9月2日，知名科技创新及新经济专业机构36氪召开以“企服新浪潮”为主题的WISE2021企业服务生态峰会，现场重磅发布“中国企服软件金榜”榜单，作为企业协同服务领域的开创者和引领者—票易通，凭借领先的企业协同服务平台产品、最有品质的企业服务、以及优秀的市场表现和客户口碑，荣登企服软件金榜—财税法务TOP10。
年轻人正在抛弃BBA？
2019年，有朋友向大米询问要不要买智能电动车，大米的反应基本都是：“别买！”“冷静！”
而到了今年，大米开始不停地向周围朋友安利智能电动车——“试试吧”“开完真香”“入股不亏！”
山东菏泽的89年车友阿七，在试驾了小鹏P7后，一发不可收拾，把家里的几辆燃油车全都换成了电动车。
杭州90后的瑶瑶最近为了通勤购买了人生中第一辆车——欧拉好猫电动车。
从这些80、90后的车主身上，你或许能感觉到市场行情变了。
早些年，年轻人的第一辆车几乎都是燃油车，而且但凡有点儿积蓄的人，都考虑买个BBA，实在不行也得买个合资燃油车品牌。但是最近几年，越来越多的消费者开始“抛弃”燃油车，选择接触、接受电动汽车。
在挑选车辆上，年轻消费者的口味也变了。
阿七告诉深燃：“早些年买车都是看品牌和内饰，根本不考虑智能化，但是现在一辆车如果没有自动驾驶类，连碰都不想碰。”
对于不少电动车车主来说，一旦感受到了电动车的驾驶魅力，就很难再返回去开燃油车。
大米回想起自己第一次试驾小鹏P7的场景，“加速踏板轻轻一踩，就实现了百公里加速，那种强烈的推背感太难忘了。而且还没有噪音。”
对此，上海的车主张璐也有非常强烈的感受，他自己有三台车，分别是日系燃油车、德系燃油车以及特斯拉。对比完三款车的驾驶体验后，他现在出门基本上只开电动车。“这不怪燃油车，但是，智能电动车确实能够带来与以往完全不同的驾驶体验。”张璐指出。
而且，智能电动车能够带来足够的科技感，不少电动车配备了全场景语音控制。张璐平日在车内，无需双手，只要动动嘴，通过语音操控即可完成导航、听歌、发微信，甚至连车窗打开角度都可以通过语音完成，非常省心省力。
颜值也很重要。瑶瑶在买车时对比了不少车型，但都没有遇到特别满意的，直到她看到了欧拉好猫：“奶呼呼、软萌萌的，颜值真的太戳我了，很适合女生开。”开了半年了，瑶瑶依然觉得车买得值，“车上配着自动驾驶功能，开着省事儿，还能语音操控，而且充电补能也很便宜。”
科技感、全新的驾驶体验、智能化，这些年轻人的消费诉求，智能电动车稳稳地承接住了。
如今，燃油车在汽车市场依旧占据主导地位，但智能电动车正在抢走更多市场。
2020年10月28日，中国汽车技术研究中心有限公司在《新能源汽车市场特征及年轻消费者消费偏好分析》中给出论断：年轻的消费群体正逐渐成为汽车市场的“主角”，而这将带动电动汽车市场的高速发展。
豪华车市场变了
年轻消费者对豪华车的认知同样发生了变化。
李亮是一家特斯拉门店的销售，几年前，他在介绍自家的电动车时，总面临着消费者的一个疑问：“为什么一辆电动车要卖30多万，甚至更贵？同样的价格，我为什么不选BBA？”
而如今，随着特斯拉入华、电动车不断普及，李亮发现，消费者开始接受一辆电动车卖得更贵的事实。
一个最直观的例子是，今年7月份的豪华中级轿车销量排行榜中，突然多了造车新势力的身影。其中，Model 3在榜单中占据第3位，小鹏P7杀入排行榜TOP5，位列第4位。
长期以来，豪华车市场是传统燃油车品牌的天下。尤其是BBA，它们凭借强大的产品矩阵和品牌影响力，几乎瓜分了国内豪华车市场三分之二的份额。但如今，以特斯拉、小鹏为代表的造车新势力冲进了豪华车榜单，试图改写豪华车市场格局。
“小鹏等品牌能冲进榜单，一方面是因为主力消费人群变了。90后甚至00后正在取代80后、70后成为汽车消费主力，他们更看重智能化、个性化，而传统车企还没有在他们心中树立起图腾。”一位分析师指出。
