#北京·望京SOHO[地点]# 望京SOHO景观设计
都市园林式办公环境
#景观设计[超话]# 望京SOHO位于未来北京的第二个CBD——项目由三栋流线型塔楼组成，加上独一无二的都市园林式办公环境使其成为国内首个亚高效空气环境的办公和商业楼宇。
望京SOHO景观项目建成后受到各界人士广泛关注，荣获2014年“美居奖”中国最美人居景观奖、在时代楼盘第九届金盘奖中荣获“年度最佳写字楼”奖、2014年北京园林优秀设计奖等众多奖项。
望京SOHO，从建筑设计到景观设计，双方设计风格和实力得到了完美的结合和充分展现。整个项目围绕三座建筑分别划分为北侧、西侧、东侧和南侧四块绿地，不同区域表达不同的景观主题。
为了体现四季更迭变化，设计团队为望京SOHO打造了休闲剧场、场地运动、艺术雕塑、水景四大主题景观。5万平米超大景观园林，绿化率高达30%，形成了独树一帜的都市园林式办公环境。其独具匠心的音乐喷泉和园林景观设计，与楼群相辅相成。
这一切使得整个项目在建筑、景观和施工组织等方面都达到美国绿色建筑LEED 认证标准，打造出一个节能、节水、舒适、智能的北京新绿色建筑。
北侧绿地地势比较平缓，主要以地形围合的休憩空间以及音乐喷泉构成，平面构图延续建筑“锦鲤嬉水”的设计理念线条流畅自然，与周边场地道路、地形植被交错掩映。
水景由外侧抛物线泉、中心跑泉以及位于水面中央、由30米高气泡泉组成，配合韵律感极强的乐曲和炫彩夺目的夜景灯光，水柱则按照设定程序伴随着起伏的旋律，将艺术与科技完美缔合，打造了动静相宜的办公休闲空间。
都市园林式办公环境
#景观设计[超话]# 望京SOHO位于未来北京的第二个CBD——项目由三栋流线型塔楼组成，加上独一无二的都市园林式办公环境使其成为国内首个亚高效空气环境的办公和商业楼宇。
望京SOHO景观项目建成后受到各界人士广泛关注，荣获2014年“美居奖”中国最美人居景观奖、在时代楼盘第九届金盘奖中荣获“年度最佳写字楼”奖、2014年北京园林优秀设计奖等众多奖项。
望京SOHO，从建筑设计到景观设计，双方设计风格和实力得到了完美的结合和充分展现。整个项目围绕三座建筑分别划分为北侧、西侧、东侧和南侧四块绿地，不同区域表达不同的景观主题。
为了体现四季更迭变化，设计团队为望京SOHO打造了休闲剧场、场地运动、艺术雕塑、水景四大主题景观。5万平米超大景观园林，绿化率高达30%，形成了独树一帜的都市园林式办公环境。其独具匠心的音乐喷泉和园林景观设计，与楼群相辅相成。
这一切使得整个项目在建筑、景观和施工组织等方面都达到美国绿色建筑LEED 认证标准，打造出一个节能、节水、舒适、智能的北京新绿色建筑。
北侧绿地地势比较平缓，主要以地形围合的休憩空间以及音乐喷泉构成，平面构图延续建筑“锦鲤嬉水”的设计理念线条流畅自然，与周边场地道路、地形植被交错掩映。
水景由外侧抛物线泉、中心跑泉以及位于水面中央、由30米高气泡泉组成，配合韵律感极强的乐曲和炫彩夺目的夜景灯光，水柱则按照设定程序伴随着起伏的旋律，将艺术与科技完美缔合，打造了动静相宜的办公休闲空间。
东鹰所物业课题研究成果被《钱江晚报》整版刊载
编者按：
本文来源于钱江晚报，此报道主要内容节选自浙江省房协法专委的主任单位——浙江东鹰律师事务所2018年研究课题《物业服务企业法律责任边界研究》，该课题是中国物业协会2018年度重点课题。
2018年，浙江省房地产业协会物业专业委员会、法律与维权专业委员会联合向中国物业管理协会申请了《物业服务企业法律责任边界研究》课题立项，该课题被中物协确定为2018年度重点课题，由浙江省房协法专委主任单位浙江东鹰律师事务所承担研究。该课题于2019年初通过中物协验收，并将于近期作为浙江省房协2018年度法律课题报告面向全社会发布。
厘清物管边界，有利提升人居水平
人居发展到现阶段，人们越来越重视小区物业服务的重要性。优质的物业服务，能提升小区的价值，并转化成二手房的溢价。
杭州的物业服务全国领先，目前已有绿城服务、南都物业、滨江服务三家上市物业企业。但也正因为物业服务发展之快，物业纠纷也逐年增长，很大的原因，在于物业管理的责任边界不清。
浙江省房地产业协会物业专业委员会和法律与维权专业委员会携手，调研走访了杭州、上海、深圳、香港四个城市的多个小区，试图厘清物业与业主、开发商、消防等之间的法律责任边界问题。这样的课题研究，也是为了帮助物业和业主明晰权责，使物业服务更加规范。
