---人口结构与住房需求---

住宅购买需求主体大致划分为少儿年龄组、劳动力年龄组和老龄组。

(1)0-20岁,少儿年龄组。在这一年龄阶段,本身虽然有住房需求,暂无支付能力。

(2)20-60岁,劳动力年龄组。在这一年龄阶段的前期属于刚需型住宅需求,正处于适龄婚育阶段。为组建家庭,该年龄阶段人口偏向于购买商品住宅。

由于收入的限制,他们更加偏向于面积较小,单价较低,总价也较低的住宅。

随着收入的增加,经济实力较初期得到了显著的提高。由刚需型转化为改善型。会从自身工作交通便利、住宅环境、物业品质和子女教育等多方面考虑选择购买环境较好的改善型住宅,此时兼顾住宅的消费和投资属性。

(3)60岁及以上,老龄组。不太会轻易购置住宅。

在说下我国人口的现状及发展

迄至2015年底,我国的总人口数量达到13.75亿。

在泉面推行二孩生育政策后,总人口将在2030年前后达到大约为14.5亿的峰值。

之后,总人口数量将开始逐步降低,至2050年将降低到13.5亿。在未来三十年,我国庞大的人口总量不会发生根本性的变化。

总量不会发生变化,但。

在2015年,我国超过60岁的人口达到了2.22亿,老龄化水平为百分之16.1。沿着此趋势,我国到2053年老年总人口将达到4.87亿,而社会的老龄化水平将高达百分之34-35。

根据1956年联合国在《人口老龄化及其社会经济后果》中制定的划分标准:

一个国家(或地区)内60岁以上的人口在总人口中的占比达到百分之10及以上,或65岁以上人口在总人口中的占比达到百分之7及以上,那么该国家(或地区)就己经进入老龄化社会了

在2018年,我国60岁及以上人口为百分之17.9,

根据现有的情况进行合理的推测:

到2027年,我国会步入深度老龄化社会,即65岁以上人口在总人口中的占比高于百分之15。

到2030年,我国60岁及以上老年人口在总人口中的占比将会接近百分之25,而65岁及以上老年人口在总人口中的占比也将达到百分之16.2;

到2040年,我国60岁及以上的老年人口在总人口中的占比将高达百分之30,65岁及以上老年人口在总人口中的占比将高达百分之22,从而进入所谓的超集老龄化社会。

2050年,我国60岁及以上老年人口数量将高达4.34亿,在总人口中的占比也将髙达百分之31,而65岁及以上老年人口在总人口中的占比将高达百分之25,达到当前日本社会的水平。

蕞重要的是在2040年之后,我国的老年人口比例依旧会处于高位水平,并将长期徘徊在百分之三十上下。

再说下房价的变化。

在2002年-2020年,全国商品住房平均销售价格由2092元/平方米上升到9753元/平方米,涨幅为百分之466;

截止2016年底,居民房贷余额达到33.59万亿元左右,占家庭负债总额的百分之75以上。高房价已成为较为严重的经济社会问题。

而在,2001-2020年是人口老龄化的快速发展阶段,平均每年新增596万老年人,年均增速为百分之3.28,远远超过总人口的平均增长率百分之0.66。

啥意思呢?

就是出生率的增速远远低于老龄化增速。

一是不想生有些家庭没有把繁绗后代作为非尽不可的责任和义务;

二是不愿生:培养和教育孩子的成本高昂。

[飞机]如上,房产的负债占据家庭负债的百分之75以上,钱跑到了房子上,在未来也势必会加重自身的经济负担,这甚至会影响生活质量,所以生育率开始下降。

三是生不出:目前不少育龄夫妇受其他因素的影响,无法在蕞适当的时期生育小孩。

四是不敢生:对于一部分特殊家庭,会担心孩子出现生理缺陷的可能,不可预见的痛苦也是大家所不愿意见到的;

五是高离婚率:这一社会现实造成了部分家庭生育意愿的下降,同时也是为了不让孩子受到潜在的和不可修复的伤害。

如@财爷说财 所说,我们用4年时间,实现了出生人口降低%45的奇迹(隔壁日本用了40年),2016年房价暴涨肯定有一部分责任,毫无疑问赚的是断子绝孙的钱。

同样作者用了大量的数据,去模拟未来趋势,结果显示,

东、西部的人口老龄化水平对住房需求的影响为正,但只有东部地区是显著的,这可能与东部地区代际收入转移的能力较强有关;

