最近一段时间，许多网友私信问我，深圳的小产权房拆迁，到底是怎样赔偿的，我也看到网上很多写关于深圳小产权房拆迁，旧改、赔偿的方案及案例，基本上没有一篇文章是全面性的，都是片面性的，今天在此一一回答大家。
深圳经过四十年的改革开放，从当初的一穷二白的小渔村到如今的国际化大都市，从当初的私有土地制到如今的国有土地制，如今深圳的土地消耗殆尽，现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。
而当初建的小产权房又分几个阶段，七八十年代深圳本地人建的一层或两层的小瓦房，由当时的宝安县政府颁发《广东省房产所有证》原原本本的深圳村民才会有，这种的在市面上基本是看不到了，但有一些拆迁房还能瞧得到！而九十年代初期深圳村民自建房屋分三类，一种是，老房屋由政府颁发的《房屋所有权证》“猪肝本”这类房屋的话现在在沙井、观澜一带比较偏的地方还能瞧得到！二类是通过“两证一书”申请建成后又到国土局备案核发的，这一类不能买卖，不能过户，不能抵押！三类是两证一书或历史遗留证书（村民私宅报批报建申请）这种房子目前是深圳最多的存在，为什么会是两证一书呢？两证一书的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。当时政府紧抓经济，没有顾不上这个，所以睁一只眼闭一眼就过了，两证一书:包含了建设用地许可证和建设规划许可证，兴建住宅用地批准通知书。这是城中村独栋类型，整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，而《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类房子也是存在得最多的！特别是一些什么证都没有的，基本上就只有这个回执。（简称：历史遗留）
还有村委统建楼，军产房，这两种在深圳基本上都是花园小区，配套设施齐全，基本不在拆迁范围之内，在这里暂不做讨论。
那么深圳的拆迁旧改是如何赔偿的呢？
1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。
3、首层面积60%，可选择1：1集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
补偿又有哪些方案呢?
一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。
二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。
三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是（甲方）拿到项目预售许可证的时候。
四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。
五是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。 https://t.cn/RTv4Kyo
深圳经过四十年的改革开放，从当初的一穷二白的小渔村到如今的国际化大都市，从当初的私有土地制到如今的国有土地制，如今深圳的土地消耗殆尽，现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。
而当初建的小产权房又分几个阶段，七八十年代深圳本地人建的一层或两层的小瓦房，由当时的宝安县政府颁发《广东省房产所有证》原原本本的深圳村民才会有，这种的在市面上基本是看不到了，但有一些拆迁房还能瞧得到！而九十年代初期深圳村民自建房屋分三类，一种是，老房屋由政府颁发的《房屋所有权证》“猪肝本”这类房屋的话现在在沙井、观澜一带比较偏的地方还能瞧得到！二类是通过“两证一书”申请建成后又到国土局备案核发的，这一类不能买卖，不能过户，不能抵押！三类是两证一书或历史遗留证书（村民私宅报批报建申请）这种房子目前是深圳最多的存在，为什么会是两证一书呢？两证一书的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。当时政府紧抓经济，没有顾不上这个，所以睁一只眼闭一眼就过了，两证一书:包含了建设用地许可证和建设规划许可证，兴建住宅用地批准通知书。这是城中村独栋类型，整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，而《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类房子也是存在得最多的！特别是一些什么证都没有的，基本上就只有这个回执。（简称：历史遗留）
还有村委统建楼，军产房，这两种在深圳基本上都是花园小区，配套设施齐全，基本不在拆迁范围之内，在这里暂不做讨论。
那么深圳的拆迁旧改是如何赔偿的呢？
1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。
3、首层面积60%，可选择1：1集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
补偿又有哪些方案呢?
