【房价5年来首次出现普跌 “拐点”之后房地产市场何往？】
土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后，房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。
10月20日，国家统计局发布9月份70大中城市房价数据，52个城市二手房价格指数环比下跌，据测算，70城二手房价格指数环比下跌0.2%，这是在连续16个月房价上涨的基础上，继8月份二手房价格涨幅为0之后，首次出现明确下跌。
而且价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递，据测算，9月份70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次出现环比下跌，新房价格下跌城市36个，较上月增加16城。
中原地产首席分析师张大伟指出，相关数据表明，楼市在多年来首次出现普跌，市场拐点全面确立。
追溯房地产长效机制可以发现，这轮稳中有降的市场趋势，由多方原因共同造就，其中信贷收紧发挥了最为紧要的连环作用，但随着近期央行密集表态，政策底部或已基本明确，未来趋近于平和的可能性变得愈发明显。
房价降温
一线城市房价作为每个周期的测量“底线”，其新房价格在9月止涨。
据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。
在二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
与一线城市“稳中有降”并行的是，二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，价格下行受销售情况影响，也与整体预期趋冷相关，贝壳研究院数据显示，9月重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷也导致价格下跌。
多位分析人士指出，房地产信贷紧缩是本轮调控效果明显的主要原因。
受“三道红线”、房贷集中度管理等房地产金融审慎管理机制影响，房企资金趋紧，在21世纪经济报道记者的调研中，多家规模型房企均表示开发贷额度受限，且按揭贷款额度紧张，回款周期空前拉长，影响了原本已经拉紧的现金流，以收定投之下，投资规模出现普遍萎缩。
另一方面，信贷收紧也体现在个人按揭贷款放款周期拉长和房贷利率提升上，多家银行均告知21世纪经济报道记者，其房贷放款周期因额度紧张而无限拉长，这更是导致了个人换房需求被空前抑制。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃。”张大伟分析指出，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。
中信证券则指出，二手房置换需求流向新房市场的空间已经几乎没有，二手销售下降反过来影响置换需求，在调控之初，二手房的部分需求因为新房与二手房的价差涌到新房市场，但随着改善置换链条的逐渐断裂，定向限制二手房市场已经不能再为新房市场带来增量需求。
房价在多方综合原因的连环效应之下，体现出“质变”。
政策回稳
但对市场的预期也无需悲观，房地产长效机制的基调下，所有调控举措的最终目的是维护房地产市场健康长期发展。
近期央行频繁表态，整体透露出将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变，对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”，预计未来企业资金链紧绷问题将得到有效缓解，边际改善将对市场信心起到促进作用。
9月28日，央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护 ”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是房地产调控后央行首次提及房地产行业 。
受央行“双维护”政策影响，部分烂尾项目已经相继复工，局部地区的房地产按揭贷款利率近期出现下调 。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。
10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷；针对这些情况，人民银行、银保监会已于 9 月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
这被理解为央行对金融机构在政策执行层面遇到的问题及时“纠偏”。
某全国性房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者，此前房企因将销售回款归还于银行，但无法再次获取合理开发贷的情况预计将得到有效改变，合理合规的资金诉求得到缓解后，整体产业链条才能回归顺畅运行。
10月20日，中央领导人在2021金融街论坛年会上指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变；会上，央行副行长潘功胜也进一步指出，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，未来几个月房地产市场将明显趋稳转暖。从需求端看，合理住房贷款需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售回暖。从供给端看，房企合理融资需求将会满足，融资困难将得到缓解，销售回暖，也将加速房企销售资金回笼。
