撰文：悟空美编：田青校对：紫藤前瞻才是价值，同步只是解析，滞后那是回顾。大家好，我是【东哥探盘】团队的悟空。今天，聊一个空洞但也许很有用的话题。早在2017年，笔者就提出了楼市的南北分化，并指明要购买的城市——深圳，同时也在那个远郊盘如日中天众人打鸡血的情况下，力劝大家回归主城，并提出四环内、改善盘、大开发商、近地铁、有学校的理论。从现在看，过去买了满足这些条件的楼盘，绝对跑赢大多数购房者。以上两个前瞻性的结论，让悟空如纱布擦屁股——露了一手！今天，也就是在2021年，悟空将试着分析郑州未来人口的流向及NEW MONEY的流向，不谈背后的逻辑，不谈虚无缥缈的规划、不谈空洞的大理论，不打太极，明确指出我判断的潜力区域及楼盘。——1——最不可能逆袭的两个区域实现逆袭管南富田城九鼎公馆3号院怼到了17000！金水北瀚宇天悦城怼到了21000！要知道，在横盘期，很多区域的新房和二手房都在降价，很多人在2017年之后买房，不降价，就已经跑赢了整体基本面。而在哀嚎遍野的远郊，很多人首付都跌没了！荥阳某些楼盘怼到5000多，平原新区、南龙湖甚至出现4字头的楼盘！远郊区域量价齐跌是不争的事实，但是在过去被普遍看好的明星区域，这几年房价只能用平平无奇来形容。比如，被视为接上郑州另一条大腿的“常西湖新区组团”；比如，政企联合开发，又是滨河、又是国际的CLD；再比如打算抱着北龙湖上位的金水科教园区组团；在远郊哀嚎、重点区域平平无奇的常态下，管南和金水北重磅逆袭！虽然，瀚宇天悦城及富田城九鼎公馆的价格只是极个别现象。但是，不可否认的是，管南和金水北价格整体都出现不同程度的上扬。很多人打心眼里看不懂，管南脏乱差，大车横行，道路七拐八扭，关键是供应量还特大，随便一个楼盘动辄都千亩起步！至于金水北，比起管南也好不到哪里去，此前城中村众多，区域历史包袱沉重，关键的是，各个楼盘容积率还贼高！除了这些硬伤之外，从规划的角度看，不管是管南还是金水北，都没有高大上的加持！你是C字头吗（CBD\CLD\CCD）？你有超高层吗？你有这馆那场所吗？你规划有各种高大上的写字楼吗？阳光照射下玻璃幕墙bling bling的那种。管南、金水北老脸一红，不好意思，我啥都没，但我就是涨价了！尽管现在出现一定回调，但整体还是涨了！你们啥都有，为啥不涨？你们环境那么好，为啥还降价？其实，看似不合理的事情，如果你从人口、从人性的角度去分析，这一切，其实十分合理！只是，很多人此前没有看到，甚至在2016-2017年，很多人发了疯的去买远郊的概念区域，自认为自己眼光高人一等，提前入场占座的的时候，悟空就说主城才是王道。如今，事实说明了一切。管南、金水北热销的背后，隐藏的其实是一个郑州人口迁徙的大革命！——2——背后人口置业的空间迁徙革命房价跟着人口走，人口跟着饭碗走！在过去，郑州发展越来越好，吸引的人口越来越多，已经成为共识！但是，被吸引到郑州的新郑州人，以及老郑州人新的置业方向，却出现了分歧。这种分歧，本质上是对城市发展方向，人们置业方向的判断。比如，很多人认为，郑州东强，发展会一路向东，人口也会一路向东，把目光主要集中在郑州东部、甚至开封西区。比如，很多人认为，瘸腿发展的郑州，不利于长久，在郑东发展到一定程度后，郑西才是下一个发展方向，一心两翼才是王道！CCD才是下一个风口！还有人认为，工作CBD，生活CLD，与东区有一定距离的滨河才是下一个风口！