现在的杨幂家喻户晓，连王思聪也暗生情愫，好像王思聪说过，如果杨幂离婚他就娶，但近期有爆料说刘恺威杨幂欲复合，所以王思聪的话才迟迟没有兑现[思考]
其实杨幂是高额头挺鼻梁的女生，实属女强人类型，因工作特殊性常常需外出奔走，跟各色各样的人交往，这势必会引来刘恺威甚至其父母的不满，两虎相争离婚似乎也成了必然。但因为小糯米的原因，他们之间的感情又搭起一座桥梁，之前杨幂看到小糯米同时，与刘恺威漫聊彻夜，单独共度连续6个小时！若能破镜重圆，可谓皆大欢喜。我也希望他们给小糯米完整而幸福的生活，但有谢霆锋与张柏芝离婚后也爆料过复合的例子，你觉得他们真的会复婚吗？你希望他们复婚吗？
其实杨幂是高额头挺鼻梁的女生，实属女强人类型，因工作特殊性常常需外出奔走，跟各色各样的人交往，这势必会引来刘恺威甚至其父母的不满，两虎相争离婚似乎也成了必然。但因为小糯米的原因，他们之间的感情又搭起一座桥梁，之前杨幂看到小糯米同时，与刘恺威漫聊彻夜，单独共度连续6个小时！若能破镜重圆，可谓皆大欢喜。我也希望他们给小糯米完整而幸福的生活，但有谢霆锋与张柏芝离婚后也爆料过复合的例子，你觉得他们真的会复婚吗？你希望他们复婚吗？
【特朗普：我对推特有贡献】当地时间1日，特朗普接受福克斯新闻专访，在主持人提及谷歌等网络公司反对其连任时，特朗普称他们的行为很可能是非法的，“谷歌、脸书和推特都反对我，但我还是胜选了”。特朗普表示推特干扰了他的账号，让支持者难以关注他，“他们的行为是错误的，而且可能是非法的，我们现在正在调查。”特朗普还称，他给推特带来很多好处，“如果没有我，推特肯定不会是现在的样子。”不久前，推特发布新规定，将对公众人物违规推文进行标记和降级。
第十一届中国产业园商务区发展论坛直播实录（三）
房讯网讯 2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在北京富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。
来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过2000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
第十一届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了华润置地、万科公建平台、北京经开、中粮置地、金融街置地、富力地产、远洋地产、金地商置、联美集团、创元汇资本、住总地产、金隅地产、庄胜地产、易产全投资、汇鑫科服等合作伙伴的支持。
论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共谋产业园商务区的转型升级，推动中国产业地产的创新发展。
以下为直播实录（三）：
主持人：感谢刘总的精彩发言。感谢刘总作为商博会、产业论坛，写字楼年会的发起人，对中国商办地产作出了巨大的付出，让我们再次以热烈掌声感谢刘总多年来的坚持和奉献！
下面进行论坛最精彩的部分，主题论坛环节。对话主题：产业园区的持有时代--空间、配套、运营、服务
随着"持有时代"的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到"空间+配套+运营+服务"全方位竞争新格局？让我们听听来自一线的行业大咖们怎么说。
有请以下对话嘉宾上台。
嘉宾主持：中关村固安园总经理王玉龙：先生
对话嘉宾：北京万科资产经营中心总经理秦江先生
大悦城控股北京大区副总经理余佳先生
嘉铭投资集团副总裁孙鹏阳女士
金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生
北京金隅文化科技发展有限公司副总经理 肖博女士
中耀盛世总经理马耀扬先生