在传统燃油车时代，人们评判一辆车是否为豪华车主要有这样几个标准：尺寸、发动机功率、价格、品牌。但现在，年轻一代的消费者认为，仅仅靠内饰、外观以及品牌不足以撑起所谓的“豪华感”。
一位购买了小鹏P7的90后就向深燃指出：“我其实不太在乎所谓的品牌。是不是足够时尚，有没有科技感，能不能给我带来全新的体验，这些很重要。”
巨量算数在《2021年豪华车人群调研》中也点明了这一点：当下消费者最关注的是产品的智能/安全配置、豪华体验感，用户对品牌的依赖度不再如以往强烈，他们往往从多个角度挑选豪华车。
越来越多的人发现，在同等价位的BBA面前，中高端电动车同样能打。
一些百公里加速介于3秒和4秒之间的高性能跑车，大部分售价都在百万元以上。但是电动车的出现改变了这一规则。电动车取消了传统机械传动系统，增加了电控、电机等模组。一些性能比较好的电动车，其加速能力不亚于跑车，价格却便宜很多。比如小鹏P7的入门款价格只有22.9万元，但是0-100km/h加速时间最快已经达到了4.3秒。
电动车一直被人诟病的续航里程问题，如今也已经做了极大的改善。大部分智能电动车的续航里程都达到了400km，有些已经奔着600、700km去了。
相比于传统燃油车，电动车在自动驾驶上进展得更快。“国产新造车在产品完成度方面次于特斯拉，但比传统主机厂要好。”一位业内人士表示，“尤其是小鹏，它的传感器融合感知能力，我们通过测试发现都不错。”
还是以小鹏P7为例，今年1月，小鹏将自己的自动驾驶辅助系统XPILOT3.0版本通过OTA交付给用户。通过XPILOT 3.0软件升级服务，小鹏P7的车主们能够获得自动导航辅助驾驶（即NGP）、停车场记忆泊车（VPA）等功能。
自从体验完小鹏P7的VPA功能后，阿七回家停车就开启停车场记忆泊车功能。“感觉太方便太省心了，相比于自己亲手开，能省不少事儿。”
在充满科技感、未来感的技术以及智能化的驾驶体验面前，传统豪华车曾经引以为傲的品牌、价格似乎变得相当脆弱。
谁能抢占年轻人心智？
Z世代成为汽车的主流消费群体，让所有的燃油车品牌充满了危机感。
一个颇为残酷的事实是，跟得上时代潮流，号准了时代脉搏的玩家，能在这场变革中活下来。而依旧躺平吃老本的品牌，被时代抛弃时，有可能一声再见都听不到。
燃油车的顶尖选手也不是不想改变自己，他们推出了自己的新能源车型，想要再度吸引新世代的目光。
在今年的车展上，宝马推出了自己的纯电SUV——宝马iX，续航600公里。奥迪在国内上线了两款电动车——e-tron Sportback（进口）和一汽-大众奥迪e-tron国产纯电动车型，售价区间为54.68-71.88万元。奔驰早就推出了自己的纯电车型EQC。
但从如今的战绩来看，它们难言成功。7月份，小鹏P7单款车型的销量是这些传统豪华车品牌新能源车总和的1.95倍。
这些没被市场所接受的BBA电动车，基本上都犯了同样的错误——不接地气。
蔚来汽车企业传播高级总监马麟就曾指出：“豪华车品牌与用户的关系出现了一些新的趋势，用户和品牌之间由仰视和被仰视的关系转变为平等的朋友关系。”
而BBA们依旧选择让用户仰视自己。这些电动车的均价都在50万左右，但是在电动车的性能上却并没能带来与之匹配的驾驶体验。
究竟什么样的产品能够抓住年轻人的心智？我们以25-30万元价位区间的中型轿车为例，简单分析一下。
在这个价格区间里，实现了一定量产交付的有三款纯电车型——特斯拉Model 3、小鹏P7、比亚迪汉EV。其中，特斯拉Model 3 在7月份销量创历史新低，仅交付了6477辆，差点儿被小鹏P7、比亚迪汉EV反超。而小鹏P7在今年7月份表现不俗，交付了6054辆，创下了P7推出以来最高的月度交付量，比亚迪汉EV 7月销量达到5907辆。
特斯拉Model 3、小鹏P7以及比亚迪汉EV尽管都是定位中型轿车，但主打卖点各有不同。
