段永平：
我也不知道估值属于科学还是艺术，我还一直以为科学就是艺术，艺术 也挺科学的呢。我总觉得估值实际上是“功夫”。“功夫熊猫”电影里最大的缺 憾是“功夫”没有体现时间性。实际上中文里“功夫”的意思本身就是“时间” 的意思。(2011-01-05)
网友：
我说的艺术的是大概的，主观的，模糊的意思；科学主要想说估值也要 理性的。
段先生说估值就是时间，我不太明白，这可能段先生从功夫熊猫电影 悟出的东西，我的水平还不太理解。我看功夫熊猫就 2 个体会：
1，投资没有秘 密。
2，相信。
我不太明白乌龟为什么要让 “师傅”相信熊猫能行，我感觉电影 告诉观众的是“相信”本身，是一种信念的意思，坚持的意思。作为投资，我就 觉得我们应该相信复利的力量，相信常识的力量，相信价格总会回归价值的力量。
段永平：大家别把《功夫熊猫》太当回事了，那是娱乐产品。 我没说估值就是时间啊。我的言下之意是：
1、要学会“估值”是要花很长时间的。
绝不是很多人以为的不知道哪里有一个 神秘的公式，每当要估值时就用公式算一下就可以了。这个很长的时间大概不 是用小时或天来计算的，大概用很多年作为单位比较合适。
2、对某个企业的“估值”经常也是要花很长的时间的。
我对“估值”的定义基本上就是对企业的了解，只有当我觉得很了解很了解一 个企业的时候，我才能对企业有一个大概的“估值”，这往往需要很长的时间。
当然，过去对企业的了解的积累也是非常有用的，这就是有时候好的投资的决策 看起来并没有花很多时间来决定，实际上却是很多年了解的积累的结果。比如， 巴菲特决定投高盛可能只花了 20 分钟，但那其实是他 50 年理解的积累。
我当年 “敢”重仓网易也不是看起来那么容易的。我错失苹果也同样是因为积累不够， 找不到很了解的感觉。 总而言之，“估值”是需要“功夫”的。（2011-01-08）
段永平：
顺便说下我对“估值”的一点。
我发现大部分人说到“估值”时其实指的都是市场应该给股票一个什么”价“。 个人没对这个术语研究过，但自己现在“估值”时总是在试图搞明白自己付出什 么“价”才能 5 年 10 年都不操心，或者说拥有的股权在 5 年 10 年以及未来带来 的实际回报值不值我付出的价钱。这里最大的不同是，我不考虑市场因素，或者 说，不管市场目前愿意给什么价。（2014-08-21）
网友：
大道可以透露一下您是怎么给企业估值的吗？
段永平：
我其实并不懂通常意义上的估值，就是所谓股价应该是多少的那种估值。 我一般只是想象如果某个公司是个非上市企业，我用目前的市值去拥有这家公司 和我其他的机会比较，哪个在未来 10 年或 20 年得到的可能回报更高（这里的回 报其实是指公司的盈利而不是股价的涨幅）。（2019-03-13）
毛估估
1.关于估值的一点想法 在这里有很多问题是关于估值的，所以简单谈谈自己的想法。我个人觉得如果需要计算器按半天才能算出来那么一点利润的投资还是不投的 好。
我认为估值就是个毛估估的东西，如果要用到计算器才能算出来的便宜就不够便 宜了。 好像芒格也说过，从来没见巴菲特按着计算器去估值一家企业，我好像也没真正 用过计算器做估值 。
我总是认为大致的估值主要用于判断下行的空间，定性的分析才是真正利润的 来源，这也可能是价值投资里最难的东西。
一般而言，赚到几十倍甚至更多的股票绝不是靠估值估出来的，不然没道理投资 人一开始不全盘压上（当时我要知道网易会涨 160 倍，我还不把他全买下来？）。 正是由于定性分析有很多不确定性，所以多数情况下人们往往即使看好也不敢下 大注，或就算下大注也不敢全力以赴。
当然，确实也有一些按按计算器就觉得很便宜的时候，比如巴菲特买的中石油， 我买的万科。但这种情况往往是一些特例。 我觉得估值在决定卖股票时也是毛估估的，比如当万科涨到 3500-3600 多亿时， 我曾强烈建议我一个朋友应该卖掉，因为我觉得万科要持续赚 300 多亿是件很困 难的事，你花 3000 多亿去赚不到 100 亿的年利润实在不是个好主意。如果你真 的喜欢万科，可以等一等，将来可能会有机会用同样的钱买回更多的股份回来。 说实话，我挺喜欢万科的，我想有一天我可能会再投万科的。下次投的时候争取 多买些，拿得时间长一点。