主持王玉龙：今天这个组合特别好，说产业地产的事儿，把运营、商办放在这里了，从我的理解里产业地产形态必须多，在产业地产领域里包含很多形态。未来支撑一个城市的经济，产业园是肩负非常多的使命和责任，所以政府密集出台了一些政策，216、217号文说的问题，更多是针对北京市场的产业园区里的一些政策，必须限售、限购，不得分割，这是非常严厉的。如果这样就不能叫产业地产了。从审批环节也做了非常明确的规定，除了政府审批效率上有一定规定，要求5天、7天必须给明确意见。还有对企业的规定，对于企业是什么样的企业，允许你入驻园区，是政府直接审批的，审批里没有细则，我相信它一定从产业的形态，产业性质符合不符合产业落位，还有税收，还有落地投会有严格限定。我们到底聊什么？聊产业新城，还是聊园中园，还是聊北京市场，还是聊外地市场，因为完全不一样。比如河北，对于产业园区是允许我分割出售的，单栋面积高于500平米原来是可以分层分栋分割出售的。今天就聊北京市场，首先有请肖博女士给我们解读一下融合土地产业管理运营提升产业园价值，构建产业发展全生态的系统。
肖博：主持人给我的问题我认为还是手下留情的，领导依然都走了，剩下都是业务方面精英，更多是从实际工作过程中遇到的问题或者我们处理问题有的经验，来跟大家分享。
制造工厂的项目前身是金隅天坛一个家具厂，天坛家具厂外迁到河北大厂，土地和厂房性质都是工业性质，国企有一定的社会责任，跟海淀区政府，我们的项目定位是海淀区政府帮我们定的，为了响应北京的号召，未来西三旗片区有一定的存量，定位智能制造偏智能硬件。我们的定位有点儿被动，但是从开始规划设计到现在，将近80%的出租率，我们还是受到了政府各种支持。在前期定位的时候不见得政府主导了就是错的，或者我们这个项目就走不好，而是看我们怎么利用政府政策，怎么把市场跟它结合起来。
说回来空间方面，制造工厂这个项目，空间在北京是稀缺的，层高6.5m-11m，我们里面有天车的，因为天车都拆了。客户来的时候在写字楼里说户型不好用，这里弯的，那多一个柱子，到了我们制造工厂客户从来没有说你的房子不好用，这是我特别自豪的。厂房特别方正，中间分割过道墙，柱子都放到墙里，客户都很喜欢，尤其做智能制造类的企业。空间做规划的时候把所有相关的问题替企业客户做好了调研，做好了规划设计，包括外立面设计，包括智慧城市在园区的应用。
配套方面，即使作为园区，我们也认为应该作为平面交通的写字楼，在服务配套，尤其商务、生活配套方面一定要满足科技人群日常的需求。前段时间有一个帖子说到回龙观科技精英们怎么把月薪几万活成月薪三千的，不赖他们，就是因为配套根本不到位。商业配套方面金隅有自己专业团队做招商，无论品牌、服务、品质方面，对商业客户定位有严格把控和要求。
招商方面，形成产业聚集最前端和最关键一环就在招商前端，我们做产业定位最开始遇到很多困难，我们自己本身最开始搞不清楚，我们自己问智能制造是什么呢？我们代理朋友来了问你们到底限什么行业，基本作为囊括进来了。随着招商的进展，随着机器人的签约，有独角兽的企业，智能物联网的企业签约，我们产业集中在AI、智能汽车、大数据研发，大数据存储不做，从产业定位方面，园区定位就逐渐清晰起来。客户现在还没有完全入驻，正在装修过程中。下一步入驻之后，前期就已经开始考虑相关运营的问题，这里运营最基础的包括一部分物业服务。我们是平面交通，北京夏天地面温度达到40度，怎么让客户能够入驻园区，而不选择写字楼，我们就要做好产业服务，我们搭建了几个大平台，我们起码工商财税法、知识产权等等专业对接做好，下一步在国际对接，跟海淀区政府通过一段时间的沟通磨合有了合作基础，尤其我们引进的独角兽企业，有它自身的特点，我们想帮助它跟政府做政策方面的对接，未来跟国际化的合作方面的对接，实验平台的对接，这都是未来制造工厂运营服务方面，我们不光想到，我们前端触角开始做铺垫了。
主持人的问题基本囊括了从前到后的工作内容，我们计划从四个方面全方位满足金隅制造工厂入驻的所有客户的服务方面的需求，让客户在制造工厂里顺利发展，让他们腾飞，制造工厂的升值指日可待。
主持王玉龙：你判断西三旗区位工业地产多少钱一亩？新的工业地产的项目大概多少钱一亩？
肖博：我真答不上来。
主持王玉龙：至少应该在500万-700万一亩。因为你们是金隅，是原来的迁厂的改造，假设这块土地正常价格550万一亩卖给你，同样做今天现在的形状，80%的出租率，把你的建造成本、土地成本放进去，以现在的收入多少年可以收回？