特斯拉作为电动车市场的开创者，在品牌影响力、产品体验上，都有着长足的优势。特斯拉Model 3定位为亲民的、能够“走量”的大众电动轿车，瞄准的是宝马3系、奔驰C级和奥迪A4等等竞争对手。
而在特斯拉的强压下，比亚迪汉以及小鹏P7 ，反而打出了自己的影响力。比亚迪汉主打中式豪华性能轿车，搭载刀片电池，更强调电池的安全性、整车尺寸、内部空间、舒适性。至于小鹏P7，则主打智能、科技，在智能化、续航方面优势明显。
通过以上对比可以发现，凡是销量不错的品牌，都找出了能够让消费者认可的差异点。
我们再以小鹏为例，小鹏P7的销量如今可以与Model 3掰手腕，这对于国产造车新势力来说是一个巨大的突破。
不少消费者告诉深燃，自己当初选择P7，看重的就是它的智能化。其中，自动导航辅助驾驶以及停车场记忆泊车这两大功能，是小鹏智能化的王牌，也受到了很多年轻消费者认可。
小安分别体验过奔驰C级车以及小鹏P7的自动泊车系统。对比起来，小安发现，相比于奔驰，小鹏在自动泊车上做得更加智能。“我当时通过手机遥控了一下，小鹏就开始打轮泊车了，而且还很精准。”
在各家造车新势力中，小鹏算是在智能化领域投入最多的公司之一。在自动驾驶硬件架构上，小鹏P7搭配了14个摄像头、5个毫米波雷达及12个超声波雷达（感知）。这些装备为小鹏P7带来了环绕车身的360°感知、精准定位规划，从而能够更智能地辅助驾驶员驾驶。
在自动驾驶软硬件体系，小鹏是全球唯二具有全栈自研能力的整车厂，并在量产汽车上应用该软件的汽车公司。靠着这些智能化的软硬件配置，小鹏迎来了自己阶段性的胜利，开始在豪华中级轿车市场占有一席之地。
未来智能汽车主要是比拼智能化水平。消费者也开始对汽车智能化产生兴趣。艾瑞咨询发布的《2020年中国新能源汽车行业白皮书》显示，89%的新能源汽车用户表示在购车时会关注汽车的智能化水平。
而选择押宝智能化的小鹏，如今正在研发推出智能化水平更高的新车，比如搭载了激光雷达的小鹏P5即将上市。在厮杀激烈的造车江湖中，小鹏有了更多的砝码抢占Z世代的心智。
原创 深燃团队 深燃
2019年，有朋友向大米询问要不要买智能电动车，大米的反应基本都是：“别买！”“冷静！”
而到了今年，大米开始不停地向周围朋友安利智能电动车——“试试吧”“开完真香”“入股不亏！”
山东菏泽的89年车友阿七，在试驾了小鹏P7后，一发不可收拾，把家里的几辆燃油车全都换成了电动车。
杭州90后的瑶瑶最近为了通勤购买了人生中第一辆车——欧拉好猫电动车。
从这些80、90后的车主身上，你或许能感觉到市场行情变了。
早些年，年轻人的第一辆车几乎都是燃油车，而且但凡有点儿积蓄的人，都考虑买个BBA，实在不行也得买个合资燃油车品牌。但是最近几年，越来越多的消费者开始“抛弃”燃油车，选择接触、接受电动汽车。
在挑选车辆上，年轻消费者的口味也变了。
阿七告诉深燃：“早些年买车都是看品牌和内饰，根本不考虑智能化，但是现在一辆车如果没有自动驾驶类，连碰都不想碰。”
对于不少电动车车主来说，一旦感受到了电动车的驾驶魅力，就很难再返回去开燃油车。
大米回想起自己第一次试驾小鹏P7的场景，“加速踏板轻轻一踩，就实现了百公里加速，那种强烈的推背感太难忘了。而且还没有噪音。”
对此，上海的车主张璐也有非常强烈的感受，他自己有三台车，分别是日系燃油车、德系燃油车以及特斯拉。对比完三款车的驾驶体验后，他现在出门基本上只开电动车。“这不怪燃油车，但是，智能电动车确实能够带来与以往完全不同的驾驶体验。”张璐指出。
而且，智能电动车能够带来足够的科技感，不少电动车配备了全场景语音控制。张璐平日在车内，无需双手，只要动动嘴，通过语音操控即可完成导航、听歌、发微信，甚至连车窗打开角度都可以通过语音完成，非常省心省力。
颜值也很重要。瑶瑶在买车时对比了不少车型，但都没有遇到特别满意的，直到她看到了欧拉好猫：“奶呼呼、软萌萌的，颜值真的太戳我了，很适合女生开。”开了半年了，瑶瑶依然觉得车买得值，“车上配着自动驾驶功能，开着省事儿，还能语音操控，而且充电补能也很便宜。”