巴菲特确实说过伟大的公司和生意是不需要卖的，可他老人家到现在为止没卖过 的公司也是极少的。
另外，我觉得巴菲特说这话的潜台词是其实伟大的公司市场 往往不会给一个疯狂的价钱，如果你仅仅是因为有一点点高估就卖出的话，可能 会失去买回来的机会。而且，在美国，投资交的是利得税，不卖不算获利，一卖 就可能要交很高的税，不合算。以上纯属个人猜测。（2010-04-25）
网友：文章中“下行空间”是指公司大致的价值与公司总市值的差吗？可不可 以认为，“下行空间”起到巴菲特所说的“安全边际”的作用？
段永平：差不多就是这个意思。（2010-05-09）
段永平：
“宁要模糊的正确。也不要精确的错误” 呵呵，真是老巴说的？ 还是老巴说得清楚啊！我觉得这就是我说的毛估估的意思。很多人的估值就有 点精确的错误的意思。（2018-05-28）
段永平：
那只是个思维方式。芒格说他从来没见巴菲特算过。我其实也没认真算 过，从来都是毛估估的。姚明往那里一站，谁都能看出来他比我重，难道还要 用磅秤后才知道？（2019-3-20）
我也不知道估值属于科学还是艺术，我还一直以为科学就是艺术，艺术 也挺科学的呢。我总觉得估值实际上是“功夫”。“功夫熊猫”电影里最大的缺 憾是“功夫”没有体现时间性。实际上中文里“功夫”的意思本身就是“时间” 的意思。(2011-01-05)
网友：
我说的艺术的是大概的，主观的，模糊的意思；科学主要想说估值也要 理性的。
段先生说估值就是时间，我不太明白，这可能段先生从功夫熊猫电影 悟出的东西，我的水平还不太理解。我看功夫熊猫就 2 个体会：
1，投资没有秘 密。
2，相信。
我不太明白乌龟为什么要让 “师傅”相信熊猫能行，我感觉电影 告诉观众的是“相信”本身，是一种信念的意思，坚持的意思。作为投资，我就 觉得我们应该相信复利的力量，相信常识的力量，相信价格总会回归价值的力量。
段永平：大家别把《功夫熊猫》太当回事了，那是娱乐产品。 我没说估值就是时间啊。我的言下之意是：
1、要学会“估值”是要花很长时间的。
绝不是很多人以为的不知道哪里有一个 神秘的公式，每当要估值时就用公式算一下就可以了。这个很长的时间大概不 是用小时或天来计算的，大概用很多年作为单位比较合适。
2、对某个企业的“估值”经常也是要花很长的时间的。
我对“估值”的定义基本上就是对企业的了解，只有当我觉得很了解很了解一 个企业的时候，我才能对企业有一个大概的“估值”，这往往需要很长的时间。
当然，过去对企业的了解的积累也是非常有用的，这就是有时候好的投资的决策 看起来并没有花很多时间来决定，实际上却是很多年了解的积累的结果。比如， 巴菲特决定投高盛可能只花了 20 分钟，但那其实是他 50 年理解的积累。
我当年 “敢”重仓网易也不是看起来那么容易的。我错失苹果也同样是因为积累不够， 找不到很了解的感觉。 总而言之，“估值”是需要“功夫”的。（2011-01-08）
段永平：
顺便说下我对“估值”的一点。
我发现大部分人说到“估值”时其实指的都是市场应该给股票一个什么”价“。 个人没对这个术语研究过，但自己现在“估值”时总是在试图搞明白自己付出什 么“价”才能 5 年 10 年都不操心，或者说拥有的股权在 5 年 10 年以及未来带来 的实际回报值不值我付出的价钱。这里最大的不同是，我不考虑市场因素，或者 说，不管市场目前愿意给什么价。（2014-08-21）
网友：
大道可以透露一下您是怎么给企业估值的吗？
段永平：
我其实并不懂通常意义上的估值，就是所谓股价应该是多少的那种估值。 我一般只是想象如果某个公司是个非上市企业，我用目前的市值去拥有这家公司 和我其他的机会比较，哪个在未来 10 年或 20 年得到的可能回报更高（这里的回 报其实是指公司的盈利而不是股价的涨幅）。（2019-03-13）