肖博：这个问题在最初回答第一个问题的时候是有铺垫的，国企的从业人员相对谨慎的。金隅要践行社会责任，我们是响应北京市"疏、整、促"的政策，我们人流比天坛家具厂还要多一些，但是我们疏解了原来的一些低端相对污染的产业，把高精尖的人才聚集起来。工业用地从我们整体投资和土地持有，我们这方面没有成本，政府短期的账可能算不过来，但实际上通过这拨产业聚集，我们大概有一个测算，吸引进园区的企业发展速度非常快，预计两三年营业规模可以达到100亿左右，政府算的是更大的账，不完全是最早的租金费用。
主持王玉龙：政府跟你们引入的企业之间有对企业审批吗？
肖博：入驻的企业都必须海淀管委会的审核，目前税收不在考核范围内，只是行业对口入驻就可以。
主持王玉龙：如果重新新建一个，多很多园中园企业的资产是非常重的。肖总是盘活资产，迎合"疏、整、促"的要求。很多听众是关注这些问题的，因为我们是不同的行业。
问问马耀扬总，我们如何解读从价格竞争、空间竞争、配套竞争，进入到空间+配套+服务+运营全方位的竞争新格局。
马耀扬：今天在台上的几位嘉宾，我是唯一第三方身份看待产业地产的。产业地产话题这两年非常热，我个人感觉大部分产业园开发企业未必愿意真的接受实话。前面郭总讲的时候我特别认可，关于产业地产的发展有一个前提首先是思维转变，从原来重地产轻运营，变成重运营重服务，这是目前我们所服务的很多园区的企业还没有真正完全改变的。肖总讲案例的时候有两个点非常明确：产业IP很清晰，产业定位虽然是政府给予的，最起码园区一开始是有明确产业主题，而且也说明他们有通常的政府关系。现在很多面临政府资源有障碍，自己产业IP也不清晰。
从空间角度来讲，我们看一个产业园分两个层面：
大空间，根据整个产业园区整体的规模，首先要根据产业园自身定位的核心产业、重点产业、关联产业对园区进行合理的面积配比，包括位置安排。
小空间，单栋、单层、单户，楼宇里的空间设计，空间方面有些园区已经开始做了尝试，加入共享空间，提升园区服务的公共会议室空间，空间精细化处理上有新的时代，之前园区空间会出现的问题，一个方面同质化非常严重，再有产品力严重不足。同样的企业客户到园区看和写字楼看是差距非常大的。未来的产业园也需要对产品力从这两个层面布局。
配套方面，产业园首先要解决园区最基本的三个需求：
基础需求，解决的是食行住的问题，因为很多园区处在商务氛围不成熟，地理位置较为偏僻的地方。很多园区一开始就面临很多入驻企业最基本吃的问题都解决不了。公共交通不完善，园区有些通过班车接泊公共交通，甚至有的这点也做不到。围绕食行住，员工宿舍、专家公寓，要打造产业集群是不是先要解决基本需求。
商务需求，入驻园区的企业未来商务活动，商务宴请。我最近有看到园区里做公共路演厅，给企业共享的做路演的地方。如何满足入驻企业的商务需求是第二个层面。
发展需求，针对入园的企业进行合理化梳理，它未来在整个发展方面，包括园区自身发展需求如何设定。这里边的配套需要针对整个企业的产业定位做完善。
从服务角度来说，也是三点：
现在园区服务大部分能够做到的是物业管理服务，这各服务只是解决了园区里最基本的安保、保洁、绿色等等的问题。
增值服务，园区需要真正系统梳理园区入驻企业，产业园区IP当中涉及到的公共服务平台的建设，通过对接资源（政治、金融、产业资源），给园区企业做到高效增值服务。
园区也是现在很少人能做到的，就是科技创新服务。如何围绕入驻园区企业从创意到创业，一直到创新发展过程当中，把整个链条从项目最初的申报，项目检测认证等等，通过对园区入驻企业梳理之后搭建的平台。
如果我们真正想做产业地产的运营，就绝不是今天入驻率有多少，房子能卖多少钱，而是入驻园区的企业是否能够通过园区的平台服务得到高效、快速的成长。
主持王玉龙：在您的基础上加三个点：
任何产业园，定位非常重要。定位做科技型园区还是制造型园区，这非常重要，它能有利于形成产业链和产业集群。
后端说得再热闹，如果没有企业进来都没用，招商最重要。如果招商10%，谈后期服务是没有用的。
金融的属性在园区里必不可少，不管投资园区类企业，还是把园中园进行金融属性的资本证券化，这也很重要。
