#九月上海楼市想对你说的话# #购房实用小技巧#
佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年9月， 上海市商品房成交面积114.64万平方米， 环比上月下跌12.56%， 比去年同期水平下跌19.50%； 成交均价为39415元/平方米， 环比上月下跌12.92%， 比去年同期水平下跌12.98%。 商品住宅成交面积为68.28万平方米， 环比上月下跌28.38%， 比去年同期水平下跌38.32%； 成交均价为54029元/平方米， 环比上月下跌3.32%， 比去年同期水平上涨0.09%。
上述数据当中，可以有两种解读：
一种是可以想象的：“楼市成交量N连阴，量价进一步齐跌”，如果是电视台主播的口吻和表情，越忧心忡忡越是正确的表情。
另一种解读是这样的：“因为供应量是预售发放主导的，因为成交价格是限价（主要）决定的，所以所谓的量价齐跌是人为的，不信去现场售楼处看看”。
两种说法都可以算对甚至都可以算客观，前者是数据客观，后者是现场客观。
（一）数据要挑着看，要在“条件状语思维”之下理解：
所谓数据要挑着看，不是“挑想看的看”，毕竟在一定程度之下，购房者应该比研究者更加客观，毕竟早一天晚一天、多一万少一万都是自己的血汗钱，所有问题都自己扛！
但是基于对楼市调控的基调和手段之下，理解房住不炒的长效标签，那么今天的楼市成交量涨跌不论是环比或者同比，其实意义并不大，甚至成交价格的环比和同比都只是“根据上市产品的价格”决定的，所以可以在意但不必太在意。
1、成交量进一步萎缩，是投放量进一步萎缩所致，投放量为什么进一步萎缩，各种原因。
2、成交价格的上涨或者下跌，是“上个月成交了不同地段的楼盘”所致，今天点了海鲜明天点了蔬菜，不能就此得出“该饭店在降价”的结论！
3、在基本所有数据都呈现下降面前，金九就不要说了，银十是否也没什么意思：如果你是购房者就算好积分祈求运气，如果你是研究者可以开始为年度总结写开篇了。
（二）不宜过早看衰上海楼市，但提前了解量价互动逻辑是有必要的。
楼市焦灼到了一定时期，就会有“先知”出来率先扭转看法，做出涨跌的急吼吼预判。
可以说是研究者的预判，也可以说是墙头草的变节，但是结论是一方面，逻辑是一方面，就像“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你讲话的权利”。
所以如果因为二手房核验价导致房东“宁租不售”的僵持格局长期持续，将会发生什么？
1、二手房成交量进一步萎缩，但“浮在水面之下”的二手房实际价格没有降，购房者对买到二手房彻底死心，回归新房市场博运气；
2、二手房业主（对形势判断）产生分歧，部分HOLD不住房东“有条件降价”比如要求全款，但中介今天100%“站在购房者一边”，星星之火可不可以燎原？！
3、二手房价格松动，可能拖累二手房整体价格；二手房价格不松动，会不会提升新房限价的定价？后者是人为可控的，但“制度是死的人是活的”；
4、只要需求不发生大面积的观望（转租居住），那么一旦市场上“摇不到新房&买不到二手房”，会发生什么，又会引发什么新动作？
5、“二手房成交量→二手房价格→新房定价→新房供应量→新房成交量”的多米诺骨牌效应其实存在，只是看量变到什么程度引发质变？
购房者需要大致了解其发展路径，与其不作为地“观望”，不如根据动态来揣摩可能发生的市场异动（对自己的购房计划如何针对应对），不作为是对自己最大的不负责。
（三）不同区域有不同的吃相
长假期间外出，明显感觉房产中介有了变化：
一方面是在路上设点派单的多了，晚上在公园路口等人流聚集处也“加班到更晚”；
另一方面是中介对购房者甚至路人咨询的态度进一步和蔼端正不厌其烦，中介想成交“保店”啊！
在有限（也不少）的A4复印纸房源信息中，还是有不少讯息在透露：
1、今天门店的电子屏价格是“被整容后价格”，小黑板和A4纸的报价更代表市场代表房东；
2、一二手倒挂（严重）的区域，二手房价格其实在逐步还原，两条价格均线在缩小差距，即所谓的“新房限价牵制二手房”不是在限价政策之下，而是在二手房核验价之后开始有了作用力；