而西部地区则可能因为人口密度较低,且居民的生活成本负担较轻,同时对比东中部地区偏低的房价,使得居民出于投资的目的,导致住房需求水平的提高;

但是中部地区的老龄化对住房需求的影响显著为负,就是老龄化加剧,住房需求减弱,价格下降。

同时结果也得出一个很有意思的现象:

出生率下降会促进住房需求的提高,老龄化程度的加深会抑|制住房需求提高。

✈生育政策的放松在经济发达的省市并未造成住房需求的变化,这可能与这些地区本身的生育意愿较低相关。

✈但在中部地区生育政策影响住房需求的政策效应是明显的。

人口老龄化会抑|制住房需求的提高,目前阶段很重要的原因是:财富的代际转移。

社会上出现主动或被动“啃老”的现象,父母一般会资助其子女购置房产,而我国前期的独生子女政策更是强化了财富代际转移的社会现象。

同时房改带来的资产红利,商品住宅价格的不断上涨更是强化了这种现象。

要注意一点:人口生育率的下降和社会老化的加深,

当社会老龄化对住房需求的负向作用超过人口生育率下降引致的住房需求,同时老龄化水平超过代际收入转移能力的门槛时,居民对住房的需求就会减少。

啥意思呢,就是不住房远大于住房需求,等父母资助不起子女购房后,房价会显著下降<可能出现断崖式下降>

尤其在东部经济发达地区,人口老龄化过程中代际收入的转移情况相较于中部地区更为显著。

所以国家在调控房价的政策是“稳”而不是压。任由房价一直涨的结果就是,出现断崖式下降,大家一起……。

所以一定要跟着郭嘉走。

在股市里呆了17年,慢慢才明白,股市关键时只有几天,这几天决定几年甚至几十年的投资回报高低。为什么?

路遥在《人生》开篇引用柳青的一句名言:“人生的道路虽然漫长,但紧要处常常只有几步,特别是当人年轻的时候。没有一个人的生活道路是笔直的、没有岔道的。有些岔道口,譬如事业上的岔道口、个人生活地的岔道口,你走错一步,可以影响人生的一个时期,也可以影响一生。”

股市:错过几天,收益会大降

第一,人生关键处只有几步:生活只是少数黑天鹅事件影响的累积结果。

纳西姆·尼古拉斯·塔勒布在《黑天鹅》一书中提出了黑天鹅事件的定义:

黑天鹅事件定义来自一个典故,是说欧洲人观察了上千年,见到的天鹅全部是白天鹅,于是得出结论:所有的天鹅都是白的。后来欧洲人发现了澳大利亚,一上岸竟发现有黑天鹅。虽只是看见一只黑天鹅,但这个事件就足以颠覆一千多年来数百万次观察总结出来的历史结论。

塔勒布称具有以下三个特点的事件为“黑天鹅事件”:首先是它具有意外性,即它在通常的预期之外,也就是在过去没有任何能够确定它发生的可能性的证 据。其二是它会产生极端效果。最后,虽然它具有意外性,但人的本性促使我们在事后为它的发生编造理由,并且或多或少地认为它是可解释和可预测的。

简而言之,这三点概括起来就是:稀有性、冲击性和事后(而不是事前)预测性。我非常喜欢塔勒布关于黑天鹅事件的重大影响的两句话:生活只是少数重大 事件的累积结果。 “历史和社会不会爬行。它们会跳跃。它们从一个断层跃上另一个断层,之间只有很少的摇摆。而我们(以及历史学家)喜欢相信我们能够预测小的逐步演变。”

回顾过去,极少数根本无法预料却影响巨大的黑天鹅事件,决定了我们一生的命运,甚至决定一个国家的命运。不信你想一下最近的金融危机和日本大地震。

这两句话用来解释股市的长期历史最适合不过了。

第二,股市关键时只有几天:市场不会爬行,只会跳跃。漫长的股市关键时只有几天。一旦你错过涨幅最大的几天,仅仅是几天,你的总收益率就会大幅降低。

密歇根大学金融学教授H. Nejat Seyhun对1926~1993年美国市场所有指数的研究发现,1.2%的交易日贡献了95%的市场收益;十年之后Seyhun更新了他的研究,其样本 数据扩充为1926~2004年,得到的研究结果与之前类似:不到1%的交易日贡献了96%的市场回报。