毛估估
1.关于估值的一点想法 在这里有很多问题是关于估值的，所以简单谈谈自己的想法。我个人觉得如果需要计算器按半天才能算出来那么一点利润的投资还是不投的 好。
我认为估值就是个毛估估的东西，如果要用到计算器才能算出来的便宜就不够便 宜了。 好像芒格也说过，从来没见巴菲特按着计算器去估值一家企业，我好像也没真正 用过计算器做估值 。
我总是认为大致的估值主要用于判断下行的空间，定性的分析才是真正利润的 来源，这也可能是价值投资里最难的东西。
一般而言，赚到几十倍甚至更多的股票绝不是靠估值估出来的，不然没道理投资 人一开始不全盘压上（当时我要知道网易会涨 160 倍，我还不把他全买下来？）。 正是由于定性分析有很多不确定性，所以多数情况下人们往往即使看好也不敢下 大注，或就算下大注也不敢全力以赴。
当然，确实也有一些按按计算器就觉得很便宜的时候，比如巴菲特买的中石油， 我买的万科。但这种情况往往是一些特例。 我觉得估值在决定卖股票时也是毛估估的，比如当万科涨到 3500-3600 多亿时， 我曾强烈建议我一个朋友应该卖掉，因为我觉得万科要持续赚 300 多亿是件很困 难的事，你花 3000 多亿去赚不到 100 亿的年利润实在不是个好主意。如果你真 的喜欢万科，可以等一等，将来可能会有机会用同样的钱买回更多的股份回来。 说实话，我挺喜欢万科的，我想有一天我可能会再投万科的。下次投的时候争取 多买些，拿得时间长一点。
巴菲特确实说过伟大的公司和生意是不需要卖的，可他老人家到现在为止没卖过 的公司也是极少的。
另外，我觉得巴菲特说这话的潜台词是其实伟大的公司市场 往往不会给一个疯狂的价钱，如果你仅仅是因为有一点点高估就卖出的话，可能 会失去买回来的机会。而且，在美国，投资交的是利得税，不卖不算获利，一卖 就可能要交很高的税，不合算。以上纯属个人猜测。（2010-04-25）
网友：文章中“下行空间”是指公司大致的价值与公司总市值的差吗？可不可 以认为，“下行空间”起到巴菲特所说的“安全边际”的作用？
段永平：差不多就是这个意思。（2010-05-09）
段永平：
“宁要模糊的正确。也不要精确的错误” 呵呵，真是老巴说的？ 还是老巴说得清楚啊！我觉得这就是我说的毛估估的意思。很多人的估值就有 点精确的错误的意思。（2018-05-28）
段永平：
那只是个思维方式。芒格说他从来没见巴菲特算过。我其实也没认真算 过，从来都是毛估估的。姚明往那里一站，谁都能看出来他比我重，难道还要 用磅秤后才知道？（2019-3-20）
能让你社交开挂的处世小技巧～
1、再亲密的人，也要保持一定的距离感。
2、感谢时不要只说「谢谢」。
3、善于从细节读出别人的真实想法。
4、别和层次不同的人纠缠。
5、异性「你在干嘛？」、「周末有空吗？」，都是「我很想你」的意思。
6、不卑不亢，主动提出自己的要求，反而会获得别人的尊重。
7、学会闷声发财。不要混得稍微好一点，就想人尽皆知。
8、让别人帮你一些力所能及的小忙，能让关系升温。给助人者带来很好的「自我认同感」，顺其自然就会对求助者产生好感。
9、可以待人礼貌，但不要一副看起来「好欺负」的样子。
10、不管你手机是安卓还是苹果，都可以给我点一个赞哦～
11、获得好印象的最快方法是「夸赞」。
12、不事后补刀。不要说“当初听我的”、“我就说嘛”这类风凉话。
13、不要老想着接触有钱人，把时间用来提升自己。成功从来不难，难的是始终如一的自律。
14、不要去接同事讨论的闲言碎语。
15、工作号不要设置三天可见，它是展示你生活的窗口。
16、在你困难时借你钱的人，还钱时最好表示一下，要么补贴点当利息，要么请对方吃顿饭，要知道，他本可以不借的。
17、语气不肯定，就是拒绝。
18、出来社会后靠的是自己，不要再去想过去和原生家庭。愚者耗费半生去谴责别人，勇者每一天都在为自己负责。
