【最高法院裁判精解︱房地产项目开发中六份关联协议的性质及违约责任认定】通过对《姚瑞平股权转让纠纷再审民事判决书》［（2019）最高法民再108号］一案的分析研读，针对本案中房地产企业投资权益转让中六份关联协议的性质及违约责任认定问题，梳理三级法院不同的裁判规则，阐释最高法院裁判观点，以期对实践中类似问题的处理提供具有实操意义的解决思路。https://t.cn/A6L4jiEh
城市更新项目全流程实操要点暨村企合作实操案例与经验分享
第一部分 深圳城市更新全流程及实操要点
一、城市更新全流程及各阶段实操要点
二、拆迁补偿实操要点及案例分享
第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
一、参与主体
二、政策及流程梳理
三、配套协议：决议文件及合作协议文件
第三部分 城中村综合整治政策分析及相关的城市更新实操要点
一、政策背景
二、综合整治类城市更新及城中村分区划定
三、城中村综合治理及综合整治比较
四、案例：深业水围村改造及万科“万村”模式
第四部分 项目投资拓展实操案例及经验
一、集体用地合作开发
二、城市更新（拆除重建类）项目
三、工改项目
四、土地整备项目
房地产金融课堂：地产金融全产业链实操课程 （荔枝微课直播间）
第一部分 深圳城市更新全流程及实操要点
一、城市更新全流程及各阶段实操要点
二、拆迁补偿实操要点及案例分享
第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
一、参与主体
二、政策及流程梳理
三、配套协议：决议文件及合作协议文件
第三部分 城中村综合整治政策分析及相关的城市更新实操要点
一、政策背景
二、综合整治类城市更新及城中村分区划定
三、城中村综合治理及综合整治比较
四、案例：深业水围村改造及万科“万村”模式
第四部分 项目投资拓展实操案例及经验
一、集体用地合作开发
二、城市更新（拆除重建类）项目
三、工改项目
四、土地整备项目
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#城市更新·仲恺慧变# 【问策仲恺│城中有村村里有厂，城市更新如何提升仲恺魅力】提升城市能级和核心竞争力，是城市发展的普遍规律。仲恺高新区作为国家级高新区，由于过去以开发区来规划，重视工业发展，城市建设缺失，城市能级不足，城市面貌受到诟病。如今，随着城市和产业的日益融合，混杂的旧城、旧村、旧厂让仲恺发展的承载空间受到制约，也影响了城市品质。修复空间、补充功能，激发内生动力，让城市吐故纳新、宜居宜业成了当务之急，需要通过整合、挖掘存量土地资源，对基础设施、生态环境、产业结构等城市的软硬件进行改造提升，让城市更有魅力。
【问】
城市农村工厂混搭，城市面貌不够现代化
仲恺企业多、厂区多、外来务工人员多，开发区存在严重的城村厂混杂问题，很多街镇还是典型的“城乡结合部”。一直以来城市面貌脏乱差备受群众“吐槽”，对经济社会发展带来了负面影响，与创建国家一流高新区的要求相距甚远。
在城市化进程中，许多国家和地区都经历了从造城到有机更新的过程，其核心是整合、挖掘存量资源，把现有的粗放模式转变为集约发展模式，为城市经济发展寻求新的空间。这就是城市更新的过程。
仲恺同样需要通过城市更新提升城市的品质。随着房地产用地面积增长，市政配套建设、环境卫生、教育医疗等是否可以满足也变得越来越紧迫，这些都需要仲恺实施区域性的升级改造，补足城市功能短板，提升城市环境品质，让城市发展更加有序，让市民生活更加幸福，让产业升级，实现工业上楼。
除了城市面貌外，在仲恺，由于长期将精力放在引项目、建项目，商贸、服务业等三产较弱，同时忽视了城市群体文化消费配套建设上，导致仲恺第三产业比例偏低，尤其是高端服务业成为仲恺产业短板。
“仲恺最缺什么，对于在当地居住工作的人来说，缺少大型商业、服务中心。以前，人们要看个电影，或者要买些名牌服饰都需要去到城区才行。”仲恺市民陈女士如此说道。