另一方面，近期已接连有张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超15个城市发布“限跌令”，稳定房地产市场预期。
张大伟表示，房价大涨会放大金融风险，而房价迅速下跌也同样会影响稳定，他预计，防止楼市过快下调很可能成为未来政策趋势，如果10月后房价下跌加速，或许或出现房企价格战。
广东省住房政策研究中心首席研究员则预计，四季度下行惯性还在，但跌幅或增幅收窄幅度会缩小。#买房者说##楼市杂谈##房地产#
土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后，房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。
10月20日，国家统计局发布9月份70大中城市房价数据，52个城市二手房价格指数环比下跌，据测算，70城二手房价格指数环比下跌0.2%，这是在连续16个月房价上涨的基础上，继8月份二手房价格涨幅为0之后，首次出现明确下跌。
而且价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递，据测算，9月份70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次出现环比下跌，新房价格下跌城市36个，较上月增加16城。
中原地产首席分析师张大伟指出，相关数据表明，楼市在多年来首次出现普跌，市场拐点全面确立。
追溯房地产长效机制可以发现，这轮稳中有降的市场趋势，由多方原因共同造就，其中信贷收紧发挥了最为紧要的连环作用，但随着近期央行密集表态，政策底部或已基本明确，未来趋近于平和的可能性变得愈发明显。
房价降温
一线城市房价作为每个周期的测量“底线”，其新房价格在9月止涨。
据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。
在二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
与一线城市“稳中有降”并行的是，二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，价格下行受销售情况影响，也与整体预期趋冷相关，贝壳研究院数据显示，9月重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷也导致价格下跌。
多位分析人士指出，房地产信贷紧缩是本轮调控效果明显的主要原因。
受“三道红线”、房贷集中度管理等房地产金融审慎管理机制影响，房企资金趋紧，在21世纪经济报道记者的调研中，多家规模型房企均表示开发贷额度受限，且按揭贷款额度紧张，回款周期空前拉长，影响了原本已经拉紧的现金流，以收定投之下，投资规模出现普遍萎缩。
另一方面，信贷收紧也体现在个人按揭贷款放款周期拉长和房贷利率提升上，多家银行均告知21世纪经济报道记者，其房贷放款周期因额度紧张而无限拉长，这更是导致了个人换房需求被空前抑制。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃。”张大伟分析指出，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。
中信证券则指出，二手房置换需求流向新房市场的空间已经几乎没有，二手销售下降反过来影响置换需求，在调控之初，二手房的部分需求因为新房与二手房的价差涌到新房市场，但随着改善置换链条的逐渐断裂，定向限制二手房市场已经不能再为新房市场带来增量需求。
房价在多方综合原因的连环效应之下，体现出“质变”。
政策回稳
但对市场的预期也无需悲观，房地产长效机制的基调下，所有调控举措的最终目的是维护房地产市场健康长期发展。
近期央行频繁表态，整体透露出将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变，对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”，预计未来企业资金链紧绷问题将得到有效缓解，边际改善将对市场信心起到促进作用。
9月28日，央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护 ”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是房地产调控后央行首次提及房地产行业 。
受央行“双维护”政策影响，部分烂尾项目已经相继复工，局部地区的房地产按揭贷款利率近期出现下调 。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。
10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷；针对这些情况，人民银行、银保监会已于 9 月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
这被理解为央行对金融机构在政策执行层面遇到的问题及时“纠偏”。