产业地产最重要的一个是政府合作，政府要审批，跟政府要政策，如果没有政府支持，我们在运营产业园里是寸步难行，特别对于产业新城类的项目，为什么园中园得不到政府太多的支持？因为原来更多把园中园看成产业地产，产业新城是跟政府紧紧绑定在一起，它出政策，我们帮它协调，做基础设施，从控规做到详规，所以政府会给予更多的返还和政策支持。
刚刚我讲的产业地产和地产商转型做产业，在原来社会里很多从地产转型到产业地产，我从最早龙湖集团，凯德置地转到产业地产运营，碰到了郭总说的用地产的思维考核产业运营商，要求我快速回笼资金，依托卖住宅平衡投入。从余总的角度，从开发商的角度解读一下如何实现产业与地产的兼顾，助力产业地产实现转型升级。
房讯网讯 2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在北京富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。
来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过2000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
第十一届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了华润置地、万科公建平台、北京经开、中粮置地、金融街置地、富力地产、远洋地产、金地商置、联美集团、创元汇资本、住总地产、金隅地产、庄胜地产、易产全投资、汇鑫科服等合作伙伴的支持。
论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共谋产业园商务区的转型升级，推动中国产业地产的创新发展。
以下为直播实录（三）：
主持人：感谢刘总的精彩发言。感谢刘总作为商博会、产业论坛，写字楼年会的发起人，对中国商办地产作出了巨大的付出，让我们再次以热烈掌声感谢刘总多年来的坚持和奉献！
下面进行论坛最精彩的部分，主题论坛环节。对话主题：产业园区的持有时代--空间、配套、运营、服务
随着"持有时代"的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到"空间+配套+运营+服务"全方位竞争新格局？让我们听听来自一线的行业大咖们怎么说。
有请以下对话嘉宾上台。
嘉宾主持：中关村固安园总经理王玉龙：先生
对话嘉宾：北京万科资产经营中心总经理秦江先生
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嘉铭投资集团副总裁孙鹏阳女士
金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生
北京金隅文化科技发展有限公司副总经理 肖博女士
中耀盛世总经理马耀扬先生
主持王玉龙：今天这个组合特别好，说产业地产的事儿，把运营、商办放在这里了，从我的理解里产业地产形态必须多，在产业地产领域里包含很多形态。未来支撑一个城市的经济，产业园是肩负非常多的使命和责任，所以政府密集出台了一些政策，216、217号文说的问题，更多是针对北京市场的产业园区里的一些政策，必须限售、限购，不得分割，这是非常严厉的。如果这样就不能叫产业地产了。从审批环节也做了非常明确的规定，除了政府审批效率上有一定规定，要求5天、7天必须给明确意见。还有对企业的规定，对于企业是什么样的企业，允许你入驻园区，是政府直接审批的，审批里没有细则，我相信它一定从产业的形态，产业性质符合不符合产业落位，还有税收，还有落地投会有严格限定。我们到底聊什么？聊产业新城，还是聊园中园，还是聊北京市场，还是聊外地市场，因为完全不一样。比如河北，对于产业园区是允许我分割出售的，单栋面积高于500平米原来是可以分层分栋分割出售的。今天就聊北京市场，首先有请肖博女士给我们解读一下融合土地产业管理运营提升产业园价值，构建产业发展全生态的系统。
