转：到了击球区的票—周大生，先说明目前在周大生上我的仓位4%左右。这些票都是我长期观察跟踪的，由于每个人的精力有限，我也只是跟踪了20支股票。后期会慢慢把这些票的核心投资逻辑分享给大家，今年先看珠宝首饰的周大生。
1、复盘来看过往长期压制公司股价的因素主要有两个，首先是二股东北极光解禁后的大幅减持。由于北极光是以创投为主，其盈利模式就是上市前布局上市后退出。北极光投资持股比例已由上市初期的约 18%降至 2020年年报的2.64%，到今年一季度已经全部减持完毕退出公司前十大股东中，因此未来压制公司股价的减持的这个因素已充分释放。
其次是周大生是以渠道加盟为主的经营策略，市场普遍认为公司难以解决开店逻辑下发展天花板问题。截止今年一季度公司门店家数为4191家，在机构调研记录中管理层表明按照现有传统经营模式，对全国合适开店的地点进行模拟，开店空间天花板在七八千家以上。所以未来空间还比较大，至少五年内不必担忧。
2、短期导致股价下跌的因素也有两个。第一就是今年一季度的业绩相比疫情前19年同期的增长放缓，利润虽然增长了20%以上但营收区区增长5%，大幅低于市场预期。业绩披露后股价大幅下跌，公司给出的理由是就地过年、金价波动以及线上高基数因素拖累一季度增速。我觉得应该是第二个因素影响的。那就是今年一季度的开店家数大幅低于预期，一季度净增加门店仅2家。这和公司往年每年净增加400—600家门店相比大幅低于预期，拓店逻辑遭到破坏。好在在机构调研记录中管理层表明二季度开店会有所改善，全年净增加400—600家门店的目标不变，给投资者们吃了颗定心丸。
3、周大生的中短期逻辑就是疫情后的婚庆需求复苏和开店家数恢复。珠宝首饰的需求构成中婚庆消费接近一半，婚庆需求为刚性需求。疫情短期反复过后，婚庆需求或于今明年持续释放，珠宝行业复苏改善可期。
从开店家数来看，2017-2019总门店数量(含自营)增加分别为268、651、636。2020年的开店数量由于疫情放缓全年增加178家，前面讲的今年预计开店增加400—600家恢复到疫情前的开店速度。未来加盟店仍是主要拓展方向，疫情短期影响不改长期扩店逻辑。
4、轻资产运营。珠宝首饰行业本身是个资本密集型的耐用消费品行业，而周大生厉害之处就是把重资产的珠宝行业的做成轻资产行业，公司把附加值低的珠宝加工设计端外包给专业的供应商，专注于搞品牌策划和渠道扩张。
5、公司的渠道优势。结合中国的国情周大生的管理层清楚明白相对于国际奢侈品牌卡地亚、蒂芙尼等等而言，国内的珠宝首饰只能算是中端产品，所以渠道才是核心竞争力。加盟模式有助于帮助企业抢占先机轻资产品牌加盟路线，相比自营店更利于迅速占领市场。公司通过“一二线自营+三四线加盟渗透”的模式实现全国化布局：在一二线城市的核 心商圈通过开设自营店的方式，形成样板店，扩大周大生品牌的影响力，带动周围三四 线城市加盟店的渗透和辐射。规模优势显著领先于同行业的其他公司；
6、目前中国内地珠宝市场规模已达 7502 亿元，全球占比 33%。近年来，随着我国中产阶级的壮大和居民收入的持续上升，国内居民消费升级不断推进，可选消费品需求崛起，以珠宝首饰等为代表的中高端消费品市场已进入高速发展阶段。另外中国的人均黄金珠宝消费水平与美国等发达国家还有较大差距，有较大的空间未来随着非婚庆场景消费兴起，珠宝或迎来发展新机遇。
7、品牌价值572亿元。根据中宝协出具的证明，“周大生”品牌市场占有率在境内珠宝首饰市场均排名前三。同时自2011年起，公司连续九年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”。品牌价值从2018年的376.85亿元上升到2020年的572.26亿元，位居中国轻工业第二。
8、过往优异的经营历史。公司财务表现亮眼，过往盈利优势凸显，roe过往五年均20%以上，销售毛利率平均值35%左右、销售净利率平均值16.9%左右均领先同行。营收与利润增速方面过往也取得了双位数的增长，如下图所示：
