科技股拐点在哪？这一指标暗藏玄机 机构密集调研股名单出炉
科技股不香的原因是？
最近，A股市场的板块轮动更加迅速，航运、军工、化工、猪、乳业等产业轮番上涨，唯独科技股还默默无闻。回望2019年和2020年，科技股可谓是A股市场“最靓的仔”，更是“牛股摇篮”。叠加目前全球芯片荒仍在持续的情况，科技股何时崛起？全面上涨还要等多久？
2021年科技股表现较弱
从市场表现来看，证券时报·数据宝统计，2020年以来相对热门的板块有医药、大消费、光伏、氢能源、锂电池、化工等。科技股指数在2019年及2020年表现非常亮眼且稳定，2020年科技指数的涨幅打败了当时近80%的热门概念板块指数，其中细分的半导体产业指数2019年的涨幅更是超过80%。
今年初到最新的10月22日，科技股走势较弱，部分个股回撤较大，芯片、半导体产业指数同期涨幅仅有20%左右；科技100指数年内累计涨幅不到15%，同期的磷化工指数涨幅是其八倍。尤其是8月份以来，回撤明显，半导体产业指数、芯片指数8月以来跌幅均超过15%，前者回撤近20%。
A股科技板块投资回报超过美国
市场表现相当
在投资者的认知中，稳定的业绩、较低的估值对于公司股价具备向上推动作用。从半导体与半导体生产设备股（以下简称半导体产业）来看，虽然A股投资回报（净资产收益率（均值））超过了美股，并且业绩的增长速度（均值）也明显超过了美股，但2021年A股半导体市场表现与美股基本持平，仅2019年A股半导体板块大幅跑赢美股。
从细分的技术硬件与设备板块来看，A股业绩成长性略低于美股，A股的投资回报超过美股；软件服务板块，A股投资回报及业绩成长性都高于美股，但这两个板块的科技股2021年以来平均涨幅均低于美股；其中A股软件与服务板块2021年以来平均涨跌幅为负数。
综上可以看出，A股科技板块的投资回报、业绩成长性优于美股科技板块。究竟A股科技板块今年略低迷的原因是什么呢？
知名机构：半导体需求可能被高估了
从基本面数据来看，证券时报·数据宝统计发现，A股科技板块的估值显著超过了美股；其中A股半导体产业平均估值接近100倍，而美股半导体产业个股平均估值不到前者的一半。技术硬件与设备板块，A股平均估值超过63倍，美股平均估值不超过50倍。如此高估值压力下，A股科技板块明显上涨动力不足。
多家机构近日对半导行业发出预警，摩根士丹利表示，半导体需求可能被高估了；该机构表示，智能手机、电视及电脑半导体需求正在转弱，LCD驱动IC、利基型存储器及智能手机传感器库存会有问题。
拐点何时将至
估值距离低点高1倍多
美国科技股的走势值得参考。二战后美国经历了两次较大的技术进步，一是二战后的20年（1947年至1969年），市场对生产效率的考验，以及持续不断的订单，电子、通信等出现了明显的技术进步；第二轮（1980年至2001年），小型计算机与互联网的软硬件快速发展，网民数量迅速扩张。两个时间段内，科技行业个股涨幅均超过了500%，且均大幅跑赢非科技行业个股。
对于中国科技板块而言，美国科技行业表现具有一定启示。“十四五”规划中，科技创新被显著部署。相关领导人还提到“我国经济发展到当前这个阶段，科技创新既是发展问题、更是生存问题。”科技创新被高度重视，软科技：大数据、人工智能、云计算，硬科技：半导体、芯片等，将成为主要发展方向。尤其是硬科技，更成为国内外竞争最激烈的领域。
拐点何时将至，科技股何时能迎来反弹？数据宝统计，以2019年以来的阶段性低点来看，2019年1月31日、2020年3月30日、2020年12月11日、2021年3月25日，A股科技股中半导体产业、技术硬件与设备、软件与服务3个行业个股的平均估值（剔除极值）均比当前要低，2019年1月31日，半导体产业平均估值不到40倍，不到当前的一半。如果按照估值的对比，科技板块距离低估值还有一定的回调空间，当前估值比2019年1月31日高出1.6倍，拐点的到来还需要一定的时间。
20只低估值半导体股获机构密集调研
板块表现低迷，科技股却受机构密集关注。证券时报·数据宝统计显示，最新估值低于40倍，且当前估值低于2019年1月31日，近3个月获30家以上机构调研的科技股有20只，具体包含估值低于20倍的TCL科技、工业富联、宝通科技等5股。
从近3个月调研情况来看，生益科技、传音控股、立讯精密等5股获得200家以上机构调研，生益科技获260家机构调研，平均每个交易日有3家以上机构调研。公司表示某些客户订单接到了10-11月，高端消费类订单相对也比较长，PCB客户的接单状况都比较好。
业绩方面，已披露三季报个股中，TCL科技、中兴通讯、生益科技2021前三季净利润增幅较高，前2股有望翻倍，其中TCL科技净利润增幅中值达到3.5倍，主要受益于半导体显示行业景气度高于去年同期，产能持续增长、业务及产品结构优化，半导体显示业务前三季度实现出货面积同比增长超30%。
科技股不香的原因是？
最近，A股市场的板块轮动更加迅速，航运、军工、化工、猪、乳业等产业轮番上涨，唯独科技股还默默无闻。回望2019年和2020年，科技股可谓是A股市场“最靓的仔”，更是“牛股摇篮”。叠加目前全球芯片荒仍在持续的情况，科技股何时崛起？全面上涨还要等多久？
2021年科技股表现较弱
从市场表现来看，证券时报·数据宝统计，2020年以来相对热门的板块有医药、大消费、光伏、氢能源、锂电池、化工等。科技股指数在2019年及2020年表现非常亮眼且稳定，2020年科技指数的涨幅打败了当时近80%的热门概念板块指数，其中细分的半导体产业指数2019年的涨幅更是超过80%。
今年初到最新的10月22日，科技股走势较弱，部分个股回撤较大，芯片、半导体产业指数同期涨幅仅有20%左右；科技100指数年内累计涨幅不到15%，同期的磷化工指数涨幅是其八倍。尤其是8月份以来，回撤明显，半导体产业指数、芯片指数8月以来跌幅均超过15%，前者回撤近20%。
A股科技板块投资回报超过美国
市场表现相当
