#榕江壹号院# 榕江户型分析。
11.21日下午18:00截止登记，目前审核通过人数未达1:2，明天还有一天修改资料的时间。
刻意拖到现在，才发这一段点评，怕的是被外界认为被充值，不够客观。
优势：
1.户型设计好，120平基本可改四房，经典横厅四房，南北通透3+1，几乎户户南北通透。
2.梯户比优质，2梯3户，3梯3户，这放在今年任何产品对比都是有优势的，加上容积率低。
3.套内使用率高，随便怎么算都有80%以上，肯定是以上，至于官方的标准写着70多的，就自主判断，不强求。
4.单价足够低，均价7.78万/带装修，装修费是5000/平的标准，按今年新房推出，毛坯这备案价格才6.5-8.2万，姑且算它很难实现和不够现实，但对比起来确实是这么个理。车位比我就不提了，只能说相当充足。
劣势：
1.飞机航线下，有噪音，并且近两年由于疫情，航班相对少了很多，这是众所周知的毛病，并且碧海居住了十来年的老业主近40000多户，小10万人口碧海，难道这些业主全部都置换到南山宝中福田了吗？不还在原地居住吗？。
2.景观差，虽然我认为很牵强，但事实上确实没啥景观。
3.A栋西北面 大户型临街有车流量噪音，晚上会相对好些，楼下地铁口，电动车较多，这毛病挑的都是很牵强。。。。。
4.学位一般，商业一般，碧海没什么好学位和大型商业购物中心这是事实，距离大千里与壹方城也是2-3公里范围，步行路程较远。
其他小毛病就不提了，但看到很多kol博主都拿这碧海说刚需地段错配户型，大面积错配了，但事实上，碧海的楼盘大部分是05-18年竣工的物业，榕江这块住宅用地几乎就是碧海十年内再无新盘的低密度产品，对面有个京地海樾府，主打90-120平3-4房，预计明年入市，纯刚需盘了。
聊及此，松茂御龙湾2016-2017年开盘，89平总价就550-580万了，2017-2018年华丰前海湾备案价格89平总价去到550-630万之间了，单价算下来是6.5-7.2万之间了，还有17年的碧海君庭开盘价也在6.8万，所以，榕江这个备案价格什么水平？
相信各位相当清晰明了。
至于整个碧海近两年二手房交易市场数据异常火爆，几乎是整个南山刚需上车的首选，其中第一梯队的华丰前海湾，松茂御龙湾，幸福郡湾==都是很多南山码农的上车盘，稍微打听就知道。
回到大户型错配的问题。
榕江的大户型错配与否？
2个角度看待。
1.整个碧海大户型的供应量。
2.整个碧海总户数，人群。
1.
可参考下图，刻意把榕江2公里范围内的楼盘作了标记，参考户型是150-200平之间，其中，华丰前海湾和松茂御龙湾的楼龄是2016-2018年，中熙香缇湾09年，泰华阳光海09年，润恒尚园2015年，圣拿威2018年，宏发QCC/2017-2018年，碧海君庭2018。
以上楼盘，若拿出梯户比，容积率，户型使用率三者结合去对比，以上除了QCC和松茂，华丰，润恒稍微能接近，其他无法。
但榕江楼龄最新，位置更核心。
有趣的是，搜了链家APP，其中二手房挂盘，搜索功能设置为：140-200平参考，发现只有500多套房，其中碧海只有22套挂盘量，姑且当有些业主没挂盘，给他5倍，也就是100套的存量房。
说明碧海大户型能挂盘的不多。
A栋01户型200平，合计24套，总价区间：1619-1746万，
A栋02户型 183平，合计:24套，总价区间：1372-1488万。
A栋03户型 161平，合计：23套，总价区间：1302-1388万。
从总价上看，1700万也就是能买碧海区松茂御龙湾169平单证5房，差不多1700-1800万之间，之前挂盘都在2200左右。
1300万大概就是19年华丰前海湾140平单证四房的新房购置总价。
整个榕江大户型算下来不到90套，并且榕江应该是未来十年内整个碧海排名第一的优质盘，没有任何争议，谈及至此，这区区90套对整个碧海大户型占比，谈何错配？
2.
