【江畔都会上城SE】公寓
开发商:
项目由金地商置、华侨城、大业地产三大房企强强联合、合作开发。
【项目位置】
项目坐落在全国第13个，江苏省唯一一个国家级新区江北新区。且项目位于江北新区核心区——中央商务区、江苏（南京）自贸区“三区叠加”的黄金眼，江北新区势必打造成为下一个浦东新区，而核心区将成为“南京陆家嘴”。
核心区·隧道口·双地铁，35万方综合体
自带山姆会员店，商务人口10万+
南京唯一万人摇号红盘 35㎡精装极小户
20#楼首开在即，火爆认筹中！
最低首付30万起，入主核心最佳机会！
一、项目区位图
【项目规划】
江畔都会上城为江北核心区高端综合体，规划将打造1栋4层的商业综合体（其中包括南京第二家山姆会员店—全球最大的会员制超市之一）、1栋150米的地标写字楼、13栋27-32层的住宅、2栋28层酒店式公寓。
二、品质之选 区域唯一
??区域唯一 自带共享空间的极小户
与住宅同享社群服务
江北核心区内唯一自带共享空间的公寓，21号楼二层预留200-300㎡左右的共享空间，充分满足会客接待及社交需求
??区域唯一 拥有飘窗赠送的极小户
最大化利用空间，拥有飘窗赠送
拥有最舒适的飘窗高度（0.6m）
??区域唯一自带高端会员超市的极小户
自带3.4万方的商业中心，出门既享繁华
引进南京第二家山姆会员超市，其作为世界五百强之首沃尔玛旗下的高端超市，超市内商品和新鲜度远高于一般超市
公寓直通商业中心，与高端超市相邻，下楼既享繁华配套
??区域唯一40平以下绝版极小户
三、主力户型
产品信息：
主力面积：35平，（朝南、朝北户型）
产权年限：40年
性质：精装酒店式公寓
层高：3.2米
交付时间：2023/12/30（暂定）
总层高：28层（公寓26层，底商2层）
梯户：5梯23户
精装交付：1650元/平
均价：2.1万元/㎡
物业费：4.9元/㎡·月
四、效果展示
【周边配套】
板块内的规划有亚洲最大的地下城，体量约480万方
??亚洲首座垂直森林??（内部引进档次超越德基的商场和凯悦酒店）
另外还有万象汇、砂之船奥特莱斯、万达广场、红星美凯龙、虹悦城
乔波冰雪世界等高端商业体
此外江北市民中心、江北图书馆等也在本案3KM范围内。
【办公】：江北新金融中心，包括一栋498米江北第一高楼，2栋300米左右超高层塔楼，3栋150办公楼。3栋100米商办综合体楼等群楼组成，未来将入驻众多世界500强总部，华东企业总部。未来高端办公人群集于此！
江北新区数字金融产业园紧邻项目北侧，总占约44万方，将重点引入金融科技机构，互联网金融机构等，同时为布局航运金融及专业金融服务配套。后期方圆一公里内可容纳近10万多高精尖人群办公，为江畔公寓租赁市场保驾护航
【教育】：项目紧邻南京一中江北分校仅一路之隔（注：具体学区划分以教育局官方发布为准）。
医疗方面:江北国际健康城
包括已经建好的南京鼓楼医院江北国际医院
江苏省肿瘤医院
以及质子重离子医院、中美国际孤独症培训康复中心、台湾国际健康体验中心等医疗资源为居者的健康保驾护航。
江畔都会上城即将引入全球大型的仓储式会员制商店山姆会员商店！也将进一步丰富区域的商业配套，为业主们带来全新的生活体验。
五、样板间赏析
六、精装标准
七、必买江畔都会上城SE的12大理由
1、低门槛不限购，资产优化的绝佳选择
2、核心区+自贸区双核心，中心硬核实力
3、长江隧道口，10号线、11号线（规划中）双地铁，一步河西通达全城
4、隔壁二手房成交价5万+，硬核入门产品
5、国际健康城在侧，健康生活为爱护航
6、楼下山姆会员店，尽享零距离优质生活
7、35㎡稀缺极小户，2021年绝版错过再无
8、全精装拎包即享，可住可租可办公
9、10万+商务人口，新区2030年达300- 350万人，人流保障未来高收益
10、CBD千万方商圈，规模远超新街口
11、江北图书馆、南京美术馆、江北新区市民中心、乔波冰雪世界四大文娱配套
12、住宅同款玄关、厨卫和飘窗，小成本大享受。
开发商:
项目由金地商置、华侨城、大业地产三大房企强强联合、合作开发。
【项目位置】
项目坐落在全国第13个，江苏省唯一一个国家级新区江北新区。且项目位于江北新区核心区——中央商务区、江苏（南京）自贸区“三区叠加”的黄金眼，江北新区势必打造成为下一个浦东新区，而核心区将成为“南京陆家嘴”。
核心区·隧道口·双地铁，35万方综合体
自带山姆会员店，商务人口10万+
南京唯一万人摇号红盘 35㎡精装极小户
20#楼首开在即，火爆认筹中！
最低首付30万起，入主核心最佳机会！
一、项目区位图
【项目规划】
江畔都会上城为江北核心区高端综合体，规划将打造1栋4层的商业综合体（其中包括南京第二家山姆会员店—全球最大的会员制超市之一）、1栋150米的地标写字楼、13栋27-32层的住宅、2栋28层酒店式公寓。
二、品质之选 区域唯一
