顺心置地房地产培训基础知识

一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

两年内，劝你别买折叠屏手机

折叠屏手机这汪春水，被华为动态消息一次次挠得心痒痒。最近在接受媒体采访时，华为余承东再次为折叠屏手机站台：“两年后，华为的旗舰机中有一半都会是可折叠形态，而可折叠手机的价格也会下降到和现在旗舰持平的水平。”这样的表态，让消费者燃起信心，折叠屏的时代已经到来，并且很快售价就将回落到正常水平。

然而，《IT时报》记者采访多方专家发现，业内一致观点认为，当前折叠屏手机处于技术期货阶段，尚有诸多难题悬而未决。柔性显示的技术不一定在手机上会迎来爆发，在其他领域的憧憬甚至比手机形态更未来可期。

折叠屏手机现在可以买吗？

不建议，技术不成熟

还有20天，三星Galaxy Fold就将在欧洲发售。距离年中华为Mate X 6月上市的日期也仅仅只剩下两个月的时间。即使最近三星发布的Galaxy Fold折叠测试视频，表示Galaxy Fold能够接受超过20万次的开合次数，华为高管频频表态，为折叠屏手机增强信心，但分析师仍然有很大的担忧：当下折叠屏手机有太多技术难题悬而未决，折叠屏只是一个开始，“只有全手机都用了柔性材料时才有意义”。

Galaxy Fold折叠测试视频
三大技术难题悬而未决

群智咨询资深分析师吴淑园接受《IT时报》记者采访时表示，当前摆在折叠屏面前显而易见的三大难题是：弯折设计、铰链设计、电池容量，“由于折叠屏手机需要经过多次折叠弯曲，如同书本及纸张的原理一样，弯折后如何能够实现无褶皱，这是一个难点。就算最初实现了无褶皱，柔性显示屏幕在经受多次压缩和拉伸应力后，屏幕中间也可能会出现折痕，电路板、元器件可能受损，会带来屏幕寿命的问题。”

折叠屏手机另一个关键技术是铰链，不论是三星的内折，还是华为、柔宇的外折，都存在一个折叠半径，也就是R角。第一手机研究院院长孙燕飚表示，这里的技术研发难度大，不仅是因为R角容易形成折痕，长时间折叠也会影响产品寿命以及损耗元器件。

“现阶段只是屏幕实现了折叠，电池没有实现可折叠，对于整机设计，现在是两折未来会有三折，电池只能占据较小的空间，如果配备两块电池，会增加整机的厚度，如果只有一块电池，相当于一块电池支撑提供两块屏幕的显示，电池的容量也是一个挑战点。”吴淑园补充道。

产品尚未成熟

为什么技术尚未成熟，手机厂商就纷纷“抢滩发布”？业内人士透露，手机行业发展到现阶段，已经没有能够特别吸引消费者的点，而折叠产品，从产品形态上改变了大家的认知，会吸引消费者。此外，折叠产品的配套资源，如面板资源比较紧缺，若不提前和相关厂家进行战略合作，等折叠产品成熟后，企业会受限于资源的配合，影响品牌的产品布局。

目前，全球能够生产折叠屏的厂商有四家：韩国的三星、LG，以及中国的京东方(BOE)与柔宇科技。BOE为华为Mate X的屏幕供应商。业内人士提醒，国内外柔性面板技术存在一定差距，三星柔性屏良率都可以达到80-90%，但是国内面板厂硬屏良率尚在70-80%，BOE对外公布的情况柔性屏良率在70-80%。

“国内AMOLED柔性屏的供货处于起步阶段。第一，从产品形态来讲，现阶段量产的仅为柔性的初级形态，折叠形态还未量产。第二，从出货规模来讲，现阶段，国内厂商只有BOE实现了稳定的大批量的柔性AMOLED面板出货，其他面板厂的柔性面板还未大批量出货。”吴淑园还表示：“国内厂商从设备精密度、材料寿命等等都还存在差距。例如，材料的好坏，红绿蓝颜色不纯正，会直接影响画质呈现；再比如设备的精密度不够高，也会对良率有影响。”

即使目前厂商发布折叠屏手机，但是何时能到消费者手中仍是个大大的问号。让人感到遗憾的是，不管华为Mate X还是三星Galaxy Fold，产品发布后展示都用玻璃罩罩住一副“生人勿进”的模样，不允许被体验。由于产业链不成熟，手机成本居高不下，Galaxy Fold定价1980美元（13377元），华为Mate X定价17416元。

