德佩昨日接受了包括虎扑在内的多家媒体群访，以下为群访内容第二部分。第一部分：德佩：踢五人足球我会选内马尔和梅西；去曼联时还太年轻
巴塞罗那和像拜仁这样的其他欧洲顶级俱乐部是否存在实力差距？
“毫无疑问，我们对比赛结果感到很失望。我明白皮克的意思（皮克表示：这就是糟糕的结果，就是这样了 ，这就是球队的现实）。俱乐部之间存在巨大差距吗？我认为并不是巨大的差距，但在某些特定的实力和长处上，特别是拜仁，他们拥有这些优势，和我们相比，他们的球队阵容是不一样的。在一些地方，他们表现的更有力度和速度。
但这是不是巨大的差距呢？我不这么看，但我们必须从中汲取教训，我们都明白俱乐部的现状，我们必须团结一致，重整旗鼓，我能确定，虽然现状让人很难接受，所有人都非常失望，无论是俱乐部还是球员，但我们会想办法，为这个赛季中所有可能的荣誉而拼搏，我相信还有很多东西我们可以为之奋斗”
你觉得巴塞罗那现在还能与英格兰顶级球队竞争吗？你觉得巴萨还算是顶级豪门吗？
“足球已经发生了变化，英格兰足球通常更注重身体对抗，战术上他们也很强。的确，过去像巴萨这样的俱乐部总是能统治欧冠，我们必须回到那条道路上 。我不知道，我们得找到一条能重新崛起的方法，这是我们和俱乐部要共同努力的地方，我们还有很多比赛要踢，不过我们的表现会让许多人眼前一亮。”
你觉得球队应当如何应对严重的伤病问题？
“我们即将迎来许多比赛，当有机会的时候，年轻的球员都已经做好了准备。当然，阿尔巴和佩德里都是球队重要的一员，我希望他俩都能尽快恢复。我不觉得他们伤得很严重，当他们回归时，强势归来会很重要。”
如何看待你替代梅西成为球队锋线的核心？埃托奥也认为你可以背负着整支球队前进
“我在队里发挥出了自己的实力，尽力帮助球队，取得进球，送出助攻，同时也享受着比赛。一位俱乐部的传奇人物能这样评价你自己当然是一件好事，我会尽我所能做到最好，竭尽全力帮助球队。当然，所有人都知道，很遗憾，梅西离开了球队，这是我们现阶段必须解决的问题，很不容易，但是现实就是如此。”
当你来到巴萨时正好赶上梅西离队，这对你在球队的计划和角色造成了什么改变？会不会觉得在某种程度上对自己有过量的期待？
“事实上，我的计划没有发生改变，但是他可能影响了主教练和俱乐部的计划，因为球员对谁会离开这件事上没有任何影响，但最终现实就是这样了。再一次，我们思考了整件事，然后说，好吧，一切仍要继续。至于对我的预期，我总是给我自己设立很高的目标，我知道自己希望在这里取得怎样的成就，我希望自己能在这里实现梦想，希望能在当前的艰难局势中帮助球队和俱乐部。这就是为什么我还是选择来到这里，这就是我能说的”
你觉得自己的表现是否可以让巴塞罗那忘记梅西的离开？
“没人会忘记梅西，让我们先说明白这一点。毋庸置疑，也没人想要忘记梅西，他是我们应该感到自豪的部分，他激励了很多球员。但我来到了这里，我想要展示自己的能力，我觉得这一点对球队很重要。我来到这里是为了赢得比赛，尽可能为了球队踢得更好。”
你最近展示出了很好的状态，在巴萨和国家队中踢得更好了，是什么让你有了这么大的进步？
“我觉得，我不知道，我只是想要享受足球。显然我来这里就是为了完成我的工作，我相信自己有一个不错的开局，现在我希望继续下去，我觉得自己还没有到达极限。我们的季前赛非常短暂，我的身体状态还可以更好一些，但我感觉很好，感觉很健康，我会继续提升，我们将会迎来许多比赛，所以我希望能继续加油。当然，我想要取得进球，送出助攻，我希望自己能继续保持现在这样的良好状态。”
如果你给自己这赛季定个小目标，你想要达到什么进球数吗？还是想要成为西甲射手王之类的吗？
“我总是想与最强的对手对抗，我没有想过具体的数字，我只是想确保能不断进球，为球队战斗到底，我觉得这一点是最重要的。我想为其他人送出助攻，我觉得如果能延续现在的表现，从个人角度来说，这个赛季就很不错，但更重要的是整支球队。
再说一次，我们有许多荣誉可以去争夺，这就是我这赛季的目标，无论我个人能取得怎样的荣誉，都是很好的，我希望能延续状态，继续努力工作。”
第一个赛季你希望为巴塞罗那打入多少球？不只是越多越好，有没有具体的数字？
“我不会说什么具体的数字的，我从来不这么做，不设立具体的数字目标。就让我在球场上展示自己的雄心吧，等到赛季结束，希望我能取得很多的进球。”
你觉得自己在头几场比赛中的表现如何？觉得球队可以在这赛季取得怎样的成绩？