??区域唯一 自带共享空间的极小户
与住宅同享社群服务
江北核心区内唯一自带共享空间的公寓，21号楼二层预留200-300㎡左右的共享空间，充分满足会客接待及社交需求
??区域唯一 拥有飘窗赠送的极小户
最大化利用空间，拥有飘窗赠送
拥有最舒适的飘窗高度（0.6m）
??区域唯一自带高端会员超市的极小户
自带3.4万方的商业中心，出门既享繁华
引进南京第二家山姆会员超市，其作为世界五百强之首沃尔玛旗下的高端超市，超市内商品和新鲜度远高于一般超市
公寓直通商业中心，与高端超市相邻，下楼既享繁华配套
??区域唯一40平以下绝版极小户
三、主力户型
产品信息：
主力面积：35平，（朝南、朝北户型）
产权年限：40年
性质：精装酒店式公寓
层高：3.2米
交付时间：2023/12/30（暂定）
总层高：28层（公寓26层，底商2层）
梯户：5梯23户
精装交付：1650元/平
均价：2.1万元/㎡
物业费：4.9元/㎡·月
四、效果展示
【周边配套】
板块内的规划有亚洲最大的地下城，体量约480万方
??亚洲首座垂直森林??（内部引进档次超越德基的商场和凯悦酒店）
另外还有万象汇、砂之船奥特莱斯、万达广场、红星美凯龙、虹悦城
乔波冰雪世界等高端商业体
此外江北市民中心、江北图书馆等也在本案3KM范围内。
【办公】：江北新金融中心，包括一栋498米江北第一高楼，2栋300米左右超高层塔楼，3栋150办公楼。3栋100米商办综合体楼等群楼组成，未来将入驻众多世界500强总部，华东企业总部。未来高端办公人群集于此！
江北新区数字金融产业园紧邻项目北侧，总占约44万方，将重点引入金融科技机构，互联网金融机构等，同时为布局航运金融及专业金融服务配套。后期方圆一公里内可容纳近10万多高精尖人群办公，为江畔公寓租赁市场保驾护航
【教育】：项目紧邻南京一中江北分校仅一路之隔（注：具体学区划分以教育局官方发布为准）。
医疗方面:江北国际健康城
包括已经建好的南京鼓楼医院江北国际医院
江苏省肿瘤医院
以及质子重离子医院、中美国际孤独症培训康复中心、台湾国际健康体验中心等医疗资源为居者的健康保驾护航。
江畔都会上城即将引入全球大型的仓储式会员制商店山姆会员商店！也将进一步丰富区域的商业配套，为业主们带来全新的生活体验。
五、样板间赏析
六、精装标准
七、必买江畔都会上城SE的12大理由
1、低门槛不限购，资产优化的绝佳选择
2、核心区+自贸区双核心，中心硬核实力
3、长江隧道口，10号线、11号线（规划中）双地铁，一步河西通达全城
4、隔壁二手房成交价5万+，硬核入门产品
5、国际健康城在侧，健康生活为爱护航
6、楼下山姆会员店，尽享零距离优质生活
7、35㎡稀缺极小户，2021年绝版错过再无
8、全精装拎包即享，可住可租可办公
9、10万+商务人口，新区2030年达300- 350万人，人流保障未来高收益
10、CBD千万方商圈，规模远超新街口
11、江北图书馆、南京美术馆、江北新区市民中心、乔波冰雪世界四大文娱配套
12、住宅同款玄关、厨卫和飘窗，小成本大享受。
招商冠名丨国体中心广告位火爆招商中
南昌国际体育中心成立于2011年，是由南昌市政公用资产管理有限公司全资注册的国有企业，注册资本3600万元。公司是一家集竞技体育、文娱展演、全民健身、体育培训、商业办公等为一体的体育综合体，占地面积543600㎡，拥有体育场、综合训练馆、体育馆、游泳馆、网球馆等“一场四馆”。
作为全省规模最大、功能最全的现代化体育综合体，国体中心成功举办了各类演唱会、体育赛事、展会等大中小型活动万余场，每年接待近百万人次。已成为全国各大赛事、演出等项目落户南昌的首选场馆，是南昌独一无二的地标。
广告位招商
1号停车场广告位 尺寸：12m*14m(具体尺寸以现场为主)
园区灯柱广告位 尺寸：单块1.2m长*0.6m宽(具体尺寸以现场为主)
立柱广告位 尺寸：单块1.3m宽*2.5m高(具体尺寸以现场为主)
南昌国际体育中心成立于2011年，是由南昌市政公用资产管理有限公司全资注册的国有企业，注册资本3600万元。公司是一家集竞技体育、文娱展演、全民健身、体育培训、商业办公等为一体的体育综合体，占地面积543600㎡，拥有体育场、综合训练馆、体育馆、游泳馆、网球馆等“一场四馆”。
作为全省规模最大、功能最全的现代化体育综合体，国体中心成功举办了各类演唱会、体育赛事、展会等大中小型活动万余场，每年接待近百万人次。已成为全国各大赛事、演出等项目落户南昌的首选场馆，是南昌独一无二的地标。
广告位招商
1号停车场广告位 尺寸：12m*14m(具体尺寸以现场为主)
园区灯柱广告位 尺寸：单块1.2m长*0.6m宽(具体尺寸以现场为主)
立柱广告位 尺寸：单块1.3m宽*2.5m高(具体尺寸以现场为主)
房价还在上涨，人民已经没钱
THLDL大课堂

