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【姚洋、管清友谈房地产后开发时代：规模红利仍在，房企转型“赚慢钱”】

“总体而言，房地产行业的利润空间在变薄，我国房地产以及进入了后开发时代。”5月26日晚的《巴伦周刊》中文版圆桌派论坛上，北京大学国发院院长、北大中国经济研究中心主任姚洋和经济学家、如是金融研究院院长管清友对我国房地产企业的发展给出了这样的判断。他们表示，房企“暴利”不再，开发商要学会“赚慢钱”。
论坛主持人、《巴伦周刊》中文版主编何刚在论坛上表示，在上世纪90年代左右，中国的房地产行业是非常繁荣的，甚至可以说是“暴利”的行业。但当前，在坚持“房住不炒”定位的大环境下，传统房地产开发模式难以再持续，行业“马太效应”更加明显，更严格的房地产金融监管已成定局。在政策和城市、市场等结构变化之下，房地产企业会发生哪些变化？
姚洋和管清友都认为，房地产企业的规模化、龙头化趋势无疑要加速，由于中国市场规模巨大，传统的房地产龙头自然更具有资源优势，形成聚集效应，并且逐步降杠杆、实现产业升级。
管清友表示，在“三道红线”背景下，房企融资环境或将持续收紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。这意味着房地产去金融化时代的到来，管清友说，“房地产企业正在从金融业变成一个制造业企业，需要学会‘赚慢钱’。”
姚洋表示，万科、碧桂园等大型房企依然有规模上的增长空间。他用物理学家杰弗里•韦斯特的著作《规模》举例称，城市的发展具有规模边际递增效应，即随着城市规模的递增，产出率递增得更快，例如城市规模增加一倍，它的产出率要增加1.15倍，但是同时成本只增加0.85倍，人均收益是递增的。但对于公司而言，随着规模的增加生产力的增长效应则没那么大，例如生产力增加一倍，生产效率大概只能提升0.85倍，同时成本增加得更多。因此城市可以无限扩大，但很多房企却已经面临成本、效率等问题。
姚洋认为，在中国这一庞大市场中，在规模化的引领下，大型房地产开发商的发展无疑还有更大的想象空间。
管清友则表示，虽然规模红利仍在，但房地产企业总体面临“要么升级，要么转型”的问题，由于房地产是一个强周期行业，转型对很多企业而言意味着“惊险的一跃”。管清友认为，多元化没有标准答案，很重要的一点在于房企要转换经营思路，学会赚慢钱，学会扎扎实实做产业，学会按照产业的原则做事情。例如在人工智能等创新领域，房企要扎实推进，形成良性互动。
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