本地商业地产相关人士称，如今消费者喜欢的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及身处场景中自己的感受，他们需要一个“城市会客厅”。
改善城市面貌、打造城市中心、促进产业升级工业上楼，这些都需要通过加快城市更新的步伐来快速推进。然而，城市更新是一个非常复杂的综合性的工作，涉及到规划、国土相关的各行业事项。据了解，由于没有在市一级层面成立城市更新局，导致我市区级城市更新发展中心没有直接对应的上级部门，因此在业务指导、上级文件下发、信息沟通方面并不顺畅。
同时，我市尚未正式发布城市更新相关的具体政策，土地审批、规划等方面缺少具体指导性文件，政策配套不完善，不利于推动项目的综合改造和效益提升。由于审批权没有下放到县区一级，导致项目审批时间拉长。这些都是制约加速推进城市更新的问题。
【策】
做好城市整体规划，统筹成片连片更新
城市的发展是城市外部功能与城市内在价值统一的过程。城市更新是其中的一个手段，通过改造促进城市更新、激发城市内生动力是改造的根本目标。
针对仲恺目前旧城、旧村、旧厂混杂的现状，需要通过城市更新来激发区域活力，对建筑物等硬件设施进行改造，对生态环境、文化环境、产业结构、功能业态等软环境进行延续与更新，实现城市结构优化、人居环境的改善，同时为地区产业升级、实现“工业上楼”提供空间。
调研采访组认为，为了精准供给新增空间、持续挖潜存量空间、用好用足立体空间，首先要做的就是规划先行。政府通过总体统筹规划，对标国内一流城市、一流高新区，充分挖掘仲恺的特色，科学合理编制中长期城市建设规划，做好城市的功能区分，把商业、住宅、行政中心、工业产业区域等规划好，实现产业的集聚。同时，在此基础上确定年度城建计划，一张蓝图干到底，并通过精细化管理，建立统筹有力、职责明确、层级清晰的管理体系，逐年提升城市品质。其次，在实施城市更新过程中，要避免“零敲碎打”式的改造，推进成片连片改造。一方面能够避免企业只愿意改造利润高的，而留下周边的改造难点；另一方面则能有效扩大改造规模，从而提升老旧片区的城市品质，优化片区的人居环境。
当前，仲恺已启动仲恺大道沿线城市更新工作，计划拿出近10平方公里区域来实施城市更新。本次仲恺大道城市更新总长为8.5公里，面积9.7平方公里，划定了17个城市更新单元。
调研采访组建议，仲恺城市更新尤其是此次仲恺大道沿线更新，应该成片连片解决公共配套建设不足问题，对城市更新单元范围内旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、征地留用地和国有资产用地等统一规划、整体改造。同时，要求该片区各城市更新单元的公共配套均由改造主体优先配建，建成后移交给政府。禁止农村集体经济组织、企业自行改造或者合作改造。
依托城轨站点打造“门户走廊”“城市客厅”
商业设施不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费、商业活动的汇集地，更是一个城市经济发展活力、能级的象征。
近年来，不少城市积极打造“城市会客厅”“城市门户”。这些地标式街区大多以知名景区、主题公园、广场、商业中心等作为载体，汇聚当地特色资源，融汇文化娱乐商业等功能，作为城市的品牌符号和形象窗口进行宣传推广，吸引接待外来游客、投资者。
未来商业服务的发展应充分结合城际大型交通枢纽节点及轨道交通主要站点进行合理布局，打造高铁经济商圈及一批轨道站点新商业聚集区，促使商业设施布局更为合理，对外辐射能力显著增强。
纵观整个仲恺区，仲恺大道沿线区域产值占全区比重大，人口密度高，尤其是惠环、陈江街道。调研采访组认为，在城市更新过程中，应通过规划引领作用，优先对仲恺大道沿线进行升级改造。同时，要编制风貌设计方案，要求改造主体严格遵循规划和整体风貌编制城市设计方案，对沿线公共空间、商业界面、建筑色彩、建筑风格及建筑高度等要素作出科学的空间风貌控制，依托莞惠城轨仲恺站、惠环站等重要交通节点、景观节点设置核心商圈、地标建筑，重点打造仲恺站到惠环站之间的仲恺“门户走廊”，以及以两个站点为基础建设“城市客厅”“城市门户”。