2018年尚未过半，消费已经拉响警报。
2018年5月，全国社会消费品零售总额增速只有8.5%，不仅远远低于预期，而且创下自2003年5月以来的15年最低。

社消增速创下15年新低，这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。
换句话说，房价还在不断上涨，而人民已经没钱也不敢大肆消费了。
高房价正在透支社会购买力
先做两点说明。
其一，消费体现的是社会购买力。社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。
其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。
社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。
所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。
在结构性因素之外，整个社会购买力不足，才是更加关键的问题。
2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。
其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。
结果显而易见，房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：
居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：
2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。
2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。
2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。
要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里，资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。

与此同时，房价不断上涨，房贷负担不断加重，居民加杠杆有增无减，但可支配收入却如老牛耕田般挪步。
一快一慢，收入远远被债务抛下。2006年，负债收入比还只有18.5%%，2018年已经高达77.1%。

一边是房价高涨、居民大幅加杠杆，一边是可支配收入增长不力，结果是什么？
必然是消费的紧缩！
房价暴涨：财富效应VS挤出效应
房价上涨，会产生三种效应：一是拉动效应，二是财富效应，三是挤出效应。

拉动效应好理解，房价上涨，能够拉动一系列上下游产业链，这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。
所谓财富效应，当房价上涨，有房一族的房价市值随之水涨船高，以货币计价的财富也随之上升。即使不卖房，在这种财富效应之下，也有人会增加消费支出。
然而，财富效应，很多时候只是一种货币幻觉。因为不卖房就无法兑现，它只是市值上的财富，类似股市里的浮盈。
尤其是随着限售政策的普及化，新房一般都要被冰冻两到五年。这期间即便房价大幅上涨，房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。
挤出效应刚好相反。
当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时。即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。
尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。
且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？
财富效应，会让人们增加消费；挤出效应，则会削减消费。一增一减，到底谁的力量更强大？
消费数据已经提供了再清晰不过的证明。
危险的不只是内需！
这一次拉响的不只是消费警报，固定资产投资增速同时创出2017年以来新低：