肖博：主持人给我的问题我认为还是手下留情的，领导依然都走了，剩下都是业务方面精英，更多是从实际工作过程中遇到的问题或者我们处理问题有的经验，来跟大家分享。
制造工厂的项目前身是金隅天坛一个家具厂，天坛家具厂外迁到河北大厂，土地和厂房性质都是工业性质，国企有一定的社会责任，跟海淀区政府，我们的项目定位是海淀区政府帮我们定的，为了响应北京的号召，未来西三旗片区有一定的存量，定位智能制造偏智能硬件。我们的定位有点儿被动，但是从开始规划设计到现在，将近80%的出租率，我们还是受到了政府各种支持。在前期定位的时候不见得政府主导了就是错的，或者我们这个项目就走不好，而是看我们怎么利用政府政策，怎么把市场跟它结合起来。
说回来空间方面，制造工厂这个项目，空间在北京是稀缺的，层高6.5m-11m，我们里面有天车的，因为天车都拆了。客户来的时候在写字楼里说户型不好用，这里弯的，那多一个柱子，到了我们制造工厂客户从来没有说你的房子不好用，这是我特别自豪的。厂房特别方正，中间分割过道墙，柱子都放到墙里，客户都很喜欢，尤其做智能制造类的企业。空间做规划的时候把所有相关的问题替企业客户做好了调研，做好了规划设计，包括外立面设计，包括智慧城市在园区的应用。
配套方面，即使作为园区，我们也认为应该作为平面交通的写字楼，在服务配套，尤其商务、生活配套方面一定要满足科技人群日常的需求。前段时间有一个帖子说到回龙观科技精英们怎么把月薪几万活成月薪三千的，不赖他们，就是因为配套根本不到位。商业配套方面金隅有自己专业团队做招商，无论品牌、服务、品质方面，对商业客户定位有严格把控和要求。
招商方面，形成产业聚集最前端和最关键一环就在招商前端，我们做产业定位最开始遇到很多困难，我们自己本身最开始搞不清楚，我们自己问智能制造是什么呢？我们代理朋友来了问你们到底限什么行业，基本作为囊括进来了。随着招商的进展，随着机器人的签约，有独角兽的企业，智能物联网的企业签约，我们产业集中在AI、智能汽车、大数据研发，大数据存储不做，从产业定位方面，园区定位就逐渐清晰起来。客户现在还没有完全入驻，正在装修过程中。下一步入驻之后，前期就已经开始考虑相关运营的问题，这里运营最基础的包括一部分物业服务。我们是平面交通，北京夏天地面温度达到40度，怎么让客户能够入驻园区，而不选择写字楼，我们就要做好产业服务，我们搭建了几个大平台，我们起码工商财税法、知识产权等等专业对接做好，下一步在国际对接，跟海淀区政府通过一段时间的沟通磨合有了合作基础，尤其我们引进的独角兽企业，有它自身的特点，我们想帮助它跟政府做政策方面的对接，未来跟国际化的合作方面的对接，实验平台的对接，这都是未来制造工厂运营服务方面，我们不光想到，我们前端触角开始做铺垫了。
主持人的问题基本囊括了从前到后的工作内容，我们计划从四个方面全方位满足金隅制造工厂入驻的所有客户的服务方面的需求，让客户在制造工厂里顺利发展，让他们腾飞，制造工厂的升值指日可待。
主持王玉龙：你判断西三旗区位工业地产多少钱一亩？新的工业地产的项目大概多少钱一亩？
肖博：我真答不上来。
主持王玉龙：至少应该在500万-700万一亩。因为你们是金隅，是原来的迁厂的改造，假设这块土地正常价格550万一亩卖给你，同样做今天现在的形状，80%的出租率，把你的建造成本、土地成本放进去，以现在的收入多少年可以收回？
肖博：这个问题在最初回答第一个问题的时候是有铺垫的，国企的从业人员相对谨慎的。金隅要践行社会责任，我们是响应北京市"疏、整、促"的政策，我们人流比天坛家具厂还要多一些，但是我们疏解了原来的一些低端相对污染的产业，把高精尖的人才聚集起来。工业用地从我们整体投资和土地持有，我们这方面没有成本，政府短期的账可能算不过来，但实际上通过这拨产业聚集，我们大概有一个测算，吸引进园区的企业发展速度非常快，预计两三年营业规模可以达到100亿左右，政府算的是更大的账，不完全是最早的租金费用。
主持王玉龙：政府跟你们引入的企业之间有对企业审批吗？
肖博：入驻的企业都必须海淀管委会的审核，目前税收不在考核范围内，只是行业对口入驻就可以。
主持王玉龙：如果重新新建一个，多很多园中园企业的资产是非常重的。肖总是盘活资产，迎合"疏、整、促"的要求。很多听众是关注这些问题的，因为我们是不同的行业。