“我觉得有些时候非常不错，有些时候则还能做得更好，所以现在回头看，我就知道我需要做些什么，让我们做得更好。我给自己设立了一个很高的标准，我很激动，你知道，打进了自己的第一个进球，和其他类似时刻，但我已经准备好让自己的表现更上一层楼了。这个赛季越深入，我就越能适应，我的身体也能达到更好的状态，所以我相信一切只会越来越好。”
你是如何看待你的第一场国家德比？有什么期待？
“我极其激动，兴奋非常，这会是我的第一场国家德比，我非常期待。这是一场特别的比赛，一场我们必须取得胜利的比赛，因此我感到非常兴奋。”
克鲁伊夫给巴萨带来了攻势足球文化，作为荷兰人这是否激励了你也将继续这种传统？
“我们从还在青训的时候就学着要踢攻势足球了，当然，当我来到这里，为最顶级的俱乐部效力，我感到非常激动。我们工作很努力，努力训练，为了提升自我，在球场上有好的表现。鉴于我们所拥有的球队阵容，我们可以踢出精彩的足球，我觉得就是这样，很兴奋。俱乐部有这样的基础，这里有过许多荷兰球员和主教练，我们可以看到巴塞罗那的历史球风，他们的踢法令人们激动不已，我们想要将这种足球再度带到球迷面前。”
巴塞罗那和像拜仁这样的其他欧洲顶级俱乐部是否存在实力差距？
“毫无疑问，我们对比赛结果感到很失望。我明白皮克的意思（皮克表示：这就是糟糕的结果，就是这样了 ，这就是球队的现实）。俱乐部之间存在巨大差距吗？我认为并不是巨大的差距，但在某些特定的实力和长处上，特别是拜仁，他们拥有这些优势，和我们相比，他们的球队阵容是不一样的。在一些地方，他们表现的更有力度和速度。
但这是不是巨大的差距呢？我不这么看，但我们必须从中汲取教训，我们都明白俱乐部的现状，我们必须团结一致，重整旗鼓，我能确定，虽然现状让人很难接受，所有人都非常失望，无论是俱乐部还是球员，但我们会想办法，为这个赛季中所有可能的荣誉而拼搏，我相信还有很多东西我们可以为之奋斗”
你觉得巴塞罗那现在还能与英格兰顶级球队竞争吗？你觉得巴萨还算是顶级豪门吗？
“足球已经发生了变化，英格兰足球通常更注重身体对抗，战术上他们也很强。的确，过去像巴萨这样的俱乐部总是能统治欧冠，我们必须回到那条道路上 。我不知道，我们得找到一条能重新崛起的方法，这是我们和俱乐部要共同努力的地方，我们还有很多比赛要踢，不过我们的表现会让许多人眼前一亮。”
你觉得球队应当如何应对严重的伤病问题？
“我们即将迎来许多比赛，当有机会的时候，年轻的球员都已经做好了准备。当然，阿尔巴和佩德里都是球队重要的一员，我希望他俩都能尽快恢复。我不觉得他们伤得很严重，当他们回归时，强势归来会很重要。”
如何看待你替代梅西成为球队锋线的核心？埃托奥也认为你可以背负着整支球队前进
“我在队里发挥出了自己的实力，尽力帮助球队，取得进球，送出助攻，同时也享受着比赛。一位俱乐部的传奇人物能这样评价你自己当然是一件好事，我会尽我所能做到最好，竭尽全力帮助球队。当然，所有人都知道，很遗憾，梅西离开了球队，这是我们现阶段必须解决的问题，很不容易，但是现实就是如此。”
当你来到巴萨时正好赶上梅西离队，这对你在球队的计划和角色造成了什么改变？会不会觉得在某种程度上对自己有过量的期待？
“事实上，我的计划没有发生改变，但是他可能影响了主教练和俱乐部的计划，因为球员对谁会离开这件事上没有任何影响，但最终现实就是这样了。再一次，我们思考了整件事，然后说，好吧，一切仍要继续。至于对我的预期，我总是给我自己设立很高的目标，我知道自己希望在这里取得怎样的成就，我希望自己能在这里实现梦想，希望能在当前的艰难局势中帮助球队和俱乐部。这就是为什么我还是选择来到这里，这就是我能说的”
你觉得自己的表现是否可以让巴塞罗那忘记梅西的离开？
“没人会忘记梅西，让我们先说明白这一点。毋庸置疑，也没人想要忘记梅西，他是我们应该感到自豪的部分，他激励了很多球员。但我来到了这里，我想要展示自己的能力，我觉得这一点对球队很重要。我来到这里是为了赢得比赛，尽可能为了球队踢得更好。”
你最近展示出了很好的状态，在巴萨和国家队中踢得更好了，是什么让你有了这么大的进步？
“我觉得，我不知道，我只是想要享受足球。显然我来这里就是为了完成我的工作，我相信自己有一个不错的开局，现在我希望继续下去，我觉得自己还没有到达极限。我们的季前赛非常短暂，我的身体状态还可以更好一些，但我感觉很好，感觉很健康，我会继续提升，我们将会迎来许多比赛，所以我希望能继续加油。当然，我想要取得进球，送出助攻，我希望自己能继续保持现在这样的良好状态。”