9、线上渠道优势明显，成为公司第二增长曲线。直播电商出现之前，珠宝电商发展相对缓慢的原因在于，珠宝消费由于客单价较高、重服务、重体验等。直播电商则能够改善体验上的不足、能够实时交互，加速黄金珠宝行业渠道革命，加速珠宝这类强体验类商品的线上渗透。20年全年公司线上营业收入9.71亿元，较上年同期增长93.9%，线上收入占报告期营业收入的19.11%，占比较上年同期提高9.9个百分点。由于疫情导致20年电商收入增速较高，预计今年增速回落但也接近30%左右增长，未来线上将成为公司的第二增长曲线。
10、股份回购且回购价格上限远超现价的51%。6月24日公司发布公告，以自有资金 1.5-3 亿元以集中竞价交易方式公司购买发行在外的股票。这里我们要注意回购价格上限是27.68元，这个价格是目前公司历史价格都没达到的价格，说明公司是铁了心的要回购。预计回购约 542-1084 万股，占总股本0.49%-0.99%，用于员工持股计划或股权激励。
11、未来面临的风险。第一个风险就是疫情的二次大面积爆发导致终端消费需求受到持续压制。我觉得全面爆发的概率比较小，但局部性的爆发会存在。第二个风险点是今年门店开店家数低于预期，今年一季度已经低于预期了但管理层表明二季度开店加速并且全年开店400—600家目标不变，这个风险只能定期跟踪。第三个就是珠宝行业下沉市场竞争加剧，尤其近年来头部几家珠宝首饰公司在三四线的快速下沉，未来势必加大行业内公司的竞争。#投资##投资[超话]# #周大生#
1、复盘来看过往长期压制公司股价的因素主要有两个，首先是二股东北极光解禁后的大幅减持。由于北极光是以创投为主，其盈利模式就是上市前布局上市后退出。北极光投资持股比例已由上市初期的约 18%降至 2020年年报的2.64%，到今年一季度已经全部减持完毕退出公司前十大股东中，因此未来压制公司股价的减持的这个因素已充分释放。
其次是周大生是以渠道加盟为主的经营策略，市场普遍认为公司难以解决开店逻辑下发展天花板问题。截止今年一季度公司门店家数为4191家，在机构调研记录中管理层表明按照现有传统经营模式，对全国合适开店的地点进行模拟，开店空间天花板在七八千家以上。所以未来空间还比较大，至少五年内不必担忧。
2、短期导致股价下跌的因素也有两个。第一就是今年一季度的业绩相比疫情前19年同期的增长放缓，利润虽然增长了20%以上但营收区区增长5%，大幅低于市场预期。业绩披露后股价大幅下跌，公司给出的理由是就地过年、金价波动以及线上高基数因素拖累一季度增速。我觉得应该是第二个因素影响的。那就是今年一季度的开店家数大幅低于预期，一季度净增加门店仅2家。这和公司往年每年净增加400—600家门店相比大幅低于预期，拓店逻辑遭到破坏。好在在机构调研记录中管理层表明二季度开店会有所改善，全年净增加400—600家门店的目标不变，给投资者们吃了颗定心丸。
3、周大生的中短期逻辑就是疫情后的婚庆需求复苏和开店家数恢复。珠宝首饰的需求构成中婚庆消费接近一半，婚庆需求为刚性需求。疫情短期反复过后，婚庆需求或于今明年持续释放，珠宝行业复苏改善可期。
从开店家数来看，2017-2019总门店数量(含自营)增加分别为268、651、636。2020年的开店数量由于疫情放缓全年增加178家，前面讲的今年预计开店增加400—600家恢复到疫情前的开店速度。未来加盟店仍是主要拓展方向，疫情短期影响不改长期扩店逻辑。
4、轻资产运营。珠宝首饰行业本身是个资本密集型的耐用消费品行业，而周大生厉害之处就是把重资产的珠宝行业的做成轻资产行业，公司把附加值低的珠宝加工设计端外包给专业的供应商，专注于搞品牌策划和渠道扩张。
5、公司的渠道优势。结合中国的国情周大生的管理层清楚明白相对于国际奢侈品牌卡地亚、蒂芙尼等等而言，国内的珠宝首饰只能算是中端产品，所以渠道才是核心竞争力。加盟模式有助于帮助企业抢占先机轻资产品牌加盟路线，相比自营店更利于迅速占领市场。公司通过“一二线自营+三四线加盟渗透”的模式实现全国化布局：在一二线城市的核 心商圈通过开设自营店的方式，形成样板店，扩大周大生品牌的影响力，带动周围三四 线城市加盟店的渗透和辐射。规模优势显著领先于同行业的其他公司；
6、目前中国内地珠宝市场规模已达 7502 亿元，全球占比 33%。近年来，随着我国中产阶级的壮大和居民收入的持续上升，国内居民消费升级不断推进，可选消费品需求崛起，以珠宝首饰等为代表的中高端消费品市场已进入高速发展阶段。另外中国的人均黄金珠宝消费水平与美国等发达国家还有较大差距，有较大的空间未来随着非婚庆场景消费兴起，珠宝或迎来发展新机遇。
