新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

今天韶音家的Trekz Air的升级版Aeropex骨传导耳机发布了，还有游泳骨传导MP3 Xtrainerz。前者我在发布之前半个月就已经拿到了Aeropex，再加上之前是Trekz Air的老用户，就蹭着热点聊聊使用体验吧。

最先边先要吐个槽，就是韶音家的产品名字，太TM科幻了，还有品牌名。AfterShokz，这串英文真的是老外都要写错，然后就是产品名，比如之前的Titanium（Trekz AS600），这个还好，然后就是Trekz Air，我以为这就是巅峰了，结果今年的Aeropex和Xtrainerz一出，我只能说是在下输了——这意味着写这段小文真的是战战兢兢，如履薄冰。强烈要求韶音在中国区上市的产品要有中文名称。

1.刚入手Aeropex，就对这款产品好感顿生。我是从分体式的BREEZ开始用韶音产品的，到了今年的Aeropex，产品更加轻巧，不仅是物理重量上的，看上去也是一样。因为这代产品电路部分变小了，发声单元也变小变薄了，特别是后者，投影面积比前一代Air小了一半还多。

这个变化意味着Aeropex的佩戴比Air会更加“无感”，Air前一代戴久了耳朵背后会有切割感，Air解决了这个问题，可以全天佩戴，但是因为单元偏大，天热接触面会有汗，而到了Aeropex这一代，这一系列的问题全部都消失了，整个耳机本身也只有26克重。

2.不仅仅是戴着舒服，Aeropex摸起来也更加舒服。Air的涂层还保留着塑胶的质感，但在这代产品上，涂层与我之前最喜欢的moto手机的橡胶漆非常类似，又很像ThinkPad的PeachSkin，总之就是舒服，也让整个耳机的档次感又得到了大幅度的提升——是的，我一定要用大幅度这个词。然后就是按键，三个按键手感全部做了调整，键程更长，回馈更干脆，按起来更舒服，同样也更有档次感。

3.耳机后边的钛丝圈做了小的调整，佩戴的时候角度比Air要更冲下一些。以前带着Air坐车或是坐飞机，钛丝圈会顶靠背，但现在Aeropex这个现象减轻了很多，也就是说坐飞机啥的，只要一副耳塞塞住耳朵，它也可以胜任机上娱乐的工作了——你喜欢降噪耳机另当别论。

4.由于Aeropex支持IP67级防水防尘标准，所以运动时的汗水啥的根本不用操心了，不过要去游泳还是得用骨传导MP3 Xtrainerz，不仅仅是防水的问题，还有水对蓝牙信号的干扰问题。对了，我发现Aeropex的蓝牙信号挺强的，我在办公至大约20米，耳机和手机之间还有隔断的情况下都能正常连接，它采用的是高通QCC3024 蓝牙5.0芯片。

5.由于支持IP67三防标准，所以这次Aeropex没有采用开放式的接口充电，而是采用了磁吸式的接口和专用数据线。考虑到这次换了接口，所以在Aeropex的包装里，韶音送了两根充电线，很贴心——线材的质感和耳机基本是一致的。而且这个小小的磁吸接口也做得非常漂亮，充电线端还亮闪闪的镀了铬，显得很精致。有人要是说充电口脏了怎么办？这次你可以水洗啦！总体来说，我觉得今年韶音家这款新品是真的在质感上下了真功夫，毕竟也是上千的东西了，在这些方面做好点肯定没错。

6.说到这里，我们来说音质吧。哈哈，有人肯定说，这TM是耳机，为毛前边说了这么多和音质无关的东西？因为单以耳机的音质来评判Aeropex，这个没办法说，因为它是骨传导，给人带来的听感是和耳机有明显区别的，比如空间感，它就要比很多耳机天生要好，因为它没有头中效应，但是因为发声原理的问题，它的低频又不能太强，但是，在Air已经解决了骨传导耳机不适合听音乐这个问题之后，还有一个问题没解决：低频和大音量下，发声单元带来的震动会引起皮肤发痒，敏感的人甚至会全身发麻……

但是，Aeropex成功解决了这个问题，骨传导耳机又一个历史遗留问题就这么被解决了！韶音官方将这个技术称为“Bone Conduction 30°独家专利倾斜技术”，它可以有效降低震动困扰，而且还能让三频听感更好。要我直接形容就是：Aeropex的声音现在更像是单动铁耳机，中高频很好，低频比Air有一些减弱，但量感还在。别在意这个问题，你得想想Aeropex的使用场景是啥，在那些地方，它既能给你提供好的运动氛围，又能给出不错的音质，已经很好了。

7.续航。Air的连续听音时间是6小时左右，反正对我来说，满足一天的使用完全没有问题，主要是打电话、微信语音视频、刷微博看视频等，在这样的情况下，Aeropex更是没有问题啦——因为官方标称是8小时，提升了超过30%呢！

关于Aeropex的使用体验，差不多就是这些了。从我了解的信息看，Aeropex和Air会一起在市场上销售，毕竟两者都算是民用骨传导耳机中非常顶尖的产品了，两者价格差别也不大，选哪个就看自己的预算和需求了，反正对比我也放在这里了，自己挑。

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