3、原本部分一二手倒挂不明显甚至不到挂的区域，二手房“想跳价也跳不起来了”，虽然没有出现时间先后上的价格异动，但或许——价格一直如此，未来也就如此了。
对购房者而言，价格异常上涨的地区只有羡慕和恨，但价格长期不怎么动的区域“买了也不甘心”，但事实证明，那些价格稳定的区域和项目，“价格稳定”四个字也代表着——价格经得起市场验证，买了不涨不甘心但“市场下跌它也不动”不是一个保守胜利吗？！
远离网红楼盘和网红地区，不是“不合群”而是在市场发生舆论逆转情况之下的相对安全。
十月是什么颜色无所谓，以“可以接受的价格买到房子”就是金色银色，反之哪个月都是灰色甚至黑色的。
佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年9月， 上海市商品房成交面积114.64万平方米， 环比上月下跌12.56%， 比去年同期水平下跌19.50%； 成交均价为39415元/平方米， 环比上月下跌12.92%， 比去年同期水平下跌12.98%。 商品住宅成交面积为68.28万平方米， 环比上月下跌28.38%， 比去年同期水平下跌38.32%； 成交均价为54029元/平方米， 环比上月下跌3.32%， 比去年同期水平上涨0.09%。
上述数据当中，可以有两种解读：
一种是可以想象的：“楼市成交量N连阴，量价进一步齐跌”，如果是电视台主播的口吻和表情，越忧心忡忡越是正确的表情。
另一种解读是这样的：“因为供应量是预售发放主导的，因为成交价格是限价（主要）决定的，所以所谓的量价齐跌是人为的，不信去现场售楼处看看”。
两种说法都可以算对甚至都可以算客观，前者是数据客观，后者是现场客观。
（一）数据要挑着看，要在“条件状语思维”之下理解：
所谓数据要挑着看，不是“挑想看的看”，毕竟在一定程度之下，购房者应该比研究者更加客观，毕竟早一天晚一天、多一万少一万都是自己的血汗钱，所有问题都自己扛！
但是基于对楼市调控的基调和手段之下，理解房住不炒的长效标签，那么今天的楼市成交量涨跌不论是环比或者同比，其实意义并不大，甚至成交价格的环比和同比都只是“根据上市产品的价格”决定的，所以可以在意但不必太在意。
1、成交量进一步萎缩，是投放量进一步萎缩所致，投放量为什么进一步萎缩，各种原因。
2、成交价格的上涨或者下跌，是“上个月成交了不同地段的楼盘”所致，今天点了海鲜明天点了蔬菜，不能就此得出“该饭店在降价”的结论！
3、在基本所有数据都呈现下降面前，金九就不要说了，银十是否也没什么意思：如果你是购房者就算好积分祈求运气，如果你是研究者可以开始为年度总结写开篇了。
（二）不宜过早看衰上海楼市，但提前了解量价互动逻辑是有必要的。
楼市焦灼到了一定时期，就会有“先知”出来率先扭转看法，做出涨跌的急吼吼预判。
可以说是研究者的预判，也可以说是墙头草的变节，但是结论是一方面，逻辑是一方面，就像“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你讲话的权利”。
所以如果因为二手房核验价导致房东“宁租不售”的僵持格局长期持续，将会发生什么？
1、二手房成交量进一步萎缩，但“浮在水面之下”的二手房实际价格没有降，购房者对买到二手房彻底死心，回归新房市场博运气；
2、二手房业主（对形势判断）产生分歧，部分HOLD不住房东“有条件降价”比如要求全款，但中介今天100%“站在购房者一边”，星星之火可不可以燎原？！
3、二手房价格松动，可能拖累二手房整体价格；二手房价格不松动，会不会提升新房限价的定价？后者是人为可控的，但“制度是死的人是活的”；
4、只要需求不发生大面积的观望（转租居住），那么一旦市场上“摇不到新房&买不到二手房”，会发生什么，又会引发什么新动作？
5、“二手房成交量→二手房价格→新房定价→新房供应量→新房成交量”的多米诺骨牌效应其实存在，只是看量变到什么程度引发质变？
购房者需要大致了解其发展路径，与其不作为地“观望”，不如根据动态来揣摩可能发生的市场异动（对自己的购房计划如何针对应对），不作为是对自己最大的不负责。