7、品牌价值572亿元。根据中宝协出具的证明，“周大生”品牌市场占有率在境内珠宝首饰市场均排名前三。同时自2011年起，公司连续九年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”。品牌价值从2018年的376.85亿元上升到2020年的572.26亿元，位居中国轻工业第二。
8、过往优异的经营历史。公司财务表现亮眼，过往盈利优势凸显，roe过往五年均20%以上，销售毛利率平均值35%左右、销售净利率平均值16.9%左右均领先同行。营收与利润增速方面过往也取得了双位数的增长，如下图所示：
9、线上渠道优势明显，成为公司第二增长曲线。直播电商出现之前，珠宝电商发展相对缓慢的原因在于，珠宝消费由于客单价较高、重服务、重体验等。直播电商则能够改善体验上的不足、能够实时交互，加速黄金珠宝行业渠道革命，加速珠宝这类强体验类商品的线上渗透。20年全年公司线上营业收入9.71亿元，较上年同期增长93.9%，线上收入占报告期营业收入的19.11%，占比较上年同期提高9.9个百分点。由于疫情导致20年电商收入增速较高，预计今年增速回落但也接近30%左右增长，未来线上将成为公司的第二增长曲线。
10、股份回购且回购价格上限远超现价的51%。6月24日公司发布公告，以自有资金 1.5-3 亿元以集中竞价交易方式公司购买发行在外的股票。这里我们要注意回购价格上限是27.68元，这个价格是目前公司历史价格都没达到的价格，说明公司是铁了心的要回购。预计回购约 542-1084 万股，占总股本0.49%-0.99%，用于员工持股计划或股权激励。
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【中地智库】“话道旧改”第五期：《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》实施研讨
2021年3月25日，由广东省三旧改造协会主办，协会政策与法律专委会承办，中地研究院负责具体实施的“话道旧改”栏目第五期如期举行。
本期“话道旧改”主题为“《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号，以下简称“管理办法”）实施研讨”，由中地研究院院长田光明主持，广东省三旧改造协会秘书长庾来顺、广东省三旧改造协会监事长龚军伟、广信君达律师事务所合伙人蒋修贤、乐居首席研究员姚育宾、华南农业大学教授王权典、业内专家汪松苗等参与，共同讨论《管理办法》颁布的重大意义、亮点和带来的影响。
全国首部专门针对存量建设用地的政府规章
政府规章是我国《立法法》规定的法律体系的组成部分，法律效力高于一般的规范性文件，不仅是依法行政的重要依据，还可作为司法审判的参考。广东省以省政府规章的形式，固化“三旧”改造的经验和改革创新成果，使得“三旧”改造基层职能机构行政审批有法可依、市场主体可依法依规实施改造。《管理办法》从规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任等方面总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启广东省对存量建设用地专项立法的破冰之旅。
行业专家观点
龚军伟 广东省三旧改造协会监事长、政策与法律专委会主任委员、广东华宪律师事务所主任
观点一：《管理办法》对行政机构及行政相对人双重约束
从司法审判的角度看，以往“三旧”改造的行政规范性文件不能作为司法审判的依据，《行政诉讼法》规定政府规章可以作为审判的参照，《管理办法》的出台使得“三旧”改造司法审判有法可依。从行政相对人的角度看，可以运用政府规章监督政府依法行政，依法提起诉讼，维护自身合法权益。
观点二：“三旧”改造以政府引导、市场化运作为原则
