全球金融危机回忆录——房地美和房利美的崩塌（2）
263、金融机构持有房贷——从本质上讲——赚的是借短贷长的利差。1979年，面对美国国内的高通胀，沃克尔治下的美联储坚决加息，平息了大通胀，赢得了后来经济学界的赞赏。但加息的副作用是，持有房贷的银行、信用社和房利美，其负债端成本飙升，而资产端房贷收益没有变化，结果是不断增加的亏损。
264、1980年代，住房和城市发展部（HUD）对房利美进行了审计，得出结论是，房利美的净资产已经跌至负100亿美元，即已经技术破产。而房利美的兄弟房地美却没有受到利率上行的影响，原因是它早早就选择了将房贷证券化并出售、赚取担保费用的商业模式。
265、1982年，美国国会给技术性破产的房利美提供了减税，而房利美的监管者HUD则降低了资本监管要求，将房利美从破产边缘拉了回来。这一操作再次让市场确信，房利美和房地美的背后是美国政府。
266、政府随后的一系列操作更是给了房利美和房地美其他金融机构难以企及的优势。80年代储贷危机后，国会通过了1989年的《金融机构改革、复苏和实施法案》，要求储蓄所与商业银行一视同仁的严格的执行资本充足率要求。另一方面，1992年的《联邦住房企业金融安全和稳健法案》尽管成立了两房的监管机构“联邦住房企业监管办公室”（OFHEO），但却富裕它少得可怜的监督权，完全无法真正对政治影响力强大的两房构成任何约束。
267、一位前OFHEO官员曾表示“OFHEO在成立之初就被设计成弱势，甚至是注定要失败的”。
268、政府不仅赋予两房在金融监管上的特权，在补贴上也是不吝花销。据估计，截至金融危机前夕，两房从美国政府拿到的补贴总额超过1200亿美元。
269、金融市场永远是趋利避害、贪婪精明的。对储蓄所的高资本充足率要求，使得储蓄所持有房贷变得越来越不划算（因为会占用稀缺的资本），不如将它们出售给两房。结果是，两房的债务总额和所担保的MBS总价值由1990年的7600亿美元，增长至1995年的1.4万亿美元，再增长至2000年的2.4万亿美元、
270、然而，两房有这么多特权，但当然也有不好过的地方。那就是它们必须服务于国会设定的政治目标——提供“为居民提供可负担的住房”（affordable housing）。起初，HUD对房利美的要求是“其购买的房贷既要服务于为中低收入人群提供充足住宅的政治目标，又要给公司带来合理的经济回报”。而1992年的《联邦住房企业金融安全和稳健法案》进一步要求HUD给房利美设定“购买中低收入人群房贷”，并赚取“低于市场平均回报率”的目标。
271、1995年，克林顿政府宣布了一项支持穷人住房的计划，要求在5年内将美国家庭的住房拥有率由65.1%提高到67.5%。“我们还需要做的更好...我们需要增加这个国家的家庭收入”。而接下来的布什总统延续了这一政策方向，推出了“零首付计划”，允许在一定程度下豁免FHA担保的房贷的3%的首付要求。
272、在评价两房的“可负担住房贷款”时，1997-2000年任HUD秘书长的Andrew Cuomo（没错，就是前段时间辞职的纽约州州长，图1）表示“可负担这个词有很多种意思，它们的贷款人可以是教师、消防队员、市政职工，可负担贷款不能与次级贷款划等号，更不意味着掠夺性放贷”。
273、当然，两房在对政府的影响力上也没有少花金钱。据两份报告显示，1999-2008年，两房在游说国会上的投资总额高达1.64亿美元，竞选献金1500万美元。两房的政治影响力是如此之强，以至于James Lockhart（图2）——OFHEO和后来的FHFA的负责人——表示“两房的政治势力实在是太强了，它们一次次拒绝掉了那些后来可以救它们一命的监管改革”。
274、总体来说，房利美和房地美这两家GSE，通过宽松的资本金约束、强大的政治影响力、低廉的借款成本，在整个90年代表现出强大的盈利能力。2000年，房利美的ROE高达26%，而房地美更甚，高达39%。在2000年，两房累计担保了超过2万亿美元的房贷，而其总的资本金，仅仅为357亿美元。（未完待续）
263、金融机构持有房贷——从本质上讲——赚的是借短贷长的利差。1979年，面对美国国内的高通胀，沃克尔治下的美联储坚决加息，平息了大通胀，赢得了后来经济学界的赞赏。但加息的副作用是，持有房贷的银行、信用社和房利美，其负债端成本飙升，而资产端房贷收益没有变化，结果是不断增加的亏损。