查尔斯·D.埃尔斯在其经典名著《赢利输家的游戏》中用数据说明漫长的股市中短短几天有多么关键。

1980年~2000年间,标普500指数复合收益率年均为18%。

如果扣除涨幅最大的10天(仅占整个评估期间交易日总数的1/400),年均复合收益率从18%降到15%,降幅超过1/6。如果扣除涨幅最大的 20天(仅占整个评估期间交易日总数的1/200),年均复合收益率从18%降到12%,降幅高达1/3。如果扣除涨幅最大的30天(仅占整个评估期间交 易日总数的1/400),年均复合收益率从18%降到11%,降幅超过1/4。

再把时间延长的话,影响会更加巨大。

A股如何呢?

根据西南财经大学金融学院刘阳和刘强在2010年11月《证券市场导报》发表的文章《择时交易的小概率困境》研究,中国股市极少数具有超常收益的交易日对股票市场的长期收益具有巨大的影响。

作者选取上证综指日收益率序列为1992年5月21日至2010年1月29日之间的4329个交易日,深证成指日收益率序列为1991年8月17日 至2010年1月29日之间的4527个交易日。分析表明:“总的来看,收益最好的25天的A股平均收益率,都至少超过了所有样本时段平均日收益率100 倍,收益最差的25天平均收益的绝对值也都在所有样本平均日收益率的60倍以上。”

“从整个时段来看,错过上海市场最好的5天、10天和25天,尽管这些交易日占整个交易时段的很小比例,长期来看,如果错过了这些交易日,整个样本 期间的投资会使得终值分别减少82.2%、91.9%和98.3%,错过深圳市场涨幅最好的5天、10天和25天,会使得终值减少62.3%、80.6% 和95.4%。”

“正常情况下,完全的被动投资上证综指和深证成指可以获得9.11%和16.88%的平均年收益,而如果没有抓住收益率最高的25个交易日,那么任 何指数的平均年收益率都为负,也就是说,在整个投资期间每年都会亏损;同时,如果能躲过收益率最差的25个交易日,所有指数投资的年收益率都将至少翻番, 甚至达到原收益率3倍以上。”

投资者都非常希望自己不会错过市场最好的那几天,并且又能够足够幸运地躲过市场最糟糕的那几天,可是无论是5天、10天还是25天,在整个交易时间段里都只是百里挑一甚至是千里挑一,但这几天并不连续,如果全能抓住的概率连百万分之一也不到,比中彩票还要难。

所以,艾里斯坚决提出了这个著名的论断:“闪电打下来的时候,你必须在场。”

换句话来说,当极其罕见的幸运黑天鹅事件来临时,你一定要在股市里呆着。因为幸运黑天鹅事件哪一天突然来临,谁也无法提前预测。

因此,我们只剩下一个选择:不折腾,做长线。

不把波段操作做主线,耐心长期持有,长期呆在股市里,耐心等待幸运黑天鹅事件的来临,让我们的投资回报向上高高跳跃

#中国道教那些事儿[超话]#
道教究竟是发现了什么秘密,竟敢说“我命由我不由天”?

不知道大家有没有注意到,直到今天依然有人认为今生过的不好,都是前世造孽,根据因果承负,今生就应该过贫苦的生活,逐渐就认“命”了;还有部分人认为命运在出生的那一刻就早已注定,仅凭人力是无法改变,所以今生不管再怎么奋斗都不会变好,于是就自暴自弃,等待命运安排。

甚至连孔圣人都说“生死有命,富贵在天。”认为人的生死、贫穷富贵都是上天安排好的,人力是不可挽回的。那么道教凭什么说:我命由我不由天?凭什么觉得人可以掌握自己的命运了?不是说因果承负吗?