区别于国内其他地方以政府征收为主的城市更新行为，广东省“三旧”改造实行市场化运作为主。《管理办法》以规章的形式强调市场的作用，规定“三旧”改造应当遵循“政府引导、市场运作”的原则，在改造意愿征集、利益分配比例、保障公共利益方面体现出市场和政府相结合，市场主导、政府引导的特点。
观点三：基于“三旧”改造现实需要创新规划管理模式
《管理办法》基于“三旧”改造的现实需要，将“三旧”改造项目的规划管理与国土空间规划体系做好衔接，提出基层政府职能部门可以根据“三旧”改造需要划定改造单元，组织编制或修改改造单元范围内的国土空间详细规划，并且针对“三旧”改造项目实际，在改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，有利于保障规划实施与项目落地，推动“三旧”改造规划管理不断完善。
观点四：市场化动迁、政府兜底破解动迁僵局需要具体实施细则
《管理办法》明确将“三旧”改造中集体土地完善转用征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、“三地”及其他用地办理转用征收事项视同政府征收行为，作为市场化动迁手段的补充。但《管理办法》对“三旧”改造涉及土地征收事项的规定比较原则，该条款的落地实施，还需要各地市根据《中华人民共和国土地管理法》及其实 施条例等上位法律法规进一步完善操作细则，明确具体的行政执行程序。
观点五：“三旧”改造征收与《土地管理法》中土地征收如何衔接需进一步探讨
“三旧”改造中集体土地征收应符合《土地管理法》中罗列的公益性征收情形或成片开发情形；国有土地征收需符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》允许征收的情形。国家层面对于集体土地的成片征收要求编制成片开发方案，而广东省多个地级市对“三旧”用地涉及土地征收事项的项目，要求编制单元规划或片区策划。“三旧”改造中单元规划或片区策划方案是否可视同集体土地征收的成片开发方案，有待进一步明确。
蒋修贤 广信君达律师事务所合伙人、仲裁员、客座教授
观点一：《管理办法》成为依法行政、司法裁决的法律依据
广东省以往“三旧”改造政策以规范性文件为主，辅以标准规范指导“三旧”改造项目实施，不能作为司法裁判或依法行政的依据。广东省将《管理办法》以政府规章的形式出台，上升到法律层面，使得“三旧”改造行政机构、司法机关司法审判有法可依。
观点二：与原产权人共享土地增值收益，激发市场主体参与积极性
《管理办法》对于“三旧”用地由政府收储后公开出让的，允许将土地出让净收益的一定比例或者公开成交价款的一定比例补偿给原权利人，突破了国家层面对于土地出让收益分成的相关规定。对于旧厂房政府收储实施改造的，原权人可以共享规划用途变更的地价增值部分，调动了原产权人的改造积极性。
观点三：明确将监管协议纳入政府规章，依法依规约束市场行为
《管理办法》明确建立项目监管协议制度，将监管协议作为监督管理的重要依据，实行“双合同”管理，督促改造主体依规依约实施改造。通过政府与市场主体签订的监管协议、村集体与改造主体签订的合作协议、招商文件等约束市场主体，形成较为系统的监督管理体系，使市场参与主体依法依约实施改造。
观点四：明确集体土地征收的情形，可成解决旧村改造“钉子户”新路径
《管理办法》对集体土地征收的条件和执行程序进行了较为明确的规定，将由政府作出土地征收事项决定后的强制执行机制上升到政府规章，为未来旧村改造中集体土地征收破解拆迁难题提供司法路径。但是通过集体土地征收的方式解决“钉子户”，要遵循现行的行政、司法路径，该条规定的实施效果还有待观察。具体政策落地还需要做好和《土地管理法》及其实施条例、《物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规的衔接，充分保障被征拆对象的合法权益，切实保障其申请复议和提起诉讼的权利。
观点五：《管理办法》如何与各地立法做好衔接
《管理办法》作为省政府规章，各地市、区等出台的政策规范要严格遵守。同时《管理办法》也在市场参与主体与渠道方面规定较为宽松，在规划管控保障公共利益、保障原权利人物权的基本原则下，市场主体参与激励、补偿安置、收益分配等方面为各地市预留了细化的空间，各地市可结合地方实际与需要进一步明确。