如果你给自己这赛季定个小目标，你想要达到什么进球数吗？还是想要成为西甲射手王之类的吗？
“我总是想与最强的对手对抗，我没有想过具体的数字，我只是想确保能不断进球，为球队战斗到底，我觉得这一点是最重要的。我想为其他人送出助攻，我觉得如果能延续现在的表现，从个人角度来说，这个赛季就很不错，但更重要的是整支球队。
再说一次，我们有许多荣誉可以去争夺，这就是我这赛季的目标，无论我个人能取得怎样的荣誉，都是很好的，我希望能延续状态，继续努力工作。”
第一个赛季你希望为巴塞罗那打入多少球？不只是越多越好，有没有具体的数字？
“我不会说什么具体的数字的，我从来不这么做，不设立具体的数字目标。就让我在球场上展示自己的雄心吧，等到赛季结束，希望我能取得很多的进球。”
你觉得自己在头几场比赛中的表现如何？觉得球队可以在这赛季取得怎样的成绩？
“我觉得有些时候非常不错，有些时候则还能做得更好，所以现在回头看，我就知道我需要做些什么，让我们做得更好。我给自己设立了一个很高的标准，我很激动，你知道，打进了自己的第一个进球，和其他类似时刻，但我已经准备好让自己的表现更上一层楼了。这个赛季越深入，我就越能适应，我的身体也能达到更好的状态，所以我相信一切只会越来越好。”
你是如何看待你的第一场国家德比？有什么期待？
“我极其激动，兴奋非常，这会是我的第一场国家德比，我非常期待。这是一场特别的比赛，一场我们必须取得胜利的比赛，因此我感到非常兴奋。”
克鲁伊夫给巴萨带来了攻势足球文化，作为荷兰人这是否激励了你也将继续这种传统？
“我们从还在青训的时候就学着要踢攻势足球了，当然，当我来到这里，为最顶级的俱乐部效力，我感到非常激动。我们工作很努力，努力训练，为了提升自我，在球场上有好的表现。鉴于我们所拥有的球队阵容，我们可以踢出精彩的足球，我觉得就是这样，很兴奋。俱乐部有这样的基础，这里有过许多荷兰球员和主教练，我们可以看到巴塞罗那的历史球风，他们的踢法令人们激动不已，我们想要将这种足球再度带到球迷面前。”
恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
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01 . 防呆法的作用
在作业过程中，作业者不时会因疏漏或遗忘而发生作业失误，由此所致的问题所占的比例很大，如果能够用防呆法防止此类失误的发生，则质量水平和作业效率必会大幅提高。
① 防呆法意味着“第一次把事情做好”。② 防呆法意味着“有人为疏忽或者外行人来做也不会出错即不需要专门的经验或特别注意”的制程“傻瓜化”。③ 提升产品质量，减少由于检查而导致的浪费、消除返工及其引起的浪费。④ 实现自动化，提高效率。⑤ 保证安全。
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02 . 防呆模式与原则
四种防呆模式防呆针对不同的过程和失误类别，分别采用不同的防呆模式，分别是： ① 有形防呆有形防呆模式是针对产品、设备、工具和作业者的物质属性，采用的一种硬件防错模式。如电饭煲中的感应开关即为一种有形POKA-YOKE防错模式。如果电饭煲中未加入水，加热开关就无法设定至加热位置，只有加水，加热开关方可打至加热位置。 ② 有序防呆有序防呆模式是针对过程操作步骤，对其顺序进行监控或优先对易出错、易忘记的步骤进行作业，再对其他步骤进行作业的防错模式。 ③ 编组和计数式防呆编组和计数式防呆模式是通过分组或编码方式防止作业失误的防错模式。 ④ 信息加强防呆信息加强防呆模式是通过在不同的地点、不同的作业者之间传递特定产品信息以达到追溯的目的。
防呆的等级
根据防呆装置的防呆效果，可将其分为3个水平：
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
防呆法实施的原则
以下是几个基本的防呆法则，遵循这些法则，可有效防止作业失误。
① 轻松原则 难以辨认：难拿，难动的作业，易产生失误的作业。
改善：用颜色区分- - - -容易辨认。
加上把手- - - -容易拿。
使用搬运器具- - - -动作轻松。
② 简单原则 需要高度技能与直觉的作业，容易让人产生失误。
考虑用夹具，工具使新人或辅助人员也不容易出错。
③ 安全原则 使操作人员在无意识作业或不太注意力时候也可以保证安全。