（三）不同区域有不同的吃相
长假期间外出，明显感觉房产中介有了变化：
一方面是在路上设点派单的多了，晚上在公园路口等人流聚集处也“加班到更晚”；
另一方面是中介对购房者甚至路人咨询的态度进一步和蔼端正不厌其烦，中介想成交“保店”啊！
在有限（也不少）的A4复印纸房源信息中，还是有不少讯息在透露：
1、今天门店的电子屏价格是“被整容后价格”，小黑板和A4纸的报价更代表市场代表房东；
2、一二手倒挂（严重）的区域，二手房价格其实在逐步还原，两条价格均线在缩小差距，即所谓的“新房限价牵制二手房”不是在限价政策之下，而是在二手房核验价之后开始有了作用力；
3、原本部分一二手倒挂不明显甚至不到挂的区域，二手房“想跳价也跳不起来了”，虽然没有出现时间先后上的价格异动，但或许——价格一直如此，未来也就如此了。
对购房者而言，价格异常上涨的地区只有羡慕和恨，但价格长期不怎么动的区域“买了也不甘心”，但事实证明，那些价格稳定的区域和项目，“价格稳定”四个字也代表着——价格经得起市场验证，买了不涨不甘心但“市场下跌它也不动”不是一个保守胜利吗？！
远离网红楼盘和网红地区，不是“不合群”而是在市场发生舆论逆转情况之下的相对安全。
十月是什么颜色无所谓，以“可以接受的价格买到房子”就是金色银色，反之哪个月都是灰色甚至黑色的。
总结国庆七天的收获：
1、无风不起浪，也是自己做的事才给了别人说三道四的机会。没必要去费劲的解释，做不到让别人闭嘴，那就格局开阔一点，让自己看开一点，都是些二傻子而已
2、哪里来的那么多的共情和挺身而出，多的是自以为的关系好，你把别人当好朋友，别人把你当傻子耍在看热闹而已
3、还是要和让自己舒服的人在一起玩，不是一个圈子的人硬凑在一起，唯唯诺诺、小心翼翼的、生怕得罪人，既委屈了自己，也放纵、为难了别人
4、自己的事情尽量自己消化，说出来只是给了别人日后取笑你的谈资而已
5、要懂得适可而止，尊重别人也是尊重自己，让别人难堪、下不来台真的不会为了你的“机智”形象增添几分光彩
6、人和人都是相互的，做人做事真的要学会察言观色，好好说话让自己舒服，让别人舒服，有些人嫁不出去是有原因的
我不是不死心的在谋求一种可能，我是真的一个人也无所谓。 https://t.cn/R2WxRsl
1、无风不起浪，也是自己做的事才给了别人说三道四的机会。没必要去费劲的解释，做不到让别人闭嘴，那就格局开阔一点，让自己看开一点，都是些二傻子而已
2、哪里来的那么多的共情和挺身而出，多的是自以为的关系好，你把别人当好朋友，别人把你当傻子耍在看热闹而已
3、还是要和让自己舒服的人在一起玩，不是一个圈子的人硬凑在一起，唯唯诺诺、小心翼翼的、生怕得罪人，既委屈了自己，也放纵、为难了别人
4、自己的事情尽量自己消化，说出来只是给了别人日后取笑你的谈资而已
5、要懂得适可而止，尊重别人也是尊重自己，让别人难堪、下不来台真的不会为了你的“机智”形象增添几分光彩
6、人和人都是相互的，做人做事真的要学会察言观色，好好说话让自己舒服，让别人舒服，有些人嫁不出去是有原因的
我不是不死心的在谋求一种可能，我是真的一个人也无所谓。 https://t.cn/R2WxRsl
有的书的内容虽然专业深度不够，但从实操角度考虑，去读他人的语言化的相同内容，是明晰自身无意识层面的内容的方式之一。
我也挺喜欢我变老的身体的，它慢慢显出一种力量感和坚定感，这是以前没有的。对于衣服，最近的体验是它产生出一种驾驭感，人驾驭衣服，就算是有缺陷也无所谓，我不需要去遮掩它，我也懒得遮掩它（遮不遮反正都有）
当然体型的变化我无法对抗。正面想想，可以更新衣服不是很好吗
我也挺喜欢我变老的身体的，它慢慢显出一种力量感和坚定感，这是以前没有的。对于衣服，最近的体验是它产生出一种驾驭感，人驾驭衣服，就算是有缺陷也无所谓，我不需要去遮掩它，我也懒得遮掩它（遮不遮反正都有）
当然体型的变化我无法对抗。正面想想，可以更新衣服不是很好吗
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