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最近一段时间，许多网友私信问我，深圳的小产权房拆迁，到底是怎样赔偿的，我也看到网上很多写关于深圳小产权房拆迁，旧改、赔偿的方案及案例，基本上没有一篇文章是全面性的，都是片面性的，今天在此一一回答大家。

深圳经过四十年的改革开放，从当初的一穷二白的小渔村到如今的国际化大都市，从当初的私有土地制到如今的国有土地制，如今深圳的土地消耗殆尽，现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

而当初建的小产权房又分几个阶段，七八十年代深圳本地人建的一层或两层的小瓦房，由当时的宝安县政府颁发《广东省房产所有证》原原本本的深圳村民才会有，这种的在市面上基本是看不到了，但有一些拆迁房还能瞧得到！而九十年代初期深圳村民自建房屋分三类，一种是，老房屋由政府颁发的《房屋所有权证》“猪肝本”这类房屋的话现在在沙井、观澜一带比较偏的地方还能瞧得到！二类是通过“两证一书”申请建成后又到国土局备案核发的，这一类不能买卖，不能过户，不能抵押！三类是两证一书或历史遗留证书（村民私宅报批报建申请）这种房子目前是深圳最多的存在，为什么会是两证一书呢？两证一书的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。当时政府紧抓经济，没有顾不上这个，所以睁一只眼闭一眼就过了，两证一书:包含了建设用地许可证和建设规划许可证，兴建住宅用地批准通知书。这是城中村独栋类型，整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，而《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类房子也是存在得最多的！特别是一些什么证都没有的，基本上就只有这个回执。（简称：历史遗留）

还有村委统建楼，军产房，这两种在深圳基本上都是花园小区，配套设施齐全，基本不在拆迁范围之内，在这里暂不做讨论。

那么深圳的拆迁旧改是如何赔偿的呢？

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

补偿又有哪些方案呢?

一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。

二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。

三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是（甲方）拿到项目预售许可证的时候。
四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。

五是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。 https://t.cn/RTv4Kyo

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