但事实证明，以上各个区域在过去几年人口导入并不多，房价也基本稳定。那么，管南，金水北环境一般，规划一般，为什么涨？你要明白，一个区域，为什么乱？人多车多才会乱！为什么脏、差，是因为人均占有资源少，清理不够及时才会脏差！这对于区域环境是一个坏事，但对于楼市是好事，因为人多，需求就相对多。我们根据规划、根据环境、根据配套去判断一个区域的楼市，为什么很少有人预判管南、金水北的涨幅？是因为不够专业？其实不是，恰恰是因为太专业了！但是，你用专业的眼光，去衡量大部分不专业人的买房心理，肯定会出差错！在楼市横盘期，大部分普通人买房是什么心理？价格合适；配套能满足当下基本的生活条件；上班相对方便；离我现在居住的地方比较近。以上四条，对于大部分购房者而言，比起什么高大上的规划、什么诗和远方、比起什么城市发展逻辑都要重要的多。尤其是第四条，离我现在居住的地方比较近，是众多购房者买房最重要的因素。那么我们再来看管南和金水北，本身就是大量的地缘群体，同时离就业机会东区比较近，通勤比较方便，关键是此前价格相对合理，因此，吸引了大量人口。并且，这一趋势，未来短时间内不可逆。当三环内饱和，东区发展基本成熟后，很多人没有跳过东区向更远的郑东置业，也没有调转头去郑西置业。而是朝着临近东区的老城区南北自然聚集！这堪称一场人口迁徙的大革命！一个很多人没有预料到的结果。很多新郑州人，很多老城新生一代，并没有把目光投上各个规划好的明星区域，在买不起东区的情况下，选择了成熟度尚可，离东区近的区域。因此，在上一阶段，管南、金水北实现了逆袭！很多人理解房地产，都是从专业的角度去理解，但悟空更愿意站在人性的角度去解读。你千言万语去诠释一个区域，但就败在人家“离家近”“方便”的置业心理上！——3——两个区域，几个楼盘再次强调，同步只是解析，滞后那是回顾，前瞻才是价值。深圳的大涨意料之中。管南金水北绝对符合悟空之前的郑州置业理论。管南和金水北已经到了阶段性的高点，那么下一阶段，看好哪里？不怕打脸，直接明牌：龙子湖及周边、高新区四环内的区域。同样，遵循上面几个逻辑1.现阶段价格合适；2.经过多年发展，配套能满足当下基本的生活条件；3.上班相对近，就业机会众多；2020年底，高新区拥有科技型中小企业2103家，在孵企业3730家，拥有国家知识产权优势企业10家、示范企业3家，河南省知识产权强企18家；省级以上研发机构317家，建设有国家级重大科研基础设施国家超级计算郑州中心、5个国家重点实验室和2个国家级大学科技园。随着9月6日郑州千味央厨食品股份有限公司正式登陆A股市场，高新区已经诞生18家A股上市公司，行业涵盖物联网、电子信息、生物医药、新材料、节能环保等领域。而龙子湖湖心岛，更是各种产业总部的聚集地，根本无需列举！4.离我现在居住的地方比较近。高新区和龙子湖，分别依托于郑大、河大两个全省最牛B的高校，同时还有河南工业大学、河南财经政法大学等辅助，未来周边会不断产生大量高端“地缘”群体！环境好、配套相对成熟、产业多、有大学，离老城区人流密集区近，多种加持下，个人非常看好高新区、龙子湖周边未来的楼市！事实上，过去一段时间，高新区成交量一直是郑州第一名！我们明白，价格下跌的重要信号是成交量下跌，价格上涨的信号是成交量的上涨，高新区，未来不可限量。再说龙子湖，周边二手房和新房供应有限，成交量在郑州范围内一直默默无闻！但是，大家可以看看周边小区近几年的涨幅！高达200%以上！