19、不要试图改变一个人，不管你是出于什么目的。
20、在公众场合不评价他人。你以为无关紧要的事，有可能成为你们之间的导火线。
1、再亲密的人，也要保持一定的距离感。
2、感谢时不要只说「谢谢」。
3、善于从细节读出别人的真实想法。
4、别和层次不同的人纠缠。
5、异性「你在干嘛？」、「周末有空吗？」，都是「我很想你」的意思。
6、不卑不亢，主动提出自己的要求，反而会获得别人的尊重。
7、学会闷声发财。不要混得稍微好一点，就想人尽皆知。
8、让别人帮你一些力所能及的小忙，能让关系升温。给助人者带来很好的「自我认同感」，顺其自然就会对求助者产生好感。
9、可以待人礼貌，但不要一副看起来「好欺负」的样子。
10、不管你手机是安卓还是苹果，都可以给我点一个赞哦～
11、获得好印象的最快方法是「夸赞」。
12、不事后补刀。不要说“当初听我的”、“我就说嘛”这类风凉话。
13、不要老想着接触有钱人，把时间用来提升自己。成功从来不难，难的是始终如一的自律。
14、不要去接同事讨论的闲言碎语。
15、工作号不要设置三天可见，它是展示你生活的窗口。
16、在你困难时借你钱的人，还钱时最好表示一下，要么补贴点当利息，要么请对方吃顿饭，要知道，他本可以不借的。
17、语气不肯定，就是拒绝。
18、出来社会后靠的是自己，不要再去想过去和原生家庭。愚者耗费半生去谴责别人，勇者每一天都在为自己负责。
19、不要试图改变一个人，不管你是出于什么目的。
20、在公众场合不评价他人。你以为无关紧要的事，有可能成为你们之间的导火线。
贝壳找房回应上海研发全员被优化：行业环境变化 部分岗位调整
2021年10月12日 来源： 新京报
10月11日，新京报记者从多个独立信源处获悉，贝壳找房上海研发整个团队被优化，裁员补偿为“N+3”。
针对上述消息，贝壳找房独家回应新京报记者称，今年以来，行业环境发生较大变化，据此对上海地区部分业务岗位进行调整。对于此次调整涉及到的员工，公司将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。
行业动态
互联网的尽头是房产中介？字节跳动收购经纪牌照 它的对手是贝壳找房
房中介领域闯入了一头“大象”贝壳找房，自去年8月上市以后，贝壳找房的股价表现屡屡刷新外界认知，市值最高时冲破900亿美元，远超房地产开发商三巨头“碧万恒”。
这是一个业内公认的“房产中介互联网化”的成功案例，然而，去年全年贝壳找房的市场占有率仅约15.7%。庞大的市场余量令众人垂涎，包括互联网公司，“谁会是下一个贝壳”也成为了市场关心的问题。
近日，北京福旺房地产经纪有限公司(下称“福旺”)易主，母公司由北京金色麦田房产经纪有限公司(下称“金色麦田”)，变更为北京好房有幸信息技术有限公司(下称“好房有幸”)。
股权穿透后可以发现，金色麦田为缪寿建创办的房产中介公司麦田房产所有，而好房有幸是张一鸣成立的互联网公司字节跳动全资控股。字节跳动旗下房产信息平台幸福里向时代财经透露，好房有幸属于该平台旗下公司。
缪寿建和张一鸣是福建老乡，一个深耕北京，同时在北京、福州和厦门拥有900余家直营房产中介门店；一个是在北京创立了今日头条、抖音、西瓜视频和皮皮虾等，是名副其实的互联网巨头。
尽管这次交易的标是一家原本毫不起眼的子公司，但背后的用意却引发外界的极大揣摩。“我们没有直接布局线下门店的打算。”幸福里回应传言时表示。不过，时代财经从另外的途径获悉，字节跳动此举或是在为未来布局线下门店铺路。
“曲线救国”收购中介牌照
“字节跳动收购的其实是一个空壳公司”，知情人士向时代财经透露，“麦田应该根本没有(在福旺)投入过经营，里面也没有什么资产，字节跳动主要是为了获得资质，有了那个资产才可以从事房产经纪业务”。
根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提：一是必须拥有营业执照；二是必须拥有备案证明文件。