不缴物业维修基金
出事故全体业主都有连带责任
案例A：位于杭州庆春路的凯旋门商业中心建设年代较早，业主未缴纳过物业维修基金。2016年时发生了外墙脱落情况，砸坏了楼下11辆车。物业公司花费15万元紧急对外墙进行了整修，并对当时被砸坏的车辆进行赔偿，一部分由保险公司承担，一部分由物业公司赔付。
为了给外墙整修、电梯更换等筹集资金，业委会召开会议并作出了决议：需申请翻新费用总额度约为547万元,筹集金额由产权业主按照所拥有的物业建筑面积缴纳。但因多数业主一直未缴纳应缴的物业维修基金（应缴71户，实缴12户），大厦外墙整修、电梯更换等工程至今未动工，外墙掉落等风险仍未排除。
解读：杭州东鹰律师事务所律师张颖说，根据我国侵权责任法规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。不能确定具体侵权人的，由该建筑物的全体使用人承担责任。
2014年重庆某小区发生一起高空坠物砸伤2岁女童的事件，最后整栋楼第2~33层共448户居民都成为被告，承担连带责任，每户都向原告作出了赔偿。
因此，缴纳物业维修基金、防患于未然是全体业主的责任。拖欠不缴，不仅对其他缴费业主不公平，更有可能造成他人的人身损害。
物业与开发商的责任边界
承接查验阶段很关键
案例B：2013年，上海某小区地下车库发生积水，16辆轿车被淹受损。事发后，该小区业委会、物业、街道房管办、社区、居委会等召开会议，明确由管理该小区的A物业公司承担车辆的维修费用。A物业公司累计向业主赔偿损失198万余元。
2014年1月，A物业公司向法院提起诉讼，要求法院判决该小区开发商B房企承担50%的赔偿款。经第三方机构鉴定，该小区车库现场水池与管道的实际施工情况与当时的施工图纸存在不一致，因此导致了积水事件。
解读：对于这起纠纷，法院认为B房企未按照图纸施工，应承担相应法律责任；同时，法院指出若A物业管理巡查到位，及时发现漏水，能避免本案大部分损失，故A物业公司在本案中应承担不作为的失职行为所产生的主要侵权责任。最终，法院判决A物业公司承担80%的侵权责任，而B房企承担20%的侵权责任。
事实上，这起纠纷还涉及到两家物业公司之间的交接问题。A物业公司之前，还有另一家物业公司在服务该小区。是此前的物业公司参与了B房企的小区交付承接查验，而此前的那家物业公司未在承接查验阶段及时发现（或已发现但未及时处理）B房企的地下车库水池与管道存在施工瑕疵。
物业的消防责任
做好台账记录很重要
案例C：某物业公司在其所管理的住宅楼之间地下车库出入口（消防通道内）斜坡上堆放的垃圾堆发生火灾（系物业公司设立的大件垃圾临时堆放点，用于临时堆放小区居民产生的大件垃圾），火灾致停放在附近的车辆被烧毁。经消防部门认定：起火原因为外来火种引燃木、棉质等可燃物蔓延成灾。
解读：法院认为，物业公司对该垃圾堆放点在选址上未尽到必要的注意义务，堆放后亦未采取必要的管理、防护措施，最终导致该垃圾堆因外来火源引发火灾，致事故车辆烧毁。物业公司应承担 70％的民事赔偿责任。
本案中，虽然消防部门认定起火原因是外来火种所致，但物业公司作为小区物业的管理者在未能举证证明自己尽到了注意义务、履行了相应的防护措施的情况下，仍属于不作为侵权行为，需承担违反安全保障义务的赔偿责任。
其实根据消防类典型案例可以发现，物业公司在损害发生后，往往无法提出相应依据，证明自身履行了合同约定义务，或尽到了安全保障义务。这就要求物业服务企业首先要加强证据意识，做好台账记录。
更多详情扫描以下二维码关注浙江东鹰律师事务所
编者按：
本文来源于钱江晚报，此报道主要内容节选自浙江省房协法专委的主任单位——浙江东鹰律师事务所2018年研究课题《物业服务企业法律责任边界研究》，该课题是中国物业协会2018年度重点课题。
2018年，浙江省房地产业协会物业专业委员会、法律与维权专业委员会联合向中国物业管理协会申请了《物业服务企业法律责任边界研究》课题立项，该课题被中物协确定为2018年度重点课题，由浙江省房协法专委主任单位浙江东鹰律师事务所承担研究。该课题于2019年初通过中物协验收，并将于近期作为浙江省房协2018年度法律课题报告面向全社会发布。