2016年，如永威五月花城、正商书香华府、新芒果和郡、正商铂钻的涨幅都翻倍，而郑州当时普涨仅60%左右，而在房价下行的这几年，很多房子的涨幅都吐回去不少，而龙子湖周边二手房非常抗跌！有兴趣的，一定可以去房管局官网查查高新区的成交量，去贝壳看看龙子湖周边二手房的成交数据！以上这些龙子湖的二手房，包括如今高新区四环内大房企的改善新盘，二手房，价格合适基本都是当下买房的最佳选择之一！我可以负责任的说，这些楼盘，楼市下行他们坚挺，楼市上行涨幅一定跑赢大势。现在横盘期，可以找一个利率相对低的节点上车。——4——价值共识贵的东西，未来会更贵。现在成交量高的区域，未来成交量会更高。房子，包括一切贵的东西，之所以贵，是因为有价值共识。钻石、和田玉、古玩甚至黄金本就没有价值，认可的人多了，流通的多了，成为“一般等价物”，就有了价值。买房子也是一样，千万不要你以为，你要弄明白大多数人怎么以为。房子这个东西太特殊了，错的人多了，就是对的，因为大多数人决定购买力。你不看大多数人的置业想法，去买一些当下就争议不断的区域，怎么可能不入坑。相反，如果你掌握了大多数人的置业想法和方向，顺势而为，想赔钱，真的很难！有人说，悟空，你又在失心疯，你这是一派胡言，月薪几K的小编在教身价百万的人买房。我只想说，那些几K几K的都是水平不咋地的，真正的牛人，薪水都是用“W”作为计量单位!就比如我。0.35W。▼往期文章：备注：

《行者故事》五。上回说到行者辞了铁饭碗的工作到滦南义务支教七年，前两年是青年志愿者协会期限，后几年是自己选择的目标，做为新学校的房子不建好了，我是不会走的，说哪办哪儿，但没想到几间房子会建五年！新房竣工当然是大喜事儿，但建房过程中又发生一件关于我终身的大事儿，当时算是大喜事儿，19年后或者30年后会不会是害人害已的转折，谁也说不好？！这件事儿就是我----结婚了！2005的新年马上就要到了，计划中的新房也已经攒筒儿了，虽然没有门窗，也没贴磁砖没抹灰的，但毕竟在人们口中说起来是新房建上了！这在当时的100来户400口人不到的小村子已经是大新闻了，奠基初始就有好多人怀疑我们这新房到底能不能建好？还有人说：她家拿什么建房？还六间？三间都费劲！甚至施工队别人家都是砌墙完了再给钱，唯有我们家是先上交钱后给来人砌墙，因为怕干完活了我们付不起工钱！人情冷暖自知。村里人看我出来进去的下地插秧割稻，在新房看工地一个拖拉机兜里睡半年，待人接物的总之都说我，老实，能干，勤快，还懂事儿。其实我知道是村里人们抬举我，大家也不需要我做啥，只是见面儿了打个招呼，老乡们都说这孩子不傻！足矣。村里有个开小卖店的我叫她“太太”，人特别热情，出来进去买个油盐酱醋的老说话打招呼的，太太说，小伙子，你天天下地干活建新房还照顾孩子们吃喝拉撒的，太太忒稀罕你，太太给你说个媳妇儿吧！我开玩笑说，哪感情好，说成了给太太买个大背腿！太太说，你高姨家丫头和你一般大儿，她儿子又生病这么多年，这几年里里外外都有你帮衬着，你要是留在咱们村你俩结婚正合适！妈亲滴，说真，我们一个屋檐下住了三四年，一起下地干活，一起赶集买菜，一起照顾孩子们，我知道她一切的好，人漂亮，心善，对孩子们周到体贴，算得上十里八村少有的女孩儿！但她家的几个条件可以用苛刻来形容：一，谁娶她家丫头就得男到女家落户做倒插门养老婿！二，如果进到这个家得把残疾小舅子弟弟当亲弟弟养，一辈子不能嫌弃！三，所有给弟弟治病和建房的几十万外债都得负责偿还。