问问马耀扬总，我们如何解读从价格竞争、空间竞争、配套竞争，进入到空间+配套+服务+运营全方位的竞争新格局。
马耀扬：今天在台上的几位嘉宾，我是唯一第三方身份看待产业地产的。产业地产话题这两年非常热，我个人感觉大部分产业园开发企业未必愿意真的接受实话。前面郭总讲的时候我特别认可，关于产业地产的发展有一个前提首先是思维转变，从原来重地产轻运营，变成重运营重服务，这是目前我们所服务的很多园区的企业还没有真正完全改变的。肖总讲案例的时候有两个点非常明确：产业IP很清晰，产业定位虽然是政府给予的，最起码园区一开始是有明确产业主题，而且也说明他们有通常的政府关系。现在很多面临政府资源有障碍，自己产业IP也不清晰。
从空间角度来讲，我们看一个产业园分两个层面：
大空间，根据整个产业园区整体的规模，首先要根据产业园自身定位的核心产业、重点产业、关联产业对园区进行合理的面积配比，包括位置安排。
小空间，单栋、单层、单户，楼宇里的空间设计，空间方面有些园区已经开始做了尝试，加入共享空间，提升园区服务的公共会议室空间，空间精细化处理上有新的时代，之前园区空间会出现的问题，一个方面同质化非常严重，再有产品力严重不足。同样的企业客户到园区看和写字楼看是差距非常大的。未来的产业园也需要对产品力从这两个层面布局。
配套方面，产业园首先要解决园区最基本的三个需求：
基础需求，解决的是食行住的问题，因为很多园区处在商务氛围不成熟，地理位置较为偏僻的地方。很多园区一开始就面临很多入驻企业最基本吃的问题都解决不了。公共交通不完善，园区有些通过班车接泊公共交通，甚至有的这点也做不到。围绕食行住，员工宿舍、专家公寓，要打造产业集群是不是先要解决基本需求。
商务需求，入驻园区的企业未来商务活动，商务宴请。我最近有看到园区里做公共路演厅，给企业共享的做路演的地方。如何满足入驻企业的商务需求是第二个层面。
发展需求，针对入园的企业进行合理化梳理，它未来在整个发展方面，包括园区自身发展需求如何设定。这里边的配套需要针对整个企业的产业定位做完善。
从服务角度来说，也是三点：
现在园区服务大部分能够做到的是物业管理服务，这各服务只是解决了园区里最基本的安保、保洁、绿色等等的问题。
增值服务，园区需要真正系统梳理园区入驻企业，产业园区IP当中涉及到的公共服务平台的建设，通过对接资源（政治、金融、产业资源），给园区企业做到高效增值服务。
园区也是现在很少人能做到的，就是科技创新服务。如何围绕入驻园区企业从创意到创业，一直到创新发展过程当中，把整个链条从项目最初的申报，项目检测认证等等，通过对园区入驻企业梳理之后搭建的平台。
如果我们真正想做产业地产的运营，就绝不是今天入驻率有多少，房子能卖多少钱，而是入驻园区的企业是否能够通过园区的平台服务得到高效、快速的成长。
主持王玉龙：在您的基础上加三个点：
任何产业园，定位非常重要。定位做科技型园区还是制造型园区，这非常重要，它能有利于形成产业链和产业集群。
后端说得再热闹，如果没有企业进来都没用，招商最重要。如果招商10%，谈后期服务是没有用的。
金融的属性在园区里必不可少，不管投资园区类企业，还是把园中园进行金融属性的资本证券化，这也很重要。
产业地产最重要的一个是政府合作，政府要审批，跟政府要政策，如果没有政府支持，我们在运营产业园里是寸步难行，特别对于产业新城类的项目，为什么园中园得不到政府太多的支持？因为原来更多把园中园看成产业地产，产业新城是跟政府紧紧绑定在一起，它出政策，我们帮它协调，做基础设施，从控规做到详规，所以政府会给予更多的返还和政策支持。
刚刚我讲的产业地产和地产商转型做产业，在原来社会里很多从地产转型到产业地产，我从最早龙湖集团，凯德置地转到产业地产运营，碰到了郭总说的用地产的思维考核产业运营商，要求我快速回笼资金，依托卖住宅平衡投入。从余总的角度，从开发商的角度解读一下如何实现产业与地产的兼顾，助力产业地产实现转型升级。
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