这其中，制造业投资仍旧保持在低位，而基建投资则大幅回落，只有房地产投资依旧保持在高位:
消费、投资、出口，拉动经济的三架马车，均已呈现疲态，这一年的经济，面临着前所未有的严峻挑战。
靠房地产托底，又能托多久？
国家公布的三大数据，一个比一个触目惊心。
1、消费断崖式暴跌

消费数据这么大幅下滑，历史还是非常少见的。我拉了一下数据，2018年5月的消费增速，上一次这么低的时候，是2003年非典的时候。过去15年，没有这么低的增速了。
2、投资断崖式暴跌

城镇固定资产投资同比6.1%，预期7%，前值7%（若非房地产投资持续高位，数据更惨淡）
贸易战爆发后。在外贸、投资、内需这三驾马车中，只剩下内需这一条路了，这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。
3、社会融资断崖下跌
前天，中国央行公布的5月金融数据显示，5月社会融资规模增量7608亿人民币，预期 13000亿人民币，前值由 15600亿人民币修正为 15605亿人民币。
THLDL大课堂

2018年尚未过半，消费已经拉响警报。
2018年5月，全国社会消费品零售总额增速只有8.5%，不仅远远低于预期，而且创下自2003年5月以来的15年最低。

社消增速创下15年新低，这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。
换句话说，房价还在不断上涨，而人民已经没钱也不敢大肆消费了。
高房价正在透支社会购买力
先做两点说明。
其一，消费体现的是社会购买力。社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。
其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。
社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。
所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。
在结构性因素之外，整个社会购买力不足，才是更加关键的问题。
2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。
其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。
结果显而易见，房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：
居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：
2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。
2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。
2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。
要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里，资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。

与此同时，房价不断上涨，房贷负担不断加重，居民加杠杆有增无减，但可支配收入却如老牛耕田般挪步。
一快一慢，收入远远被债务抛下。2006年，负债收入比还只有18.5%%，2018年已经高达77.1%。

一边是房价高涨、居民大幅加杠杆，一边是可支配收入增长不力，结果是什么？
必然是消费的紧缩！
房价暴涨：财富效应VS挤出效应
房价上涨，会产生三种效应：一是拉动效应，二是财富效应，三是挤出效应。

拉动效应好理解，房价上涨，能够拉动一系列上下游产业链，这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。
所谓财富效应，当房价上涨，有房一族的房价市值随之水涨船高，以货币计价的财富也随之上升。即使不卖房，在这种财富效应之下，也有人会增加消费支出。
然而，财富效应，很多时候只是一种货币幻觉。因为不卖房就无法兑现，它只是市值上的财富，类似股市里的浮盈。
尤其是随着限售政策的普及化，新房一般都要被冰冻两到五年。这期间即便房价大幅上涨，房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。
挤出效应刚好相反。
当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时。即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。
尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。
且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？
财富效应，会让人们增加消费；挤出效应，则会削减消费。一增一减，到底谁的力量更强大？
消费数据已经提供了再清晰不过的证明。
危险的不只是内需！
这一次拉响的不只是消费警报，固定资产投资增速同时创出2017年以来新低：

这其中，制造业投资仍旧保持在低位，而基建投资则大幅回落，只有房地产投资依旧保持在高位:
消费、投资、出口，拉动经济的三架马车，均已呈现疲态，这一年的经济，面临着前所未有的严峻挑战。
靠房地产托底，又能托多久？
国家公布的三大数据，一个比一个触目惊心。
1、消费断崖式暴跌

消费数据这么大幅下滑，历史还是非常少见的。我拉了一下数据，2018年5月的消费增速，上一次这么低的时候，是2003年非典的时候。过去15年，没有这么低的增速了。
2、投资断崖式暴跌

城镇固定资产投资同比6.1%，预期7%，前值7%（若非房地产投资持续高位，数据更惨淡）
贸易战爆发后。在外贸、投资、内需这三驾马车中，只剩下内需这一条路了，这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。
3、社会融资断崖下跌
前天，中国央行公布的5月金融数据显示，5月社会融资规模增量7608亿人民币，预期 13000亿人民币，前值由 15600亿人民币修正为 15605亿人民币。
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