【如何识别错误的财经观点？以拉闸限电事件为例】拉闸限电是高层次的“国家战略”吗？为什么总有人相信“体制内有高人，国家在下一盘很大的棋”呢？对于普通人来说，如何鉴定一个财经观点的对错呢？如何识别财经领域的“专家”和“砖家”呢？今天，聂老师就告诉大家“四招辩真伪”的方法。我保证人人都能学会，关键就看你想不想、肯不肯多动一点点脑筋。一看逻辑，二查数据，三识身份，四凭常识。https://t.cn/A6MfLCPy #限电#
[太阳]#美欧英日#央行行长齐发声：#通胀#走高或延续到明年
新华财经北京9月30日电（崔凯）美联储主席鲍威尔、欧洲央行行长拉加德、英国央行行长贝利、日本央行行长黑田东彦集体亮相名为“货币政策之未来”的欧央行线上论坛活动并发表讲话，重点是探讨新冠疫情的更广泛经济影响以及主要国家货币政策的未来挑战。媒体报道称，四大央行行长“线上聚首”的盛景，年内罕见。
他们都“谨慎乐观”地预言通胀高企只是暂时状态，并警告经济重新开放导致的供应链瓶颈可能持续更长时间，高通胀或延续到明年。还认为，供应中断、劳动力短缺和疫情复燃等“大量不确定性”正给主要经济体的前景蒙上阴影。
鲍威尔：供应链瓶颈恶化并更长时间推高通胀
鲍威尔重申了昨日在美国国会参议院听证的观点，即美国通胀高企可能会再持续几个月，甚至延续到2022年，但这主要是由供应链瓶颈等临时因素导致，暂时走高的通胀最终会回落。并再度确认美联储正在接近缩减购债（taper），加息则在更遥远的未来。
鲍威尔表示，如果通胀持续走高，并推动家庭和企业的通胀预期飙升引发严重担忧，美联储肯定会作出回应，利用工具来确保通胀运行在与FOMC目标一致的水平上。有市场分析称，这代表若美国的通胀预期持续走高将触发加息。
鲍威尔提到了两大“令人沮丧”的经济发展现状，尽管他对明年的美国经济增长以及中期前景持有乐观态度。
第一个沮丧点是经济复苏了这么多个月，供应链瓶颈不仅没有好转，反而在边际上还恶化了一些；供应链干扰已阻碍美国经济复苏，并在价格压力加剧时助长了更高的通胀，而且导致高通胀可能持续至明年。第二个沮丧点是一年半过去了，敦促人们接种疫苗和控制新冠Delta变种毒株的快速传播仍是当前最重要的经济政策，同时也是引导美国等发达国家货币政策走向的关键因素。
鲍威尔在其讲话中表示，美联储距离加息还很遥远，正谨慎地处理货币政策正常化问题。美联储仍展望明年的美国经济非常强劲，增长将远高于趋势水平，失业率也会远低于当前水平。新冠肺炎德尔塔变异毒株已在最近数月妨碍取得进展。美国经济前景高度不确定。在财政政策和货币政策的双重救助之下，需求变得更为强劲，现在是供给侧在拖美国经济的后腿。
对于通胀，鲍威尔称，美国当前一轮通胀上升与经济重新开放有关，随着供应瓶颈问题得到控制并趋于缓和，通胀料将回落，不会导致出现新的更高通胀时代，即当前通胀飙升不会导致通胀年复一年保持高位的新常态。当前通胀飙升实际上是供应限制遇到非常强劲需求的结果，这一切都与经济的重新开放有关。很难说这一过程会持续多久或影响多大，但美联储确实预期供应链瓶颈、需求和通胀会重返常态。
鲍威尔认为，供应链瓶颈没有好转、反而恶化了一些，这种情况可能会持续到明年，并且比美联储官员预期更久地抬高通胀，但最终通胀会随着供给障碍的消散而缓和，可以看到这些影响因素正在被解决。人们没有预料到会发生供应方面的限制，这是一个意外，并不是说通胀模型是错误的，虽然它们肯定不完美，但只是忽略了供给侧限制的范围和持续性。如果美联储看到有证据表明，物价飙升导致家庭和企业预期物价将持续上涨，从而引发更持久的通胀成为现实，FOMC肯定会使用工具作出回应，但目前现在没有看到这方面的证据。
欧央行拉加德：欧元区经济年底将恢复至疫情前
欧央行行长拉加德称，欧央行正在仔细监控通胀及通胀预期的走势，“现在没有理由相信价格上涨在很大程度上不会是暂时的。”
与鲍威尔一致，拉加德表示，当前物价上涨主要是经济在疫情后重新开放所致，将密切留意欧元区的通胀预期是否锚定在2%左右；当前的通胀飙升终会退潮，而且没有迹象表明供应链中断会引发“第二轮效应”，例如工资需要大幅提升等。并称，瓶颈问题应在2022年上半年消退，这些瓶颈需要多长时间才能消失是欧央行密切关注的一个问题，即不排除上述困境持续下去会导致货币政策的预期路径发生变化。