厘清物管边界，有利提升人居水平
人居发展到现阶段，人们越来越重视小区物业服务的重要性。优质的物业服务，能提升小区的价值，并转化成二手房的溢价。
杭州的物业服务全国领先，目前已有绿城服务、南都物业、滨江服务三家上市物业企业。但也正因为物业服务发展之快，物业纠纷也逐年增长，很大的原因，在于物业管理的责任边界不清。
浙江省房地产业协会物业专业委员会和法律与维权专业委员会携手，调研走访了杭州、上海、深圳、香港四个城市的多个小区，试图厘清物业与业主、开发商、消防等之间的法律责任边界问题。这样的课题研究，也是为了帮助物业和业主明晰权责，使物业服务更加规范。
不缴物业维修基金
出事故全体业主都有连带责任
案例A：位于杭州庆春路的凯旋门商业中心建设年代较早，业主未缴纳过物业维修基金。2016年时发生了外墙脱落情况，砸坏了楼下11辆车。物业公司花费15万元紧急对外墙进行了整修，并对当时被砸坏的车辆进行赔偿，一部分由保险公司承担，一部分由物业公司赔付。
为了给外墙整修、电梯更换等筹集资金，业委会召开会议并作出了决议：需申请翻新费用总额度约为547万元,筹集金额由产权业主按照所拥有的物业建筑面积缴纳。但因多数业主一直未缴纳应缴的物业维修基金（应缴71户，实缴12户），大厦外墙整修、电梯更换等工程至今未动工，外墙掉落等风险仍未排除。
解读：杭州东鹰律师事务所律师张颖说，根据我国侵权责任法规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。不能确定具体侵权人的，由该建筑物的全体使用人承担责任。
2014年重庆某小区发生一起高空坠物砸伤2岁女童的事件，最后整栋楼第2~33层共448户居民都成为被告，承担连带责任，每户都向原告作出了赔偿。
因此，缴纳物业维修基金、防患于未然是全体业主的责任。拖欠不缴，不仅对其他缴费业主不公平，更有可能造成他人的人身损害。
物业与开发商的责任边界
承接查验阶段很关键
案例B：2013年，上海某小区地下车库发生积水，16辆轿车被淹受损。事发后，该小区业委会、物业、街道房管办、社区、居委会等召开会议，明确由管理该小区的A物业公司承担车辆的维修费用。A物业公司累计向业主赔偿损失198万余元。
2014年1月，A物业公司向法院提起诉讼，要求法院判决该小区开发商B房企承担50%的赔偿款。经第三方机构鉴定，该小区车库现场水池与管道的实际施工情况与当时的施工图纸存在不一致，因此导致了积水事件。
解读：对于这起纠纷，法院认为B房企未按照图纸施工，应承担相应法律责任；同时，法院指出若A物业管理巡查到位，及时发现漏水，能避免本案大部分损失，故A物业公司在本案中应承担不作为的失职行为所产生的主要侵权责任。最终，法院判决A物业公司承担80%的侵权责任，而B房企承担20%的侵权责任。
事实上，这起纠纷还涉及到两家物业公司之间的交接问题。A物业公司之前，还有另一家物业公司在服务该小区。是此前的物业公司参与了B房企的小区交付承接查验，而此前的那家物业公司未在承接查验阶段及时发现（或已发现但未及时处理）B房企的地下车库水池与管道存在施工瑕疵。
物业的消防责任
做好台账记录很重要
案例C：某物业公司在其所管理的住宅楼之间地下车库出入口（消防通道内）斜坡上堆放的垃圾堆发生火灾（系物业公司设立的大件垃圾临时堆放点，用于临时堆放小区居民产生的大件垃圾），火灾致停放在附近的车辆被烧毁。经消防部门认定：起火原因为外来火种引燃木、棉质等可燃物蔓延成灾。
解读：法院认为，物业公司对该垃圾堆放点在选址上未尽到必要的注意义务，堆放后亦未采取必要的管理、防护措施，最终导致该垃圾堆因外来火源引发火灾，致事故车辆烧毁。物业公司应承担 70％的民事赔偿责任。
本案中，虽然消防部门认定起火原因是外来火种所致，但物业公司作为小区物业的管理者在未能举证证明自己尽到了注意义务、履行了相应的防护措施的情况下，仍属于不作为侵权行为，需承担违反安全保障义务的赔偿责任。
其实根据消防类典型案例可以发现，物业公司在损害发生后，往往无法提出相应依据，证明自身履行了合同约定义务，或尽到了安全保障义务。这就要求物业服务企业首先要加强证据意识，做好台账记录。
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