【为何民营房企还债压力更大】来源：谭浩俊微财经
根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看，2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元，而四季度到期情况稍有放缓，到期规模1384亿元，同比减少27.5%；2022年上半年偿还压力依旧较大，一季度到期规模1815亿元，二季度到期1689亿元。
也就是说，2021年以来，对于相当一部分房企来说，主要精力就是放在如何筹集资金偿还到期债务上了。要知道，如果不能及时偿还到期债务，就会立即产生连锁反应，让企业陷入资金链断裂泥潭，在原本就已经非常危险的情况下，多了一根足以压垮企业的稻草。而这根稻草，就是企业的住房销售出现问题。
为什么说企业不能偿还到期债务，会让企业的住房销售出现问题呢？因为，购房者会担心企业无法按照合同交房，甚至担心企业无力将房建下去，而选择到其他房企手上买房。一旦购房者选择离开，等待企业的就是售房难度更大，资金回笼与筹集就会出现严重问题，导致企业资金链更加紧张，甚至断裂。下半年以来恒大出现的问题，就是如此。企业原本通过一定的促销手段，住房销售情况良好。按照企业的说法，有息债务也实现了此前提出的下降目标。可是，在企业出现不能偿还到期债务的消息后，住房销售一下子就出现了问题，售房回笼资金的效率也快速下降，导致企业资金更加紧张，偿债矛盾更加尖锐，资金链几乎断裂。
很显然，筹集足够的还债资金，是当前及今后一段时间房企最重要的一项工作，也是房企能否生存下去的关键。而民营房企，显然比其他所有制房企、尤其是国有房企面临的压力更大、困难更多、风险更集中。数据显示，四季度即将到期的信用债中，民企占比高达77.7%，而民企中TOP30占比则高达68.6%。也就是说，头部民企是偿债的重中之重，也是信用债会不会出现偿债风险的关键。如果头部房企能够稳定好资金链，不出现偿债风险，房地产市场的稳定就有保障。反之，头部房企出现问题了，房地产市场稳定就会出现问题。
那么，为什么民营房企会成为偿债的主体，且面临偿债风险呢？原因是多方面的，但主要有这样几个方面。一是过度负债扩张，造成企业债务负担过重，筹集偿债资金的难度过大。特别是头部房企，在享受了负债扩张的快感之后，由于负债规模快速扩大，少则数千亿，多则两万亿，筹集偿债资金的难度可想而知。因此，普遍陷入了偿债泥潭，没有几家企业偿还到期债务是轻松的，也没有几家企业没有面临资金链断裂风险。相反，国企在这方面受到的约束相对较多，即便前几年也在负债扩张，但因为考核等因素，没有出现民企那样完全失控的现象，因而情况要好一些。
二是缺乏有效监督，很容易一人说了算。别看民企在机制上比国企更加灵活，适应市场的能力更强，也都建立了符合市场要求的董事会。但是，对绝大多数民企来说，创始人的话语权是“至高无上”的，“一人说了算”在多数民企是不成文的规矩，董事会也只是在实控人的指挥棒下决策。前恒大首席经济学家任泽平最近的回应，就从一个侧面说明了这个问题。因此，监督缺失，是民营房企债务失控最关键的因素，甚至会被实控人以个人利益绑架整个公司利益，如首富头衔、实控人行业地位、与其他实控人争话语权等，都会让企业陷入负债扩张的泥潭和陷阱。国营房企则会受到许多约束，不可能完全一人说了算。否则，要担责追责的。
三是出现风险无人相帮，只能自己硬杠。民营房企自主权很大，实控人一人说了算也是比比皆是。在市场火爆时，从地方政府到金融机构，个个围着企业转，给企业打气鼓劲，到企业调研考察，从而让企业感到无限荣耀，虚荣心不断爆发。但是，当企业出现风险后，所有的政策资源、资金等，就开始向国企倾斜，而不可能让民企享受。因此，一旦出现风险，民企就只能自己硬杠，而不像国有房企，资金链紧张后，地方政府会调度资金帮助解困，至少，可以维持资金链不断裂。只要资金链不断，房企的销售等就不会出现问题。
四是财务杠杆失控，融资成本过高。从近年来发生风险的民营房企情况看，融资成本过高，杠杆率失控，是民营房企陷入困境非常重要的方面。为了融资成功，相当一部分民企是不计成本的。特别在市场比较火的情况下，由于纷纷抢占资金资源，因此，融资成本就不放在眼里，而是只要能够筹集到资金，就是胜利。结果，融资成本越来越高，财务费用也越来越多。一旦市场出现变化，高融资成本就会成为企业极大的负担，让企业不堪承受。相反，国企这方面是有约束的，也是与经营者的薪酬挂钩的，必须要有所顾忌。搞不好，还会追究经营者的法律责任。
【思进免责声明】本文仅代表原作者个人的论述和观点，敬请读者自行判断。转发的目的为传递信息，内容或者数据仅供参考，不构成任何具体投资建议、不作任何商业用途、更不对其真实性负责。投资者据此操作，风险自担。并已明确注明作者和文章来源，版权归原作者所有，部分文章转发时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，将立即删除！
根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看，2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元，而四季度到期情况稍有放缓，到期规模1384亿元，同比减少27.5%；2022年上半年偿还压力依旧较大，一季度到期规模1815亿元，二季度到期1689亿元。