政府主导市场参与加快城市更新项目落地
要建立一个有效的存量用地再开发机制，政府的积极作用不可替代。在这个过程中，政府要守住底线，保证城市总体利益不受损害，严格制定公共服务设施和基础设施配套建设的制度要求，之后再尝试实现综合目标。
调研采访组认为，仲恺大道沿线城市更新的政策导向应该强调政府全链条主导，即从开展前期工作、签订意向、确定改造主体到最后的实施和监管，整个城市更新过程都有政府参与推动，这将有利于加快城市更新项目落地。原则上一个单元由一个市场主体实施改造，以公开方式选取改造主体，采取政府应收地价款网上挂牌竞价方式选取，报价最高者作为单一改造主体。
推动城市升级改造的同时让群众真正享受实惠，这是城市更新的本义，也是政府的职责所在。对此，调研采访组建议，仲恺要制定合理补偿、平衡各方利益的政策。在补偿标准方面，建议有别于一般的征地拆迁标准，基本与原来市场主导的标准持平，公平、公正、公开，充分保障权利人权益。
在市一级成立专门城市更新机构加强指导
城市更新不同于以往的城市建设，其中拆迁谈判、拆迁补偿、开发强度确定、公共设施安排等是更新过程中要面对的主要问题，必然存在各种利益交织、平衡难度较大的困难，如没有一套完善的政策体系和操作办法，很难引导和规范市场行为。
以问题为导向，在管理体制、机制方面的改革创新势在必行。只有在机构和人员的保障之下，建章立制才能顺理成章。
对此，调研采访组认为，惠州应该尽快在市一级层面成立专门城市更新机构，出台惠州的城市更新办法和实施细则，并以此作为城市更新核心政策制定配套政策、专项规定，及针对各县（区）情况“因地制宜”提供专门的指导意见等。
除了要制定合理补偿、平衡各方利益的政策外，调研采访组建议，还要在基层中多招聘以及培养一批懂得城市更新业务的人才，正确执行、宣导相关政策。同时，要面向街道及意向主体组成的联合工作组积极举行业务培训会，开展政策解读、实操指引等方面的业务培训。
【部门表态】
仲恺高新区城市更新发展中心：扎实推进仲恺大道沿线城市更新
仲恺大力推进城市更新，抓住解决用地瓶颈和城市升级提质的结合点和关键点，按照“一年全面启动，两年初见成效，三年基本完成”的步骤，扎实推进仲恺大道沿线城市更新工作。通过改造，将盘活大批低效用地，拓展发展空间，大幅度增加城市公共配套，显著改善城市面貌，提升城市形象。
由于规划滞后，仲恺大道沿线低矮杂乱的建筑严重影响了仲恺的城市形象。 惠州日报记者李松权摄
实施仲恺大道沿线城市更新，可以有效提升中心区土地利用率和单位土地产出率，在节省大量建设用地指标的同时，为吸引人才留住人才、服务产业转型升级腾出更多空间。
做好由“被动审批”向“政府主导”的身份转变，简化流程，强化服务，提高效率，规范运行，推动制定出台城市更新相关配套政策文件，逐步完善城市更新实施保障机制；注重经验总结，推动形成从个别项目到规模推动、从探索试点到规范高效的城市更新模式，探索一批有效管用机制，总结一批可复制可推广的经验做法，锤炼一批业务精、富有责任心的城市更新工作骨干力量，逐步探索出一条适合仲恺实际的城市更新之路。via.仲恺发布
【问】
城市农村工厂混搭，城市面貌不够现代化
仲恺企业多、厂区多、外来务工人员多，开发区存在严重的城村厂混杂问题，很多街镇还是典型的“城乡结合部”。一直以来城市面貌脏乱差备受群众“吐槽”，对经济社会发展带来了负面影响，与创建国家一流高新区的要求相距甚远。
在城市化进程中，许多国家和地区都经历了从造城到有机更新的过程，其核心是整合、挖掘存量资源，把现有的粗放模式转变为集约发展模式，为城市经济发展寻求新的空间。这就是城市更新的过程。