一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。
二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。
三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是（甲方）拿到项目预售许可证的时候。
四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。
五是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。 https://t.cn/RTv4Kyo
感觉玩外汇特别像在走人生迷宫
1⃣️选择的方向很重要 只要方向对了 不论过程中怎样起伏 最后的结果就会是你想要的
方向一旦选错 那就只会劳而无功 离你想要的越来越远
2⃣️有得必有失 高风险高收益 所以说你所羡慕的生活背后往往都是你熬不起的苦
3⃣️及时止损 过犹不及 但人们通常大赚之后就是大亏 并且一直大亏 所以才会有保证金的设定吧
因为人心太贪
4⃣️时机太重要 人的一生或许有很多时机
但抓住一个或许就够用一辈子
错过的话就自己后悔一辈子去吧
5⃣️每个人的命和运都不同 上天让你赢你就不会输
6⃣️远离外汇
1⃣️选择的方向很重要 只要方向对了 不论过程中怎样起伏 最后的结果就会是你想要的
方向一旦选错 那就只会劳而无功 离你想要的越来越远
2⃣️有得必有失 高风险高收益 所以说你所羡慕的生活背后往往都是你熬不起的苦
3⃣️及时止损 过犹不及 但人们通常大赚之后就是大亏 并且一直大亏 所以才会有保证金的设定吧
因为人心太贪
4⃣️时机太重要 人的一生或许有很多时机
但抓住一个或许就够用一辈子
错过的话就自己后悔一辈子去吧
5⃣️每个人的命和运都不同 上天让你赢你就不会输
6⃣️远离外汇
前段时间在微博里写下了这样的一段话“10.18出论文复审结果，10.21帮室友过生日，10.22交课题返工成果，10.23去听一场双人票live”，今天是10.24，过去的这些事情都有了结果，时间就像是方程里的自变量，不管你面不面对或者试图解开生活里各式各样的方程，时间一过就有了最终的答案。
10.21晚帮室友过生日，室友带了两瓶汾酒，我带了一瓶海盗旗红酒，开始想的是晚上回去还要写东西所以先喝一点白的意思一下再主要喝红的，结果室友把杯子往桌上一聚，给每人倒上了二两，我喝完这二两就一点也不想喝红的了，红酒光给桌上最不能喝酒的超哥喝去了。七个人吃了三个小时，把两瓶汾酒干完了，红酒喝的不多。聊了些未来规划、各自老家、本科母校、高中生活，具体聊了些什么已经记不起来了，但聊到老家的时候有人提到益州，于是另外一个人说“益州疲敝”，有人接“此诚危急存亡之秋也”，然后一桌人就把出师表背了一遍，又背了赤壁赋和滕王阁序，不会背的人拍着脑袋说现在看来能选进语文课本的古文都是惊为天人，当时为什么就不好好花点心思背下来。吃完饭回去自然是没有写成论文，摊在椅子上用电脑外放音乐，不得不说20Mac的外放音效是真的不错的。回想起一年前，也是同样的帮室友过生日，我当时同样也说我不能喝太多回去要写论文，结果回去也没写成，没想到的是，一年过去了，我在写着同一份课题报告，内容是一样的，只不过档次从院级招标横向课题变成了部委招标横向课题，但除了对这个领域的研究更深入了之外，我并没有从中得到什么成果。
10.22晚上把课题报告统好后交给导师，导师说看着还不错的样子，结果半小时后就挑出来一堆毛病，虽然都不是我负责的部分，但我仍然要去对接，之后还让我加上一个报告的开头和三千字的摘要，把报告的核心观点凝练一下。我不想回，找导师私聊了一下18号的论文复审情况，他说还在复审。再次感觉到自己一年的光阴都交代在这份报告上面了，自己亲手写出来的论文还得挂上导师的名字才能发C，这篇论文本来可以更完善的，但在课题压力下匆匆收尾就又去做导师的课题了，导致我现在还担心论文的复审能不能过。