在投资者的认知中，稳定的业绩、较低的估值对于公司股价具备向上推动作用。从半导体与半导体生产设备股（以下简称半导体产业）来看，虽然A股投资回报（净资产收益率（均值））超过了美股，并且业绩的增长速度（均值）也明显超过了美股，但2021年A股半导体市场表现与美股基本持平，仅2019年A股半导体板块大幅跑赢美股。
从细分的技术硬件与设备板块来看，A股业绩成长性略低于美股，A股的投资回报超过美股；软件服务板块，A股投资回报及业绩成长性都高于美股，但这两个板块的科技股2021年以来平均涨幅均低于美股；其中A股软件与服务板块2021年以来平均涨跌幅为负数。
综上可以看出，A股科技板块的投资回报、业绩成长性优于美股科技板块。究竟A股科技板块今年略低迷的原因是什么呢？
知名机构：半导体需求可能被高估了
从基本面数据来看，证券时报·数据宝统计发现，A股科技板块的估值显著超过了美股；其中A股半导体产业平均估值接近100倍，而美股半导体产业个股平均估值不到前者的一半。技术硬件与设备板块，A股平均估值超过63倍，美股平均估值不超过50倍。如此高估值压力下，A股科技板块明显上涨动力不足。
多家机构近日对半导行业发出预警，摩根士丹利表示，半导体需求可能被高估了；该机构表示，智能手机、电视及电脑半导体需求正在转弱，LCD驱动IC、利基型存储器及智能手机传感器库存会有问题。
拐点何时将至
估值距离低点高1倍多
美国科技股的走势值得参考。二战后美国经历了两次较大的技术进步，一是二战后的20年（1947年至1969年），市场对生产效率的考验，以及持续不断的订单，电子、通信等出现了明显的技术进步；第二轮（1980年至2001年），小型计算机与互联网的软硬件快速发展，网民数量迅速扩张。两个时间段内，科技行业个股涨幅均超过了500%，且均大幅跑赢非科技行业个股。
对于中国科技板块而言，美国科技行业表现具有一定启示。“十四五”规划中，科技创新被显著部署。相关领导人还提到“我国经济发展到当前这个阶段，科技创新既是发展问题、更是生存问题。”科技创新被高度重视，软科技：大数据、人工智能、云计算，硬科技：半导体、芯片等，将成为主要发展方向。尤其是硬科技，更成为国内外竞争最激烈的领域。
拐点何时将至，科技股何时能迎来反弹？数据宝统计，以2019年以来的阶段性低点来看，2019年1月31日、2020年3月30日、2020年12月11日、2021年3月25日，A股科技股中半导体产业、技术硬件与设备、软件与服务3个行业个股的平均估值（剔除极值）均比当前要低，2019年1月31日，半导体产业平均估值不到40倍，不到当前的一半。如果按照估值的对比，科技板块距离低估值还有一定的回调空间，当前估值比2019年1月31日高出1.6倍，拐点的到来还需要一定的时间。
20只低估值半导体股获机构密集调研
板块表现低迷，科技股却受机构密集关注。证券时报·数据宝统计显示，最新估值低于40倍，且当前估值低于2019年1月31日，近3个月获30家以上机构调研的科技股有20只，具体包含估值低于20倍的TCL科技、工业富联、宝通科技等5股。
从近3个月调研情况来看，生益科技、传音控股、立讯精密等5股获得200家以上机构调研，生益科技获260家机构调研，平均每个交易日有3家以上机构调研。公司表示某些客户订单接到了10-11月，高端消费类订单相对也比较长，PCB客户的接单状况都比较好。
业绩方面，已披露三季报个股中，TCL科技、中兴通讯、生益科技2021前三季净利润增幅较高，前2股有望翻倍，其中TCL科技净利润增幅中值达到3.5倍，主要受益于半导体显示行业景气度高于去年同期，产能持续增长、业务及产品结构优化，半导体显示业务前三季度实现出货面积同比增长超30%。
【房价真降了！#新房6年来首跌# 现在能买房吗？】
房价真的跌了！
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？(完)
（新闻来源：中国新闻网）
房价真的跌了！
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？(完)
（新闻来源：中国新闻网）
【房价真降了！新房6年来首跌，现在能买房吗？】
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
2021年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
2021年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
你最近考虑买房了吗？#买房者说##楼市杂谈##房地产#
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么？未来还会再降吗？
全面下跌！6年以来新房价格指数首次下跌
“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
2021年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。
“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。
2021年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网
二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。
二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕，但三季度出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示，三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展”，被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。
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