科技感、全新的驾驶体验、智能化，这些年轻人的消费诉求，智能电动车稳稳地承接住了。
如今，燃油车在汽车市场依旧占据主导地位，但智能电动车正在抢走更多市场。
2020年10月28日，中国汽车技术研究中心有限公司在《新能源汽车市场特征及年轻消费者消费偏好分析》中给出论断：年轻的消费群体正逐渐成为汽车市场的“主角”，而这将带动电动汽车市场的高速发展。
豪华车市场变了
年轻消费者对豪华车的认知同样发生了变化。
李亮是一家特斯拉门店的销售，几年前，他在介绍自家的电动车时，总面临着消费者的一个疑问：“为什么一辆电动车要卖30多万，甚至更贵？同样的价格，我为什么不选BBA？”
而如今，随着特斯拉入华、电动车不断普及，李亮发现，消费者开始接受一辆电动车卖得更贵的事实。
一个最直观的例子是，今年7月份的豪华中级轿车销量排行榜中，突然多了造车新势力的身影。其中，Model 3在榜单中占据第3位，小鹏P7杀入排行榜TOP5，位列第4位。
长期以来，豪华车市场是传统燃油车品牌的天下。尤其是BBA，它们凭借强大的产品矩阵和品牌影响力，几乎瓜分了国内豪华车市场三分之二的份额。但如今，以特斯拉、小鹏为代表的造车新势力冲进了豪华车榜单，试图改写豪华车市场格局。
“小鹏等品牌能冲进榜单，一方面是因为主力消费人群变了。90后甚至00后正在取代80后、70后成为汽车消费主力，他们更看重智能化、个性化，而传统车企还没有在他们心中树立起图腾。”一位分析师指出。
在传统燃油车时代，人们评判一辆车是否为豪华车主要有这样几个标准：尺寸、发动机功率、价格、品牌。但现在，年轻一代的消费者认为，仅仅靠内饰、外观以及品牌不足以撑起所谓的“豪华感”。
一位购买了小鹏P7的90后就向深燃指出：“我其实不太在乎所谓的品牌。是不是足够时尚，有没有科技感，能不能给我带来全新的体验，这些很重要。”
巨量算数在《2021年豪华车人群调研》中也点明了这一点：当下消费者最关注的是产品的智能/安全配置、豪华体验感，用户对品牌的依赖度不再如以往强烈，他们往往从多个角度挑选豪华车。
越来越多的人发现，在同等价位的BBA面前，中高端电动车同样能打。
一些百公里加速介于3秒和4秒之间的高性能跑车，大部分售价都在百万元以上。但是电动车的出现改变了这一规则。电动车取消了传统机械传动系统，增加了电控、电机等模组。一些性能比较好的电动车，其加速能力不亚于跑车，价格却便宜很多。比如小鹏P7的入门款价格只有22.9万元，但是0-100km/h加速时间最快已经达到了4.3秒。
电动车一直被人诟病的续航里程问题，如今也已经做了极大的改善。大部分智能电动车的续航里程都达到了400km，有些已经奔着600、700km去了。
相比于传统燃油车，电动车在自动驾驶上进展得更快。“国产新造车在产品完成度方面次于特斯拉，但比传统主机厂要好。”一位业内人士表示，“尤其是小鹏，它的传感器融合感知能力，我们通过测试发现都不错。”
还是以小鹏P7为例，今年1月，小鹏将自己的自动驾驶辅助系统XPILOT3.0版本通过OTA交付给用户。通过XPILOT 3.0软件升级服务，小鹏P7的车主们能够获得自动导航辅助驾驶（即NGP）、停车场记忆泊车（VPA）等功能。
自从体验完小鹏P7的VPA功能后，阿七回家停车就开启停车场记忆泊车功能。“感觉太方便太省心了，相比于自己亲手开，能省不少事儿。”
在充满科技感、未来感的技术以及智能化的驾驶体验面前，传统豪华车曾经引以为傲的品牌、价格似乎变得相当脆弱。
谁能抢占年轻人心智？
Z世代成为汽车的主流消费群体，让所有的燃油车品牌充满了危机感。
一个颇为残酷的事实是，跟得上时代潮流，号准了时代脉搏的玩家，能在这场变革中活下来。而依旧躺平吃老本的品牌，被时代抛弃时，有可能一声再见都听不到。