备案证明文件由相关机构在领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案后即可取得。然而，在北京想要拿到备案证明文件是一件难度不小的事情。
时代财经了解到，2017年北京全市范围内暂停了房产中介机构的备案，这导致新的中介门店无法开店经营的状况。实际上在备案暂停后，市场上出现了买卖中介机构的行为，买家的目的是获取相关机构所拥有的经营资质。
不同的信源告诉时代财经，北京市已于近期放开了相关资质的申请，但北京市西城区和通州区有关部门回应称，目前仍然不接受中介机构的备案申请，其中西城区给出的理由是“政府不允许有些行业扩大规模”，而丰台区则表示“最近已经可以通过北京住建委官网申请备案”。
而资质获取之难或许是字节跳动最终采取 “曲线救国”策略的原因。时代财经了解到，字节跳动旗下的幸福里成立于2018年，是一个提供新房和二手房买卖信息的平台，目前已进入北京、广州、长沙、合肥、南京、杭州、昆明、天津、西安等多座城市，二手房业务的合作对象包括我爱我家、麦田房产及其它小型中介机构。
实际上，幸福里是字节跳动介入房产中介业务的主要平台，早在2019年，字节跳动旗下主力产品今日头条原本的“房产频道”栏目就更名为“幸福里”。
知情人士告诉时代财经，目前幸福里还没到可以发展线下门店的阶段，“只能先让幸福里平台的资讯类内容丰富起来，重点仍在线上，但他们肯定想在战略上更进一步，至于未来会不会真的做线下就见仁见智了”。
另据时代财经获悉，幸福里的运营主体是北京无限光场科技公司，控股股东是字节跳动有限公司；而收购福旺的好房有幸由字节跳动(香港)有限公司100%持股。今年7月份，香港公司的经营范围新增“从事房地产经纪业务”，并增设了一家全资子公司合肥好房有幸信息技术有限公司，经营范围亦包括“房地产经纪”。
互联网的尽头是房产中介？
值得注意的是，幸福里回应布局线下传言时表示 “没有直接布局线下门店的打算”。但知情人士透露，幸福里的确是想成为另一个贝壳找房，只不过目前更像房天下和安居客。
实际上，“成为贝壳找房”是互联网巨头们共同的梦想。早在2009年，张一鸣便创立过垂直房产搜索引擎“九九房”；2010年，阿里巴巴旗下的淘宝也曾与口碑网合作推出房产频道，此后在2020年上线了天猫好房；2014年京东亦开始进入房地产领域。
字节跳动、阿里巴巴和京东三家互联网巨头，是目前对房产中介领域有着较深渗透的互联网公司里，旗下的主力平台分别为幸福里、天猫好房和京东房产。不过，比起贝壳找房、安居客和房天下，业内人士、购房者和经纪人对这些互联网公司的平台评价不高。
幸福里早在2020年便与麦田房产展开合作，此后相关房源和经纪人陆续接入幸福里平台，一名麦田房产的经纪人告诉时代财经，幸福里能够为他们导入来自于字节跳动其他平台的流量，比如抖音，“但不能说幸福里有多好，只是麦田房产自有的线上平台太差了”。
天猫好房和京东房产的反响同样不理想。和天猫好房合作的一个广州新盘销售人员告诉时代财经，该楼盘从未接过一个来自于天猫好房的客户电话，“更别说成交了”。此外，时代财经通过天猫好房联系到的一名二手房中介表示，“说实话，你是第一个通过天猫好房打电话过来的人”。值得一提的是，天猫好房的二手房业务上线时间是今年的7月16日。
比起幸福里和天猫好房，京东房产网络平台上线的时间更早，分别于2017年和2018年上线了新房和二手房业务。然而，京东房产的客服人员告诉时代财经，目前新房仅仅提供房源信息的页面展示。二手房方面，2020年京东房产在线下落地了“好房京选”，核心模式是为合作的中介机构提供品牌、流量、运营、系统等方面支持。目前，京东房产二手房板块主推好房京选，但当时代财经试图以购房者的身份通过京东房产联系二手房经纪人时，连续两名经纪人早已离职，但平台并未作出更新，导致无法获得有效信息。
