带动该区域房产售价及租价的上涨。对建筑商而言，超高建筑的设计、建造具有更大难度，拿到项目本身就是实力的证明，顺利完成则将极大地提升其业内知名度。事实上，不论是国际上的一些建筑大奖还是国内的“鲁班奖”，地标性的超高建筑都是拿奖常客。而近几年世界各地的超高建筑，多数由中国建筑企业承建。

统计数据显示，截至2020年4月，超过100米的中国摩天大楼建筑数量为1938座。根据英国高层建筑与城市居住区委员会的排名，全世界最高的20座建筑物有11座位于中国。

超高建筑有了硬约束
——多个在建及规划高楼项目降高度，“500米”成红线

拔地而起的一座座高楼，也对城市发展提出了考验。去年9月，住建部在《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中就曾提出，要严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。此次《通知》进一步明确，要加强城市与建筑风貌管理，坚定文化自信，延续城市文脉，体现城市精神，展现时代风貌，彰显中国特色，并对建筑高度提出了具体要求，指出要“严格限制各地盲目规划建设超高层‘摩天楼’，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配”“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”。

记者注意到，多地高楼项目已纷纷调整了高度。此前有机构整理在建及规划项目资料显示，“到2020年，在世界十大摩天大楼中，中国或将拥有6座，包括苏州高度超过700米的中南中心。”而在今年4月24日公布的全新规划方案中，苏州中南中心的建设高度从729米降至499米。据悉，苏州中南中心自2014年初开始施工，2015年所有桩基完成施工，此后不久就传出停工消息，直至5年后再一次公布项目规划方案。

不止是苏州中南中心，多座在建或待建建筑都下调高度。武汉绿地中心由最初规划的超600米降至475米；深圳罗湖华润湖贝塔项目从早前公布的830米削减至500米；西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米，下调3米，刚好低于500米的限制高度；成都天府新区超高层项目主楼超塔建筑高度从2017年公布的677米改为489米……

在中国科学院院士、东南大学教授段进看来，中国城镇化建设的“上半场”已取得巨大成就。同时，建筑风貌乱象、城市文化缺失，千城一面、环境品质不高等问题逐渐显露。城市与建筑风貌管理问题，近年从文化自信的新高度引起了国家和社会广泛的关注。此次《通知》出台，针对这些问题，进一步明确了管理重点、制度抓手和落实传导机制，为更好地治理城市与建筑风貌迈出了坚实一步。

告别“摩天大楼竞赛”
——超高层建筑建设成本高，维护要求高，过度追求易形成浪费

对于今天的中国建筑行业，修建摩天大楼从技术上讲已不是难事，更重要的是考虑是否需要。

清华大学建筑学院教授宋晔皓认为：“中国摩天大楼的数量很多，占到全球总数的很大一部分，住建部门应该对修建超高层建筑进行约束。”他表示，“在寸土寸金的区域修建超高层建筑，的确能缓解用地紧张的状况。但对于很多城市与区域而言，其现有土地开发强度并没那么大，是没有必要修建超高层的。企业、政府等相关方往往是出于各自的考量，产生了这种冲动。超高层建筑的建设成本高，运营与维护成本大，但租金、售价的回报却不见得很理想，还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。”

目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店。戴德梁行报告显示，2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高，平均在28%左右。

戴德梁行中国区研究部主管魏东表示：“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力，一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的，但不可否认的是，超高层建筑的总体体量巨大，动辄几十万平方米的项目投放市场需要更长时间的消化周期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有，大多数开发商会选择将项目散售，而一旦散售，项目品质将会在短期内迅速下降。”

不管是建设成本还是后期维护经营成本，摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高要求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，超高层建筑外表看似靓丽，但居住和办公的性价比最低。首先，公摊太大，使用面积小；其次，超高层建筑维护成本很高，电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，要比普通住宅高2倍左右；最后，超高层建筑是“三高”即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一。

此外，多数摩天大楼采用的全玻璃幕墙，容易折射日照，加剧城市热岛效应；消防设施应对摩天大楼的消防需求有技术瓶颈等，还存在一系列问题急需解决。

业内人士指出，一个城市没有雄厚的经济实力，无法建设和运行维护摩天大楼。但过度追求摩天大楼甚至形成一种“竞赛”，则必然带来浪费。随着国家对超高层建筑进行限制，“摩天大楼热”将真正降下温来，有望引导中国城市建筑进入更加理性、务实的阶段。链接: https://t.cn/A6LRcalB