碧海楼盘总户数约45000多户，50多个楼盘。
按人口计算，约10万+，对区域有依赖性和惯性的业主随便也有个几千吧？
置换改善的需求不需要过多阐述吧？
#打新深圳##深圳楼市#
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优势：
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2.梯户比优质，2梯3户，3梯3户，这放在今年任何产品对比都是有优势的，加上容积率低。
3.套内使用率高，随便怎么算都有80%以上，肯定是以上，至于官方的标准写着70多的，就自主判断，不强求。
4.单价足够低，均价7.78万/带装修，装修费是5000/平的标准，按今年新房推出，毛坯这备案价格才6.5-8.2万，姑且算它很难实现和不够现实，但对比起来确实是这么个理。车位比我就不提了，只能说相当充足。
劣势：
1.飞机航线下，有噪音，并且近两年由于疫情，航班相对少了很多，这是众所周知的毛病，并且碧海居住了十来年的老业主近40000多户，小10万人口碧海，难道这些业主全部都置换到南山宝中福田了吗？不还在原地居住吗？。
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3.A栋西北面 大户型临街有车流量噪音，晚上会相对好些，楼下地铁口，电动车较多，这毛病挑的都是很牵强。。。。。
4.学位一般，商业一般，碧海没什么好学位和大型商业购物中心这是事实，距离大千里与壹方城也是2-3公里范围，步行路程较远。
其他小毛病就不提了，但看到很多kol博主都拿这碧海说刚需地段错配户型，大面积错配了，但事实上，碧海的楼盘大部分是05-18年竣工的物业，榕江这块住宅用地几乎就是碧海十年内再无新盘的低密度产品，对面有个京地海樾府，主打90-120平3-4房，预计明年入市，纯刚需盘了。
聊及此，松茂御龙湾2016-2017年开盘，89平总价就550-580万了，2017-2018年华丰前海湾备案价格89平总价去到550-630万之间了，单价算下来是6.5-7.2万之间了，还有17年的碧海君庭开盘价也在6.8万，所以，榕江这个备案价格什么水平？
相信各位相当清晰明了。
至于整个碧海近两年二手房交易市场数据异常火爆，几乎是整个南山刚需上车的首选，其中第一梯队的华丰前海湾，松茂御龙湾，幸福郡湾==都是很多南山码农的上车盘，稍微打听就知道。
回到大户型错配的问题。
榕江的大户型错配与否？
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1.整个碧海大户型的供应量。
2.整个碧海总户数，人群。
1.
可参考下图，刻意把榕江2公里范围内的楼盘作了标记，参考户型是150-200平之间，其中，华丰前海湾和松茂御龙湾的楼龄是2016-2018年，中熙香缇湾09年，泰华阳光海09年，润恒尚园2015年，圣拿威2018年，宏发QCC/2017-2018年，碧海君庭2018。
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说明碧海大户型能挂盘的不多。
A栋01户型200平，合计24套，总价区间：1619-1746万，
A栋02户型 183平，合计:24套，总价区间：1372-1488万。
A栋03户型 161平，合计：23套，总价区间：1302-1388万。
从总价上看，1700万也就是能买碧海区松茂御龙湾169平单证5房，差不多1700-1800万之间，之前挂盘都在2200左右。
1300万大概就是19年华丰前海湾140平单证四房的新房购置总价。
整个榕江大户型算下来不到90套，并且榕江应该是未来十年内整个碧海排名第一的优质盘，没有任何争议，谈及至此，这区区90套对整个碧海大户型占比，谈何错配？
2.
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#江西这五年 幸福E起说# 【E眼数读|这就是江西共产党人“画像”！】今天的党员230多万名，是新中国成立初期时7.7倍，江西共产党人究竟是什么样的?值此省第十五次党代会召开之际，大江网推出《E眼数读》原创专栏，第一期联合江西组工微讯，用大数据解读江西共产党人“画像”。https://t.cn/A6xM9g6q （来源：大江新闻客户端）
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神秘链接：https://t.cn/A6MU88Qb
神秘链接：https://t.cn/A6xvOBQX
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