在分析互联网平台介入房产中介领域后表现平庸的原因时，景晖智库首席经济学胡景晖表示，如果只是简单地流量生意，互联网的商业模式“基本已经走到尽头了，因为线上的流量成本已经非常高了，在北京获取一个有效的线下看房成本大概在3000元左右，互联网公司做线下，目的是保住已有的线上生意以及实现线上线下的打通”。
不过，胡景晖认为，房产交易是一条“很长的产业链”，比如看房、签约、贷款、缴税、过户等购房流程基本都要在线下进行，而房产交易的复杂程度和非标准化，更是给互联网公司做好房产中介这一行设置了极高的门槛。
贝壳研究院的数据显示，2020年新房和二手房的宗交易规模达到了22.3万亿元，而身为“房产中介互联网化”成功案例的贝壳找房，去年实现的总交易额仅约3.5万亿元，占比15.7%。尽管互联网公司入局房产中介领域道阻且长，但庞大的市场余量，依然诱惑着它们追逐“下一个贝壳找房”的梦想
2021年10月12日 来源： 新京报
10月11日，新京报记者从多个独立信源处获悉，贝壳找房上海研发整个团队被优化，裁员补偿为“N+3”。
针对上述消息，贝壳找房独家回应新京报记者称，今年以来，行业环境发生较大变化，据此对上海地区部分业务岗位进行调整。对于此次调整涉及到的员工，公司将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。
行业动态
互联网的尽头是房产中介？字节跳动收购经纪牌照 它的对手是贝壳找房
房中介领域闯入了一头“大象”贝壳找房，自去年8月上市以后，贝壳找房的股价表现屡屡刷新外界认知，市值最高时冲破900亿美元，远超房地产开发商三巨头“碧万恒”。
这是一个业内公认的“房产中介互联网化”的成功案例，然而，去年全年贝壳找房的市场占有率仅约15.7%。庞大的市场余量令众人垂涎，包括互联网公司，“谁会是下一个贝壳”也成为了市场关心的问题。
近日，北京福旺房地产经纪有限公司(下称“福旺”)易主，母公司由北京金色麦田房产经纪有限公司(下称“金色麦田”)，变更为北京好房有幸信息技术有限公司(下称“好房有幸”)。
股权穿透后可以发现，金色麦田为缪寿建创办的房产中介公司麦田房产所有，而好房有幸是张一鸣成立的互联网公司字节跳动全资控股。字节跳动旗下房产信息平台幸福里向时代财经透露，好房有幸属于该平台旗下公司。
缪寿建和张一鸣是福建老乡，一个深耕北京，同时在北京、福州和厦门拥有900余家直营房产中介门店；一个是在北京创立了今日头条、抖音、西瓜视频和皮皮虾等，是名副其实的互联网巨头。
尽管这次交易的标是一家原本毫不起眼的子公司，但背后的用意却引发外界的极大揣摩。“我们没有直接布局线下门店的打算。”幸福里回应传言时表示。不过，时代财经从另外的途径获悉，字节跳动此举或是在为未来布局线下门店铺路。
“曲线救国”收购中介牌照
“字节跳动收购的其实是一个空壳公司”，知情人士向时代财经透露，“麦田应该根本没有(在福旺)投入过经营，里面也没有什么资产，字节跳动主要是为了获得资质，有了那个资产才可以从事房产经纪业务”。
根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提：一是必须拥有营业执照；二是必须拥有备案证明文件。
备案证明文件由相关机构在领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案后即可取得。然而，在北京想要拿到备案证明文件是一件难度不小的事情。
时代财经了解到，2017年北京全市范围内暂停了房产中介机构的备案，这导致新的中介门店无法开店经营的状况。实际上在备案暂停后，市场上出现了买卖中介机构的行为，买家的目的是获取相关机构所拥有的经营资质。
不同的信源告诉时代财经，北京市已于近期放开了相关资质的申请，但北京市西城区和通州区有关部门回应称，目前仍然不接受中介机构的备案申请，其中西城区给出的理由是“政府不允许有些行业扩大规模”，而丰台区则表示“最近已经可以通过北京住建委官网申请备案”。
