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新园区50人|郗龙飞：数字经济赋能产业园区的生态变革
　　从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。
　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
　　11月8日，针对疫情常态化下产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的变局与破局，房讯网采访了中国高科技产业化研究会智能制造产业促进中心副主任郗龙飞。
　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？
　　此次疫情危机之下，不仅对政府、企业都是一次前所未有的挑战，对于园区运营者来说，也是一场与时间赛跑的硬仗。
　　在这段时间我们对园区的调研过程中，可以看到国内园区在疫情排查效率、政策响应、行政审批绿色通道建设以及产业链的协调同步上呈现出了较大的差距，而这种“速度”和“力度”则得益于园区前期扎实的产业服务基础和高效的园区治理水平。
　　在疫情下，社会普遍认识到借助科技赋能疫情防控与社会治理的重要性，5G、人工智能、大数据、物联网、数字信息等新技术和新模式可谓是“八仙过海，各显神通”，为数据采集、信息传达、动态监控、远程联动、跨区域资源调配等工作提供了有效的支撑和保障。各园区虽然都花巨资建设了强大的硬件平台，但加强公共数据的应用才是管理的根本。如何将采集的数据演化成态势判断的依据，将市场验证过的好技术、好产品赋能到园区企业，将成为以后解决类似大型公共事件问题的关键。
　　除了园区的管理之外，我们看到企业在疫情之下也在发生着巨大的转变，国内主流科技公司因为业务的边际成本的有效降低，在不断的拓展新的领域和新的场景，商办空间的扩张也纳入了执行清单，但因为政策的不稳定和德国化模式发展，显然国家未来发展的重点已经不是扶持巨头企业，而是转向赋能中小企业。对于中小企业发展来看，政策赋能、科技赋能、品牌赋能的运营效率提升是帮助中小企业渡过艰难期的最有效的扶持。从商办空间考虑，中小企业更需要灵活多变的、服务力高效的办公空间。从场景来看，中小企业分为接待型办公空间、分布式办公空间、研发型办公空间等场景。从服务力来看，主要是品牌服务力、政策服务力、运营服务力、销售服务力、科技服务力等支撑产品。以上这些都是现有商办空间很难短时间内补足的短板。
　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？
　　因国内数字经济的发展已经居世界前列，从技术到运营已经成为数据生态数据能源态势，通过数字改造后，需求与供给与之前的业务关系大相径庭，未来商办空间信息扁平化的发展中介服务慢慢会成为历史。对于园区招商而言已经不是简单的信息对称可以解决的，重点在于园区运营服务力的厚积薄发。
　　企业入驻园区除了传统给予的政策、引导基金及人才的存量服务的扶持，更多的是通过入驻企业的数字化对企业发展阶段的理解所匹配的精准服务。一个企业入驻园区，选址的条件是否符合企业发展，它可以享受什么政策，符合哪个政策项目申报条件、品牌上有哪些工具、解决方案可以赋能等等，让企业把精力都专注在核心业务上。如果园区目前不具备服务能力是否可以选择合作引进。
　　例如深谷就园区为企业赋能价值的创新型企业品牌。它们不仅提供政府项目代理申报服务、税筹优化设计服务和企业选址服务等企业服务，而且在数字化品牌管理上也有创新的应用和解决方案，让企业可以真正的体会到什么是高品牌、高性价比的服务。
　　深谷的数字化品牌管理解决方案里面的一个小程序的应用在产业地产行业招商和企业产品销售上有很多好的结合点，也是创新的亮点。这个应用不仅可以管理企业员工的名片、营销资料、活动海报的查看频次、转发次数等多维度数据，还具备了SCRM的客户管理能力。最关键的是因为是高品质的画面，让企业释放的颜值变成了有效的生产力。对于推广而言是不可多得的好帮手。
　　3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？
　　数字经济促进服务业发展，数字经济以不同形式存在于各行各业，围绕在我们身边，影响着我们的生活。我国数字经济的的产业数字化部分所占比重由2005年的49%提升至2020年的81.3%。
　　数字科技的发展重塑商业地产发展模式。随着5G、大数据应用的快速发展，以人为本的数据化的互联互通，赋能商业地产设施、空间、运营服务等多环节，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，为人们创造舒适生态、极具体验感的消费和办公空间环境。
　　数字时代，新模式新业态创新层出不穷。只有转型速度够快、转型效果够好，企业才能在人才、品牌和资本的竞争中保持优势。企业战略要数字化，市场营销要数字化，比如建设数字品牌；重视社交网络营销；提升线上与线下的一致性和便利性。
　　未来十年，中国地产市场将进入以用户需求为中心的“响应式”时代，并在经济增长的推动下将成为亚太地区可投资商业地产总量最大的市场。在逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，消费和科技创新将成为推动经济增长和升级转型最重要的引擎，这也将成为下一阶段商业地产发展的主要脉络。
　　在中国商业地产市场中，写字楼、购物中心、仓储物流等主流商业地产的需求仍将持续增长，同时和科创相关的数据中心、科技园区，受消费升级推动的长租公寓、冷链等新兴商业地产都将拥有巨大的发展空间和投资价值。
　　展望未来，“健康中国、绿色中国、智慧中国”的理念将在包括房地产行业在内的诸多领域得以践行，更多的楼宇将实现绿色健康、节能零碳的标准。调查显示，疫情后有超过半数的中国租户表示他们更偏好绿色和健康建筑。
　　灵活性将成为租户对于未来办公场所和办公模式的重要诉求之一。疫情的爆发不仅在短期内改变了企业的工作模式，也让灵活和弹性制度成为未来办公的长期议题。越来越多的企业也考虑将灵活办公模式（包括远程办公、无固定工位、轮班制、弹性工作制等）作为长期租赁策略的一部分。据调查显示73%在中国的企业租户将增加采用灵活办公，并有70%的企业将会增加科技投入以支持远程工作。
　　随着灵活办公模式被更广泛地采用，年轻世代和智能设备源源不断地加入工作场所，房地产租赁策略也将迎来的新的变革。除了共享办公、居家办公等弹性办公模式，无人驾驶技术的逐步成熟和大规模运用，车上办公也将真正加入到新的办公场景中来。

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