姚育宾 乐居首席研究员、《中国地产四十年》《中国城市更新年鉴》主编、暨南大学研究生导师
观点一：“三旧”改造盘活存量资源，推动可持续城镇化
一方面，随着城镇化的推进，越来越多的人口向湾区集聚，湾区人口的集聚需要盘活存量用地提供配套用地予以支撑；另一方面，老旧小区改造体量庞大，任务艰巨。广东省作为中国改革开放的前沿阵地，率先在全国启动“三旧”改造。《管理办法》对广东省十余年来的探索和实践进行经验总结，对于巩固和提升广东省深化改革的成果具有重要意义，对于国内其他地区的存量用地再开发制度完善与实践探索有一定的借鉴意义，同时也推动我国整个城市化进程不断往前发展。
观点二：旧改产业更新带动片区转型升级是下一步发展方向
随着新增建设用地持续收紧，市场主体土地获取转向存量用地。存量用地开发利用的提质增效对市场主体的资源整合和开发运营能力提出了更高的要求。“三旧”改造通过引入市场主体导入产业，不断完善区域配套，实现旧村旧厂改造后的持续造血，有利于增加当地税收，完善产业链条，带动整个片区的转型升级。
王权典 华南农大法学教授/农村法治与社会发展研究中心主任、省府法律顾问
观点：《管理办法》落地需进一步出台配套指引及行业标准规范
《管理办法》进一步夯实“三旧”改造的“四梁八柱”，为我省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，但政策落地还可以从以下四个方面推进：第一，发挥行业协会桥梁作用，组织行业参与者共同探讨研究，对操作流程出台配套的标准规范；第二，发布示范性合同或者协议文本，给不同权利主体以参考；第三，在重大的利益关系等层面做出指引性或指南性规范，以便各地因地制宜制定可实施的配套性措施；第四，对“三旧”改造项目的风险因素、评估流程、风险管控等需出台指导性指南性意见予以明确。通过示范引领，积极稳妥推进“三旧”改造工作。
汪松苗 业内专家
观点一：政府规章的出台使得基层政府行政机构有法可依
早期基层政府对于“三旧”改造工作的审批环节缺乏上位法律依据，要通过市下发文件或区政府组织会议来决定审批事项的批复与否，基层政府承担行政审批是否合法合规的风险。《管理办法》以政府规章的形式出台，明确了基层行政机构的审批职权，使得基层行政机构行政审批有法可依。
观点二：规划落地需进一步明确国土空间详细规划编制要求
《管理办法》明确以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据，以单元规划的概念推进项目实施。为保障规划落地，还需进一步明确国土空间详细规划的编制深度及改造单元范围划定的问题，以实现较大的片区范围内公配落地、产业导入与利益多方平衡。
观点三：地方实践如何与《管理办法》做好衔接
《管理办法》较多是原则性规定，如对改造主体的规定较为宽泛，明确了谁来做；规划管理留的空间比较大，政府主导作规划依据国民经济发展规划，结合产业、居住的公配缺口，通过国土空间详细规划，兼顾经济平衡，保障规划落地。政府在规划审批上，根据不同的规划单元或者是改造项目来进行综合平衡。顺德黄埔的制度保障对项目推进有明显的积极作用，各地可结合实际进行探索。省层面再来进行经验总结，做出原则性规定，作为各地市及区县政府制定政策的依据。
庾来顺 广东省三旧改造协会秘书长
观点一：“三旧”改造由试点步入常态化、法制化时代
广东省“三旧”改造政府规章的出台意味着广东省节约集约用地试点示范工作取得阶段性成果，是对国家层面实施城市更新战略的有力响应。试点政策已经转化为常态化的工作要求。《管理办法》和《深圳经济特区城市更新条例》的颁布，标志着广东省“三旧”改造工作进入法制化时代。
观点二：《管理办法》具体落地需要配套政策指引支持
《管理办法》对于“三旧”改造的很多方面的规定较为原则性，具体政策落地还需要各个地方配套出台实施细则，推动项目实施，要集聚地方政府、市场主体、行业协会的多方智慧，探索具体政策落地实施路径。
“话道旧改”介绍
