【南京土拍，一场992亿的“拆盲盒”游戏】
不同于北京、杭州等城市复杂的竞自持、竞政府产权份额和高标准商品住宅建设方案，南京“双集中”下的土拍规则可以说简单得多。在公布出让土地的同时，已经设定好土地拍卖的起拍价、最高限价，以及未来上市毛坯最高限价。
这意味着，在起拍价和最高土地限价之间，房企价高者得。但在土地达到限价之后，“面粉”和“面包”之间的利润空间，在挂地时就已经设定好了。至于谁能去“做面包”，在土地达到限价之后，摇号决定。
这并不是南京首次出现“双限”地块，从2020年中旬开始，南京就已经启动该规则。今年实行“双集中”出让后，市场仍然采取”双限”方式。
原本以为由于集中出让对资金占用较大，从而使得房企参与积极性降低的场面并未出现，相反，对于错失仅有的几次拿地机会的担忧，以及摇号的不确定性，让房企更加迫切地希望将胜算加大。
因此，在土拍之前的报名表上，万科报名了32宗地块、保利29宗、融信28宗。至少29家房企报名了10宗以上地块，整场土拍的参拍企业超过80家。
实际上，51宗的落地也颇有意思：36宗触顶成交，8宗底价成交，7宗溢价成交。
8宗底价成交的地块中，3宗是位于溧水区、高淳区，为南京的远郊地区，且被安居保障房企业获得。另外5宗底价成交地块中，有3块均含有商业用地，有较高的商业配比及建设条件，最终，华润置地拿下铁心桥G53地块、银城国际拿下浦口城南G53地块，卓越联合金地商置拿下江北核心区G12地块。
仅有的两宗底价住宅地块分别为南京颐居建设拿下的江北核心G12地块，以及龙湖拿下的浦口汤泉G55地块。南京颐居建设为南京国资委旗下南京安居建设的全资子公司，而龙湖拿下的汤泉地块，在南京传统购房板块中，是非热点的居住板块，早前区域内以开发温泉别墅为主。
剩余的溢价但未触顶地块中，同样有3宗是含较高商业配件要求的商业地块，其中包括拍了4个小时、共计158轮的新玄武G24地块，最终被招商拿下；由大悦城和新希望联合体拿下的浦口城南G52地块，以及被华宇集团拿下的江宁淳化G49地块。
而未触顶便溢价成交的住宅地块中，只有东原拿下的雨花滨江G38地块，宁浦房地产和银城国际拿下的另外两宗浦口汤泉地块，以及奥体建设拿下的六合G59地块。其中，宁浦和奥体建设的大股东，均有国资背景。
而在需要摇号的36宗触顶地块中，不仅包含了河西板块、南部新城和江北新区等大部分热点地块，一些非热点地块也进入摇号行列。
实际上，在20日第一天土拍产生18宗触顶地块后，不论是参拍房企还是市场观察者都认为，21日的第二场土拍，由于有高比例的江北地块，因此大概率也会触顶。
或许是接受了第一天上午一宗地拍了4个小时，以至于当天计划出让地块延期的”教训”，从20日下午到21日的土拍，整体节奏加快，仙林一宗地块3分钟便达到触顶价格，热点板块南部新城G32地块则在的第10轮直接加价5.8亿元，直接冲顶限价。
“和北京、杭州的土拍规则相比，南京的出让方式，起码还能保证房企利润。”一位南京房企投拓部的工作人员坦言。
这大概是房企涌入南京市场最重要的原因之一。相比在现场举牌竞自持时，被不断压缩的利润率，南京”限地价”和“限房价”之间的利润空间，早在出让之时就已经确定了。
“比如报名摇号最多的正方新城地块，楼面地价1.33万元/平方米，上市毛坯限价2.42万元/平方米，每平方米的操作空间超过1万元，房企怎么都有利润赚，只是赚多赚少的问题。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华坦言。
事实上，正方新城不是唯一的利润地块。雨花两桥、江心洲、中央科创板生活区，大厂等多宗地块“双限”之间的每平方米价格区间，都在1万元左右。即便是热门板块河西南、南部新城、江北新区等板块的土地，这一价格区间也能达到7000-8000元。