④ 自动化原则 依赖人的感观进行作业容易产生失误，治具或夹具的运用减少了人对本身感观的依赖。
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
设计防呆会造成错误的原因从根本上排除掉，使之决不发生错误。
(1).用排除的方法来达成。例：软盘侧边范再写孔之一小塑料块拨下，便能防止再写。
(2).用“不对称的形状”来达成。例：吸塑半成品冲裁刀模进行不对称设计，防止半成品反冲发生失误。
(3).用“同步原则”多动作需共同执行才能完成。例：当员工在使用冲裁机作业时，需要双手同时按下启动按钮才能开始作业。
(4).用“顺序”动作来完成。例：电梯的门
(5).极限定位原理。例：液压升降极限接触停止开关
隔离原则防呆用分隔不同区域的方式，来达到保护某些地区，使不能造成危险或错误的现象发生。隔离原理亦称保护原理。
例：在生产车间内划分不良品区域，防止混放。
警告原则防呆如有不正常的现象发生，能以声光或其他方式显示出各种“警告”的讯号，以避免错误的发生。
例：当吸塑成型机发生故障，机器可自动触发黄色警示灯，提醒吸塑人员。
◆ ◆ ◆ ◆
03 . 如何有效实施制程防呆
关于防呆，应树立以下观念：① 自检和互检是最基础、最原始,但颇为有效的防错方法。② 防错装置并不需要大量的资源投入或很高的技术水平。③ 任一作业或交易过程均可通过预先设计时加入防错技术而防止人为失误。④ 通过持续过程改善和防錯,零缺陷是可以实现的。⑤ 防错应立足于预防,在设计伊始即应考虑各过程操作时的防错方法。⑥ 在所有可能产生问题的场所均考虑防错方法。
秉承以上观念去进行过程管理，可以使防呆法有效实施。
防呆法实施的一般步骤：（1）确定产品/服务缺陷并收集数据；（2）追溯缺陷的发现工序和产生工序；（3）确认缺陷产生工序的作业指导书；（4）确认实际作业过程与作业指导书之间的差异；（5）确认工序是否存在以下问题：（6）分析缺陷原因；（7）分析作业失误原因；（8）设计防错装置或防错程序以预防或检测同类失误；（9）确认防错效果,必要时进行过程调整；（10）持续控制及改善。
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04 . 制程防呆应用案例
例1、电动工具包装防呆装置
问题：电动工具，附件，说明书及合格证 作为一个一体化包装送至客户，但总是发生漏装或错装事件，在对包装配线员工进行培训及惩罚后效果均不明显。
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
例2、手机壳生产混穴的防呆改善
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
问题点 ：1#，2#混装 原因分析：人的生理极限造成不可避免的遗漏
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
解决措施：改变流程，每人只负责一个穴号的产品并定好产品的摆放区域
效果：改善前混穴率为1%，改善后没有混穴
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01 . 防呆法的作用
在作业过程中，作业者不时会因疏漏或遗忘而发生作业失误，由此所致的问题所占的比例很大，如果能够用防呆法防止此类失误的发生，则质量水平和作业效率必会大幅提高。
① 防呆法意味着“第一次把事情做好”。② 防呆法意味着“有人为疏忽或者外行人来做也不会出错即不需要专门的经验或特别注意”的制程“傻瓜化”。③ 提升产品质量，减少由于检查而导致的浪费、消除返工及其引起的浪费。④ 实现自动化，提高效率。⑤ 保证安全。
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02 . 防呆模式与原则
四种防呆模式防呆针对不同的过程和失误类别，分别采用不同的防呆模式，分别是： ① 有形防呆有形防呆模式是针对产品、设备、工具和作业者的物质属性，采用的一种硬件防错模式。如电饭煲中的感应开关即为一种有形POKA-YOKE防错模式。如果电饭煲中未加入水，加热开关就无法设定至加热位置，只有加水，加热开关方可打至加热位置。 ② 有序防呆有序防呆模式是针对过程操作步骤，对其顺序进行监控或优先对易出错、易忘记的步骤进行作业，再对其他步骤进行作业的防错模式。 ③ 编组和计数式防呆编组和计数式防呆模式是通过分组或编码方式防止作业失误的防错模式。 ④ 信息加强防呆信息加强防呆模式是通过在不同的地点、不同的作业者之间传递特定产品信息以达到追溯的目的。