和交课题报告一样，最近还有件相对重要的事是学业奖学金的评定，不说各色人等群魔乱舞为了加分使尽了怎样的力气，这都是别人的事，我管不了也没必要管，但我自己清点了一下能加分的项目，竟然发现花费了自己70%精力，每天图书馆跑上跑下，中午午休都舍不得回的我导的那些科研任务，连一分都加不了，能加分的全是我挤出“空闲”时间参加研会拿的优干、优秀组织和社会活动奖，啊真是太可笑了，这导致我一度自我怀疑我这一年都做了些什么。最后将将评上了一个二等奖，排名靠后还不一定能顶的过公示期。
最后是10.23晚上的live。这场live本来是想和室友一起去的，恰好拼个双人票，结果他到开票那天才跟我说他已经找了人一块了，我不用猜都知道肯定是个女生，于是我打算买个单人票，贵一点就贵一点，结果他跑来跟我说一个人去听live你不尴尬吗，于是拉我进了一个群怂恿我找个人一起拼双人票。我在群里喊了一声有武大拼双人票的吗，过了一会儿一个女生来加我，我把票买好，两人约好live当天从武大出发。学妹平时也常听live，是个计算机专业的女生，能看得出玩的比较开，相处还算愉快。巡演的是甜约翰和I Mean Us，开始想听这场live只是想发泄一下最近水逆带来的郁闷，并没有完整听过甜约翰的所有歌，也没有仔细了解过这个乐队，但订票后的几天空闲的时候来回听了几遍他们的歌，发现歌词里写的状态和自己现在的状态出奇的相似，尤其是那首Dear的隐意，以及失踪人口和See you想要表达的东西。在现场听到See you前奏响起的时候，我甚至鼻头一酸心跳加速，觉得好像这首歌就是自己的本命。乐队的前身是四个理工男和一个艺术系女生，后来乐队演出入不出敷的状态让面临成家立业的贝斯手不得不选择退出，留下了四个人，剩余的四个人也都是各自有职业，乐队只不过是作为爱好和兼职，今天武汉场吉他手也因为对象生产临时不能来，玩乐队着实需要一份深沉的情怀，他们写的歌里也一定倾注了他们点点滴滴的经历和生活。浚玮真的帅，曼达是真的漂亮呀！
经历了一周，原本以为能守得云开见月明，没想到所处的状态还是不瘟不火，可能一开始就不应该抱有太大的期待，生活哪有说转折就能转折的呢，如果自己能够把握转折，那还能够叫做转折吗？预想的是到了研二自己手中能有拿得出的成果，可以为读博铺好路数，现在看来两手空空，能不能读成博还是个问题，说不定还得挤破头往体制冲，或者下海做律师法务。之后把导师的活干完估计能歇一歇想自己的事了，这一年帮他做的事情太多了，他口中的“相互成就”或许就是我成就他吧。
不过这一年也不能说没有收获，但都是无形的，一改本科规律、刻板、单调的生活，尝试了之前从未尝试过的一些东西，增加了很多体验感，略微接触到了体制下的窒息和社会的毒打，更加觉得单纯作为一个学生是件幸福也值得珍惜的事，慢慢接受自己并非天之骄子也无特别过人之处，逐渐承认“人人皆有过我之处，我与人人皆不同”的命题，但还是会觉得凡事都一笑而过还有什么意思呢，仍然会幻想着拼一拼是不是就可以改变一点。尼采问人可以不可以彻底失去信仰而活，说当一个人知道自己为什么而活，他就可以忍受任何苦难。但我至今都没有找到自己真正信仰的是什么，本科索性拿着保研和绩点当成人生信条，到了硕士又得拿着读博当作人生信条吗？我都觉得自己很肤浅，表面得一眼就能看穿，但我确实没有找到自己真正信仰的是什么。
10.21晚帮室友过生日，室友带了两瓶汾酒，我带了一瓶海盗旗红酒，开始想的是晚上回去还要写东西所以先喝一点白的意思一下再主要喝红的，结果室友把杯子往桌上一聚，给每人倒上了二两，我喝完这二两就一点也不想喝红的了，红酒光给桌上最不能喝酒的超哥喝去了。七个人吃了三个小时，把两瓶汾酒干完了，红酒喝的不多。聊了些未来规划、各自老家、本科母校、高中生活，具体聊了些什么已经记不起来了，但聊到老家的时候有人提到益州，于是另外一个人说“益州疲敝”，有人接“此诚危急存亡之秋也”，然后一桌人就把出师表背了一遍，又背了赤壁赋和滕王阁序，不会背的人拍着脑袋说现在看来能选进语文课本的古文都是惊为天人，当时为什么就不好好花点心思背下来。吃完饭回去自然是没有写成论文，摊在椅子上用电脑外放音乐，不得不说20Mac的外放音效是真的不错的。回想起一年前，也是同样的帮室友过生日，我当时同样也说我不能喝太多回去要写论文，结果回去也没写成，没想到的是，一年过去了，我在写着同一份课题报告，内容是一样的，只不过档次从院级招标横向课题变成了部委招标横向课题，但除了对这个领域的研究更深入了之外，我并没有从中得到什么成果。