更何况上市限价的还是毛坯价格，并不包括房企自行推出的“升级精装包”，实际房价还会包含精装修价格。特别是热点板块上，8成首付和必买的精装包，是热门项目的标配。
如果说房企在北京、上海拿地的目的已经不是为了赚钱，更多的是抗风险、品牌站位和融资等其他诉求，用于在别的项目上赚钱，那南京就是那个“别的城市”。
而在进入市场端之后，南京强劲的新房购买力，也让大部分房企能够快速回笼资金。由于南京新房市场多年来的“限价”政策，大部分热点板块的二手房和新房价格长期呈现“倒挂”，因此新房上市在南京购房者看来，就是一场“稳赚”的打新。
在江北核心区的热门项目上，上市房源和报名摇号买房人之间的比例一度达接近50：1，买房人的综合中签率只有不到3%。
超低的中签率，使得购房者会尽可能多得参与项目的报名摇号。“摇上哪个买哪个”是大部分新房购房者的心声，“能摇号的项目不会亏。”
根据南京摇号规则，可以优先参与摇号的人才购房资格，由于中签率更高，使得部分买房人“铤而走险”，伪造假人才的身份。
就在5月11日，南京相关部门联合发布通告，对94名“假人才”进行处罚，对已经购房的16名购房者收回房源，启动注销购房证明程序，尚未使用购房证明的31人注销购房证明，另外47人进行依法依规处理，两家涉事中介及公司被查处，2人被采取刑事强制措施，8人被治安处罚。
截止5月22日下午5点，51宗地块全部确定买家，报名32宗地块的万科摇中其中4宗地块，成为当天大赢家。新城控股、招商获得3宗，银城、大华、龙光等房企分获2宗地块，其余大部分房企均摇中1宗地块，超过30家房企在这场“拆盲盒”的土拍中，有所斩获。 （新浪财经）
不同于北京、杭州等城市复杂的竞自持、竞政府产权份额和高标准商品住宅建设方案，南京“双集中”下的土拍规则可以说简单得多。在公布出让土地的同时，已经设定好土地拍卖的起拍价、最高限价，以及未来上市毛坯最高限价。
这意味着，在起拍价和最高土地限价之间，房企价高者得。但在土地达到限价之后，“面粉”和“面包”之间的利润空间，在挂地时就已经设定好了。至于谁能去“做面包”，在土地达到限价之后，摇号决定。
这并不是南京首次出现“双限”地块，从2020年中旬开始，南京就已经启动该规则。今年实行“双集中”出让后，市场仍然采取”双限”方式。
原本以为由于集中出让对资金占用较大，从而使得房企参与积极性降低的场面并未出现，相反，对于错失仅有的几次拿地机会的担忧，以及摇号的不确定性，让房企更加迫切地希望将胜算加大。
因此，在土拍之前的报名表上，万科报名了32宗地块、保利29宗、融信28宗。至少29家房企报名了10宗以上地块，整场土拍的参拍企业超过80家。
实际上，51宗的落地也颇有意思：36宗触顶成交，8宗底价成交，7宗溢价成交。
8宗底价成交的地块中，3宗是位于溧水区、高淳区，为南京的远郊地区，且被安居保障房企业获得。另外5宗底价成交地块中，有3块均含有商业用地，有较高的商业配比及建设条件，最终，华润置地拿下铁心桥G53地块、银城国际拿下浦口城南G53地块，卓越联合金地商置拿下江北核心区G12地块。
仅有的两宗底价住宅地块分别为南京颐居建设拿下的江北核心G12地块，以及龙湖拿下的浦口汤泉G55地块。南京颐居建设为南京国资委旗下南京安居建设的全资子公司，而龙湖拿下的汤泉地块，在南京传统购房板块中，是非热点的居住板块，早前区域内以开发温泉别墅为主。
剩余的溢价但未触顶地块中，同样有3宗是含较高商业配件要求的商业地块，其中包括拍了4个小时、共计158轮的新玄武G24地块，最终被招商拿下；由大悦城和新希望联合体拿下的浦口城南G52地块，以及被华宇集团拿下的江宁淳化G49地块。
而未触顶便溢价成交的住宅地块中，只有东原拿下的雨花滨江G38地块，宁浦房地产和银城国际拿下的另外两宗浦口汤泉地块，以及奥体建设拿下的六合G59地块。其中，宁浦和奥体建设的大股东，均有国资背景。