燃油车的顶尖选手也不是不想改变自己，他们推出了自己的新能源车型，想要再度吸引新世代的目光。
在今年的车展上，宝马推出了自己的纯电SUV——宝马iX，续航600公里。奥迪在国内上线了两款电动车——e-tron Sportback（进口）和一汽-大众奥迪e-tron国产纯电动车型，售价区间为54.68-71.88万元。奔驰早就推出了自己的纯电车型EQC。
但从如今的战绩来看，它们难言成功。7月份，小鹏P7单款车型的销量是这些传统豪华车品牌新能源车总和的1.95倍。
这些没被市场所接受的BBA电动车，基本上都犯了同样的错误——不接地气。
蔚来汽车企业传播高级总监马麟就曾指出：“豪华车品牌与用户的关系出现了一些新的趋势，用户和品牌之间由仰视和被仰视的关系转变为平等的朋友关系。”
而BBA们依旧选择让用户仰视自己。这些电动车的均价都在50万左右，但是在电动车的性能上却并没能带来与之匹配的驾驶体验。
究竟什么样的产品能够抓住年轻人的心智？我们以25-30万元价位区间的中型轿车为例，简单分析一下。
在这个价格区间里，实现了一定量产交付的有三款纯电车型——特斯拉Model 3、小鹏P7、比亚迪汉EV。其中，特斯拉Model 3 在7月份销量创历史新低，仅交付了6477辆，差点儿被小鹏P7、比亚迪汉EV反超。而小鹏P7在今年7月份表现不俗，交付了6054辆，创下了P7推出以来最高的月度交付量，比亚迪汉EV 7月销量达到5907辆。
特斯拉Model 3、小鹏P7以及比亚迪汉EV尽管都是定位中型轿车，但主打卖点各有不同。
特斯拉作为电动车市场的开创者，在品牌影响力、产品体验上，都有着长足的优势。特斯拉Model 3定位为亲民的、能够“走量”的大众电动轿车，瞄准的是宝马3系、奔驰C级和奥迪A4等等竞争对手。
而在特斯拉的强压下，比亚迪汉以及小鹏P7 ，反而打出了自己的影响力。比亚迪汉主打中式豪华性能轿车，搭载刀片电池，更强调电池的安全性、整车尺寸、内部空间、舒适性。至于小鹏P7，则主打智能、科技，在智能化、续航方面优势明显。
通过以上对比可以发现，凡是销量不错的品牌，都找出了能够让消费者认可的差异点。
我们再以小鹏为例，小鹏P7的销量如今可以与Model 3掰手腕，这对于国产造车新势力来说是一个巨大的突破。
不少消费者告诉深燃，自己当初选择P7，看重的就是它的智能化。其中，自动导航辅助驾驶以及停车场记忆泊车这两大功能，是小鹏智能化的王牌，也受到了很多年轻消费者认可。
小安分别体验过奔驰C级车以及小鹏P7的自动泊车系统。对比起来，小安发现，相比于奔驰，小鹏在自动泊车上做得更加智能。“我当时通过手机遥控了一下，小鹏就开始打轮泊车了，而且还很精准。”
在各家造车新势力中，小鹏算是在智能化领域投入最多的公司之一。在自动驾驶硬件架构上，小鹏P7搭配了14个摄像头、5个毫米波雷达及12个超声波雷达（感知）。这些装备为小鹏P7带来了环绕车身的360°感知、精准定位规划，从而能够更智能地辅助驾驶员驾驶。
在自动驾驶软硬件体系，小鹏是全球唯二具有全栈自研能力的整车厂，并在量产汽车上应用该软件的汽车公司。靠着这些智能化的软硬件配置，小鹏迎来了自己阶段性的胜利，开始在豪华中级轿车市场占有一席之地。
未来智能汽车主要是比拼智能化水平。消费者也开始对汽车智能化产生兴趣。艾瑞咨询发布的《2020年中国新能源汽车行业白皮书》显示，89%的新能源汽车用户表示在购车时会关注汽车的智能化水平。
而选择押宝智能化的小鹏，如今正在研发推出智能化水平更高的新车，比如搭载了激光雷达的小鹏P5即将上市。在厮杀激烈的造车江湖中，小鹏有了更多的砝码抢占Z世代的心智。
原创 深燃团队 深燃
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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