底气一:趋吉避凶

首先我们把目光放到古代,在古代人均寿命很低,经常常有人因为不知名的疾病死去。在加上由于历史原因,这就造成了一个非常不好的局面,在今天四五十的壮年人父母大多健在,身边朋友绝大多数都活得健健康康,但在古代一个壮年父母多已不在,身边的朋友也有不少离开了这个世界。

因为绝大部分人受教育程度几乎为零,对造成这些现象的原因多很迷茫,不知道应该如何解决问题?在这样的环境下,道教站出来说“人可以趋吉避凶”。

在我们道教有很多诸如“夫善游者溺,善骑者堕”劝诫,希望大家远离危险!类似的思想在《道德经》中也有讲到:人之所畏,不可不畏。意思是远离大家都害怕的事,就是简单的避凶。

此外,道教术法之奇门遁甲、周易义理都可以教人如何趋吉避凶,非常灵验。这就是道教说“我命由我不由天”的第一个底气:趋吉避凶!

底气二:养生导引

在远离危险后,针对当时人缺乏卫生知识,道教整理出版了很多养生书,发布了很多关于养生的文章。如明代的《养生导引秘籍》中就说“我命由我不由天”,然后用近乎痛骂的语气说:“不爱惜身体的人都是蠢人,如果他们知道爱惜身体,知道养生就能远离疾病,寿命也可以延长好多!”

这是道教说“我命由我不由天”的第二个底气:只要践行养生之法就能远离疾病,如此自然延长寿命。

底气三:道法

养生术只能延缓机体的衰老,无法从根本上阻止因机体老化所引起的疾病,即所谓的治标不治本。这就是不论吃药打针还是做手术以及其它养生术都无法彻底消灭身体疾病的原因。

道教认为,万事万物皆由先天之气所生化,气散则亡。于是修行人力求激发人体先天之气,当先天气壮大后会逐渐排除人体内所有的疾患,包括遗传性痼疾均可彻底清除。

炼精化气,炼气化神,炼神还虚,最后三华聚顶,五气朝元,丹成飞升,可以万劫不侵,就达到逆天改命的目的。没错,道教说“我命由我不由天”的第三个底气是:道法。

底气四:灵性

道教认为“我命由我不由天”的根基在于灵性。灵性是道教修行的基础,《太上灵宝净明洞神上品经》中直言“仙道云何,灵性所至。”这种观念甚至影响了神魔小说《西游记》,书中有一段说的是“他本是天蓬元帅临凡,只因错投了胎,嘴脸象一个野猪模样,其实性灵尚存”。正因猪八戒虽是猪的外貌,但因为依然有神的灵性,所以猪八戒才能行法术,修正果。

这是因为天地万物都有灵性,道教认为人身难得,中土难生!能得人身就是万物灵长,是最有灵性的。在道教来看,一样东西如果没有灵性,便没有自主命运的能力。灵性,便是道教说“我命由我不由天”的第四个底气。这灵性是什么?《龙门心法》中说灵性和慧命意思相近。知道趋吉避凶也好,掌握养生延寿也罢,这一切都是因为我们具有智慧!

人最大的神通就是我们超出飞禽走兽的智慧灵性。如果我们善用这份灵性!就算不会神通,在修行路上也是一路通畅。

正确认识命运

道教的“我命由我不由天”,劝人不要听天由命,同时也是劝大家要知命,但不认命。同时也没有否定因果承负,因为因果承负对人的影响并不是绝对的,也有它自身的局限。

我们如果善用灵性,趋吉避凶、养生导引之后,通过修行提升自我就会改善运势,就能让命的河流走向我们想走的方向,但同样这也有局限。简单来说,普通人可以在一定程度上超脱命,继而改变命,成就我命由我不由天,但不可能完全不受命的影响,除非得道证仙。

当然,命运有强制之意,不可改变的事情决定了命的上限,如我们的父母、基因等种种无法选择的事。这些事宛如规则,道教修行要求明智、明心、明己,人到了明己这步就可以看到这些规则,从而在命运规则的框架下活得更自在。

知道了什么是命以及如何改变命运之后,我们还要正确的去看待命运。这里,希望大家怀着一颗平常心去看待命运,因为命运本来就是由无数个平常事组成,也本是通过平常时的行为改变命运。

最重要的是,想活成什么样这个关乎于自身幸福的问题,更是需要一颗平常心去看,才能找到真正属于自己的答案,也只有这个答案才最适合自己。


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