某全国性房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者，此前房企因将销售回款归还于银行，但无法再次获取合理开发贷的情况预计将得到有效改变，合理合规的资金诉求得到缓解后，整体产业链条才能回归顺畅运行。
10月20日，中央领导人在2021金融街论坛年会上指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变；会上，央行副行长潘功胜也进一步指出，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
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【刚刚，#成渝地区双城经济圈建设规划纲要发布#】中共中央、国务院近日印发了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》。
从最初民间的酝酿建言，到2020年1月中央财经委员会第六次会议上首提；从2020年10月中央政治局会议审议，到时隔一年后的对外公布，备受瞩目的成渝地区双城经济圈建设从白纸作画到蓝图绘就已近两年时间，多项工作按下“快进键”、跑出“加速度”，增长极和动力源特征初步显现。
数据显示，2020年，成渝双城经济圈地区生产总值超6.6万亿元、占全国比重较2019年实现增长。今年上半年，四川省实现地区生产总值2.5万亿元，同比增长12.1%，两年平均增长6.2%。一年多来，川渝党政交流愈加密切、推进机制不断完善、政策协同持续强化、社会共识广泛凝聚。
基础设施互联互通提速建设。成渝地区双城经济圈交通一体化发展交通强国试点获批建设。天府国际机场建成投运，成渝客专完成提质改造、全程最快用时缩短至62分钟，川藏铁路雅安至林芝段、成达万高铁开工建设，成渝中线高铁可研报告获得国家发展改革委批复，渝西高铁前期工作加快推进。南充至潼南、内江至大足、泸州至永川、开江至梁平等高速公路开工建设，川渝省际高速公路通道达13条、在建6条。
现代产业体系加快构建。成渝地区获批国家级工业互联网一体化发展示范区，建成电子信息工业互联网标识解析行业节点，推动战略性支柱产业嵌入式、集群化发展，两地汽车、电子信息产业全域配套率提升至80%以上。国家数字经济创新发展试验区加快建设，推进5G和光纤宽带“双千兆”网络发展，已建成5G基站超10万个。加快推进巴蜀文化旅游走廊建设，共同培育“成渝地·巴蜀情”区域文化旅游品牌，成立巴蜀文化旅游推广联盟，开发“安岳—大足”中国唐宋石刻艺术精品之旅等一程多站跨省市旅游线路70余条。
协同创新能力稳步提升。国家川藏铁路技术创新中心、天府实验室揭牌运行，四川省碳中和技术创新中心启动建设。深入实施川渝科技创新合作发展计划，共同发起设立总规模50亿元的双城经济圈科创母基金，成立成渝地区技术转移联盟，组建川渝科技资源共享平台，双方共享科技专家26000余人。推动川渝高校共建协同创新中心和重点实验室，围绕人工智能、大健康等联合实施重点技术研发项目15个。举行四川省重庆市共建具有全国影响力的科技创新中心2021年重大项目集中开工活动，西部（重庆）科学城、西部（成都）科学城、重庆两江协同创新区、中国（绵阳）科技城集中开工40个重大项目，总投资1054.5亿元。
国土空间布局不断优化。推动成都加快建设践行新发展理念的公园城市示范区，加快建设四川天府新区、成都东部新区、西部（成都）科学城，推进成德眉资同城化，打造现代化成都都市圈。建设绵阳科技城新区，规划建设遂潼川渝毗邻地区一体化发展先行区、合广长协同发展示范区、资大文旅融合发展示范区，促进成渝中部地区协同发展。提升南充、达州区域中心城市发展能级，推动广安融入重庆都市圈，促进川东北渝东北地区一体化发展。推动宜宾、泸州区域中心城市沿江协同发展，加快内江自贡同城化发展，促进川南渝西地区融合发展。
生态环境保护扎实推进。推动两地协同开展环境立法，加快制定《四川省嘉陵江流域生态环境保护条例》。建立全国首个跨省市联合河长制办公室，对长江、嘉陵江等跨界河流及重要支流进行联合暗访，开展川渝跨界河流污水偷排直排乱排专项整治行动、跨界河流“清四乱”专项行动，推动跨界流域问题立行立改。深入推进大气环境污染联防联控，开展5轮次蓝天保卫战联动帮扶，共享空气质量监测数据1430余万条。
改革开放持续拓展深化。川渝自由贸易试验区协同开放示范区建设加快推进，多式联运“一单制”等率先在省内自贸试验区平台试行推广。逐步统一两地中欧班列运行标准，2021年1—8月中欧班列（成渝）开行3595列。联合制定推动成渝地区双城经济圈建设的若干重大改革举措，共同探索经济区与行政区适度分离、推进城乡融合发展改革示范等重大改革，研究建立跨区域合作财政协同投入机制和财税利益分享机制，共同设立300亿元成渝地区双城经济圈发展基金。
公共服务共建共享成效显现。联合发布两批次210项川渝政务服务通办事项清单，推动跨省通办事项线上“全网通办”或线下“异地可办”，截至8月底累计实现通办事项达171项。共同制定便捷生活行动方案，实施户口迁移、就业社保、医疗卫生、交通通信等16项便民举措。实现养老保险关系转移APP零跑路办理或就近异地一次性办理，累计办理养老保险待遇资格认证互认4.1万人次。推进跨省异地就医直接结算，推动医院检查检验结果互认，开通住院费用跨省直接结算定点医疗机构3416家、普通门诊费用跨省直接结算医药机构2.48万家，两省市医保参保人员住院、门诊就医购药跨省直接结算分别达9.8万人次、52.4万人次。办理公积金跨区域转移接续和互认互贷1.49万件，涉及资金9.54亿元。日均开行成渝城际动车78.5对、日均发送8.3万人，开行川渝省际公交8条，实现重庆中心城区和成都主城公共交通“一卡通”“一码通乘”。推动通信资费一体化，实现川渝两地亲情号互设、异地补卡等服务，办理相关业务6000余件。https://t.cn/A6MjdiNu