“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办，政策与法律专委会承办，中地研究院具体实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开，“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享，既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲，也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识，从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次，对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理，可为政府决策提供参考借鉴，为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时，每季度将整理专家观点汇集，形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容，编辑印刷出版，并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。
中地研究院
聚焦土地经济与政策、城市更新政策、城市更新实务、土地整备实务等咨询研究工作，致力于打造新型高端智库平台，助力湾区高质量发展。
2021年3月25日，由广东省三旧改造协会主办，协会政策与法律专委会承办，中地研究院负责具体实施的“话道旧改”栏目第五期如期举行。
本期“话道旧改”主题为“《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号，以下简称“管理办法”）实施研讨”，由中地研究院院长田光明主持，广东省三旧改造协会秘书长庾来顺、广东省三旧改造协会监事长龚军伟、广信君达律师事务所合伙人蒋修贤、乐居首席研究员姚育宾、华南农业大学教授王权典、业内专家汪松苗等参与，共同讨论《管理办法》颁布的重大意义、亮点和带来的影响。
全国首部专门针对存量建设用地的政府规章
政府规章是我国《立法法》规定的法律体系的组成部分，法律效力高于一般的规范性文件，不仅是依法行政的重要依据，还可作为司法审判的参考。广东省以省政府规章的形式，固化“三旧”改造的经验和改革创新成果，使得“三旧”改造基层职能机构行政审批有法可依、市场主体可依法依规实施改造。《管理办法》从规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任等方面总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启广东省对存量建设用地专项立法的破冰之旅。
行业专家观点
龚军伟 广东省三旧改造协会监事长、政策与法律专委会主任委员、广东华宪律师事务所主任
观点一：《管理办法》对行政机构及行政相对人双重约束
从司法审判的角度看，以往“三旧”改造的行政规范性文件不能作为司法审判的依据，《行政诉讼法》规定政府规章可以作为审判的参照，《管理办法》的出台使得“三旧”改造司法审判有法可依。从行政相对人的角度看，可以运用政府规章监督政府依法行政，依法提起诉讼，维护自身合法权益。
观点二：“三旧”改造以政府引导、市场化运作为原则
区别于国内其他地方以政府征收为主的城市更新行为，广东省“三旧”改造实行市场化运作为主。《管理办法》以规章的形式强调市场的作用，规定“三旧”改造应当遵循“政府引导、市场运作”的原则，在改造意愿征集、利益分配比例、保障公共利益方面体现出市场和政府相结合，市场主导、政府引导的特点。
观点三：基于“三旧”改造现实需要创新规划管理模式
《管理办法》基于“三旧”改造的现实需要，将“三旧”改造项目的规划管理与国土空间规划体系做好衔接，提出基层政府职能部门可以根据“三旧”改造需要划定改造单元，组织编制或修改改造单元范围内的国土空间详细规划，并且针对“三旧”改造项目实际，在改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，有利于保障规划实施与项目落地，推动“三旧”改造规划管理不断完善。
观点四：市场化动迁、政府兜底破解动迁僵局需要具体实施细则