我一个锅里吃了几年饭，当然知道她家闺女找对象的这几个条件，所以我压根儿也没想过我们会成为一家人。又一次去小卖店买东西，太太留住了我说：小王啊，上次哪事儿我和你姨说了，只要你答应哪几个条件你们在一起多好啊？回家和你爸妈商量一下啊。人非草木孰能无情，一起生活了好几年我看到她所有的好，对别人孩子都辣么好，以后有了自己的孩子，哪会有多好！一个男人一辈子能遇到一个好女人，哪什么压力都会好起来的。我试着给家里打了电话，爸爸妈妈又一次蒙呆了：儿子，你到底想怎么样？好好的工作不要了，去唐山给别人义务好几年，又帮别人建新房，现在又不回家了要给别人去做上门女婿？！你让爹妈的脸面往那里放？！你是疯了，谁也管不了你了！随你去吧。几次商量无果，我带着她回了次老家，爹娘看到这么漂亮懂事的闺女能成为自己家儿子媳妇儿了，也就这样了，自己的儿子就算是长大了要飞也由不得二老了！就这样儿从村里太太提起来这事儿到年底结婚也就一个多月时间我把户口迁过来，领了证，在村里办了十几桌简单酒席，这就过日子了！当时新房刚攒筒还不能住，老房里还有孩子们，我们就在院里3000块钱搭了两间简易房，哪会儿还没有彩钢房，就是哪种白灰抹的里面有芦苇杆的简易房，我虽没练过段誉的一阳指，但轻轻一捅就能捅个小洞，我们在哪个简易房里结婚，冬天冷夏天热住了两年，直到儿子一周岁才搬到新房子。做了姑爷就是一家人，以前是志愿者老师，就算下地插秧割稻建新房，出力就是省心，没米吃了也不用我担心，现在成了家里的一员，事事得琢磨，吃穿住行，家里家外，都得顶起来一片天，哪会儿也算是家里的“顶梁柱”，虽然累但觉得很快乐，因为我有用，能为别人做点儿事儿，能为这个家担起来！我出主意从奔城建坤农机买个水稻收割机，早出晚归和老岳父去割手工，一亩地35块钱，一天整好了30亩地，挣800.900块钱.从柏各庄割起到胡各庄到家里由南到北能干一个月活儿，累，但天天能看到钱 。我们又承包土地，种地种水稻，我又买个三轮摩托车和妻子去赶集卖小百货，我又到奔城打工，从滦南汽车站到爬户火车站到嘴东码头都有我焊过得铁，钢筋工从在三丰小区一天45块钱到去云南玉溪时的焊工150.块钱一天，我经历了很多工地，从北环的鸿田农机到南环的益民饲料我也经历了好几个工厂，不是我工作不踏实，到哪里都做不长是因为家里还有许多事儿等着我，只有农闲，寒暑假，才能找机会出来打工，后来又和亲戚搭伙儿从大连港提了两辆小日本儿的插秧机，受累不怕，因为有家，吃苦不怕，因为有她，再苦再累骑摩托车回家门口一响喇叭 ，院里声音此起彼伏：我哥回来了！姐夫回来了！快给姐夫开门儿去！哈哈 ，哪才是我最高兴最荣耀的时刻，就这样儿，日月如梭，有苦有甜。转眼之间就到了2012年，由中央最高领导批示到省，市，县，各级关怀。各各部门和社会各界人士一夜之间让我们走上了人生的巅峰，，，正所谓守得云开见月明，下回再说。[太开心]

第一次给William剃头发，我妈妈说：“William，剃了头发之后更像他爹了！”亲生的亲生的，绝不可能报错。自从看了“错换人生28年”的相关报道，心慌兮兮的就怕报错，怕自己真心错付了，这社会影响里太大，像我这种敏感的人更会想东想西的，不过有了妈妈的肯定我就不怕了，而且William笑起来超级想他舅，嘻嘻～亲生的…人啊，就是怕错付了自己的情感，到头来不是却自己的。等到真相吧#错换人生28年# https://t.cn/R2WxOw4