拉加德积极评价欧元区正从“边缘状态”回归，料将在今年年底恢复至疫情前的水平，但也警告称欧洲尚未完全摆脱疫情造成的困境，集装箱运输和半导体等领域的供应瓶颈“似乎正在加速恶化”，“大量不确定性”仍对欧元区经济增长构成威胁、挑战依旧存在。
英央行贝利：英国经济明年初恢复至疫情前
英国央行行长贝利也提到了“锚定通胀预期”和“密切关注通胀预期”的重要性，以及“我们看到了一些供瓶颈，其中有一些是全球性的，我相信这些供应冲击将是暂时的。”
贝利预计，英国经济将在2022年初恢复至疫情前的水平，“可能比我们在8月初给出的预期要晚上一两个月”。尽管他承认英国的复苏并不均衡，但疫情对经济的影响正在减弱。英国燃料短缺导致一些人无法为汽车加油，但已显示出缓解迹象，无薪休假计划的结束有助于缓解劳动力短缺。
贝利指出，“未来的关键关注点是，观察劳动力供应和通胀预期”。货币政策无助于化解供应冲击，将侧重于观察供应短缺危机潜在的第二轮效应，新冠疫情已经在船运瓶颈方面产生重大影响。
日本央行黑田东彦：继续维持极其宽松的货币政策
日本央行行长黑田东彦称，对日本经济持乐观态度，预计今年年底或2022年初可能会恢复至疫情前的水平，2022年GDP增速约4%。并表示，该国经济正在缓慢复苏，出口走强，消费“仍然非常疲软”、但有望在未来几个月改善，供应中断也有望在未来几个月内缓和，企业资本支出正在回升。但日本制造商跟上不断增长的需求仍有困难，尤其是满足对科技产品的需求，后者短期内没有放缓的迹象：“需求增长如此之快，以至于供应无法完全跟上，这可能会延长一些时间。”
黑田东彦表示，由于消费疲软且通胀远低于2%的目标，无论日本新任政府的财政、监管或其他任何政策如何变化，日本央行都将继续维持极其宽松的货币政策，以尽快实现其2%的物价稳定目标。
当被问及最大担忧时，黑田东彦称，他的主要兴趣是经济何时完全复苏以及未来的增长速度：“未来几年，我们必须实现2%的价格稳定目标。但目前，实现经济复苏和更快的增长是我们面临的最重要挑战。”
新华财经北京9月30日电（崔凯）美联储主席鲍威尔、欧洲央行行长拉加德、英国央行行长贝利、日本央行行长黑田东彦集体亮相名为“货币政策之未来”的欧央行线上论坛活动并发表讲话，重点是探讨新冠疫情的更广泛经济影响以及主要国家货币政策的未来挑战。媒体报道称，四大央行行长“线上聚首”的盛景，年内罕见。
他们都“谨慎乐观”地预言通胀高企只是暂时状态，并警告经济重新开放导致的供应链瓶颈可能持续更长时间，高通胀或延续到明年。还认为，供应中断、劳动力短缺和疫情复燃等“大量不确定性”正给主要经济体的前景蒙上阴影。
鲍威尔：供应链瓶颈恶化并更长时间推高通胀
鲍威尔重申了昨日在美国国会参议院听证的观点，即美国通胀高企可能会再持续几个月，甚至延续到2022年，但这主要是由供应链瓶颈等临时因素导致，暂时走高的通胀最终会回落。并再度确认美联储正在接近缩减购债（taper），加息则在更遥远的未来。
鲍威尔表示，如果通胀持续走高，并推动家庭和企业的通胀预期飙升引发严重担忧，美联储肯定会作出回应，利用工具来确保通胀运行在与FOMC目标一致的水平上。有市场分析称，这代表若美国的通胀预期持续走高将触发加息。
鲍威尔提到了两大“令人沮丧”的经济发展现状，尽管他对明年的美国经济增长以及中期前景持有乐观态度。
第一个沮丧点是经济复苏了这么多个月，供应链瓶颈不仅没有好转，反而在边际上还恶化了一些；供应链干扰已阻碍美国经济复苏，并在价格压力加剧时助长了更高的通胀，而且导致高通胀可能持续至明年。第二个沮丧点是一年半过去了，敦促人们接种疫苗和控制新冠Delta变种毒株的快速传播仍是当前最重要的经济政策，同时也是引导美国等发达国家货币政策走向的关键因素。
鲍威尔在其讲话中表示，美联储距离加息还很遥远，正谨慎地处理货币政策正常化问题。美联储仍展望明年的美国经济非常强劲，增长将远高于趋势水平，失业率也会远低于当前水平。新冠肺炎德尔塔变异毒株已在最近数月妨碍取得进展。美国经济前景高度不确定。在财政政策和货币政策的双重救助之下，需求变得更为强劲，现在是供给侧在拖美国经济的后腿。