也就是说，2021年以来，对于相当一部分房企来说，主要精力就是放在如何筹集资金偿还到期债务上了。要知道，如果不能及时偿还到期债务，就会立即产生连锁反应，让企业陷入资金链断裂泥潭，在原本就已经非常危险的情况下，多了一根足以压垮企业的稻草。而这根稻草，就是企业的住房销售出现问题。
为什么说企业不能偿还到期债务，会让企业的住房销售出现问题呢？因为，购房者会担心企业无法按照合同交房，甚至担心企业无力将房建下去，而选择到其他房企手上买房。一旦购房者选择离开，等待企业的就是售房难度更大，资金回笼与筹集就会出现严重问题，导致企业资金链更加紧张，甚至断裂。下半年以来恒大出现的问题，就是如此。企业原本通过一定的促销手段，住房销售情况良好。按照企业的说法，有息债务也实现了此前提出的下降目标。可是，在企业出现不能偿还到期债务的消息后，住房销售一下子就出现了问题，售房回笼资金的效率也快速下降，导致企业资金更加紧张，偿债矛盾更加尖锐，资金链几乎断裂。
很显然，筹集足够的还债资金，是当前及今后一段时间房企最重要的一项工作，也是房企能否生存下去的关键。而民营房企，显然比其他所有制房企、尤其是国有房企面临的压力更大、困难更多、风险更集中。数据显示，四季度即将到期的信用债中，民企占比高达77.7%，而民企中TOP30占比则高达68.6%。也就是说，头部民企是偿债的重中之重，也是信用债会不会出现偿债风险的关键。如果头部房企能够稳定好资金链，不出现偿债风险，房地产市场的稳定就有保障。反之，头部房企出现问题了，房地产市场稳定就会出现问题。
那么，为什么民营房企会成为偿债的主体，且面临偿债风险呢？原因是多方面的，但主要有这样几个方面。一是过度负债扩张，造成企业债务负担过重，筹集偿债资金的难度过大。特别是头部房企，在享受了负债扩张的快感之后，由于负债规模快速扩大，少则数千亿，多则两万亿，筹集偿债资金的难度可想而知。因此，普遍陷入了偿债泥潭，没有几家企业偿还到期债务是轻松的，也没有几家企业没有面临资金链断裂风险。相反，国企在这方面受到的约束相对较多，即便前几年也在负债扩张，但因为考核等因素，没有出现民企那样完全失控的现象，因而情况要好一些。
二是缺乏有效监督，很容易一人说了算。别看民企在机制上比国企更加灵活，适应市场的能力更强，也都建立了符合市场要求的董事会。但是，对绝大多数民企来说，创始人的话语权是“至高无上”的，“一人说了算”在多数民企是不成文的规矩，董事会也只是在实控人的指挥棒下决策。前恒大首席经济学家任泽平最近的回应，就从一个侧面说明了这个问题。因此，监督缺失，是民营房企债务失控最关键的因素，甚至会被实控人以个人利益绑架整个公司利益，如首富头衔、实控人行业地位、与其他实控人争话语权等，都会让企业陷入负债扩张的泥潭和陷阱。国营房企则会受到许多约束，不可能完全一人说了算。否则，要担责追责的。
三是出现风险无人相帮，只能自己硬杠。民营房企自主权很大，实控人一人说了算也是比比皆是。在市场火爆时，从地方政府到金融机构，个个围着企业转，给企业打气鼓劲，到企业调研考察，从而让企业感到无限荣耀，虚荣心不断爆发。但是，当企业出现风险后，所有的政策资源、资金等，就开始向国企倾斜，而不可能让民企享受。因此，一旦出现风险，民企就只能自己硬杠，而不像国有房企，资金链紧张后，地方政府会调度资金帮助解困，至少，可以维持资金链不断裂。只要资金链不断，房企的销售等就不会出现问题。
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明天可能的涨停连板！（10.26）
作者系2016年度财经博客百强之一！原创观点不可不看！最近掌门更新很多原创技术，主要代表有：原创画线体系（长线一买二买三买及中线一买二买与卖点的判断，对大盘和个股长线趋势做到精准提前研判）；必杀技量化原创技术（能对个股超短线做到精准狙击，是短线保护神的核武器）；封流比量化原创技术（对连板及涨停次日预测能做大概率研判）；主力深耕战法（是双红战法的深化，主要包括主力资金和控盘程度参考指标，是选股最直观也是最有效的工具）；筹码分析（包括筹码单双峰，筹码多峰及筹码单针，是对主力操盘意图及筹码最有力的分析）；5个经典战法（经典庄吸战法，超级大牛股战法，双红战法，牛回头战法，鲤鱼跳龙门战法，一个战法一个盈利模式，以上战法问世至少8年甚至10年以上，解决选股无从下手的难题）。
量化技术主要作用：一是通过必杀技量化技术在实盘中把握操作，就像交通提示灯信号买卖简单；二是可以通过封流比量化数据技术对次日高点进行精准预测，让你心中稳操胜券并获得最大舒服感和成熟感！股市里本来就有很多不确定性的，但是如果要说有一种神一般厉害技术存在，那一定是量化数据交易，它能提前预测也能实盘中把握！任何事物都是由量变到质变的过程，做好量化数据的统计才能做准确的研判。
涨停板
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（一） 希望提升国际视野者
（二） 希望了解全球财经发展者
（三） 希望把握世界最新科技演进者
（四） 希望洞察国际局势运作者
（五） 希望一窥东西方社会人文关之差异者
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