而在需要摇号的36宗触顶地块中，不仅包含了河西板块、南部新城和江北新区等大部分热点地块，一些非热点地块也进入摇号行列。
实际上，在20日第一天土拍产生18宗触顶地块后，不论是参拍房企还是市场观察者都认为，21日的第二场土拍，由于有高比例的江北地块，因此大概率也会触顶。
或许是接受了第一天上午一宗地拍了4个小时，以至于当天计划出让地块延期的”教训”，从20日下午到21日的土拍，整体节奏加快，仙林一宗地块3分钟便达到触顶价格，热点板块南部新城G32地块则在的第10轮直接加价5.8亿元，直接冲顶限价。
“和北京、杭州的土拍规则相比，南京的出让方式，起码还能保证房企利润。”一位南京房企投拓部的工作人员坦言。
这大概是房企涌入南京市场最重要的原因之一。相比在现场举牌竞自持时，被不断压缩的利润率，南京”限地价”和“限房价”之间的利润空间，早在出让之时就已经确定了。
“比如报名摇号最多的正方新城地块，楼面地价1.33万元/平方米，上市毛坯限价2.42万元/平方米，每平方米的操作空间超过1万元，房企怎么都有利润赚，只是赚多赚少的问题。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华坦言。
事实上，正方新城不是唯一的利润地块。雨花两桥、江心洲、中央科创板生活区，大厂等多宗地块“双限”之间的每平方米价格区间，都在1万元左右。即便是热门板块河西南、南部新城、江北新区等板块的土地，这一价格区间也能达到7000-8000元。
更何况上市限价的还是毛坯价格，并不包括房企自行推出的“升级精装包”，实际房价还会包含精装修价格。特别是热点板块上，8成首付和必买的精装包，是热门项目的标配。
如果说房企在北京、上海拿地的目的已经不是为了赚钱，更多的是抗风险、品牌站位和融资等其他诉求，用于在别的项目上赚钱，那南京就是那个“别的城市”。
而在进入市场端之后，南京强劲的新房购买力，也让大部分房企能够快速回笼资金。由于南京新房市场多年来的“限价”政策，大部分热点板块的二手房和新房价格长期呈现“倒挂”，因此新房上市在南京购房者看来，就是一场“稳赚”的打新。
在江北核心区的热门项目上，上市房源和报名摇号买房人之间的比例一度达接近50：1，买房人的综合中签率只有不到3%。
超低的中签率，使得购房者会尽可能多得参与项目的报名摇号。“摇上哪个买哪个”是大部分新房购房者的心声，“能摇号的项目不会亏。”
根据南京摇号规则，可以优先参与摇号的人才购房资格，由于中签率更高，使得部分买房人“铤而走险”，伪造假人才的身份。
就在5月11日，南京相关部门联合发布通告，对94名“假人才”进行处罚，对已经购房的16名购房者收回房源，启动注销购房证明程序，尚未使用购房证明的31人注销购房证明，另外47人进行依法依规处理，两家涉事中介及公司被查处，2人被采取刑事强制措施，8人被治安处罚。
截止5月22日下午5点，51宗地块全部确定买家，报名32宗地块的万科摇中其中4宗地块，成为当天大赢家。新城控股、招商获得3宗，银城、大华、龙光等房企分获2宗地块，其余大部分房企均摇中1宗地块，超过30家房企在这场“拆盲盒”的土拍中，有所斩获。 （新浪财经）
为什么“赢”字这么难写？（精辟）#道教文化#
想赢一件事，其必须有危机意识、极好的口才、充足的时间、丰厚的财力、平淡的思想才行。
为什么赢字这么难写？
因为它的背后包含太多方面的努力才换来的。
赢
由五个汉字组成：亡、口、月、贝、凡
包含着赢家必备的五种意识或能力。
亡：危机意识。必须随时了解和掌握环境的变化，熟知生于忧患而死于安乐的道理。
口：沟通能力。善于在任何场合宣传自己的形象和宗旨、目标和决心。成功的沟通是双向，既要有好的表达能力，也要有好的倾听能力。
月：时间观念。成大事者需要时间检验和阅历积淀，绝不能昙花一现。
贝：取财有道。财富是物质基础，但不义之财不可取。