防呆的等级
根据防呆装置的防呆效果，可将其分为3个水平：
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
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防呆法实施的原则
以下是几个基本的防呆法则，遵循这些法则，可有效防止作业失误。
① 轻松原则 难以辨认：难拿，难动的作业，易产生失误的作业。
改善：用颜色区分- - - -容易辨认。
加上把手- - - -容易拿。
使用搬运器具- - - -动作轻松。
② 简单原则 需要高度技能与直觉的作业，容易让人产生失误。
考虑用夹具，工具使新人或辅助人员也不容易出错。
③ 安全原则 使操作人员在无意识作业或不太注意力时候也可以保证安全。
④ 自动化原则 依赖人的感观进行作业容易产生失误，治具或夹具的运用减少了人对本身感观的依赖。
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
设计防呆会造成错误的原因从根本上排除掉，使之决不发生错误。
(1).用排除的方法来达成。例：软盘侧边范再写孔之一小塑料块拨下，便能防止再写。
(2).用“不对称的形状”来达成。例：吸塑半成品冲裁刀模进行不对称设计，防止半成品反冲发生失误。
(3).用“同步原则”多动作需共同执行才能完成。例：当员工在使用冲裁机作业时，需要双手同时按下启动按钮才能开始作业。
(4).用“顺序”动作来完成。例：电梯的门
(5).极限定位原理。例：液压升降极限接触停止开关
隔离原则防呆用分隔不同区域的方式，来达到保护某些地区，使不能造成危险或错误的现象发生。隔离原理亦称保护原理。
例：在生产车间内划分不良品区域，防止混放。
警告原则防呆如有不正常的现象发生，能以声光或其他方式显示出各种“警告”的讯号，以避免错误的发生。
例：当吸塑成型机发生故障，机器可自动触发黄色警示灯，提醒吸塑人员。
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03 . 如何有效实施制程防呆
关于防呆，应树立以下观念：① 自检和互检是最基础、最原始,但颇为有效的防错方法。② 防错装置并不需要大量的资源投入或很高的技术水平。③ 任一作业或交易过程均可通过预先设计时加入防错技术而防止人为失误。④ 通过持续过程改善和防錯,零缺陷是可以实现的。⑤ 防错应立足于预防,在设计伊始即应考虑各过程操作时的防错方法。⑥ 在所有可能产生问题的场所均考虑防错方法。
秉承以上观念去进行过程管理，可以使防呆法有效实施。
防呆法实施的一般步骤：（1）确定产品/服务缺陷并收集数据；（2）追溯缺陷的发现工序和产生工序；（3）确认缺陷产生工序的作业指导书；（4）确认实际作业过程与作业指导书之间的差异；（5）确认工序是否存在以下问题：（6）分析缺陷原因；（7）分析作业失误原因；（8）设计防错装置或防错程序以预防或检测同类失误；（9）确认防错效果,必要时进行过程调整；（10）持续控制及改善。
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04 . 制程防呆应用案例
例1、电动工具包装防呆装置
问题：电动工具，附件，说明书及合格证 作为一个一体化包装送至客户，但总是发生漏装或错装事件，在对包装配线员工进行培训及惩罚后效果均不明显。
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
例2、手机壳生产混穴的防呆改善
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
问题点 ：1#，2#混装 原因分析：人的生理极限造成不可避免的遗漏
防呆防错现场应用，防错装置为什么没有使用？
解决措施：改变流程，每人只负责一个穴号的产品并定好产品的摆放区域
效果：改善前混穴率为1%，改善后没有混穴
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