而资质获取之难或许是字节跳动最终采取 “曲线救国”策略的原因。时代财经了解到，字节跳动旗下的幸福里成立于2018年，是一个提供新房和二手房买卖信息的平台，目前已进入北京、广州、长沙、合肥、南京、杭州、昆明、天津、西安等多座城市，二手房业务的合作对象包括我爱我家、麦田房产及其它小型中介机构。
实际上，幸福里是字节跳动介入房产中介业务的主要平台，早在2019年，字节跳动旗下主力产品今日头条原本的“房产频道”栏目就更名为“幸福里”。
知情人士告诉时代财经，目前幸福里还没到可以发展线下门店的阶段，“只能先让幸福里平台的资讯类内容丰富起来，重点仍在线上，但他们肯定想在战略上更进一步，至于未来会不会真的做线下就见仁见智了”。
另据时代财经获悉，幸福里的运营主体是北京无限光场科技公司，控股股东是字节跳动有限公司；而收购福旺的好房有幸由字节跳动(香港)有限公司100%持股。今年7月份，香港公司的经营范围新增“从事房地产经纪业务”，并增设了一家全资子公司合肥好房有幸信息技术有限公司，经营范围亦包括“房地产经纪”。
互联网的尽头是房产中介？
值得注意的是，幸福里回应布局线下传言时表示 “没有直接布局线下门店的打算”。但知情人士透露，幸福里的确是想成为另一个贝壳找房，只不过目前更像房天下和安居客。
实际上，“成为贝壳找房”是互联网巨头们共同的梦想。早在2009年，张一鸣便创立过垂直房产搜索引擎“九九房”；2010年，阿里巴巴旗下的淘宝也曾与口碑网合作推出房产频道，此后在2020年上线了天猫好房；2014年京东亦开始进入房地产领域。
字节跳动、阿里巴巴和京东三家互联网巨头，是目前对房产中介领域有着较深渗透的互联网公司里，旗下的主力平台分别为幸福里、天猫好房和京东房产。不过，比起贝壳找房、安居客和房天下，业内人士、购房者和经纪人对这些互联网公司的平台评价不高。
幸福里早在2020年便与麦田房产展开合作，此后相关房源和经纪人陆续接入幸福里平台，一名麦田房产的经纪人告诉时代财经，幸福里能够为他们导入来自于字节跳动其他平台的流量，比如抖音，“但不能说幸福里有多好，只是麦田房产自有的线上平台太差了”。
天猫好房和京东房产的反响同样不理想。和天猫好房合作的一个广州新盘销售人员告诉时代财经，该楼盘从未接过一个来自于天猫好房的客户电话，“更别说成交了”。此外，时代财经通过天猫好房联系到的一名二手房中介表示，“说实话，你是第一个通过天猫好房打电话过来的人”。值得一提的是，天猫好房的二手房业务上线时间是今年的7月16日。
比起幸福里和天猫好房，京东房产网络平台上线的时间更早，分别于2017年和2018年上线了新房和二手房业务。然而，京东房产的客服人员告诉时代财经，目前新房仅仅提供房源信息的页面展示。二手房方面，2020年京东房产在线下落地了“好房京选”，核心模式是为合作的中介机构提供品牌、流量、运营、系统等方面支持。目前，京东房产二手房板块主推好房京选，但当时代财经试图以购房者的身份通过京东房产联系二手房经纪人时，连续两名经纪人早已离职，但平台并未作出更新，导致无法获得有效信息。
在分析互联网平台介入房产中介领域后表现平庸的原因时，景晖智库首席经济学胡景晖表示，如果只是简单地流量生意，互联网的商业模式“基本已经走到尽头了，因为线上的流量成本已经非常高了，在北京获取一个有效的线下看房成本大概在3000元左右，互联网公司做线下，目的是保住已有的线上生意以及实现线上线下的打通”。
不过，胡景晖认为，房产交易是一条“很长的产业链”，比如看房、签约、贷款、缴税、过户等购房流程基本都要在线下进行，而房产交易的复杂程度和非标准化，更是给互联网公司做好房产中介这一行设置了极高的门槛。
贝壳研究院的数据显示，2020年新房和二手房的宗交易规模达到了22.3万亿元，而身为“房产中介互联网化”成功案例的贝壳找房，去年实现的总交易额仅约3.5万亿元，占比15.7%。尽管互联网公司入局房产中介领域道阻且长，但庞大的市场余量，依然诱惑着它们追逐“下一个贝壳找房”的梦想
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