对于通胀，鲍威尔称，美国当前一轮通胀上升与经济重新开放有关，随着供应瓶颈问题得到控制并趋于缓和，通胀料将回落，不会导致出现新的更高通胀时代，即当前通胀飙升不会导致通胀年复一年保持高位的新常态。当前通胀飙升实际上是供应限制遇到非常强劲需求的结果，这一切都与经济的重新开放有关。很难说这一过程会持续多久或影响多大，但美联储确实预期供应链瓶颈、需求和通胀会重返常态。
鲍威尔认为，供应链瓶颈没有好转、反而恶化了一些，这种情况可能会持续到明年，并且比美联储官员预期更久地抬高通胀，但最终通胀会随着供给障碍的消散而缓和，可以看到这些影响因素正在被解决。人们没有预料到会发生供应方面的限制，这是一个意外，并不是说通胀模型是错误的，虽然它们肯定不完美，但只是忽略了供给侧限制的范围和持续性。如果美联储看到有证据表明，物价飙升导致家庭和企业预期物价将持续上涨，从而引发更持久的通胀成为现实，FOMC肯定会使用工具作出回应，但目前现在没有看到这方面的证据。
欧央行拉加德：欧元区经济年底将恢复至疫情前
欧央行行长拉加德称，欧央行正在仔细监控通胀及通胀预期的走势，“现在没有理由相信价格上涨在很大程度上不会是暂时的。”
与鲍威尔一致，拉加德表示，当前物价上涨主要是经济在疫情后重新开放所致，将密切留意欧元区的通胀预期是否锚定在2%左右；当前的通胀飙升终会退潮，而且没有迹象表明供应链中断会引发“第二轮效应”，例如工资需要大幅提升等。并称，瓶颈问题应在2022年上半年消退，这些瓶颈需要多长时间才能消失是欧央行密切关注的一个问题，即不排除上述困境持续下去会导致货币政策的预期路径发生变化。
拉加德积极评价欧元区正从“边缘状态”回归，料将在今年年底恢复至疫情前的水平，但也警告称欧洲尚未完全摆脱疫情造成的困境，集装箱运输和半导体等领域的供应瓶颈“似乎正在加速恶化”，“大量不确定性”仍对欧元区经济增长构成威胁、挑战依旧存在。
英央行贝利：英国经济明年初恢复至疫情前
英国央行行长贝利也提到了“锚定通胀预期”和“密切关注通胀预期”的重要性，以及“我们看到了一些供瓶颈，其中有一些是全球性的，我相信这些供应冲击将是暂时的。”
贝利预计，英国经济将在2022年初恢复至疫情前的水平，“可能比我们在8月初给出的预期要晚上一两个月”。尽管他承认英国的复苏并不均衡，但疫情对经济的影响正在减弱。英国燃料短缺导致一些人无法为汽车加油，但已显示出缓解迹象，无薪休假计划的结束有助于缓解劳动力短缺。
贝利指出，“未来的关键关注点是，观察劳动力供应和通胀预期”。货币政策无助于化解供应冲击，将侧重于观察供应短缺危机潜在的第二轮效应，新冠疫情已经在船运瓶颈方面产生重大影响。
日本央行黑田东彦：继续维持极其宽松的货币政策
日本央行行长黑田东彦称，对日本经济持乐观态度，预计今年年底或2022年初可能会恢复至疫情前的水平，2022年GDP增速约4%。并表示，该国经济正在缓慢复苏，出口走强，消费“仍然非常疲软”、但有望在未来几个月改善，供应中断也有望在未来几个月内缓和，企业资本支出正在回升。但日本制造商跟上不断增长的需求仍有困难，尤其是满足对科技产品的需求，后者短期内没有放缓的迹象：“需求增长如此之快，以至于供应无法完全跟上，这可能会延长一些时间。”
黑田东彦表示，由于消费疲软且通胀远低于2%的目标，无论日本新任政府的财政、监管或其他任何政策如何变化，日本央行都将继续维持极其宽松的货币政策，以尽快实现其2%的物价稳定目标。
当被问及最大担忧时，黑田东彦称，他的主要兴趣是经济何时完全复苏以及未来的增长速度：“未来几年，我们必须实现2%的价格稳定目标。但目前，实现经济复苏和更快的增长是我们面临的最重要挑战。”
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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