凡：平常心态。从最坏处着想，向最好处努力。要去争取目标成功，但结果不一定如意，度量要大，眼界要宽，心态要好，方法要多。
一个赢字由五个字组成。从字面上理解，一个人想赢一件事，其必须有危机意识、极好的口才、充足的时间、丰厚的财力、平淡的思想才行。从这个赢字上，可以看出中国的汉字是多么的厚重精深。 https://t.cn/z86OhG6
想赢一件事，其必须有危机意识、极好的口才、充足的时间、丰厚的财力、平淡的思想才行。
为什么赢字这么难写？
因为它的背后包含太多方面的努力才换来的。
赢
由五个汉字组成：亡、口、月、贝、凡
包含着赢家必备的五种意识或能力。
亡：危机意识。必须随时了解和掌握环境的变化，熟知生于忧患而死于安乐的道理。
口：沟通能力。善于在任何场合宣传自己的形象和宗旨、目标和决心。成功的沟通是双向，既要有好的表达能力，也要有好的倾听能力。
月：时间观念。成大事者需要时间检验和阅历积淀，绝不能昙花一现。
贝：取财有道。财富是物质基础，但不义之财不可取。
凡：平常心态。从最坏处着想，向最好处努力。要去争取目标成功，但结果不一定如意，度量要大，眼界要宽，心态要好，方法要多。
一个赢字由五个字组成。从字面上理解，一个人想赢一件事，其必须有危机意识、极好的口才、充足的时间、丰厚的财力、平淡的思想才行。从这个赢字上，可以看出中国的汉字是多么的厚重精深。 https://t.cn/z86OhG6
服务号的运营策略与合理利用不同运营软件工具。
1、“用户获取”策略
从0到1，1到10，10到10万…的用户增长过程中，我们找到了“用户获取”策略的2大关键因素：流量驱动。
其中最核心的是流量驱动，简单的事情重复做，你就是专家；重复的事情用心做，你就是赢家。为了把这一简单的流量驱动模型发挥至极致，我们投入了大量的精力与资源，如怎样让大家选择？如何在合适的时间、合适的地点让你的潜在用户看到你？如何降低二维码的制作成本和维护成本？
“用户获取”策略是个有导向性的过程行为，最核心的指标是新增用户数，要关注数据不断优化，降低平均用户获取成本。其次是新用户留存率，留存率低一方面反映流量渠道质量，另一方面反映产品健康度。
2、“提高留存”策略
用户留存率，是互联网创业者们不得不共同关注的一大核心指标。留存率的衡量包括次日留存率、7 日留存(周留存)率、30 日留存(月留存) 率。留存率越高，意味着用户使用产品的时间越长，他们能够为产品带来现金流和价值也就更大。贝恩公司有过调查，在商业社会中5%的用户留存意味着30%的利润增长。
互联网产品的“留存用户”是相对“流失用户”的一个概念。那么，要想提高用户留存率，你就必须去研究造成用户流失的原因有哪些？
“提高留存”策略的3大关键因素为：产品驱动、用户驱动、活动驱动。产品驱动的方式有很多，如迭代和优化软件硬件产品体验、创新产品功能……用户驱动的方式有：用户提醒机制、用户激励机制、用户关怀机制……活动驱动的方式有：提高流失门槛（充100送100）。
3、“传播推荐”策略
传播推荐，或者说病毒式传播，是以人际关系“信任”为纽带的传播，通常比商家的自卖自夸更具说服力。而且不同于以往“中心化”一对多广播式的传播路径，“去中心化”的病毒式传播中人人都是节点，传播的效果能够以几何级数倍增，达到用最低的成本将产品扩散给更广人群的效果。
评估传播推荐效果的重要衡量指标为K因子（K-factor）。K因子的计算公式不算复杂，K = (每个用户向他的朋友们发出的邀请的数量) * (接收到邀请的人转化为新用户的转化率)。假设平均每个用户会向20个朋友发出邀请，而平均的转化率为10%的话，K =20*10%=2。这个结果还算是不错的效果——当K>1时，用户群就会象滚雪球一样增大。如果K<1的话，那么用户群到某个规模时就会停止通过自传播增长。