去年发布的柔宇手机虽然在万元以下，但是官方曾表明将于2018年年底上市之后，发货日期不断跳票，当前消费者在官网提交订单之时，仍然会提示发货需4-8周时间。

柔宇手机
手机两年内能普及吗？

不能，依旧是小众市场

这一场有关柔性面板的技术军备竞赛，不像全面屏，所有厂商选择跟进，在三星、华为锣鼓喧天的宣传下，不少厂商“哑火”。2月23日的OPPO创新大会上，OPPO副总裁沈义人称，折叠屏现阶段本质上更像是翻盖手机，硬主板和无法折叠的电池制约太多，“折叠屏没有解决究竟能给用户带来交互上或者体验上的提升问题之前，是没有特别大的价值。”所以OPPO只是进行技术储备，短期内没有商用折叠屏手机的考虑。

TCL通讯李绍康在接受媒体采访时也表示，当前折叠屏手机生态尚未建立。“折叠屏手机现在只能等，整个生态环境还没建立起来，都处于试验阶段。”作为面板供应商，LG也没有站在前锋。LG 移动通信业务负责人 Brian Kwon 同样表示，LG 在折叠屏手机的技术储备上已经做好了充足的准备，但是近期不会考虑推出折叠屏手机。

此前，《IT时报》对用户发起调查，近500人的回答中，近七成消费者不看好折叠屏的使用体验。独立电信分析师付亮也认为，手机的研发应该以用户使用体验方便为前提去设计再考虑新功能，目前仅屏幕的更新，似乎尚未看到更大的使用体验改善。相较于手机，他看到的是折叠屏对平板电脑的改善要超过了折叠屏手机。“未来，折叠屏手机具有一定的市场空间，从目前发展情况来看，屏幕增大的用户需求并不是刚性，受制于成本价格，折叠屏的市场份额相对有限。”孙燕飚同时也认为短期内折叠屏手机很难被消费者接纳，除了产品本身成熟度外，系统、内容、App都未配套完全，发挥出折叠屏的性能。

据群智咨询（Sigmaintell）保守预计，2019年全球可折叠智能终端的销售量约90万部，主要竞争品牌为三星、华为等，到2020年，全球可折叠智能终端的销售量预计将达到180万部。根据中国信通院发布的最新报告显示，2018年国内手机市场总体出货量为4.14亿部，按照这一标准，意味着两年后折叠屏手机的市场占比远低于1%。

折叠屏是伪需求吗？

不是，革新在其他领域

走在折叠屏手机前方的，是可穿戴市场。搭载一块960*192分辨率的4英寸柔性屏的努比亚α，将成为首款在国内实现量产的柔性屏产品。比起手机市场，可穿戴等领域，柔性屏正焕发出不一样的生命。吴淑园也强调，因柔性屏的产品特性，未来可以实现随意卷曲，应用场景将特别广泛，可以渗透到人类生活的方方面面。

努比亚α
“折叠最重要的是两个特征，一个是厚度，一个是重量。在厚度上，我们可以看到新型柔性屏跟传统的LCD、玻璃屏相比，薄了至少一两个数量级。这样带来的好处是可以形成非常多样化的屏，并且可以节省很多空间，重量上也是如此。我们的屏幕加上周边的电路才2克，这跟传统动辄几百克、甚至加上外围框架后上千克的玻璃屏幕相比，有非常大的重量节省。” 2019深圳IT领袖峰会青年领袖论坛上，深圳柔宇科技CEO刘自鸿阐述柔性屏的市场空间说道，它的价值远远超过的手机市场。比如航空领域，刘自鸿表示已经与空客签了合作协议。

“飞机对柔性屏的刚性需求就是重量，原来一块屏幕是一两公斤，当有400个屏幕的时候，折叠屏优势就十分突出。民航曾经统计过一个数据，商用飞机每增加一公斤一年下来要多耗1万美元的油费。为了节省几百万元的油费成本，就产生了刚性的需求。”刘自鸿说道。

业内人士表示，柔性屏对当前产业来说，仅关注于手机市场过于狭隘。它巨大商业价值在于任何空间都可以做成显示、操控界面，它的影响力还将体现在消费电子、智能交通、智能家居等各个领域，如在医疗上，检测设备都可以紧贴皮肤进行更好的病理检测。

2019-4-1 星期一 天气:小雨转阴
宝宝第34周+1天
距离预产期还有41天
肚子越来越大，越来越圆，晚上睡的不好，翻身都不是很方便，把朱老师送的孕妇枕头用上了，侧睡肚子下坠减轻了。
宝宝，最近妈妈特别情绪化，你爸爸说句重话妈妈就控制不住眼泪，还特别容易生气，简直就是一点就燃，妈妈要控制情绪，因为激素变化，妈妈有点控制不好，但会尽力的。