《管理办法》明确将“三旧”改造中集体土地完善转用征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、“三地”及其他用地办理转用征收事项视同政府征收行为，作为市场化动迁手段的补充。但《管理办法》对“三旧”改造涉及土地征收事项的规定比较原则，该条款的落地实施，还需要各地市根据《中华人民共和国土地管理法》及其实 施条例等上位法律法规进一步完善操作细则，明确具体的行政执行程序。
观点五：“三旧”改造征收与《土地管理法》中土地征收如何衔接需进一步探讨
“三旧”改造中集体土地征收应符合《土地管理法》中罗列的公益性征收情形或成片开发情形；国有土地征收需符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》允许征收的情形。国家层面对于集体土地的成片征收要求编制成片开发方案，而广东省多个地级市对“三旧”用地涉及土地征收事项的项目，要求编制单元规划或片区策划。“三旧”改造中单元规划或片区策划方案是否可视同集体土地征收的成片开发方案，有待进一步明确。
蒋修贤 广信君达律师事务所合伙人、仲裁员、客座教授
观点一：《管理办法》成为依法行政、司法裁决的法律依据
广东省以往“三旧”改造政策以规范性文件为主，辅以标准规范指导“三旧”改造项目实施，不能作为司法裁判或依法行政的依据。广东省将《管理办法》以政府规章的形式出台，上升到法律层面，使得“三旧”改造行政机构、司法机关司法审判有法可依。
观点二：与原产权人共享土地增值收益，激发市场主体参与积极性
《管理办法》对于“三旧”用地由政府收储后公开出让的，允许将土地出让净收益的一定比例或者公开成交价款的一定比例补偿给原权利人，突破了国家层面对于土地出让收益分成的相关规定。对于旧厂房政府收储实施改造的，原权人可以共享规划用途变更的地价增值部分，调动了原产权人的改造积极性。
观点三：明确将监管协议纳入政府规章，依法依规约束市场行为
《管理办法》明确建立项目监管协议制度，将监管协议作为监督管理的重要依据，实行“双合同”管理，督促改造主体依规依约实施改造。通过政府与市场主体签订的监管协议、村集体与改造主体签订的合作协议、招商文件等约束市场主体，形成较为系统的监督管理体系，使市场参与主体依法依约实施改造。
观点四：明确集体土地征收的情形，可成解决旧村改造“钉子户”新路径
《管理办法》对集体土地征收的条件和执行程序进行了较为明确的规定，将由政府作出土地征收事项决定后的强制执行机制上升到政府规章，为未来旧村改造中集体土地征收破解拆迁难题提供司法路径。但是通过集体土地征收的方式解决“钉子户”，要遵循现行的行政、司法路径，该条规定的实施效果还有待观察。具体政策落地还需要做好和《土地管理法》及其实施条例、《物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规的衔接，充分保障被征拆对象的合法权益，切实保障其申请复议和提起诉讼的权利。
观点五：《管理办法》如何与各地立法做好衔接
《管理办法》作为省政府规章，各地市、区等出台的政策规范要严格遵守。同时《管理办法》也在市场参与主体与渠道方面规定较为宽松，在规划管控保障公共利益、保障原权利人物权的基本原则下，市场主体参与激励、补偿安置、收益分配等方面为各地市预留了细化的空间，各地市可结合地方实际与需要进一步明确。
姚育宾 乐居首席研究员、《中国地产四十年》《中国城市更新年鉴》主编、暨南大学研究生导师
观点一：“三旧”改造盘活存量资源，推动可持续城镇化
一方面，随着城镇化的推进，越来越多的人口向湾区集聚，湾区人口的集聚需要盘活存量用地提供配套用地予以支撑；另一方面，老旧小区改造体量庞大，任务艰巨。广东省作为中国改革开放的前沿阵地，率先在全国启动“三旧”改造。《管理办法》对广东省十余年来的探索和实践进行经验总结，对于巩固和提升广东省深化改革的成果具有重要意义，对于国内其他地区的存量用地再开发制度完善与实践探索有一定的借鉴意义，同时也推动我国整个城市化进程不断往前发展。
观点二：旧改产业更新带动片区转型升级是下一步发展方向