264、1980年代，住房和城市发展部（HUD）对房利美进行了审计，得出结论是，房利美的净资产已经跌至负100亿美元，即已经技术破产。而房利美的兄弟房地美却没有受到利率上行的影响，原因是它早早就选择了将房贷证券化并出售、赚取担保费用的商业模式。
265、1982年，美国国会给技术性破产的房利美提供了减税，而房利美的监管者HUD则降低了资本监管要求，将房利美从破产边缘拉了回来。这一操作再次让市场确信，房利美和房地美的背后是美国政府。
266、政府随后的一系列操作更是给了房利美和房地美其他金融机构难以企及的优势。80年代储贷危机后，国会通过了1989年的《金融机构改革、复苏和实施法案》，要求储蓄所与商业银行一视同仁的严格的执行资本充足率要求。另一方面，1992年的《联邦住房企业金融安全和稳健法案》尽管成立了两房的监管机构“联邦住房企业监管办公室”（OFHEO），但却富裕它少得可怜的监督权，完全无法真正对政治影响力强大的两房构成任何约束。
267、一位前OFHEO官员曾表示“OFHEO在成立之初就被设计成弱势，甚至是注定要失败的”。
268、政府不仅赋予两房在金融监管上的特权，在补贴上也是不吝花销。据估计，截至金融危机前夕，两房从美国政府拿到的补贴总额超过1200亿美元。
269、金融市场永远是趋利避害、贪婪精明的。对储蓄所的高资本充足率要求，使得储蓄所持有房贷变得越来越不划算（因为会占用稀缺的资本），不如将它们出售给两房。结果是，两房的债务总额和所担保的MBS总价值由1990年的7600亿美元，增长至1995年的1.4万亿美元，再增长至2000年的2.4万亿美元、
270、然而，两房有这么多特权，但当然也有不好过的地方。那就是它们必须服务于国会设定的政治目标——提供“为居民提供可负担的住房”（affordable housing）。起初，HUD对房利美的要求是“其购买的房贷既要服务于为中低收入人群提供充足住宅的政治目标，又要给公司带来合理的经济回报”。而1992年的《联邦住房企业金融安全和稳健法案》进一步要求HUD给房利美设定“购买中低收入人群房贷”，并赚取“低于市场平均回报率”的目标。
271、1995年，克林顿政府宣布了一项支持穷人住房的计划，要求在5年内将美国家庭的住房拥有率由65.1%提高到67.5%。“我们还需要做的更好...我们需要增加这个国家的家庭收入”。而接下来的布什总统延续了这一政策方向，推出了“零首付计划”，允许在一定程度下豁免FHA担保的房贷的3%的首付要求。
272、在评价两房的“可负担住房贷款”时，1997-2000年任HUD秘书长的Andrew Cuomo（没错，就是前段时间辞职的纽约州州长，图1）表示“可负担这个词有很多种意思，它们的贷款人可以是教师、消防队员、市政职工，可负担贷款不能与次级贷款划等号，更不意味着掠夺性放贷”。
273、当然，两房在对政府的影响力上也没有少花金钱。据两份报告显示，1999-2008年，两房在游说国会上的投资总额高达1.64亿美元，竞选献金1500万美元。两房的政治影响力是如此之强，以至于James Lockhart（图2）——OFHEO和后来的FHFA的负责人——表示“两房的政治势力实在是太强了，它们一次次拒绝掉了那些后来可以救它们一命的监管改革”。
274、总体来说，房利美和房地美这两家GSE，通过宽松的资本金约束、强大的政治影响力、低廉的借款成本，在整个90年代表现出强大的盈利能力。2000年，房利美的ROE高达26%，而房地美更甚，高达39%。在2000年，两房累计担保了超过2万亿美元的房贷，而其总的资本金，仅仅为357亿美元。（未完待续）
#精神角落# 生命只可在目前的一刻找到，但我们很少会真心投入此刻。相反，我们喜欢追逐过去或憧憬未来。我们常以为自己就是自己，而其实我们一直以来都甚少与自己真正接触。我们的心只忙于追逐昨天的回忆和明天的梦想。唯一去与生命重新接触的方法，就是回到目前的这一刻，只有当你重回这一刻，你才会觉醒过来，而只有这一刻，你才能找回真我。
佛陀说：“生命只可在当下的一刻找到，但我们很少会真心投入此刻。相反，我们喜欢追逐过去或憧憬未来。我们常以为自己就是自己，而其实我们一直以来都甚少与自己真正接触。我们的心只忙于追逐昨天的回忆和明天的梦想。仅有去与生命重新接触的方法，回到目前这一刻。只有当自己重回这一刻，自己才会觉醒过来。而只有在这时，自己才可以找回真我。
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