仲恺同样需要通过城市更新提升城市的品质。随着房地产用地面积增长，市政配套建设、环境卫生、教育医疗等是否可以满足也变得越来越紧迫，这些都需要仲恺实施区域性的升级改造，补足城市功能短板，提升城市环境品质，让城市发展更加有序，让市民生活更加幸福，让产业升级，实现工业上楼。
除了城市面貌外，在仲恺，由于长期将精力放在引项目、建项目，商贸、服务业等三产较弱，同时忽视了城市群体文化消费配套建设上，导致仲恺第三产业比例偏低，尤其是高端服务业成为仲恺产业短板。
“仲恺最缺什么，对于在当地居住工作的人来说，缺少大型商业、服务中心。以前，人们要看个电影，或者要买些名牌服饰都需要去到城区才行。”仲恺市民陈女士如此说道。
本地商业地产相关人士称，如今消费者喜欢的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及身处场景中自己的感受，他们需要一个“城市会客厅”。
改善城市面貌、打造城市中心、促进产业升级工业上楼，这些都需要通过加快城市更新的步伐来快速推进。然而，城市更新是一个非常复杂的综合性的工作，涉及到规划、国土相关的各行业事项。据了解，由于没有在市一级层面成立城市更新局，导致我市区级城市更新发展中心没有直接对应的上级部门，因此在业务指导、上级文件下发、信息沟通方面并不顺畅。
同时，我市尚未正式发布城市更新相关的具体政策，土地审批、规划等方面缺少具体指导性文件，政策配套不完善，不利于推动项目的综合改造和效益提升。由于审批权没有下放到县区一级，导致项目审批时间拉长。这些都是制约加速推进城市更新的问题。
【策】
做好城市整体规划，统筹成片连片更新
城市的发展是城市外部功能与城市内在价值统一的过程。城市更新是其中的一个手段，通过改造促进城市更新、激发城市内生动力是改造的根本目标。
针对仲恺目前旧城、旧村、旧厂混杂的现状，需要通过城市更新来激发区域活力，对建筑物等硬件设施进行改造，对生态环境、文化环境、产业结构、功能业态等软环境进行延续与更新，实现城市结构优化、人居环境的改善，同时为地区产业升级、实现“工业上楼”提供空间。
调研采访组认为，为了精准供给新增空间、持续挖潜存量空间、用好用足立体空间，首先要做的就是规划先行。政府通过总体统筹规划，对标国内一流城市、一流高新区，充分挖掘仲恺的特色，科学合理编制中长期城市建设规划，做好城市的功能区分，把商业、住宅、行政中心、工业产业区域等规划好，实现产业的集聚。同时，在此基础上确定年度城建计划，一张蓝图干到底，并通过精细化管理，建立统筹有力、职责明确、层级清晰的管理体系，逐年提升城市品质。其次，在实施城市更新过程中，要避免“零敲碎打”式的改造，推进成片连片改造。一方面能够避免企业只愿意改造利润高的，而留下周边的改造难点；另一方面则能有效扩大改造规模，从而提升老旧片区的城市品质，优化片区的人居环境。
当前，仲恺已启动仲恺大道沿线城市更新工作，计划拿出近10平方公里区域来实施城市更新。本次仲恺大道城市更新总长为8.5公里，面积9.7平方公里，划定了17个城市更新单元。
调研采访组建议，仲恺城市更新尤其是此次仲恺大道沿线更新，应该成片连片解决公共配套建设不足问题，对城市更新单元范围内旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、征地留用地和国有资产用地等统一规划、整体改造。同时，要求该片区各城市更新单元的公共配套均由改造主体优先配建，建成后移交给政府。禁止农村集体经济组织、企业自行改造或者合作改造。
依托城轨站点打造“门户走廊”“城市客厅”
商业设施不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费、商业活动的汇集地，更是一个城市经济发展活力、能级的象征。
近年来，不少城市积极打造“城市会客厅”“城市门户”。这些地标式街区大多以知名景区、主题公园、广场、商业中心等作为载体，汇聚当地特色资源，融汇文化娱乐商业等功能，作为城市的品牌符号和形象窗口进行宣传推广，吸引接待外来游客、投资者。