10.22晚上把课题报告统好后交给导师，导师说看着还不错的样子，结果半小时后就挑出来一堆毛病，虽然都不是我负责的部分，但我仍然要去对接，之后还让我加上一个报告的开头和三千字的摘要，把报告的核心观点凝练一下。我不想回，找导师私聊了一下18号的论文复审情况，他说还在复审。再次感觉到自己一年的光阴都交代在这份报告上面了，自己亲手写出来的论文还得挂上导师的名字才能发C，这篇论文本来可以更完善的，但在课题压力下匆匆收尾就又去做导师的课题了，导致我现在还担心论文的复审能不能过。
和交课题报告一样，最近还有件相对重要的事是学业奖学金的评定，不说各色人等群魔乱舞为了加分使尽了怎样的力气，这都是别人的事，我管不了也没必要管，但我自己清点了一下能加分的项目，竟然发现花费了自己70%精力，每天图书馆跑上跑下，中午午休都舍不得回的我导的那些科研任务，连一分都加不了，能加分的全是我挤出“空闲”时间参加研会拿的优干、优秀组织和社会活动奖，啊真是太可笑了，这导致我一度自我怀疑我这一年都做了些什么。最后将将评上了一个二等奖，排名靠后还不一定能顶的过公示期。
最后是10.23晚上的live。这场live本来是想和室友一起去的，恰好拼个双人票，结果他到开票那天才跟我说他已经找了人一块了，我不用猜都知道肯定是个女生，于是我打算买个单人票，贵一点就贵一点，结果他跑来跟我说一个人去听live你不尴尬吗，于是拉我进了一个群怂恿我找个人一起拼双人票。我在群里喊了一声有武大拼双人票的吗，过了一会儿一个女生来加我，我把票买好，两人约好live当天从武大出发。学妹平时也常听live，是个计算机专业的女生，能看得出玩的比较开，相处还算愉快。巡演的是甜约翰和I Mean Us，开始想听这场live只是想发泄一下最近水逆带来的郁闷，并没有完整听过甜约翰的所有歌，也没有仔细了解过这个乐队，但订票后的几天空闲的时候来回听了几遍他们的歌，发现歌词里写的状态和自己现在的状态出奇的相似，尤其是那首Dear的隐意，以及失踪人口和See you想要表达的东西。在现场听到See you前奏响起的时候，我甚至鼻头一酸心跳加速，觉得好像这首歌就是自己的本命。乐队的前身是四个理工男和一个艺术系女生，后来乐队演出入不出敷的状态让面临成家立业的贝斯手不得不选择退出，留下了四个人，剩余的四个人也都是各自有职业，乐队只不过是作为爱好和兼职，今天武汉场吉他手也因为对象生产临时不能来，玩乐队着实需要一份深沉的情怀，他们写的歌里也一定倾注了他们点点滴滴的经历和生活。浚玮真的帅，曼达是真的漂亮呀！
经历了一周，原本以为能守得云开见月明，没想到所处的状态还是不瘟不火，可能一开始就不应该抱有太大的期待，生活哪有说转折就能转折的呢，如果自己能够把握转折，那还能够叫做转折吗？预想的是到了研二自己手中能有拿得出的成果，可以为读博铺好路数，现在看来两手空空，能不能读成博还是个问题，说不定还得挤破头往体制冲，或者下海做律师法务。之后把导师的活干完估计能歇一歇想自己的事了，这一年帮他做的事情太多了，他口中的“相互成就”或许就是我成就他吧。
不过这一年也不能说没有收获，但都是无形的，一改本科规律、刻板、单调的生活，尝试了之前从未尝试过的一些东西，增加了很多体验感，略微接触到了体制下的窒息和社会的毒打，更加觉得单纯作为一个学生是件幸福也值得珍惜的事，慢慢接受自己并非天之骄子也无特别过人之处，逐渐承认“人人皆有过我之处，我与人人皆不同”的命题，但还是会觉得凡事都一笑而过还有什么意思呢，仍然会幻想着拼一拼是不是就可以改变一点。尼采问人可以不可以彻底失去信仰而活，说当一个人知道自己为什么而活，他就可以忍受任何苦难。但我至今都没有找到自己真正信仰的是什么，本科索性拿着保研和绩点当成人生信条，到了硕士又得拿着读博当作人生信条吗？我都觉得自己很肤浅，表面得一眼就能看穿，但我确实没有找到自己真正信仰的是什么。
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