如果毫无目标地去哗众取宠，最终会消耗用户对产品的耐心。围绕以上5个点做运营策略，搭建策略框架，才是你应该做的。在这一整个的过程当中，“战略决策者”一定要盯着各项数据指标，因为战术架构中我们没办法深入到每项细致的工作，所以只能通过数据反馈的形式来进行更正指导。
七种能力-“器”
古语有云，工欲善其事，必先利其器。所谓器，不仅仅是一行之有效的运营工具，在如今的互联网时代，更指的是你实现各项运营策略所掌握的必备运营能力。
1、用户能力——运用黄金圈理论深入洞察用户的真实需求，描绘用户画像，构建用户体验场景。
请在用户参与之前帮用户找到参与的理由，正如黄金圈法则的核心观点：从“为什么”开始。黄金圈应用在运营中就是先从Why的层面，挖掘用户本质的需求，然后从How的层面考虑是用什么方式、措施去解决这个问题，最后再从what层面去考虑采用什么交互体验、视觉表现。
2、数据能力——通过数据埋点，实现数据的采集、统计与分析，指导运营决策，驱动业务增长。
每一位运营人应该都有这样的感受，每天到公司的第一件事必然是看数据。数据对于运营的作用与价值，就是它能帮助你找到一块战场上的发力点和突破口。换句话讲，一个不懂得跟数据打好交道的运营，很可能到了战场上，会是盲目的。
3、流量能力——把控和甄别流量渠道资源及质量，用正确的推广方案，降低单个用户获取成本。
做好流量渠道，本质上需要遵循的原则是：在适合的时间，适合的地点，将适合的内容推荐给适合的人。这里面的三个核心要素为：流量+用户+素材，就是我们需要选择合适的流量渠道，做好用户洞察分析，进行素材的个性化定制。
4、活动能力——利用一个靠谱的创意，策划和操盘一场靠谱的活动，获得一个靠谱的转化数据。
运营活动是紧紧围绕：用户获取、激发活跃、提高留存、增加收入、传播推荐这5个目的而开展的。常用的活动策划模型包含以下几方面：活动目的、活动时间、活动主题、规则详情、执行安排、风险控制、监测指标、客服话术、成本预估、效果预估。
5、内容能力——策划符合用户调性的文案、图片、视频、音频、H5，引发用户参与互动或传播。
文案、图片、视频、音频、H5等，在运营中主要应用于产品价值、品牌情感的传达、用户心智认知的培育、促使用户在社交媒体的传播等等。相比于“内容”本身，对产品价值的洞察、对潜在用户心智的认知把控、对互联网媒介传播特性的领悟，这些尤为重要。
6、商务能力——实施商务资源洽谈，达成业务对接，协同团队内外部沟通，推动业务高效执行。
一个运营策略往往需要靠内部产品、技术、设计、客服等资源，和外部广告、媒介等商务资源来实现。运营需要有强资源整合、强沟通协调能力，在不同人和团队之间斡旋，争取各种资源把自己提出的需求实现出来，推给用户。
1、“用户获取”策略
从0到1，1到10，10到10万…的用户增长过程中，我们找到了“用户获取”策略的2大关键因素：流量驱动。
其中最核心的是流量驱动，简单的事情重复做，你就是专家；重复的事情用心做，你就是赢家。为了把这一简单的流量驱动模型发挥至极致，我们投入了大量的精力与资源，如怎样让大家选择？如何在合适的时间、合适的地点让你的潜在用户看到你？如何降低二维码的制作成本和维护成本？
“用户获取”策略是个有导向性的过程行为，最核心的指标是新增用户数，要关注数据不断优化，降低平均用户获取成本。其次是新用户留存率，留存率低一方面反映流量渠道质量，另一方面反映产品健康度。
2、“提高留存”策略
用户留存率，是互联网创业者们不得不共同关注的一大核心指标。留存率的衡量包括次日留存率、7 日留存(周留存)率、30 日留存(月留存) 率。留存率越高，意味着用户使用产品的时间越长，他们能够为产品带来现金流和价值也就更大。贝恩公司有过调查，在商业社会中5%的用户留存意味着30%的利润增长。
互联网产品的“留存用户”是相对“流失用户”的一个概念。那么，要想提高用户留存率，你就必须去研究造成用户流失的原因有哪些？