未来商业服务的发展应充分结合城际大型交通枢纽节点及轨道交通主要站点进行合理布局，打造高铁经济商圈及一批轨道站点新商业聚集区，促使商业设施布局更为合理，对外辐射能力显著增强。
纵观整个仲恺区，仲恺大道沿线区域产值占全区比重大，人口密度高，尤其是惠环、陈江街道。调研采访组认为，在城市更新过程中，应通过规划引领作用，优先对仲恺大道沿线进行升级改造。同时，要编制风貌设计方案，要求改造主体严格遵循规划和整体风貌编制城市设计方案，对沿线公共空间、商业界面、建筑色彩、建筑风格及建筑高度等要素作出科学的空间风貌控制，依托莞惠城轨仲恺站、惠环站等重要交通节点、景观节点设置核心商圈、地标建筑，重点打造仲恺站到惠环站之间的仲恺“门户走廊”，以及以两个站点为基础建设“城市客厅”“城市门户”。
政府主导市场参与加快城市更新项目落地
要建立一个有效的存量用地再开发机制，政府的积极作用不可替代。在这个过程中，政府要守住底线，保证城市总体利益不受损害，严格制定公共服务设施和基础设施配套建设的制度要求，之后再尝试实现综合目标。
调研采访组认为，仲恺大道沿线城市更新的政策导向应该强调政府全链条主导，即从开展前期工作、签订意向、确定改造主体到最后的实施和监管，整个城市更新过程都有政府参与推动，这将有利于加快城市更新项目落地。原则上一个单元由一个市场主体实施改造，以公开方式选取改造主体，采取政府应收地价款网上挂牌竞价方式选取，报价最高者作为单一改造主体。
推动城市升级改造的同时让群众真正享受实惠，这是城市更新的本义，也是政府的职责所在。对此，调研采访组建议，仲恺要制定合理补偿、平衡各方利益的政策。在补偿标准方面，建议有别于一般的征地拆迁标准，基本与原来市场主导的标准持平，公平、公正、公开，充分保障权利人权益。
在市一级成立专门城市更新机构加强指导
城市更新不同于以往的城市建设，其中拆迁谈判、拆迁补偿、开发强度确定、公共设施安排等是更新过程中要面对的主要问题，必然存在各种利益交织、平衡难度较大的困难，如没有一套完善的政策体系和操作办法，很难引导和规范市场行为。
以问题为导向，在管理体制、机制方面的改革创新势在必行。只有在机构和人员的保障之下，建章立制才能顺理成章。
对此，调研采访组认为，惠州应该尽快在市一级层面成立专门城市更新机构，出台惠州的城市更新办法和实施细则，并以此作为城市更新核心政策制定配套政策、专项规定，及针对各县（区）情况“因地制宜”提供专门的指导意见等。
除了要制定合理补偿、平衡各方利益的政策外，调研采访组建议，还要在基层中多招聘以及培养一批懂得城市更新业务的人才，正确执行、宣导相关政策。同时，要面向街道及意向主体组成的联合工作组积极举行业务培训会，开展政策解读、实操指引等方面的业务培训。
【部门表态】
仲恺高新区城市更新发展中心：扎实推进仲恺大道沿线城市更新
仲恺大力推进城市更新，抓住解决用地瓶颈和城市升级提质的结合点和关键点，按照“一年全面启动，两年初见成效，三年基本完成”的步骤，扎实推进仲恺大道沿线城市更新工作。通过改造，将盘活大批低效用地，拓展发展空间，大幅度增加城市公共配套，显著改善城市面貌，提升城市形象。
由于规划滞后，仲恺大道沿线低矮杂乱的建筑严重影响了仲恺的城市形象。 惠州日报记者李松权摄
实施仲恺大道沿线城市更新，可以有效提升中心区土地利用率和单位土地产出率，在节省大量建设用地指标的同时，为吸引人才留住人才、服务产业转型升级腾出更多空间。
做好由“被动审批”向“政府主导”的身份转变，简化流程，强化服务，提高效率，规范运行，推动制定出台城市更新相关配套政策文件，逐步完善城市更新实施保障机制；注重经验总结，推动形成从个别项目到规模推动、从探索试点到规范高效的城市更新模式，探索一批有效管用机制，总结一批可复制可推广的经验做法，锤炼一批业务精、富有责任心的城市更新工作骨干力量，逐步探索出一条适合仲恺实际的城市更新之路。via.仲恺发布
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