从最初民间的酝酿建言，到2020年1月中央财经委员会第六次会议上首提；从2020年10月中央政治局会议审议，到时隔一年后的对外公布，备受瞩目的成渝地区双城经济圈建设从白纸作画到蓝图绘就已近两年时间，多项工作按下“快进键”、跑出“加速度”，增长极和动力源特征初步显现。
数据显示，2020年，成渝双城经济圈地区生产总值超6.6万亿元、占全国比重较2019年实现增长。今年上半年，四川省实现地区生产总值2.5万亿元，同比增长12.1%，两年平均增长6.2%。一年多来，川渝党政交流愈加密切、推进机制不断完善、政策协同持续强化、社会共识广泛凝聚。
基础设施互联互通提速建设。成渝地区双城经济圈交通一体化发展交通强国试点获批建设。天府国际机场建成投运，成渝客专完成提质改造、全程最快用时缩短至62分钟，川藏铁路雅安至林芝段、成达万高铁开工建设，成渝中线高铁可研报告获得国家发展改革委批复，渝西高铁前期工作加快推进。南充至潼南、内江至大足、泸州至永川、开江至梁平等高速公路开工建设，川渝省际高速公路通道达13条、在建6条。
现代产业体系加快构建。成渝地区获批国家级工业互联网一体化发展示范区，建成电子信息工业互联网标识解析行业节点，推动战略性支柱产业嵌入式、集群化发展，两地汽车、电子信息产业全域配套率提升至80%以上。国家数字经济创新发展试验区加快建设，推进5G和光纤宽带“双千兆”网络发展，已建成5G基站超10万个。加快推进巴蜀文化旅游走廊建设，共同培育“成渝地·巴蜀情”区域文化旅游品牌，成立巴蜀文化旅游推广联盟，开发“安岳—大足”中国唐宋石刻艺术精品之旅等一程多站跨省市旅游线路70余条。
协同创新能力稳步提升。国家川藏铁路技术创新中心、天府实验室揭牌运行，四川省碳中和技术创新中心启动建设。深入实施川渝科技创新合作发展计划，共同发起设立总规模50亿元的双城经济圈科创母基金，成立成渝地区技术转移联盟，组建川渝科技资源共享平台，双方共享科技专家26000余人。推动川渝高校共建协同创新中心和重点实验室，围绕人工智能、大健康等联合实施重点技术研发项目15个。举行四川省重庆市共建具有全国影响力的科技创新中心2021年重大项目集中开工活动，西部（重庆）科学城、西部（成都）科学城、重庆两江协同创新区、中国（绵阳）科技城集中开工40个重大项目，总投资1054.5亿元。
国土空间布局不断优化。推动成都加快建设践行新发展理念的公园城市示范区，加快建设四川天府新区、成都东部新区、西部（成都）科学城，推进成德眉资同城化，打造现代化成都都市圈。建设绵阳科技城新区，规划建设遂潼川渝毗邻地区一体化发展先行区、合广长协同发展示范区、资大文旅融合发展示范区，促进成渝中部地区协同发展。提升南充、达州区域中心城市发展能级，推动广安融入重庆都市圈，促进川东北渝东北地区一体化发展。推动宜宾、泸州区域中心城市沿江协同发展，加快内江自贡同城化发展，促进川南渝西地区融合发展。
生态环境保护扎实推进。推动两地协同开展环境立法，加快制定《四川省嘉陵江流域生态环境保护条例》。建立全国首个跨省市联合河长制办公室，对长江、嘉陵江等跨界河流及重要支流进行联合暗访，开展川渝跨界河流污水偷排直排乱排专项整治行动、跨界河流“清四乱”专项行动，推动跨界流域问题立行立改。深入推进大气环境污染联防联控，开展5轮次蓝天保卫战联动帮扶，共享空气质量监测数据1430余万条。
改革开放持续拓展深化。川渝自由贸易试验区协同开放示范区建设加快推进，多式联运“一单制”等率先在省内自贸试验区平台试行推广。逐步统一两地中欧班列运行标准，2021年1—8月中欧班列（成渝）开行3595列。联合制定推动成渝地区双城经济圈建设的若干重大改革举措，共同探索经济区与行政区适度分离、推进城乡融合发展改革示范等重大改革，研究建立跨区域合作财政协同投入机制和财税利益分享机制，共同设立300亿元成渝地区双城经济圈发展基金。
公共服务共建共享成效显现。联合发布两批次210项川渝政务服务通办事项清单，推动跨省通办事项线上“全网通办”或线下“异地可办”，截至8月底累计实现通办事项达171项。共同制定便捷生活行动方案，实施户口迁移、就业社保、医疗卫生、交通通信等16项便民举措。实现养老保险关系转移APP零跑路办理或就近异地一次性办理，累计办理养老保险待遇资格认证互认4.1万人次。推进跨省异地就医直接结算，推动医院检查检验结果互认，开通住院费用跨省直接结算定点医疗机构3416家、普通门诊费用跨省直接结算医药机构2.48万家，两省市医保参保人员住院、门诊就医购药跨省直接结算分别达9.8万人次、52.4万人次。办理公积金跨区域转移接续和互认互贷1.49万件，涉及资金9.54亿元。日均开行成渝城际动车78.5对、日均发送8.3万人，开行川渝省际公交8条，实现重庆中心城区和成都主城公共交通“一卡通”“一码通乘”。推动通信资费一体化，实现川渝两地亲情号互设、异地补卡等服务，办理相关业务6000余件。https://t.cn/A6MjdiNu
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