“提高留存”策略的3大关键因素为：产品驱动、用户驱动、活动驱动。产品驱动的方式有很多，如迭代和优化软件硬件产品体验、创新产品功能……用户驱动的方式有：用户提醒机制、用户激励机制、用户关怀机制……活动驱动的方式有：提高流失门槛（充100送100）。
3、“传播推荐”策略
传播推荐，或者说病毒式传播，是以人际关系“信任”为纽带的传播，通常比商家的自卖自夸更具说服力。而且不同于以往“中心化”一对多广播式的传播路径，“去中心化”的病毒式传播中人人都是节点，传播的效果能够以几何级数倍增，达到用最低的成本将产品扩散给更广人群的效果。
评估传播推荐效果的重要衡量指标为K因子（K-factor）。K因子的计算公式不算复杂，K = (每个用户向他的朋友们发出的邀请的数量) * (接收到邀请的人转化为新用户的转化率)。假设平均每个用户会向20个朋友发出邀请，而平均的转化率为10%的话，K =20*10%=2。这个结果还算是不错的效果——当K>1时，用户群就会象滚雪球一样增大。如果K<1的话，那么用户群到某个规模时就会停止通过自传播增长。
如果毫无目标地去哗众取宠，最终会消耗用户对产品的耐心。围绕以上5个点做运营策略，搭建策略框架，才是你应该做的。在这一整个的过程当中，“战略决策者”一定要盯着各项数据指标，因为战术架构中我们没办法深入到每项细致的工作，所以只能通过数据反馈的形式来进行更正指导。
七种能力-“器”
古语有云，工欲善其事，必先利其器。所谓器，不仅仅是一行之有效的运营工具，在如今的互联网时代，更指的是你实现各项运营策略所掌握的必备运营能力。
1、用户能力——运用黄金圈理论深入洞察用户的真实需求，描绘用户画像，构建用户体验场景。
请在用户参与之前帮用户找到参与的理由，正如黄金圈法则的核心观点：从“为什么”开始。黄金圈应用在运营中就是先从Why的层面，挖掘用户本质的需求，然后从How的层面考虑是用什么方式、措施去解决这个问题，最后再从what层面去考虑采用什么交互体验、视觉表现。
2、数据能力——通过数据埋点，实现数据的采集、统计与分析，指导运营决策，驱动业务增长。
每一位运营人应该都有这样的感受，每天到公司的第一件事必然是看数据。数据对于运营的作用与价值，就是它能帮助你找到一块战场上的发力点和突破口。换句话讲，一个不懂得跟数据打好交道的运营，很可能到了战场上，会是盲目的。
3、流量能力——把控和甄别流量渠道资源及质量，用正确的推广方案，降低单个用户获取成本。
做好流量渠道，本质上需要遵循的原则是：在适合的时间，适合的地点，将适合的内容推荐给适合的人。这里面的三个核心要素为：流量+用户+素材，就是我们需要选择合适的流量渠道，做好用户洞察分析，进行素材的个性化定制。
4、活动能力——利用一个靠谱的创意，策划和操盘一场靠谱的活动，获得一个靠谱的转化数据。
运营活动是紧紧围绕：用户获取、激发活跃、提高留存、增加收入、传播推荐这5个目的而开展的。常用的活动策划模型包含以下几方面：活动目的、活动时间、活动主题、规则详情、执行安排、风险控制、监测指标、客服话术、成本预估、效果预估。
5、内容能力——策划符合用户调性的文案、图片、视频、音频、H5，引发用户参与互动或传播。
文案、图片、视频、音频、H5等，在运营中主要应用于产品价值、品牌情感的传达、用户心智认知的培育、促使用户在社交媒体的传播等等。相比于“内容”本身，对产品价值的洞察、对潜在用户心智的认知把控、对互联网媒介传播特性的领悟，这些尤为重要。
6、商务能力——实施商务资源洽谈，达成业务对接，协同团队内外部沟通，推动业务高效执行。
一个运营策略往往需要靠内部产品、技术、设计、客服等资源，和外部广告、媒介等商务资源来实现。运营需要有强资源整合、强沟通协调能力，在不同人和团队之间斡旋，争取各种资源把自己提出的需求实现出来，推给用户。
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