随着新增建设用地持续收紧，市场主体土地获取转向存量用地。存量用地开发利用的提质增效对市场主体的资源整合和开发运营能力提出了更高的要求。“三旧”改造通过引入市场主体导入产业，不断完善区域配套，实现旧村旧厂改造后的持续造血，有利于增加当地税收，完善产业链条，带动整个片区的转型升级。
王权典 华南农大法学教授/农村法治与社会发展研究中心主任、省府法律顾问
观点：《管理办法》落地需进一步出台配套指引及行业标准规范
《管理办法》进一步夯实“三旧”改造的“四梁八柱”，为我省深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑，但政策落地还可以从以下四个方面推进：第一，发挥行业协会桥梁作用，组织行业参与者共同探讨研究，对操作流程出台配套的标准规范；第二，发布示范性合同或者协议文本，给不同权利主体以参考；第三，在重大的利益关系等层面做出指引性或指南性规范，以便各地因地制宜制定可实施的配套性措施；第四，对“三旧”改造项目的风险因素、评估流程、风险管控等需出台指导性指南性意见予以明确。通过示范引领，积极稳妥推进“三旧”改造工作。
汪松苗 业内专家
观点一：政府规章的出台使得基层政府行政机构有法可依
早期基层政府对于“三旧”改造工作的审批环节缺乏上位法律依据，要通过市下发文件或区政府组织会议来决定审批事项的批复与否，基层政府承担行政审批是否合法合规的风险。《管理办法》以政府规章的形式出台，明确了基层行政机构的审批职权，使得基层行政机构行政审批有法可依。
观点二：规划落地需进一步明确国土空间详细规划编制要求
《管理办法》明确以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据，以单元规划的概念推进项目实施。为保障规划落地，还需进一步明确国土空间详细规划的编制深度及改造单元范围划定的问题，以实现较大的片区范围内公配落地、产业导入与利益多方平衡。
观点三：地方实践如何与《管理办法》做好衔接
《管理办法》较多是原则性规定，如对改造主体的规定较为宽泛，明确了谁来做；规划管理留的空间比较大，政府主导作规划依据国民经济发展规划，结合产业、居住的公配缺口，通过国土空间详细规划，兼顾经济平衡，保障规划落地。政府在规划审批上，根据不同的规划单元或者是改造项目来进行综合平衡。顺德黄埔的制度保障对项目推进有明显的积极作用，各地可结合实际进行探索。省层面再来进行经验总结，做出原则性规定，作为各地市及区县政府制定政策的依据。
庾来顺 广东省三旧改造协会秘书长
观点一：“三旧”改造由试点步入常态化、法制化时代
广东省“三旧”改造政府规章的出台意味着广东省节约集约用地试点示范工作取得阶段性成果，是对国家层面实施城市更新战略的有力响应。试点政策已经转化为常态化的工作要求。《管理办法》和《深圳经济特区城市更新条例》的颁布，标志着广东省“三旧”改造工作进入法制化时代。
观点二：《管理办法》具体落地需要配套政策指引支持
《管理办法》对于“三旧”改造的很多方面的规定较为原则性，具体政策落地还需要各个地方配套出台实施细则，推动项目实施，要集聚地方政府、市场主体、行业协会的多方智慧，探索具体政策落地实施路径。
“话道旧改”介绍
“话道旧改”是由广东省“三旧”改造协会主办，政策与法律专委会承办，中地研究院具体实施的专业型专题沙龙。话题围绕健康城市、城市品质、政策体系、规划引领、市场动力、旧村改造、产业引入、老城微改等主题展开，“定期定向”邀请有关专家进行研讨分享，既有对“三旧”改造的政策梳理和宣讲，也有对热点焦点问题进行观点碰撞并形成共识，从不同行业和专业角度对城市更新进行解读。沙龙预计每月举办一次，对有创新性、启发性的、时效性的核心观点和建议进行整理，可为政府决策提供参考借鉴，为企业战略拟定及具体问题解决提供思路。同时，每季度将整理专家观点汇集，形成《广东三旧改造》期刊“话道旧改”专栏内容，编辑印刷出版，并在协会官方微信公众号和官网宣传报道。
中地研究院
聚焦土地经济与政策、城市更新政策、城市更新实务、土地整备实务等咨询研究工作，致力于打造新型高端智库平台，助力湾区高质量发展。
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